samedi 19 novembre 2011

Achat d'un nouvel immeuble à revenus

Les prochaines semaines seront excitantes à la maison ! Ma tendre moitié se lance à la recherche d'un nouvel immeuble à revenus. Où ? Montréal et les environs. Type d'immeuble recherché ? 5 logements et plus (idéalement un immeuble de 8 logements).

Achat d'un immeuble à revenus
Il n'y a pas d'urgence à  trouver rapidement cependant. La courtière immobilière a commencé à nous envoyer une tonne d'immeubles pour nous montrer tout ce qu'il y a sur le marché. Il faut maintenant filtrer, analyser, éliminer, regarder la localisation, les secteurs en devenirs, éliminer les immeubles non rentables (les immeubles avec un ratio prix/revenus bruts supérieur à 13.5 seront éliminés rapidement) visiter, visiter, visiter et encore visiter, puis faire des offres d'achats rapidement quand on identifie un immeuble qui rencontre les critères établis.

Pourquoi travailler avec un courtier immobilier pour un achat ? 

D'abord, ça ne coûte rien de plus à l'acheteur. La commission du courtier sera payée à même la commission du courtier du vendeur. Par exemple, si le vendeur a signé un contrat avec un courtier à un taux de 6%, le courtier vendeur va généralement donner 2.5% au courtier acheteur. Si vous traiter directement avec le courtier vendeur, celui-ci empochera toute la commission de toute façon. Aussi bien avoir un conseiller qui travaille pour vous. Notre courtière est elle-même propriétaire de deux immeubles à revenus depuis plusieurs années, elle sait bien de quoi elle parle. Pourquoi s'en passer.

Autre raison de travailler avec son propre courtier : celui-ci a du temps pour chercher des immeubles. Généralement,notre courtière le fait à tous les matins et nous envoie les nouveautés. C'est ainsi que j'ai réussi à mettre la main sur un immeuble très rentable ce printemps. L'immeuble était en vente depuis quelques heures à peine (la pancarte n'était même pas encore installée) quand j'ai déposé une offre d'achat.

Faut-il attendre d'avoir tout analysé et visité avant de faire une offre d'achat ?

À mon avis non, même si c'est idéal. Ce printemps, lorsque ma courtière m'a envoyé la fiche descriptive de l'immeuble, qui rencontrait parfaitement mes critères techniques, de localisation et surtout financiers, j'ai déposé une offre d'achat par fax sans même avoir été voir l'immeuble en personne (en fait, j'avais envoyé ma mère passer devant l'immeuble pour le voir), car je voulais être le premier à déposer une offre. Et ça a marché. Sept acheteurs étaient en lice après moi pour avoir cet immeuble.

Mon offre avait cependant des clauses qui m'auraient permis de me retirer. J'avais trois conditions:

1) Me déclarer satisfait de la visite de l'immeuble et des baux de location dans les 48 heures;
2) Me déclarer satisfait du rapport d'inspection dans les 5 jours;
3) Obtenir un financement dans les 10 jours.

Le processus de financement m'a donné quelques sueurs froides, comme je l'ai déjà mentionné dans mon article Gare aux délais selon les institutions financières. Si j'ai eu cet immeuble, c'est clairement grâce au travail de ma courtière, avec qui cherchait un immeuble depuis 6 mois. Nous avions fait trois offres non fructueuses avant de trouver mon achat.

Le moment venu, foncez...

Donc il faut bien analyser, bien calculer, mais quand l'opportunité se présente, il faut foncer. Les prochaines semaines (ou mois!) seront donc intéressants. Nos week-ends seront probablement occupés à faire des visites en rafale. Je trouve cette étape bien excitante, même si l'immeuble ne sera pas pour moi ! Je trouve ça beaucoup plus plaisant en fait que mon propre boulot...

À suivre !

13 commentaires:

  1. Tu n'as pas froid aux yeux!

    Comment vas-tu financer ce nouvel achat?

    Tu peux regarder ici pour faire ton choix.

    http://www.blocdirect.com/

    Tu as aussi Baron qui ont quelques trucs à vendre.

    http://www.baronrealty.ca/

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  2. @Incubus,
    Merci pour les liens. Relis mon article comme il faut... j'y dis que c'est pas moi qui achète... c'est "ma tendre moitié".

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  3. Si ta copine a $250 000 à investir, elle peut s'essayer ici :

    http://f.tlcollect.com/fr2/311/88573/Flyer_3411_Prud'homme_(F)_(2).pdf

    Une offre de $1 000 000 serait raisonnable.

    Qu'elle appelle Marc Hetu pour plus d'informations.

    N.B Ils ont d'autres blocs à vendre.

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  4. Salut,
    intéressant ton article mais j'imagine que trouver un bloc à Montréal ou le ratio prix/revenus bruts = 13.5 est quasiment introuvable. De plus, j'apporterais une petite correction: avoir recours à un courtier pour un achat a un coût. S'il prend sa commission par l'entremise du courtier du vendeur et que tu es la personne qui achète, tu te retrouves incontestablement à payer sa commission dans le prix de l'immeuble qui a été évidemment gonflé puisque le vendeur ne veut pas s'enlever une trop grosse marge de profit...

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  5. @Anonyme
    Pour le ratio, on en trouve encore des intéressants en bas de 13.5 à Montréal. On vient de passer à travers environ 150 envois de notre courtier et il y en a quand même pas mal avec de bons ratios (on regarde pour des 5 logements et plus cependant). C'est sûr que dans les 4 logements et moins, c'est plus difficile.
    Pour le courtier, je maintiens ma position cependant. Les courtiers (du côté vendeur) vont rarement baisser leur commission. Donc que l'acheteur soit avec un courtier pour le représenter ou non, il va payer pour la commission de tout façon. Aussi bien avoir son propre courtier.

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  6. Superbe blog, enfin du contenu digne de ce nom pour ce sujet. Continue à poster des billets de ce type pour aider des gens comme moi.


    condo lachine

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  7. Bonjour steve tes articles sont très interessants.J'ai 33 ans etJe viens d'acheter un immeuble de 6logements qui me rapporte un bon profit par mois même après que le tout soit payé par les locataires(hypo-taxes-assurances-frais d'entretiens,electricité).J'espère grandement que cet immeuble prendra de la valeur dans environs 3 ans car j'aimerais refinancer pour utiliser l'équité pour faire l'achat d'une résidence pour personne agée(je suis infirmière).Dit moi, connais-tu le marché des RPA, est-ce rentable et j'ai entendu dire que le financement par les banques est très difficile.Sinon, j'ai un autre projet de faire agrandir notre residence principale pour faire construire un annexe pour en faire une intergénération (on a l'espace necessaire sur le terrain et les plans sont déjà fait)ainsi je pourrais louer la partie intergénérationnelle et faire un bachelor dans le sous-sol pour aussi le louer...dit moi ce que tu en penses(oui notre quartier permet les maisons intergénération)

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  8. @Anonyme,
    Honnêtement, non je ne connais pas le marché des RPA, je ne pourrais pas te conseiller sur ça. Pour le financement auprès des banques, j'imagine que ce sera avec un minimum de 25% ou 30% de mise de fonds, comme ce sera à titre commercial. De plus, dans les hypothèques commerciales, la durée de l'hypothèque est aussi plus courte (je doute que ce soit 25 ans).

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  9. Bonjour steve pourrais-tu me donner le nom et les coordonnées de l'agente d'immeuble mentionnée plus haut

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  10. Même chose pour moi. Est-ce possible d'avoir le nom de ton courtière immobilier?
    Merci

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  11. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  12. Bonjour
    Tout le plaisir est pour moi de prendre contact avec vous pour la réalisation de votre projet. En effet, je suis consultant et je représente un groupe d'investisseur étrangers. Nous voulons un partenariat portant sur les investissements à but lucratif dans votre pays et dans les domaines suivants :
    - l'industrie
    - l'immobilier
    - les fermes
    - les chaines hôtelières
    - l'énergie renouvelable

    NB : Je suis prêt à accepter d'autres types de proposition d'investissements si cela a un apport rentable.

    Au plaisir de vous lire, et je vous prie de me contacter à mon adresse mail privé : director.manager1@barid.com

    Mr. Marc Heinrich
    (Consultant Conseils et
    Stratégie en Investissement)

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