mercredi 16 novembre 2011

Reprise de possession d'un logement

La gestion d'un immeuble à revenus comporte des hauts et des bas pour un propriétaire. Je suis encore loin d'avoir tout vu et tout expérimenté dans la gestion des locataires. Aujourd'hui, j'entame un processus qui m'est encore inconnu et qui me fait un peu peur : la reprise de possession d'un logement, actuellement loué à une très grande famille, dans le but d'y loger ma mère dès l'été prochain.

J'ai acheté un immeuble de 5 logements en mai dernier dans une ville de banlieue. Ma motivation principale était d'y loger ma mère, de retrouver une "maison familiale" que nous n'avons plus depuis le décès de mon père, d'avoir une maison assez grande pour qu'on puisse y passer un week-end en famille, et finalement un terrain pour que ma mère puisse en profiter avec ses petits-enfants. Je ne cherchais pas un gros immeuble à revenus, mais plutôt une maison unifamiliale avec un petit logement au sous-sol pour aider à payer les frais. C'est mon agente d'immeuble qui a déniché ce magnifique 5-plex. Les 5 appartements étaient loués lors de mon achat.

Le processus de reprise de possession d'un logement

Selon la loi au Québec, un propriétaire a le droit de reprendre possession d'un logement loué à condition de le reprendre pour se loger lui-même, pour y loger un de ses enfants, ou pour y loger un de ses parents. Y loger sa sœur, son frère ou son cousin ? NON. Seulement ses enfants ou ses parents.

Pour avoir le droit de reprendre possession d'un logement, il faut aviser les locataires au minimum 6 mois avant la date d'échéance du bail, il faut indiquer qui on veut loger dans le logement et le lien de parenté et indiquer le numéro de l'article du Code Civil du Québec (c'est le numéro 1957 et suivants). Les locataires doivent être formellement avisés par écrit et vous devez recueillir leurs signatures (soit par courrier recommandé ou par un accusé de réception). Une fois qu'ils ont accusé réception de votre avis de reprise de logement, les locataires ont un mois pour vous indiquer s'ils acceptent ou non de quitter le logement.

La négociation avec les locataires

Si après cette période d'un mois les locataires n'ont toujours pas notifié leur acceptation, le propriétaire doit intenter un recours auprès de la Régie du logement du Québec. La Régie devra accepter l'expulsion des locataires, mais le propriétaire devra peut-être dédommager les locataires par un montant d'argent. La loi ne prévoit pas de dédommagement minimum pour une telle expulsion. Grosso modo, la Régie accorde un montant équivalent aux frais de déménagement. Donc si un locataire vous réclame 8 000 $ en compensation, allez directement à la Régie du logement, ce montant est largement exagéré.

Idéalement, il est mieux de négocier avec le locataire pour éviter de se rendre à la Régie. Se faire expulser de son logement n'est pas agréable pour les locataires. Les parties devraient idéalement s'entendre sur un montant compensatoire raisonnable, par exemple pour couvrir les frais de déménagement et de réinstallation. Si les locataires refusent de négocier, seule la Régie peut trancher.

J'en suis qu'au début de mon processus de reprise de possession... ma lettre recommandée n'est pas encore arrivée à destination. Je raconterai dans un autre texte les résultats de mon processus...

Voir la SUITE de cet article dans l'article Reprise de possession d'un logement - Prise 2

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16 commentaires:

  1. Voilà ton problème: "actuellement loué à une très grande famille,"

    Tu veux mettre une personne seule dans un logement prévu pour loger une grande famille alors que tu dispose dans le même immeuble d'un 3 1/2 rénové à grand frais.

    Le locataire va refuser en prétextant que ta mère peut prendre un plus petit logement dans l'immeuble.

    Tu as de bonne chance de perdre ta cause.

    Mais bonne chance quand même!

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  2. @Incubus
    On ne parle même pas du même immeuble (celui où il y a eu des rénos).

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  3. @Incubus
    Je ne perdrai pas... ils sont habitués à se faire déloger, c'est leur 4e fois. Je vais payer une compensation, ils connaissent la "game".

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  4. Moi aussi il va falloir que je fasse cette démarche. Je suis en procédure pouir acheter un duplex avec mes ReeR et je dois habiter un des deux logements. Je vais prendre le logement du haut (Ce sont deux jeune étudiants de 20 donc un peu moins pire qu'une famille de 5) mais je vais être sincère cette démarche me stress un petit peu. J'espère juste qu'ils vont accepter sans problème.

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  5. J'ai déjà eu à faire ça lors de mon premier achat, car je voulais habiter le logement principal. Comme le délais de 6 mois avant la fin du bail était dépassé lorsque j'ai fait mon offre d'achat, j'ai mis une clause conditionnelle dans l'offre d'achat que les locataires du rez-de-chaussé devait quitter 3 mois plus tard, je voulais une lettre de résiliation de bail. L'ancien propriétaire les a payé pour qu'ils partent et pour pouvoir remplir ses conditions. Tu as déjà fait ton offre d'achat? Si non, tu peux le mettre comme condition.

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  6. @Anonyme
    Ils n'auront pas le choix de quitter. Un de mes amis vient de passer au travers ce processus. Il a repris un logement pour lui-même. Ils ont dû aller devant la Régie car ils ne s'entendaient pas sur le montant de dédommagement, mais la Régie n'a jamais remis en cause le départ obligatoire du locataire (tant que vous l'aviser par lettre recommandée avec preuve de réception 6 mois à l'avance).

    Une fois la lettre reçue par le locataire, il a 30 jours pour vous répondre. En absence de réponse, vous aurez alors 30 jours pour vous adresser à la Régie si vous n'avez pas obtenu une résiliation de bail écrite, avec la mention "entente finale".

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  7. Oui mon offre d'achat est djà faite. Sincèrement, si les locataires ne veullent pas partir et qu'il faut aller devant la régie, je ne crois pas perdre car c'est pour y habiter. Je ne verrais pas pourquoi la régie serait du bord du locataire. Mais on se sait jamais, il ne faut jamais vendre la peau de l'ours avant l'avoir tué ;)

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  8. Et par curiosité, est ce que la régie a obligé ton ami a payer un dédomagement? Car je ne suis pas du tout interessé de payer ca lolll

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  9. @Anonyme
    Tu ne perdras pas. C'est sûr et certain, tant que tu fais la reprise de possession selon les règles.

    À moins d'être très chanceux, tu devras leur payer une compensation quand même. Mais essais-toi, j'ai 2 amis qui ont simplement demander à reprendre le logement et les locataires sont partis.... sans rien demander. Et pour répondre à ta dernière question, OUI, la Régie a obligé mon ami à payer des frais, 3 000$ (normalement la Régie va plus bas que ça... il a tombé sur le mauvais régisseur...)

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  10. Le dédommagement du locataire est normal.
    1) il doit payer pour son déménagement.
    2) il doit consacrer du temps à se trouver un autre logement.
    3) le nouveau loyer sera surement plus élevé, donc il subit un préjudice économique.
    4) il va devoir réaranger le nouvel appartement, frais de peinture, rideaux, etc
    5) il doit payer pour se faire brancher, le cable, hydro, etc.
    6) Il va devoir manger au restaurant pendant la période du déménagement.
    7) autres

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  11. @inbucus, je suis en train de lire les jurisprudences de la Régie. Pour que la Régie m'ordonne de mettre ma mère dans un autre logement que celui que j'ai choisi, il faudrait qu'ils prouvent que je suis de mauvaise foi (ce qui n'est pas le cas):

    "Le tribunal n'a pas le pouvoir de lui ordonner de choisir un logement plutôt qu'un autre ou de s’établir ailleurs si elle veut réduire ses dépenses ou augmenter ses revenus, non plus que d'opiner sur le choix fait, à moins qu'il ne juge qu'il s’agisse d’un cas de mauvaise foi, ce qui ne lui est pas apparu, en l'espèce. "

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  12. Attention, un régisseur n'est pas un juge, il applique quelque fois la loi à la bonne franquette.

    Il suffit qu'il ne t'aime pas la face pas rapport au locataire pour que tu perdes ta cause. Tes arguments vont tomber dans les oreilles d'un sourd.

    Dans ton cas, je ne sais pas si dans ton bloc il y a de plus petits logements, si c'est le cas, le régisseur va juger abusif le fait que tu desires placer ta mère dans un grand logement.

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  13. Je sais, mais je serai bien préparer. Je toute façon, je ne me rendrai pas là. Je vais négocier une entente avec eux et payer un très bon montant.

    Ils y sont depuis peu, les autres logements sont loués depuis longtemps et ne conviennent pas à l'état de ma mère (2e étage avec escalier...), plus petit que son logement actuel en plus. J'ai trouvé des cas similaires sur jugement.qc.ca. Les cas que j'ai trouvés où ça a été refusé, c'est quand le régisseur doute que c'est vraiment pour y loger notre mère (par exemple quelqu'un qui ne veut qu'en profiter pour monter le loyer). Avec la baisse de revenus que je vais avoir, je doute que je paraisse d'avoir mauvaise foi.

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  14. Bonjour,

    Je sais que cet article date de trois ans déjà mais je me demandais finalement comment ça s'est terminé pour vous? Avez vous eu à payer un gros dédommagement? Avez vous d'autres expériences à partager. On passe devant le tribunal de la régie dans deux semaines et je stresse!

    Merci, j'adore votre blog

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    1. Bonjour, voir la suite de cet article dans l'article suivant (l'hyperlien est donné à la fin de l'article ci-dessus): http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2011/11/reprise-de-possession-dun-logement_26.html

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    2. Merci beaucoup. Ouf ça fait un bon montant. Il faut dire que dans notre cas c'est un 3 1/2, une personne seule qui paie 520$. J'ai hâte (en fait pas hâte!) de voir ce que le tribunal va dire. Comme le monsieur a 65 ans et qu'il habite le logement depuis 13 ans, le régisseur risque d'être généreux avec lui... Nous on veut reprendre pour ma mère qui prend sa retraite et veux se rapprocher de ses enfants et petits enfants. Avec les milliers de dollars qu'on aura à investir dans le logement, je n'ai pas envie de lui donner 2 000$.

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