jeudi 3 novembre 2011

Les risques d'investir en immobilier

Un marché immobilier risqué
Cet article fait suite à un premier sur le même thème:  Est-il encore temps d'investir en immobilier ?

Je lis beaucoup d'articles, de blogues et de commentaires depuis quelques temps dans lesquels les gens prédisent littéralement une apocalypse immobilière au Canada. Un lecteur a même écrit sur un blog anglais à propos de moi : "let these kids fail" (laissons-les échouer).

Ce que je déplore de ces articles et commentaires, c'est que les auteurs ou commentateurs parlent de l'immobilier comme si c'était un bloc uniforme, peu importe le type d'immeuble, à revenus ou non, et peu importe la région ou la province : "Le marché va s'effondrer, les prix de l'immobilier vont baisser et les investisseurs sont cuits". Point final !

Faut-il être fou pour investir en immobilier ? 

L'immobilier au États-Unis est encore loin de s'être remis de sa débâcle de 2007-2008. Les prix des maisons dans l'ouest du pays sont vertigineux et ce marché est fort probablement en bulle. Une maison moche peut s'y vendre 1 million de dollars. Le FMI a averti le Canada cette semaine des dangers qui planent sur le pays si les prix de l'immobilier continuent de croître plus rapidement que les revenus. Les ventes ralentissent partout au pays, au Québec également. Les taux d'intérêt sont au plus bas, et remonteront dans un horizon de 18-24 mois. Mon article Les plex ne sont plus rentables rapportait une étude sur la très faible rentabilité (voir nulle) en immobilier locatif. Sombre tableau non ?

Donc suis-je fou d'avoir triplé mon parc immobilier depuis 2011 ?

Certains diront que je suis dans le déni. Je suis quand même persuadé que je ne suis ni fou, ni dans le déni. Lorsque j'analyse un immeuble avant l'achat, je n'achète pas "le marché immobilier dans son ensemble", je n'achète pas "les valeurs moyennes surévaluées" des maisons au Canada. J'achète une propriété en particulier, pas le marché moyen. Par exemple, dans le cas des plex autour de Montréal, le ratio prix d'achat / revenus bruts du "marché" est très haut, facilement entre 13 et 18. Le ratio de l'immeuble dont je parle était à 9.3 et en très bon état. Dans un marché surévalué, celui-ci était vendu à un prix très intéressant par rapport à ses revenus. Le chroniqueur financier du Devoir, Claude Chiasson, mentionnait dernièrement qu'on ne devrait pas dépasser un ratio de 12 dans le cas d'un immeuble avec proprio non occupant. C'est le défi des acheteurs, identifier ces rares immeubles dans un marché actuel surévalué. On en trouve en s'éloignant un peu de Montréal.

Oui, mais qu'arrivera-t-il si la valeur de ton immeuble baisse soudainement lorsque la bulle éclatera ?

En immobilier locatif, pour ceux qui achètent pour le long terme, on devrait acheter du cashflow, pas juste une valeur future. Dans un cas hypothétique où la valeur des immeubles s'effondrerait du jour au lendemain, la nouvelle valeur d'un immeuble pourrait être plus basse que le solde hypothécaire. Est-ce grave à court terme ? Non. Si les revenus mensuels remboursent l'hypothèque et toutes les autres dépenses, pourquoi vendre à perte ? Là où ça pourrait faire mal, c'est chez les investisseurs (ou plutôt chez les spéculateurs) qui achètent pour revendre rapidement.

J'ai trouvé cet article en anglais qui discute plus en profondeur des stratégies à utiliser si jamais votre maison se retrouvait sous l'eau (valeur plus basse que le solde hypothécaire).

Il y aura toujours des gens pour crier au feu. Je doute cependant que le feu soit pris dans toutes les maisons, de tous genres, dans toutes les régions du pays, au même moment. Un investisseur réfléchi doit écouter ceux qui crient au feu, analyser la situation pour voir si sa maison est en feu et si non, poursuivre son chemin intelligemment.

7 commentaires:

  1. Steve,

    Je suis tout à fait d'accord avec ton propos. Il faut être prudent dans ce que l'on achète et évaluer cas par cas selon le délais prévu pour notre investissement, le cash flow et le profit à l'achat. Et il est tout à fait possible d'acheter dans la grande région de Montréal et faire du profit. J'ai acheté moi aussi un 5 log en juin dernier. Après quelques rénos et location des logements, il me revient à 8.36 les revenus brut (électricité aux locataires). J'ai un cash on cash de 28% annuel, donc une bonne protection contre une baisse de la valeur du marché ou un coup dur dans l'économie.

    Il faut voir aussi l'article de Bernard Mooney dans le journal Les Affaires de cette semaine sur 'La grande distorsion immobilière'. Un article sans nuance. Il ne parle que des maisons unifamiliales. Je suis partiellement d'accord avec lui sur le fait qu'une maison unifamiliale est une dépense et non un investissement, mais on peut habiter un plex et la situation est tout autre.

    Bref, je crois qu'il faut avoir du discernement et savoir compter. Il faut aussi compter les impacts fiscaux. Tout dépend de nos objectifs à court, moyen et long terme.

    J'aime bien tes articles !

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  2. @ Suzanne
    Bonjour Suzanne, pourrais-tu m'expliquer la notion de "cash on cash"? Je ne connais pas cette expression....
    Philippe

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  3. Tu oublies de mentionner qu'un solde hypothécaire peut être réclamé par la banque lors de l'échéance du terme. La banque n'est pas obligé de renouveller un prêt hypothécaire.

    Ainsi, si la valeur de l'immeuble baisse, le prêteur peut réclamer un remboursement de capital afin de renouveller l'hypothèque pour un autre terme.

    Le lien que tu donnes est américain. Au Québec on ne peut pas remettre les cléfs à la banque et dire bye-bye. Dans ce cas, la banque va brader ton immeuble, puis te poursuivre pour récupérer ces pertes.

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  4. @Suzanne, merci pour le commentaire! Je n'ai pas réussi à retrouver l'article dont tu parles, j'imagine que c'était dans la version papier du journal.
    @Incubus. Parmi toutes les possibilités qui peuvent survenir, je préfère ne pas prendre le pire scénario, comme on ne semble pas se diriger vers un effondrement drastique et rapide des prix au Québec. Une diminution de l'augmentation ? Oui. Une légère baisse ? Oui. Mais une baise de 30% en 3 ans... bof. Peut-être, mais je préfère ne pas me concentrer sur cette faible probabilité.

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  5. Très bon article. Je partage votre point de vue.
    En France, nous vivons le même cas de figure. Je ne conseillerai à personne d'acheter un bien immobilier avant 2014 sauf pour certaines villes comme Paris (intra muros) mais encore faut-il avoir les moyens d'investir... et les bonnes affaires se font rares!
    Bref, à court terme, il y a sûrement d'autres investissements plus judicieux que l'immobilier. Je vous conseille ce site qui analyse bien l'actualité économique et donne de bons conseils (du moins pour les français): www.jeuneinvestisseur.fr
    Bonne lecture!

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  6. Prendre les avantages d'un mauvais scénario est effectivement une bonne chance pour les investissements immobiliers. Mais le risque est toujours là.

    maison à verdun

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