mardi 22 novembre 2011

Acheter un condo au Mexique

Puerto Vallarta, Mexique
Il y a présentement un gros "buzz" autour de l'achat de condominiums en Floride: les prix ont baissé d'environ 40-50 % depuis 2007, les prix sont donc alléchants. La Floride, c'est bien, mais ça reste les États-Unis. Les prix pour y vivre ou pour y passer des vacances sont quand même assez élevés. Le mode de vie est aussi américain. Un des avantages est la facilité de s'y rendre rapidement en avion.

En février dernier, j'ai passé 11 jours à Puerto Vallarta au Mexique avec des amis qui y vont depuis une dizaine d'années. Nous avions loués un magnifique condo sur le bord de la plage dans la Zona Romantica, le "vieux" Puerto Vallarta.

Nos discussions ont souvent tourné autour de l'investissement immobilier au début du séjour. Nos deux amis disaient ne rien vouloir savoir d'investir en immobilier locatif, ni au Québec, ni ailleurs. Puis... un bon jour en revenant de la plage, les voilà qu'ils nous annoncent qu'ils vont visiter des condos avec un courtier à Puerto Vallarta... juste pour voir ! Je n'étais certainement pas pour manquer l'occasion de me joindre à eux pour avoir un aperçu du marché immobilier à Puerto Vallarta.
Puerto Vallarta, une ville dynamique en
train de se renouveler pour l'avenir

Une ville dynamique

Pour plusieurs Québécois, Puerto Vallarta sonne comme "vieille destination" qui était populaire dans les années 1990. Pourtant, cette ville est très dynamique, vivante, les restaurants y sont excellents, le night life est aussi très vibrant. C'était une belle découverte pour moi, j'avais déjà visité beaucoup de régions du Mexique et tous les pays d'Amérique Centrale, et je dois dire que c'est très plaisant. L'immobilier vit aussi une période intéressante. Il y a plusieurs condominiums en construction et des condos existants en vente.

L'état du marché à Puerto Vallarta

Nous avons donc visité une dizaine d'unités de différente qualité (et de prix !) Les prix allant de 150 000$US à 600 000$US dans la zone touristique. Évidemment, plus on s'éloigne de la plage, moins c'est cher. Certains projets sont carrément époustouflants ! Par exemple le Molino de Agua avec de très grandes unités. Les prix y sont élevés aussi. Ce qui est intéressant dans bien des condos, ce sont les grandes terrasses extérieures qui donnent soit sur la salle à manger ou le salon. On a l'impression d'y vivre à l'extérieur.

Nos amis ont acheté deux unités dans un projet en construction et ont fait modifier les plans pour avoir un plus grand condo à la place. C'est l'un des projets les plus intéressants sur le marché actuellement. Il s'agit du Signature by Pinnacle. En février, les prix étaient 20% plus bas que présentement, durant la prévente. Nos amis ont acheté au bon moment... quelques jours plus tard, les prix montaient de 10%. Et encore une fois quelques mois plus tard. Pourquoi s'achètent-ils un condo au Mexique ? Premièrement pour avoir un pied à terre pour leur retraite dans une dizaine d'années, et deuxièmement pour avoir un immeuble locatif. En effet, ils vont louer ce condo lorsqu'ils n'y seront pas.

Condo avec terrasse extérieure
L'infrastructure pour gérer la location est en place à Puerto Vallarta. Il y a des agences de location qui s'occupent de tout, de la publicité, des réservations, paiements et de la femme de ménage. Ces agences gardent 20% du prix de location. En haute saison, les prix de location peuvent être autour de 400$US/jour. En basse saison, les prix sont autour de 150$US/jour pour un condo de deux chambres à coucher.

Comment acheter un immeuble au Mexique ?

Le financement est beaucoup plus facile maintenant pour les canadiens et les américains. L'hiver dernier, nous aurions pu avoir une hypothèque dans une banque américo-mexicaine à un taux de 7% pour 25 ans. La mise de fonds nécessaire est de 30%. Ce qu'il faut savoir, c'est qu'un étranger ne peut être propriétaire d'une résidence près des frontières mexicaines (incluant près de la mer). Comment faire alors ? Les étrangers achètent via des banques mexicaines. Ce qu'ils achètent, c'est un droit d'utiliser de façon illimitée une résidence, via une fiducie bancaire appelée Fideicomiso. Les taxes municipales y sont très basses, quelques centaines de dollars par année. Les frais de condo y sont d'environ 2$US/mètre carrée, très raisonnables considérant qu'il y a l'entretien de la piscine, du gym et des employés de sécurité autour du complexe.

Mon coup de coeur

Pendant que nos amis faisaient leurs démarches d'achat, nous avons visité un super beau projet, notre projet coup de coeur : le Riviera Cuale. C'est un projet qui a gagné un prix d'architecture, situé un peu plus loin de la zone touristique, sur les rives de la rivière Cuale, d'où son nom. Pour un condo de 70 mètres carrés avec une chambre à coucher, les prix étaient d'un peu moins de 200 000$US. Évidemment, les unités les plus intéressantes sont autour de 350 000$US, avec une grande terrasse donnant vue sur la rivière et l'océan. Le projet possède aussi l'infrastructure pour faire la location des unités en échange d'un certain pourcentage des revenus. Le projet débutera sous peu sa phase 2.

J'ai fait des scénarios pour voir si la location permettrait de rentabiliser cet achat. Dans le scénario pessimiste, non ça ne se payait pas tout seul en utilisant un taux de location de 25%. Mais je trouve le Mexique plus intéressant que la Floride. La température y est beaucoup plus stable. Les prix pour y vivre y sont plus bas. J'aime mieux la culture mexicaine qu'américaine. Le problème de sécurité est un enjeu majeur au Mexique cependant. La zone de Puerto Vallarta semble évitée par ces conflits.

Nous gardons à l'oeil les différents projets. Nous devrions y retourner dans un an pour l'inauguration du condo de nos amis. Nous aimerions bien acheter une unité d'ici 6-7 ans quand nos finances nous le permettront. Pour le moment, on se concentre sur nos immeubles en sol québécois.

9 commentaires:

  1. 2 unités ~$350 000 US cela fait $700 000!
    La mise de fond est donc d'environ $200 000 US.

    Ont-ils hypothéqué leur maison à Montréal pour faire la mise de fond?

    Lors de l'achat ont-ils fait un dépôt via une carte de crédit?

    Ensuite, le taux de 7% est-il fixe pour 25 ans?

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    1. Il faut savoir prendre un risque en immobilier.
      Simplement avec tes questions je crois que tes investissements doivent être à faible rendement.

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  2. Ouais, il faut avoir pas mal d'argent pour dégorger une telle somme.

    Et quel rendement net (%) espèrent-ils retirer de ces condos.

    Qelles sont les hypothèses de revenus?

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  3. Aucune idée de leurs hypothèses. Je doute que le retour sur investissement soit leur préoccupation de tout façon. C'est plus pour avoir un pied à terre en premier, et le reste s'ils ont des revenus, tant mieux.

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  4. salut steve,
    on regarde aussi pour un condo a puerto vallarta qu'on veux louer. on sait qu'il faut avoir une fiducie. mais comment fait on avec les impots. devons nous déclarer la propriété? ses revenus? etc. on a contacté des fiscalistes, mais ils ne savaient pas avec une fiducie...

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  5. Bonjour,
    Honnêtement je ne le sais pas! Je demanderai à mes amis quand je les verrai. L'an dernier on a rencontré des gens de l'Alberta qui avaient plusieurs condos à Puerto Vallarta et ils ne déclaraient pas les revenus au Canada. Un de ces monsieurs nous avaient dit: "ce n'est pas moi qui est propriétaire, c'est la Fiducie, comment Revenu Canada pourra savoir que j'ai des revenus là bas". Bonne question...

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  6. Pour votre information:
    Sur la déclaration de revenu il y a une question qui est posée à savoir si vous possédez des actifs d'une valeur supérieur à 100,000 $ à l'extérieur du Canada. Une fausse déclaration entraîné des pénalités assez sévères.

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  7. 6-7 ans plus tard, est-ce toujours un projet possible ?!

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  8. Bonjour,

    Pourriez vous nous donner des exemples de banques américo-mexicaine

    Merci

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