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| Le malheur des uns peut-il faire le bonheur immobilier des autres? |
Mais pourtant, plusieurs investisseurs immobiliers font de très bon coups en profitant du malheur des autres. Mon père était un de ceux-là. Je me rappelle entre autre
de deux événements survenus au début des années 90s qui sont bien gravés dans ma
mémoire.
Acheter un immeuble sur le point d'être saisi par la banque
Un jour, mon père revient de déjeuner de son restaurant habituel, « La
Vache qui rit », un restaurant du village et il annonce à ma mère qu’ils
vont acheter la maison voisine du restaurant dans un but locatif ! Ce matin là, la serveuse du
restaurant, qui possédait cette maison, lui a offert la maison au
prix du solde de son hypothèque. Elle était en défaut de paiement et la banque
était sur le point de la saisir. Mes parents ont sauté sur l'occasion et du jour au lendemain, on s’est retrouvé avec
nos premiers locataires.
Acheter à rabais un immense terrain et une bâtisse d'un couple en instance de divorce
Moins d'une année plus tard, toujours de retour du même
restaurant, il s’enthousiasme pour un immense terrain situé tout près, sur une
route très passante. Le propriétaire était en instance de divorce et lui proposait un prix alléchant pour cet
immense terrain jusqu’alors utilisé comme marché-aux-puces, avec des
places de locations recouvertes d’un toit. Un garage double était également
présent sur l'immense terrain. Mon père a tout de suite eu l’idée de transformer ces espaces en
mini-entrepôts ainsi que de louer le garage et une partie du terrain. La structure
était déjà idéale pour la diviser en 30 petits espaces de location. Le patrimoine immobilier de mes parents venait donc de faire un bond en avant.
Une maison à rabais suite à un décès
Au printemps 2009, ma mère s'est presque acheté une petite maison. Elle venait d'être informée par son frère que le voisin vendait la petite maison de ses parents suite à leur décès. On a visité et c'était très intéressant (pour une personne seule). Elle aurait pu l'obtenir pour 68 000 $ ! Il n'y avait pas encore d'agent d'immeuble d'impliqué. Comme elle prenait sa retraite 3 mois plus tard, elle a hésité et n'a pas acheté. Un mois plus tard, la maison était venue à 78 000 $. Occasion ratée.
Comment trouver ces opportunités immobilières ?
Je n'ai pas de secret à révéler ici ! Dans le cas de mon père, c'était via son réseau de contact avec lequel il déjeunait à tous les week-ends. Tous les potins du coin y étaient discutés. Je vous reparlerai un jour de la fois où il a faillit acheter un terrain de golf en revenant de ce restaurant ! Je devrais peut-être me mettre à aller déjeuner au restaurant du coin !
Avez-vous des exemples d'opportunités que vous avez saisies ou laissées passer qui découlait du malheur des autres (divorces, décès, etc.)
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Tant fait pas, il va y en avoir des occassions dans l'immobilier. Le problème est de ne pas acheter trop tôt pour être pris dans un bear trap rally.
RépondreSupprimerAu tournant de l'an 2000 il y avait une petit immeuble de 5 logements à vendre pas très loin de chez moi. Je m'étais renseigné sur le prix mais je n'ai pas donné suite car trop occupé à sauver les meubles sur un autre immeuble.
L'immeuble à été vendu autour de $235000, l'acheteur la flipper quelques années plutard à $500 000 et les derniers acheteur ont essayé à leur tour de le flipper pour $650 000, mais cela n'a pas marché.
Bonjour, je suis propriétaire d'un triplex à Lévis et en cours d'achat d'un duplex à Trois-Rivières (décès de ma grand-mère) et construction d'un duplex sur le terrain adjacent de notre maison. Je viens de terminer de lire le livre de Martin Provencher et en cours de lecture de: L'Immobilier en 2025¨. Dans le premier on me pousse à acheter en disant de ne pas hésiter à faire le saut et dans le second...scénarios catastrophes et l'horreur ( que l'on entend d'ailleurs souvent) des locataires insolvables. J'avoue que ça me freine un peu et en même temps, je me dis qu'il y aura toujours de bons locataires dans des endroits plutôt stratégiques. Les périodes transitoires de la vie (avant l'acquisition de la première maison) ou les résidences professionnelles (ex. médecin) peuvent Favoriser un certain type de logements (nous habitons sur le bord du Fleuve près de tous les services). Ma question plus ou moins en lien avec votre commentaire est: En prévision de ce que l'on nous annonce dans l'avenir immobilier (hausse des taux intérêts et vacances, taux d'endettement etc...) pensez-vous à vendre vos immeubles en les considérant comme pestilentiels ou si plutôt, vous les conservez avec encore beaucoup de confiance? Merci beaucoup de votre opinion, car j'avoue que présentement, j'hésite ;)
RépondreSupprimerSi je pense vendre mes immeubles à cause des prévisions pessimistes de certains auteurs ? Non. Je ne m'attends pas à ce que les prix montent indéfiniment. J'ai acheté des immeubles qui se paient tout seul et pour le long terme, donc même s'il arrivera surement des cycles où les valeurs baisseront, je vais garder le cap sur le long terme. Et continuer d'en acheter encore...
RépondreSupprimer@Gendri
RépondreSupprimerD'ailleurs, bien que je respecte l'auteur Martin Provencher, j'ai aussi lu son dernier livre, mais d'un oeil assez critique. En résumé, le meilleur endroit au monde pour investir dans certains types d'immobiliers sera le Québec et nulle part ailleurs, il élimine chaque région du monde avec des statistiques ici et là, des prévisions sur les changements climatiques, etc. C'est peut être mon côté scientifique, mais ça ne m'a pas du tout convaincu. J'ai aimé le fait qu'il veuille ouvrir les horizons aux lecteurs, mais je suis resté sur ma faim.
J'aurais dû lire le reste du blog (ce que j'ai fait depuis) avant d'écrire mon commentaire car j'y ai trouvé plusieurs réponses très intéressantes. Je reste sur mes positions en ce qui concerne nos acquisitions présentes et futures. Je pense que la localisation reste un facteur déterminant dans l'achat d'un immeuble à revenus. Par contre l'idée des terres avait déjà fait son chemin. Mon idée était plutôt de rattacher financièrement, un terrain à un immeuble (entendre refinancer un immeuble pour acheter une terre) car je ne voyais pas comment autofinancer mon terrain. Même en refinançant ou en le donnant en garantie, je me retrouvais à payer moi-même le prêt. Alors qu'en me servant de l'immeuble, les locataires payaient le terrain pour moi. Bon, vous connaissez le principe. Je ne connais pas bien les rouages des revenus possibles à partir de terres (à bois ou autres), mais je compte bien me renseigner. Merci, un blog très intéressant que je compte bien suivre dorénavant ;)) Isabelle
RépondreSupprimerJ'ai découvert le blogue en 2014 et j'ai pas mal papillonné les articles que je trouve très enrichissant pour une personne qui ne connaissait absolument rien de l’immobilier à ce moment-là Donc grand merci Steve pour ce que tu as semé .
RépondreSupprimerJe viens d'acquérir mon premier 4Plex que j’ai trouvé sur MLS l’aide de mon courtier, il était sur le marché depuis 6 mois au prix du secteur, comme je n’étais pas si chaud à acheter à ce prix, alors j’ai fait une offre de 15% de moins du prix affiché…….Le vendeur voulait avoir du temps pour réfléchir….le lendemain à 9h du matin à ma grande surprise IL A DIT OUI sans avoir une contre-offre, durant le processus d’achat j’ai découvert qu’il était pas mal endette avec plusieurs retard de payement à cause des malheurs de la vie (Perte d’emploi, locataire qui ne paye pas et heureusement que le locataire en question était déjà sortie au moment de la vente).
J’ai proposé 15% de moins du prix affiché était pour avoir le prix de vente à 14 fois les revenues brutes pour (Selon les conseils du blogue) et ça a marché et le Plex s’auto finance avec 0$ de mise de fond de mes poches grâce aux refinancement de mes condos (et bien sûr encore une fois suite aux conseils du blogue) youhouuu.
Je vois cette transaction comme une libération pour le vendeur, au lieu de faire faillite ou se faire saisir son Plex, il a trouvé un acheteur qui lui permet de tirer moins de gains de son Plex mais pas de perte totale (Ca reste mon avis perso).