lundi 7 novembre 2011

Immobilier : Acheter en Floride ?

Investissement immobilier en Floride
J'arrive d'une conférence organisée par Desjardins Bank (la banque américaine de Desjardins) sur les opportunités d'investissement immobilier en Floride. Depuis 2007, les prix de l'immobilier au royaume des oranges ont chuté de près de 50 %  (évidemment, les prix de 2007-2008 étaient surévalués à cause de la bulle immobilière que nous connaissons).

Retour en arrière pour vous donner un aperçu de la situation en 2005-2006

Un jeune couple se présente dans une banque américaine pour faire l'achat de leur première propriété, un joli condo. Le couple a des revenus moyens. Prix du condo convoité : 300 000 $. La banque leur propose un achat sans mise de fonds et, encore pire, le montant de l'hypothèque accordée est de 120 % du prix d'achat, soit 360 000 $ !!! Oui, 360 000 $ de dette pour un condo en "valant" 300 000 $. La philosophie de l'époque : les prix de l'immobilier vont continuer à monter, pourquoi ne pas prendre une hypothèque plus haute que nécessaire et en profiter pour faire l'achat de beaux meubles et d'une nouvelle voiture ?

Retour vers le futur en 2011

Le même jeune couple a maintenant un solde hypothécaire de 345 000 $. Son condo en vaut cependant que 140 000 $ suite à la débâcle immobilière et financière. Que faire ? Plusieurs couples ont décidé de remettre les clés de leur propriété à la banque. Ce n'est pas nécessairement une faillite, mais ça peut aussi être un choix de cesser de payer pour une propriété qui vaut moins que le solde hypothécaire. Avant qu'un jugement du tribunal ne donne officiellement la propriété à la banque, le couple peut tenter de vendre la propriété sous la valeur du solde hypothécaire, ça s'appelle une "shortsale". Une fois qu'un jugement est tombé, la banque est en possession de l'immeuble, il s'agit maintenant d'une "foreclosure". Le nombre de propriété sur le marché a donc monté de façon spectaculaire.

Saisir les opportunités immobilières

Présentement, il y a environ 500 000 maisons invendues sur le marché floridien. La pression à la baisse sur les prix est toujours existante. Malheurs pour les uns, opportunités pour les autres. Avec un taux de change canadien à la hausse, une économie canadienne en bonne posture, des taux d'intérêts très intéressants, plusieurs couples ou investisseurs regardent au sud de la frontière. Soit pour une résidence secondaire sous les tropiques, soit pour acquérir une propriété et la mettre en location. Est-ce rentable de faire un achat en Floride ? Attention, il faut être prudent et bien s'informer avant d'acheter n'importe quoi parce que les prix sont bas. La fiscalité américaine et "floridienne" est aussi différente au sud de la frontière. Les conférenciers de Desjardins croient que les prix demeureront bas pour encore 3 ou 4 ans. Les frais avant hypothèque peuvent facilement être de 700 $ à 1 000 $. Difficile de rentabiliser un tel achat ?

Quelques éléments à regarder lors de l'analyse de votre projet d'investissement

Les assurances : pour un condo, les assurances communes incluent les dommages contre les ouragans. Plus vous serez près de la mer, plus l'assurance sera chère.

Les frais de condo : très variables. Sur le bord de la mer, ça peut facilement monter à 700 $ / mois (à cause de l'assurance ouragan). Un élément important à surveiller avant l'achat est le taux de délinquance de plus de 30 jours des frais de condo parmi les autres propriétaires. Un taux de délinquance de 10 % ou moins est considéré "normal".

Le droit de louer votre propriété : certains règlements limitent ou interdisent la location. Détail important à savoir avant d'acheter pour la location !

L'inspection : trois éléments importants à faire vérifier : la présence de termites qui grugent le bois, la présence de gypse chinois de mauvaise qualité qui demande d'enlever tout le gypse et finalement le bon fonctionnement de l'air climatisée. Engagez un inspecteur qui s'y connait.

L'assurance-titre :  apparemment, il est plus difficile de clarifier les titres de propriétés aux États-Unis qu'au Canada. Plusieurs banques peuvent avoir des droits sur une même propriété. L'avocat immobilier (il n'y a pas de notaire là-bas) devra vous délivrer une assurance-titre au cas où un litige survient un peu plus tard.

Alors, vais-je investir en Floride ? Je me posais la question depuis quelques temps. Finalement, non je ne suis pas intéressé, du moins pas dans l'immédiat :  les différences fiscales et la distance sont des éléments qui ne m'attirent pas. Les gens près de la retraite qui désirent passer quelques mois dans le Sud ont cependant tout intérêt à s'intéresser à ce marché.



Articles récents:




N'hésitez pas à me laisser des commentaires, questions, opinions ci-dessous en appuyant sur "commentaires" et à lire les autres articles de Jeune investisseur immobilier

3 commentaires:

  1. "Les frais de condo : très variables. Sur le bord de la mer, ça peut facilement monter à 700 $ / mois "

    C'est très surprenant! EN effet il faut faire gaff

    En plus de ça la taxe foncière est calculée sur la valeur vénale du bien immobilier, donc ça a monté vite entre 2000 et 2007... Et puis leur système est poussé au maximum : tout les intérêts d'emprunt sont déductibles de leurs revenus, et ils ne paient pas d'impôts sur la plus-values s'ils rachétent derrière.

    RépondreSupprimer
  2. En effet, l'achat d'immobilier en Floride comporte plusieurs aspects auxquels il faut porter une attention particulière. Plusieurs se lancent dans cette aventure sans penser aux risques et aux précautions à prendre. C’est pourquoi il faut savoir s’entourer de professionnels qui sauront bien nous conseiller tout au long du processus d’acquisition.

    Afin de transmettre tous les renseignements nécessaires aux acheteurs potentiels,une conférence sur l’immobilier en Floride sera tenue le 5 décembre 2011. Cet événement, organisé par la Chambre de commerce Québec-Floride, regroupe des conférenciers experts provenant du Québec et de la Floride réunis pour donner l'heure juste sur l'état du marché immobilier en Floride et aider les intéressés à planifier tous les détails de leur projet d'acquisition.

    Pour plus d'information
    http://www.ccquebecflorida.com/fr/nouvelles/83-real-estate-conference

    En espérant que celle-ci puisse aider les acheteurs potentiels à mieux comprendre la situation immobilière de la Floride.

    RépondreSupprimer
  3. Bonjour,
    Depuis ton post, il y a eu une forte hausse et une possible bulle se dessine de nouveau...j'aimerais savoir ce que tu en pense et tes perspectives.
    Merci
    Will

    RépondreSupprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...