dimanche 9 octobre 2011

Un truc pour améliorer votre cashflow lors de l'achat d'un immeuble

Au Québec lors de l'achat d'un immeuble, nous devons payer une taxe de mutation (taxe de bienvenue) à la Ville. Ces quelques milliers de dollars viennent s'ajouter aux coûts du notaire, aux coûts des taxes municipales et scolaires, ainsi qu'au coût d'inspection de l'immeuble.

Par exemple, lors de mon 2e achat ce printemps, le coût d'achat était de 385,000$ et le montant de la taxe de mutation fut de 4 275$. Une fois la mise de fonds et les frais notaire payés, il me manquait d'argent à court terme pour payer la fameuse taxe de mutation. Que faire?

J'avais prévu ce manque d'argent avant mon achat et voici le truc que je vous recommande lors de l'achat de votre prochain immeuble. Je referai toujours le même scénario lors de mes prochaines transactions:

Prévoyez d'acquérir l'immeuble vers la fin d'un mois, par exemple autour du 25 septembre. Normalement, le 1er versement hypothécaire sera effectué 30 jours après l'achat, donc le 25 octobre. Le 1er octobre, vous encaissez les loyers des locataires, donc quelques milliers de dollars. Négociez avec la banque pour ne pas payer le 1er versement de l'hypothèque le 25 octobre mais plutôt le 1er novembre (et ainsi de suite, à tous les 1er du mois). Résultats? Vous encaissez les loyers d'octobre au complet sans payer l'hypothèque, et vous recevez les loyers de novembre vous permettant de payer le 1er versement de l'hypothèque.

Certes vous aurez payé un peu plus d'intérêts pour les 5-6 jours supplémentaires (entre le 25 octobre et le 1er novembre), mais vous aurez accumulé quelques milliers de dollars qui vous permettront de payer quelques factures, dont la taxe de mutation.

Il ne suffit que de le demander à votre banque....

Pour calculer le montant de taxe de mutation, allez sur ce site.

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2 commentaires:

  1. Un peu en retard (j'ai découvert ce blogue récemment), mais je considère qu'il est encore mieux d'acquérir un immeuble au début d'un mois (le 2 par exemple). Ainsi, lors du passage chez le notaire et de la répartition des loyers et taxes, tu auras droit à la quasi-totalité des loyers du mois, ce qui va aider à payer la partie des taxes municipales et scolaires que tu dois à l'ancien propriétaires. De plus, comme le premier paiement d'hypothèque sera le 2 du mois suivant (donc le 2 décembre pour un achat le 2 novembre), tu as également droit aux loyers de décembre. Donc, tu touches 2 mois de loyer et tu n'as qu'un paiement d'hypothèque comme dans ton exemple, mais tu n'as pas à négocier quoi que ce soit avec la banque et tu as des liquidités immédiatemment à l'achat pour payer ta part de taxes.

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