dimanche 13 novembre 2011

Les désavantages du "point G" en immobilier

Le taux d'inoccupation des logements dans la région de Montréal est beaucoup plus sain qu'il y a 8-9 ans. Je me rappelle en 2003 lorsque j'ai entrepris mes études de maîtrise, c'était quasiment impossible de trouver un logement à Montréal. Dès que les journaux sortaient, je sautais sur le téléphone pour visiter des appartements. Je tombais souvent sur un répondeur me disant que c'était déjà loué !

La situation a changé pour le mieux au fil des années. Le taux d’inoccupation est maintenant d'environ 3 %. Est-ce préoccupant pour les propriétaires immobiliers ? J'en doute. Je considère un taux de 3 % comme étant en équilibre entre l'offre et la demande. De plus, le marché de vente des condos et des maisons a fortement ralenti depuis 12 mois, malgré les faibles taux d'intérêts en vigueur, ce qui signifie que la demande pour les logements devrait se maintenir.

La démographie devrait aussi jouer en faveur des propriétaires d'immeubles locatifs. La population de la grande région de Montréal va continuer à croître au cours des prochaines années : la population devrait augmenter de plus de 700 000 personnes d'ici 2031 selon l'Institut de la Statistique du Québec.

Comme il ne se construit pratiquement plus d'immeubles locatifs au Québec (ce n'est pas assez rentable pour les promoteurs, qui préfèrent construire des condos), l'offre ne devrait pas augmenter suffisamment pour ébranler le marché de la location. De plus, les nouveaux immigrants se dirigent vers la location, Montréal est une ville d'étudiants vivant en location et il y aura toujours des séparés ou divorcés; tous ces gens choisissant d'abord la location d'un logement. Je ne vois pas le jour où la demande pour la location diminuera considérablement.

Locataire abusant de la Section G du bail : un vol pur et simple

Les propriétaires qui se retrouvent avec un logement vide devraient en profiter pour mettre au goût du jour le logement et ainsi en faciliter la location. Mon expérience de ce printemps m'a montré qu'il y a une forte demande pour les logements bien rénovés (insonorisés, nouvelles cuisines et salles de bain). Beaucoup de visiteurs m'ont confié que les logements qu'ils avaient visités avant le mien étaient des "taudis".

Ce qui pourrait jouer enfaveur des propriétaires qui investissent beaucoup en rénovation, c'est la fameuse "section G" dans les baux québécois.

Qu'est-ce que la section G ?

C'est une clause obligeant les propriétaires à indiquer au bail le loyer le plus bas payé pour un logement au cours des 12 derniers mois. Le locataire a 10 jours après la signature du bail pour déposé une demande de règlement de loyer à la Régie du logement du Québec lorsque la clause G est indiquée au bail. Si la section G n'est pas remplie, le locataire a deux mois pour demander à la Régie de fixer le prix de son loyer. Si la section G est remplie et que le locataire découvre par hasard deux ans plus tard que le montant indiqué à la section G était erroné,  il aura 2 mois pour porter plainte à la Régie à compter de la connaissance du fait.

Par exemple, le logement que j'ai rénové à l'hiver dernier était loué 505 $ avant le départ du locataire. Après des rénovations majeures ayant coûtées 23 000 $, j'ai reloué l'appartement pour 735 $. Lors de la signature du bail, j'ai indiqué 505 $ à la section G du bail en indiquant la liste des rénovations effectuées. Même si le nouveau locataire était d'accord avec mon prix, il aurait pu déposer une plainte à la Régie du logement du Québec pour augmentation abusive du prix du logement ! Oui oui... En effet, selon le calcul de la Régie, j'aurais dû augmenter le prix que de 65 $ / mois après avoir investi 23 000 $ de travaux et quelques milliers en travaux extérieur ! Si mon locataire m'avait amené devant le tribunal de la Régie, son loyer aurait sans doute été fixé autour de 575 $ / mois. Heureusement,  moins de 200 cas de plaintes sont amenés devant la Régie à chaque année concernant la section G.

Le cauchemar du propriétaire

Imaginez-vous la situation suivante: vous êtes propriétaire d'un duplex depuis 2 ans. La locataire au-dessus de vous y habite depuis 23 ans. Comme la Régie du logement du Québec régule les augmentations de loyer, cette locataire paie un loyer de 365 $ / mois, bien en deçà du marché! Bonne nouvelle: la locataire vous annonce qu'elle quitte son logement pour entrer en centre d'hébergement pour personnes âgées ! Alléluia vous dites-vous! Vous effectuez quelques rénovations au logement et réussissez à le louer "au prix du marché pour le secteur", soit 675 $ /mois. Le bail est signé, vous avez rempli la section G en indiquant le prix antérieur de location. Vous êtes enfin soulagé d'avoir loué au prix du marché.

Huit (8) jours plus tard, après avoir bu votre café par un beau matin ensoleillé, vous recevez une lettre enregistrée de la Régie du logement du Québec vous annonçant que le nouveau locataire a déposé une plainte pour augmentation abusive du loyer... Il va probablement gagner en plus avec la législation actuelle. Votre loyer sera fort probablement diminué !!! Au secours...

Pour l'abolition du Point G... oups, de la Section G dans le nouveau cadre législatif de la Régie

Cette clause devrait être abolie selon moi. C'est un élément qui peut être un frein à la rénovation du parc immobilier au Québec et qui est vraiment injuste pour les propriétaires. Les organismes de défense des locataires, dont la FRAPRU fait partie, prônent pour un registre national des baux pour mieux contrôler l'augmentation des loyers. Je crois que ce serait une grave erreur de mettre en place un tel système de contrôle. Plus le contrôle des loyers sera grand, moins les propriétaires investiront dans leurs immeubles pour les maintenir en bon état. La nouvelle législation devrait être ré-écrite de façon à permettre à un propriétaire de relouer un logement au prix du marché.

De plus, un bail est un contrat. Un contrat est normalement accepté entre le "vendeur" et "l'acheteur" en toute connaissance de cause. Si un locataire accepte le prix du loyer indiqué au bail au moment de sa signature, pourquoi pourrait-il avoir un recours à la Régie pour faire diminuer ce prix par la suite en invoquant la section G ? Selon l'avocate Miriam Morissette chez Joli-Coeur Lacasse, la section G "va à l'encontre de la liberté contractuelle" (source CORPIQ, novembre 2011). Un contrat devrait être un contrat. Point.

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13 commentaires:

  1. Bonjour,
    je suis également propriétaire d'un quintuplex et un lecteur assidu de vos chroniques qui me semblent toutes très pertinentes.
    J'aimerais vous partager une situation que j'ai fait pour éviter le piège de la clause G, et qui je crois me permet de ne pas enfreindre le règlement de la régie.
    Comme le règlement ne s'applique que dans le cas d'un logement comparable, j'ai changé les "conditions de location". Une fois rénové, j'ai décidé de louer mes appartements semi-meublés avec des électros neufs. Dans ce cas, les conditions de location changent, car le prix de location doit maintenant prendre en compte la location de ces appareils.
    Il est vrai qu'il est plus risqué pour un propriétaire de voir l'état de ses électros se détériorer plus rapidement. Toutefois, plusieurs avantages pèsent lourd dans la balance. Premièrement, l'augmentation des loyers qui n'est plus conditionné par la clause G (à moins que vous me dites le contraire...). Deuxièmement, en raison des dimensions exiguës de l'appartement, j'ai opté pour optimiser l'espace et installant des appareils de 24'', soit plus petits. Troisièmement, je diminue les risques de voir ma cage d'escalier défoncée par tous les déménagements et gros appareils. Puis finalement, l'investissement requis (environ 2000$ pour 5 électros, soit le réfrigérateur, four, lave-vaisselle, laveuse et sécheuse) est très vite amorti si on prend en compte l'augmentation de 433$ à l'origine à 705$ après rénovation, soit une augmentation de 3264$ par année. Et il y a toujours une demande pour ces appartements semi-meublés, donc aucune difficulté à les louer...
    Nick

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  2. Dans le numéro 10 Décembre 2011 de la Corpiq, il parle justement de la clause G.

    C'est seulement au Québec que cette clause existe. La seule façon de passer au travers de cette clause est de laisser le logement vacant pendant 1 an.

    Il donne quelques exemples de proprio qui ont tout rénovés et qui par la suite qui se font fait baiser royalement par des locataires qui ont découvert que l'ancien loyer était beaucoup plus bas. La régie du loyer a donc réajusté les loyers avec ces critères ridicules.

    Le nouveau locataire profite d'un logement révové à prix dérisoire.

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  3. @Nick, merci du commentaire!
    Je ne suis pas sûr si le fait d'inclure des électros serait suffisant aux yeux de la Régie pour "changer considérablement les conditions du bail". Si c'est le cas, je serais aussi protégé car j'ai ajouté un espace laveuse/sécheuse et j'ai loué en semi-meublé, ce qui n'était pas le cas dans l'ancien bail. Je vais me renseigner et te revenir sur ça.

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  4. @Incubus
    Exactement. C'est assez injuste. Si un propriétaire loue à sa tante pendant 20 ans sans lui augmenter le loyer, et qu'il vend son immeuble, le nouveau propriétaire reste "coincé" avec ce bas loyer.

    Je suis impatient de voir le nouveau cadre législatif du gouvernement concernant la Régie (c'est supposé sortir cet automne!)

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  5. @Nick

    La réponse est non puisqu'il s'agit toujours d'un logement locatif.

    Il faut vraiment que la nature du logement change, par exemple de commercial à locatif ou locatif à commercial.

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  6. Je crois que le mieux à faire lors d'une forte augmentation entre deux locations est de ne pas remplir la section G et de passer rapidement sur cette section lors de la signature du bail avec le locataire. Ainsi, il n'y a pas de fausses affirmations et après 2 mois, le tour est joué. Je pense qu'il y a d'ailleurs une petite erreur dans le texte à ce sujet. À ma connaissance, c'est faux de dire que si la section G n'est pas remplie, et que le locataire découvre par hasard deux ans plus tard le montant de l'ancien loyer, il aura 2 mois pour porter plainte à la Régie. C'est vrai dans le cas où l'information dans la section G serait fausse. Par contre, si elle n'est pas remplie, il est bien spécifié que le locataire a deux mois suivant le début du bail pour se manifester.

    Il ne faut pas oublier que la majorité des locataires ne sont pas trop au courant des règles et que même s'ils le sont, la plupart ne protesteront pas puisqu'ils ont pris le logement au loyer demandé. Éviter la section G demeure selon le mieux plutôt que de mentionner le prix véritable de l'ancien loyer.

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  7. @G
    Merci du commentaire. En effet tu as raison, j'ai vérifié un texte de la CORPIQ et j'étais dans l'erreur. Si rien n'est indiqué à la Section G, le locataire a deux mois seulement pour s'adresser à la CORPIQ. S'il ne le fait pas, il n'aura pas de recourt. J'ai modifié le texte en conséquence.

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  8. Pour cette raison, je trouve que la meilleure chose à faire est d'omettre de remplir la section G. Je viens d'ailleurs de signer un bail qui a débuté le 1er octobre avec une augmentation d'environ 150$ par mois(35% d'augmentation) et il reste donc deux semaines au locataire pour se manifester, sans quoi il n'y aura plus de recours par la suite. De plus, cela est tout à fait légal (mieux que de mettre de fausses informations) et cela n'a pas pour effet de signaler au locataire que tu augmentes de façon substantielle le loyer.

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  9. Bonjour
    J'ai des locataires qui sont aller à la Régie, ils n'étaient pas encore dans l'appartement et j'ai réussi à les persuader de renoncer et ça fonctionné,J'avais écrit l'ancien montant et c'est cela qui les a fait aller à la régie.
    C'est un appartement dont j'avais tout dégarnie les planchers.
    Tout refait en vrai bois franc, cuisine neuve sur mesure, tout la salle bain refaite, j'ai même remis des plinthe et des cadrage d'époque.

    J'en rénove un autre et je le laisse libre 1 ans, je dors mieux.

    Un truc pour la clause G est de conserver les 2 copies du bail durant 10 jours avant de les rendre au nouveau locataire.

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    1. Pourquoi ne le loues-tu pas au mois alors durant cette période plutôt que de le laisser vide?

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    2. Bonjour
      Je renove moi même et j'en profite pour faire
      d'autre travaux sur l'immeuble

      drain français, balcon, travail dans le vide sanitaire etc.

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  10. Après l' obtention d'un registre national des baux, la FRAPRU se ferait un plaisir d'enchainer des plaintes sur le fait que beaucoup de logements sont des taudis, sans comprendre pourquoi. Ils prôneraient certainement une loi qui oblige les propriétaire a investir et rénover selon les humeurs des locataires qui ne paient pas leur loyers. Ou encore, ils demanderont des logements sociaux neuf à 150 000$ la porte loués 250$/ mois chauffé éclairés. Le tout subventionné par les méchant propriétaires qui subissent une belle concurrence déloyale, payé à même leurs impôts. À force d'écouter les pauvres, nous risquons de devenir collectivement encore plus pauvre. Bienvenu au Québec.

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  11. Le problème au Québec, au niveau du logement locatif et dans toutes les autres sphères, c'est que le gouvernement a tellement légiféré que la loi du marché ne s'applique plus. À mon avis, le décideurs de la province devrait reculer et laisser au marché le soin de faire le ménage.

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