lundi 10 octobre 2011

Plusieurs condos locatifs ou un plex?

Je réagit dans le texte ci-dessous à la chronique hebdomadaire de M. Claude Chiasson du journal Le Devoir. Voici le texte que je viens de lui envoyer (je fais parti de sa classe Internet sur Pro-Placement). Dans cet article, M. Chiasson recommande à un jeune investisseur d'investir dans plusieurs condos ou appartements plutôt que dans un immeuble à revenus (à plusieurs logements). Dans mon texte ci-dessous, je comparerai l'achat de 4 appartements séparés avec l'achat d'un seul immeuble de 4 appartements.


M. Chiasson,

Je tiens à réagir à votre chronique de cette semaine dans laquelle vous recommandez d’investir dans plusieurs condos locatifs plutôt que dans un plex, étant donné les prix vertigineux des plex.

Vos explications manquent cependant de fondement mathématique. Voyons voir :

Assumons que l’investisseur va acquérir quatre condos, acquis au prix de 175 000$/condo. Assumons qu’il met 20% de mise de fonds sur chaque condo. On s’entend, à Montréal les condos à 175 000$ ne sont pas au centre-ville et ne peut être près d’un métro. Assumons qu’il réussit à les louer chacun 1 000$ par mois. Que leur durée d’amortissement est de 25 ans, à un taux d’intérêt de 4.00%. Assumons un taux d’inflation de 2% par année, une augmentation de 2% par année du prix des loyers. Assumons un montant de 2 625$ par année pour couvrir les assurances, les frais de condo et les petits travaux d’entretien (je suis assez conservateur!).

Résultats financiers pour les 4 condos ?

·         Mise de fonds nécessaire incluant les frais de notaire, d’inspection et de taxe de mutation : 38 000$ / condo, donc 152 000$ au total!
·         Revenus bruts : 12 000$ par condo par année.
·         Hypothèque mensuelle : 736$ / mois, ou 8 832$ par année.
·         Assurances, frais de condo et rénovations : 2 625$ par année
·         Taxes scolaires : 500$ par année
·         Taxes municipales : 1 500$ par année

Bilan : déficit avant impôt de - 1 457$ par année, par condo!

Si je passe ça dans un fichier Excel pour trouver le Taux de rendement interne des fonds propres, ça donne 8,42% par année, sur 25 ans, en assumant qu’on revend l’immeuble dans 25 ans au double du prix d’achat. C’est quand même pas mal 8,4% par année.

Voyons voir le même scénario en prenant un exemple d’un 4-Plex à Montréal, près du Métro Frontenac ( mon cas).

Valeur actuelle : 535 000$ (évaluation agrée de mars 2011, trop cher selon vous, mais analysons mathématiquement pour comparer avec votre recommandation à ce jeune homme).

Assumons une mise de fonds de 20%, soit 107,000$ (beaucoup moins que les 4 X 35 000 $ nécessaire pour acheter 4 condos).

Assumons des conditions d’hypothèque similaire, soit 4.00%, une période d’amortissement similaire de 25 ans et tout le reste.

Pour être pessimiste, plutôt que d’utiliser une valeur de revente à 200%, je la mets à 175%.

Revenus annuels du 4 Plex : 40 140$ (Loyers de 1200$, 675$, 750$, 650$ et garage à 100$)

Hypothèque de 2 251$ par mois, ou 27 012$ par année

Taxe de mutation de 6 700$ 
Taxe scolaire 700$ par année

Taxe municipales 3 300$ par année

Assumons des dépenses moyennes de 7 500$ par année pour les assurances, l’entretien et les rénovations (j’exagère ici pour être pessimiste).

Résultats financiers pour le 4-plex?

Profit mensuel avant impôt de 136$, soit 1 632$ par année. Si je passe ça dans un fichier Excel pour trouver le Taux de rendement interne des fonds propres, ça donne 10,3% par année, sur 25 ans, en assumant qu’on revend l’immeuble à 175% du prix d’achat dans 25 ans.

Ah oui… et ici, on gère qu’un seul immeuble, pas 4 immeubles avec 4 syndicats de copropriété (pour avoir déjà passé par là… ouf….). Une seule taxe de mutation, une seule inspection, une seule transaction chez le notaire.

Vous dites que les prix des plex sont déraisonnables, c’est vrai, mais bon sens allez regarder le prix des condos!!! C’est incroyablement cher! Des 4 et demi neuf rien de luxueux à côté de chez moi valent entre 250 000$ et 284 000$ avant taxes, sans balcon, sans garage, sans cours arrière…. 

Depuis quelques semaines vous revenez sur ce sujet, mais sans jamais démontrer mathématiquement votre argumentaire.

Expliquez-moi votre raisonnement mathématique M. Chiasson. Je crois que vous induisez vos lecteurs en erreur en recommandant d’acheter plusieurs condos locatifs plutôt qu’un plex.

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4 commentaires:

  1. Le chroniqueur du journal Le Devoir me répond dans sa chronique du samedi 15 octobre 2011! Malheureusement, l'article est protégé sur leur site web. Je ferai une synthèse sous peu.

    Référence: http://www.ledevoir.com/economie/finances-personnelles/333662/nouvelle-dynamique-immobiliere-en-banlieue

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  2. Jean-Pierre Rodrigue10 juillet 2012 à 12:39

    Est-ec que vous avez fait la synthèse finalement? De mon point de vue, vous il manque une variable dans le calcul de vos profits avec le plex. Il vous faudra mettre de côté tout ces profits pour assurer l'entretien et la réparation de ce plex. L'avantage des condos c'est que l'ensemble des co-proprio déboursent pour payer les factures d'entretient.

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    Réponses
    1. Bonjour,
      Non je n'ai pas fait la synthèse. Comme je n'ai pas renouvelé mon abonnement à la classe internet de M. Chiasson, je n'ai plus accès à ses archives. Si je me rappelle bien, ce qu'il disait comme réponse c'est que pour un investisseur débutant sans grosse mise de fonds, c'est impossible d'acquérir un plex. Il recommandait donc d'y aller avec un premier condo (proprio-occupant), d'y habiter quelques années, puis de le mettre en location et d'en acheter un 2e. Comme les mise de fonds sont plus faibles sur des condos avec des proprio-occupants, un jeune investisseur réussira à se construire un petit parc immobilier avec le temps.

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  3. Je suis d'accord le 4 plex est plus rentable. J'ajouterai que pour une meilleure stratégie il faudrait viser un 6 plex qui est traité en commercial et non en résidentiel, donc plus de ratios d'endettement ni de revenus minimum qui nous limitent dans le 4 plex et surtout pour le prochain plex a acheter dans 5 ans.

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