Acheter un plex sans argent

Au monopoly, un joueur peut refinancer ses immeubles
et ses terrains pour en acquérir d'autre,
comme dans la vraie vie.
En début d'année, je disais ne pas vouloir acheter un 3e immeuble avant 2 ou 3 autres années. Pourtant, moins d'un mois après avoir écrit ces objectifs, je faisais une offre d'achat sur un chalet, démarche qui a achoppé lors des négociations sur le prix.

Et puis, il y a quelques jours, tout en buvant un bon verre de vin rouge en relaxant (et en regardant les immeubles à vendre sur Internet!), voilà que je trouve un immeuble à revenus de 6 logement (6-plex), récemment mis en vente. L'immeuble semblait en bonnes conditions, avec de bons revenus, et se vend à un prix intéressant. Le ratio prix/revenus bruts est d'environ 8. Le ratio prix/revenus nets est d'environ 12. Impossible me direz-vous? Il y a bien un hic, cet immeuble est dans une ville un peu plus éloignée, mais quand même dans un rayon d'une heure de Montréal. J'ai vite sorti mon fichier Excel d'analyse financière.

Comment financer l'achat d'un immeuble en utilisant le moins possible de son propre argent?

Il y a deux semaines, j'ai assisté à une soirée du Club d'investisseurs immobiliers du Québec (voir ce texte), et j'en suis ressorti plein d'énergie et prêt à faire une nouvelle acquisition. J'ai d'ailleurs lu en vitesse le nouveau livre de M. Lépine, Faites de l'argent en immobilier avec l'argent des autres, et ça m'a vraiment motivé de lire les histoires à succès qui y sont racontées.

Plusieurs de ces cas vécus racontent le parcours d'investisseurs qui réussissent à se monter un important parc immobilier en utilisant le moins possible de leur propre argent. J'ai contacté mon courtier hypothécaire (qui est spécialisé dans les cas compliqués) pour voir comment je pourrais trouver la mise de fonds nécessaire pour ce 6-plex en utilisant des techniques de financement moins conventionnelles. Comment trouver 40 000$ sans le sortir de mon compte en banque?

Prêt collatéral et refinancement

La solution qu'il propose est de faire un prêt collatéral sur un de mes immeubles sur lequel j'ai une bonne équité (je n'aurais même pas à le faire évaluer, car j'ai en main une évaluation de 2011 via cette même banque) et de refinancer mon 2e immeuble pour aller chercher l'équité disponible (la différence entre 80% de sa valeur marchande et mon solde hypothécaire). Mon courtier me dit que seul Desjardins fait des prêts collatéraux en immobilier.

Le refinancement de mon 2e immeuble augmenterait mes versements hypothécaires mensuels, mais de moins de 75$/mois. Mes mensualités actuelles sont déjà très basses et comme cet immeuble génère un excellent cash flow positif à chaque mois, cette augmentation ne serait donc pas un problème.

Avec ces deux techniques de financement, j'irais déjà chercher plus que la somme nécessaire à la mise de fonds pour le 6-plex, sur lequel j'ai déposé une offre d'achat hier soir. Je n'aurais pas à sortir d'argent de mon compte de banque pour faire cette transaction. Même les frais de notaires et les taxes de mutation seraient couverts par ces refinancements. Le vendeur m'a fait une contre-proposition, que j'ai acceptée il y a quelques jours.

Des clauses échappatoires dans l'offre d'achat

J'ai inclus des clauses échappatoires dans l'offre. Premièrement, me déclarer entièrement satisfait de la visite des lieux (qui a eu lieu samedi) et des baux. Deuxièmement, me déclarer satisfait de l'inspection du bâtiment (dans les 7 jours). Dernièrement, boucler le financement dans les 20 jours. Si une de ces trois conditions n'est pas remplie, l'offre devient nulle et non avenue.

Normalement, je met une durée de 10 jours pour le financement, mais c'est impossible dans le cas présent: refinancement d'un immeuble, prêt collatéral sur un autre, le tout via la SCHL, impossible de boucler tout ça en 10 jours.

Ne pas avoir peur de se faire dire non

Ce que je retiens du livre ci-haut mentionné: tous les investisseurs recommandent d'arrêter d'être pétrifié par le syndrome de l'analyse financière. Ils suggèrent de faire des offres d'achat. C'est quoi le pire qui peut arriver? Se faire dire non par le vendeur ou se faire refuser le financement. Dans le cas décrit ci-dessus, je voulais utiliser l'effet de levier, donc l'argent des autres.

Risqué? J'ai fait des scénarios réalistes et pessimistes. Dans le scénario pessimiste, j'ai mis un taux d'intérêt de 8% dès la première année (ce qui est loin de notre réalité actuelle), j'ai mis 5% de taux de vacances, j'ai mis 8000$ de rénovations et entretiens par année (sur une moyenne de 25 ans, ce qui est vraiment pessimiste). Résultats? J'aurais toujours un cash-flow positif et un autofinancement de l'immeuble. Risqué? Je ne crois pas. Je vois des gens autour de moi s'acheter des autos et camions et faire des paiements mensuels de 700$-800$ sur ces véhicules, ça c'est beaucoup plus risqué et c'est une perte d'argent garantie à 100%.

Dans le scénario réaliste, l'immeuble s'autofinancerait et dégagerait un surplus mensuel d'environ 800$, avant impôts.

Continuer ou non la transaction?

En résumé, je tentais le coup avec ce 6-plex. Ça pouvait marcher, comme ça pouvait s'arrêter lors de la visite des lieux, de l'inspection ou du financement.

Infiltration d'eau sous les fenêtres
Hors, la visite des lieux a eu lieu hier et j'ai décidé d'arrêter la transaction à cette étape. L'immeuble avait du potentiel, 6 grands logements de 1200 pieds carrés, un immeuble détaché, complètement briquelé. Mais...cet immeuble a des problèmes: j'ai dénoté des problèmes structurels au centre de l'immeuble, à certains endroits les planchers étaient drôlement inclinés. Il y avait également des infiltrations d'eau dans presque tous les logements (problèmes de plomberie), les planchers en étaient même affaiblis à certains endroits. Toutes les salles de bains sont à refaire, ainsi de suite. J'estime à au moins 100 000$ les travaux nécessaires pour remettre à niveau cet immeuble.

J'étais prêt à faire des sacrifices en temps et en énergie pour cet immeuble, mais je ne suis pas complètement fou... Je me suis essayé au moins! Un gros merci à ma courtière pour me suivre et me conseiller dans mes folles aventures!

Avez-vous déjà fait une offre d'achat sans avoir réunit la mise de fonds au préalable?

Commentaires

  1. J'ai une question qui semblera peut-être étrange, mais comme ça ne m'est pas encore arrivé, j'ai un peu de difficulté à visualiser la situation, mais lorsque l'on fait une offre d'achat AVANT la visite des lieux (souvent le cas dans l'investissement) est-ce que l'on négocie le prix immédiatement? Il est souvent incrit ¨visite des lieux sur offre d'achat acceptée¨. Les immeubles que j'ai achetés étaient des maisons avec 1 ou 2 loyers, habitées par propriétaire occupant, alors, les maisons s'achetaient comme des maisons unifamiliales non comme des immeubles à revenus.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Exactement. On soumet une offre d'achat, on négocie le prix, même si on n'a pas encore visité. C'est comme ça que j'ai fait l'an dernier sur mon 5-plex et c'est ça que j'ai fait la semaine dernière sur le 6-plex. Ensuite, après la visite des lieux et/ou de l'inspection, c'est toujours possible de poursuivre les négociations sur le prix. Comme le dit Patrice ci-dessous, c'est pour éviter de déranger les locataires trop souvent et aussi pour éviter à tout le monde de perdre son temps. Dans ce cas, il faut avoir une clause échappatoire pour se sortir de la transaction si on n'est pas satisfait de la visite des lieux.

      Dans mon cas c'était écrit dans l'offre: "l'acheteur devra se déclarer entièrement satisfait de la visite des lieux dans les 4 jours". Hier matin, comme j'étais insatisfait, ma courtière a simplement envoyé une modification à l'offre qui disait: "suite à la visite des lieux, l'acheteur se déclare insatisfait. L'offre d'achat et ses annexes sont donc nulles et non avenue."

      Supprimer
  2. Oui, vous vous entendez sur un prix d achat et sur les conditions et ensuite vous visitez. Immaginez si tout le monde voulait visiter et deranger les locataires pour des visites.

    Bonne recherche

    RépondreSupprimer
  3. OK merci...@Patrice..oui, ça je comprenais bien, mais je me demandais si on signifiais notre sérieux en acceptant de signer une ¨intention d'achat¨avec des conditions et suite à la visite, on négociait le prix...

    Nous regardons présentement un quadruplex, mais avec propriétaire occupant (comme une grande maison), je pense qu'elle se négociera encore comme une maison unifamiliale, peut-être avec clause de ne visiter que les loyers une fois l'offre d'achat acceptée...à voir.

    Merci pour vos réponses.

    RépondreSupprimer
  4. Bonjour Steve,

    La solution dont tu parles pour investir sans sortir de sa poche avec un pret colletaral sur ses autres immeubles, est il possible de trouver une sorte de solution similaire lorsqu'on n'a pas encore de bien immobilier?

    Merci.
    Phalakone

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Oui, si tu possèdes des biens de valeurs libres de dettes (terrains, véhicules de très grandes valeurs, œuvres d'art etc.), mais j'ignore si les banques ici acceptent ça facilement.

      Supprimer
  5. Quelles seraient les conséquences si tu décidais de le vendre l'immeuble en garantie collatérale à court terme, à la fois sur l'immeuble en garantie et sur ta nouvelle acquisition?

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. J'imagine qu'il doit y avoir des restrictions... je ne connais pas trop bien cette façon de faire. Comme j'ai arrêté la transaction d'achat sur le 6-plex, je ne le saurai pas tout de suite... ça ira à la prochaine offre d'achat!

      Supprimer
    2. Anonyme, je vois bien que ce commentaire est très vieux, mais je viens tout juste de découvrir le site.
      En ayant une garantie collatérale sur le premier immeuble, il est évidemment impossible de le vendre sans donner une garantie équivalente au prêteur (payer en argent la somme équivalente ou autre).

      Supprimer
  6. Steve, la banque ne calcul plus tes ratios d'endettement totale?
    Si je comprends bien, pour acheter un 6-plex ou plus, il suffit d'avoir 20% de cash down et que le plex ait un ratio revenues/depenses supérieur à 1.20 ou plus selon les banques ?

    Merci

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Free@45 dans le cas d'un 5plex et + les ratios importe peu ... il faut avant tout démontré la rentabilité de l'immeuble. Imagine la qualification de l'achat d'un 36 logis à 2 millions ... ça prendrait des revenus énorme! Pourtant avec un immeuble rentable ou une mise de fonds suffisante pour rendre la propriété rentable ... les prêteurs multilogement vont embarquer.

      Supprimer
  7. Voici un beau projet d'investissement immobilier.

    Ils demandent un prix comme si l'immeuble était impéccable.
    Ils se foutent vraiment du monde.

    http://www.remax-quebec.com/fr/inscription/M/8702007.rmx?fromsearch=foreclosed_66503

    RépondreSupprimer
  8. Bonjour,
    je chercher activement un immeuble à revenu. Par contre, j'ai encore de la difficulter à biens faire mes calcules pour la rentabilité.
    Y a t-il quelqu'un qui a un ficher excel qui utilise pour faire les cacules de rentabilité. Si oui, pouvez vous me l'envoyer par courriel afin que je l'utilise.
    Merci beaucoup
    plebeau5@gmail.com

    RépondreSupprimer
  9. Salut Steve!
    Serait-il possible d'avoir quelques chiffres pour mieux visualisé ton exemple? Si tu à mis 40 000$ pour un 6 plex ( 15% mise de fond je présume) et que tu a un ratio de 12 c'est excellent!!! Pourrait-tu me dire comment la banque réagit lorsque qu'il s'agit d'un prêt commercial ? ( + que 4 unités ) et quel son les taux hypothécaires?
    Merci Steve!
    Continue ton bon travail tu constitue une source de motivation pour tous!
    Robert

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Comment elle réagit? Elle regarde surtout la rentabilité de l'immeuble et le ratio de couverture de la dette. Mes revenus personnels ne comptent plus vraiment dans la balance. À la limite je pourrais ne pas avoir de revenus d'emploi et encore pouvoir avoir un prêt sur un immeuble de 6 logements, tant qu'il est rentable.
      Je suis en transaction présentement pour un 6-plex, et j'ai un taux d'intérêt de 2.27% pour la première année. De l'année 2 à 5 du terme, ça sera le taux d'un an moins 0.3%. C'est la 1ère fois que j'y vais avec des taux différents comme ça, j'ai toujours pris des termes fixes 5 ans auparavant (amortissement 25 ans).

      Supprimer
  10. Bonjour Steve,

    J’ai encore de la misère à comprendre ce principe de refinancement. À l’aide d’un exemple fictif, voici comment je croyais que ça fonctionnait…corrige-moi s’il y a lieu :

    Exemple d’un duplex, 1 an après son achat :

    Valeur marchande à l’achat: 300 000$
    Prix d’achat : 270 000$
    Mise de fonds (5%): 13 500$
    Capital payé après 1 an : 5 446$
    Nouveau solde après 1 an : 251 054$ (soit 256 500 – 5 446)
    Plus-value annuelle (4%) : 12 000$ (soit 300 000*4%)
    Plus-value provenant de l’augmentation des loyers annuelle: 3 500$
    Nouvelle valeur marchande après 1 an: 300 000$ + 12 000$ + 3 500$ = 315 500$

    Alors selon ton explication du calcul de l’équité, qui est ‘’la différence entre 80% de sa valeur marchande et mon solde hypothécaire’’, on procéderait ainsi? :

    (315 500*80%) - 251 054 = 1 346$ (montant pouvant être refinancé)
    Soit (80% de la nouvelle valeur marchande) moins (solde hypothécaire après 1 an)?

    2e question : Est-ce que c’est légitime de rentrer la plus-value annuelle et celle provenant de l’augmentation de mes loyers dans le calcul de ma nouvelle valeur marchande après 1 an?

    Merci et ton blog est super!! Keep up the good work!

    RépondreSupprimer
  11. Bonjour,

    Premièrement, il va falloir trouver la valeur marchande du duplex après un an. On fait ça généralement en faisant venir un évaluateur agréée. Il va trouver ça en comparant ton immeuble à 3 autres immeubles avec des caractéristiques similaires vendus dans les mois précédents dans ton secteur. Prenons l'exemple où l'évaluateur donne une valeur marchande de 325,000$ à ton duplex.

    En prenant tes chiffres, tu as un solde hypothécaire de 251 000$ après un an.

    Pour aller chercher une partie d'équité, c'est la différence entre 80% de la valeur marchande et ton solde hypothécaire. Dans le cas que je décris ici, 80% de 325 000$ ça donne 260 000$. Comme ton solde hypothécaire est de 251 000$, tu pourrais aller chercher 9,000$ (260000$ -251000$).

    Pour ta 2e question: NON. Ton calcul de la valeur marchande, ça ne fonctionne pas comme ça pour les petits immeubles. C'est en se comparant à d'autres immeubles similaires vendus dernièrement et en ajustant la valeur selon les caractéristiques de ton immeubles (par rapport aux autres). Oui, si tu as augmenté les revenus ça peut jouer un peu dans les calculs de l'évaluateur, mais pas nécessairement en ajoutant 3500$ comme tu l'as fait.

    Bref, je sais pas si ça éclairci un peu...

    RépondreSupprimer
  12. Très bien merci beaucoup!!

    RépondreSupprimer
  13. Salut,
    Lorsque le vendeur accorde une balance de vente, la banque en tient-elle compte? Ex: immeuble de 1,000,000$, mon comptant 50,000$, balance de vente de 200,000$. Dois-je le dire à la banque si je réussi à démontrer que j'ai le 250,000$ (car je l'ai vraiment, c'est juste que je ne veux juste pas le prendre afin d'utiliser l'AGA!) Bref, faut-il dire qu'il y aura une hypothèque de 2e rang? Evidement tous les autres ratios respectent les critères de la banque. Qu'en penses-tu?

    RépondreSupprimer
  14. Bonjour Steve,
    Merci pour ton blogue, très intéressant.
    J'aimerais acquérir une résidence commerciale sans débourser d'argent de ma poche (pas de mise de fons disponible)
    J'ai une propriété, Qui peut être vendue à environ 220 000$ (acheté 210 000$ en 2010).
    J'aimerais savoir le meilleur moyen de financer une mise de fonds pour acheter une résidence commerciale (j'imagine qu'il s'agit d'un prêt collatéral avec ma maison en garantie) et le niveau de risque que cela représente. Une banque peut-elle être intéressée par mon cas et m'aider à financer un achat?
    Également, j'aimerais connaître ton avis sur les zones à regarder, particulièrement sur la Rive-Sud de Montréal pour achter de tels blocs.
    Merci d'avance

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Salut, écoute, honnêtement je ne connais rien du tout aux propriétés commerciales... Je n'inventerai donc rien. Si des lecteurs ont des suggestions, vous êtes les bienvenus à commenter pour répondre à cette question. Je pense que la mise de fonds est de 30 ou 35% pour une propriété commerciale... ça va demander une bonne équité sur ta maison.
      Au plaisir.

      Supprimer
    2. Bonjour Steve,

      Je me suis mal exprimé.
      Je voulais dire acheter un plex et non une résidence commerciale (j'entendais par commercial un immeuble à revenus où je n'habite pas)
      Désolé pour la confusion
      Donc remettre en contexte la même question, mais en parlant d'un plex, et donc j'aimerais investir dans un immeuble à revenus, en utilisant de l'argent emprunté et donc pas de mise de fonds propres de ma poche présentement.
      J'espère que je suis un peu plus précis
      Merci!

      Supprimer
    3. Bien sûr qu'une banque pourrait être intéressée, mais ça dépendra de ton montage financier et de ton équité disponible sur ta maison. C'est sûr que si tu as acheté ta maison avec 5% de mise de fonds, ça va être impossible de la donner en garantie ou encore de la refinancer pour aller chercher l'équité.

      Ça fait 2 plex que j'achète en refinançant d'autres propriétés pour aller chercher la mise de fonds. Ce n'est pas toute les banques qui vont accepter de prendre la maison en garantie, c'est parfois plus simple de refinancer. Le 6-plex que j'achète en ce moment (je vais écrire un article sur ça cette semaine), je l'achète 100% dettes. Une partie avec du love-money (de ma famille) et une partie par une marge de crédit hypothécaire de disponible que j'ai sur un 5-plex.

      Comme tu as pas beaucoup d'argent, tu devras peut être acheter avec une assurance prêt de la SCHL, ce qui permet de mettre que 15% de mise de fonds sur un immeuble de 5 portes ou plus. Mais il faut que l'immeuble soit rentable, la SCHL est sévère dans ses calculs. Si l'immeuble aura moins de 5 portes et si tu n'y habites pas, ce sera 20% de mise de fonds.

      Il te faudra calculer le ratio de couverture de dette de l'immeuble si il a plus de 6 portes, c'est un critère super important pour la banque et la SCHL.

      Pour ce qui est des risques d'emprunter 100%, ça dépend de ta situation personnelle. Moi ça ne me stress pas trop car tous mes immeubles s'autofinancent à 100% et dégagent tous un surplus intéressant. C'est un peu dure de faire ça avec un duplex par contre...

      Supprimer
    4. Commentaire très intéressant et enrichissant. D'après votre expérience, quel type de logements est moins à problème( roulement des locateurs le moins élevé)?
      Y-a-t-il une formule gagnante qu'on devrait privilégie pour les ratios les plus importants?
      Ratio de couveture de dette de tel
      Ratio prix/revenus nets de tel
      Ratio prix/revenus bruts de tel

      Merci,

      Supprimer
  15. Salut,

    Tu mentionnes au début que tu as un fichier Excel d'analyse finacière. Pourrais tu me recommander un fichier d'analyse financière très simple pour analyser la rentabilié d'achat d'un immeuble multi plex residentiel?

    Merci d'avance.

    Mike.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. bonjour à tous, je considère l'immobilier comme investissement. Je ne sais trop comment faire les analyses financières. J'apprécierais si quelqu'un pouvait m'orienter vers des logiciels, sites web ou livres qui pourraient m'aider.

      merci d'avance

      Daniel

      Supprimer
    2. Multiplicateur de revenu brut d'un bloc appartement
      Prix de vente ÷ Revenus annuels bruts
      Un bon résultat doit être inférieur à 13 fois le revenu brut

      Multiplicateur de revenu net
      Prix de vente ÷ Revenus annuels net
      Un bon résultat doit être inférieur à 15 fois le revenu net

      Prix à la porte
      Prix de vente ÷ Nombre de logements
      Un bon résultat ne doit pas excéder 120 000$ de la porte

      Calcul du rendement courant
      (Loyers nets – Dépenses) ÷ Prix d’achat
      Un bon résultat doit être supérieur à 6%

      Calcul de la plus-value
      Valeur de l’immeuble à l’achat + 2% d’inflation – Le coût à l’achat
      2% est la cible à long terme conseiller par la banque du Canada

      Calcul du rendement sur l’actif
      (Loyers nets - Dépenses) + Plus-value ÷ Prix d’achat
      Un bon résultat doit être supérieur à 8%

      Calcul du rendement sur la mise de fonds
      (Encaisse + Remb. en capital sur le prêt + Plus-value) ÷ Mise de fond
      Le remboursement en capital se calcule après un an
      Un bon rendement sur la mise de fonds doit être supérieur à 10%

      Calcul de l’encaisse
      Loyers nets – Dépenses – Versements hypothécaires

      Supprimer

    3. Calculer le rendement espéré d'un PLEX

      Lorsqu'il est question du multiplicateur de revenu brut et du prix à la porte pour évaluer la rentabilité d’une propriété. Ces deux indicateurs, quoique précieux, ont leurs faiblesses.

      Le multiplicateur du revenu brut, par exemple, ne s’intéresse qu’aux revenus et néglige de considérer les dépenses comme le chauffage, par exemple.

      Ainsi, si deux immeubles génèrent un revenu identique, mais que, pour un d’entre eux, le chauffage est aux frais du propriétaire, sa rentabilité sera beaucoup plus faible, même si les deux immeubles ont exactement le même multiplicateur de revenu brut.

      Quant à l’indicateur du prix à la porte, il est encore moins précis que le multiplicateur du revenu brut parce qu’il ne tient compte ni du revenu des loyers ni des dépenses. Ainsi, un immeuble ayant un prix à la porte de 100 000 $ mais dont les loyers sont élevés pourra très bien s’avérer plus rentable qu’un autre plex dont le prix à la porte est de 80 000 $, mais avec des loyers bon marché.

      Afin de fixer un prix d’achat, vous devez être en mesure de déterminer le rendement que vous voulez obtenir avec votre immeuble. En tant qu’investisseur, vous devez aussi préciser vos attentes et objectifs en cette matière.

      Voici les deux mesures de rendement qui s’appliquent à l’immobilier et les taux auxquels les investisseurs s’attendent.

      - Le rendement de l’immeuble, plus communément appelé le rendement sur l’actif.

      - Le rendement sur la mise de fonds, appelé aussi le rendement sur l’avoir.

      Dans les deux cas, il s’agit du rendement calculé avant impôt.

      Pour calculer le rendement d’un immeuble, il faut donc poser des hypothèses d’appréciation de sa valeur dans le temps. Je vous suggère de travailler à partir d’un taux d’inflation de 2 %, soit la cible à long terme de la Banque du Canada concernant la variation annuelle de l’indice des prix à la consommation. C’est prudent et réaliste.

      Voici comment procéder pour évaluer si l’achat est intéressant

      Cherchez un investissement immobilier qui vous donnera un rendement sur l’actif supérieur au taux d’intérêt hypothécaire de long terme, afin de bénéficier d’un effet de levier positif. Le fun en immo, c’est de faire de l’argent avec l’argent des autres. Encore faut-il que la propriété rapporte plus que ce que coûte l’emprunt. Si vous empruntez à un taux de 5 % à la banque et que votre immeuble donne 8 %, l’immeuble paie l’emprunt, et il vous reste 3 % dans vos poches pour parer aux imprévus, comme une hausse de l’impôt foncier, des réparations urgentes à effectuer, etc.

      Cherchez un immeuble qui vous donnera un rendement sur la mise de fonds supérieur à 10 % pour récompenser le risque associé un investissement immobilier par rapport à un placement sans risque, dans un certificat de dépôt par exemple. Pareil investissement donne du 4 % environ.

      Idéalement, cherchez un immeuble qui rapportera de l’argent le plus rapidement possible. Les loyers doivent être suffisamment élevés pour couvrir à la fois les frais d’exploitation et les frais d’intérêts. De cette façon, l’immeuble se paie tout seul ou presque.

      Conclusion

      Actuellement, faire de l’argent en immobilier est toujours possible, mais il faut prendre plus de risque qu’avant et travailler fort.

      Selon la grille d’analyse, il faut un rendement sur l’immeuble supérieur au taux d’intérêt, et il faut aussi un rendement sur la mise de fonds d’au moins 10 % par année et des loyers qui paient les dépenses d’exploitation et les frais d’intérêts le plus tôt possible.


      Source : Dubuc, André. «Comment acheter mon premier PLEX», février 2007, p. 95-112

      Supprimer
  16. bonjour !
    vous etes super intéressant !

    j en aurais une question moi aussi :)

    est ce que c est possible de négocier lors de l achat d un plex que je lui donne son prix demander qui est souvent plus élevé et si les calculs sont bon aussi bien sur conditionnel a ce que lui paye la mise de fond pour moi

    donc c est une forme de rabais et baisse de prix et lui paie pour moi donc je n ai pas d argent a sortir de me compte de banque

    est ce déja arriver et plausible ?

    merci des infos et ou autres truc

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Cette question m'intéresse aussi

      Supprimer
    2. J'aimerai aussi savoir :)

      Supprimer
  17. Vraiment super ton site. Mon seul regret est de ne pas l'avoir trouvé avant de me lancer dans l'aventure immobilière. Mieux vaut tard que jamais.

    Qui aller voir pour avoir la meilleure évaluation possible de mon triplex afin de refinancer pour acheter un 5plex. On me dit qu'il peut y avoir un grand ecart de l'évaluation selon l'évaluateur. C'est important que j'ai le plus de fonds possible car je veux m'en servir pour acheter un 5plex mais également faire des travaux de fondation sur mon triplex actuel.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonne question… et tu as raison. J'ai vu un cas il y a 2 ans où 3 évaluations sur un duplex ont données des résultats assez différents…

      De mon côté, je demande à ma Caisse d'envoyer son évaluateur. Pour moi, ça a toujours donné de bon résultat. Je viens de refaire évaluer cette semaine et je ne me plaindrai pas du résultat de l'évaluation!

      Supprimer
  18. Merci. Est ce que l'evaluation est gratuite ? De ton côté, pourquoi as tu refais evaluer ? Est ce bon de le faire regulierement pour connaitre nos fonds disponibles ou c'est pour autre chose ?

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Non pas gratuite. Je crois que la facture dans ce cas est autour de 400$.

      J'ai fait évaluer pour faire augmenter la marge de crédit hypothécaire associée à cette propriété. Pour libérer l'équité et me préparer à faire un autre achat. Je le fais au 3 ans environ quand je veux acheter quelque chose d'autre.

      Supprimer
    2. Bonjour Steve, c'est super que tu prenne de ton temps pour nous répondre, c'est vraiment apprécié.

      Je suis proprio d'un duplex à vendre et un investisseur m'offre un peu plus que le montant de la vente avec une balance de vente. Je ne sais quoi penser avec tout ce que j'ai lu plus haut dans ce blog... si je comprends bien, je recevrais environ 1500$ à 2000$ par année compte tenu de l'augmentation de la valeur de l'immeuble? Donc pour une balance de vente de 35 000$... ça prendrait entre 15 et 20 ans???

      Merci de m'enligner si j'ai manqué des bouts. Nick

      Supprimer
    3. Bonjour Nick,

      Je ne m'y connais pas du tout en balance de vente… Ça me semble beaucoup trop long par contre. Une balance de vente, généralement tu peux demander un % de rendement annuel sur la balance. Et selon l'entente, il y a des tranches qui sont versées au vendeur à toutes les X périodes. Par exemple, après 12 mois, X$, après 24 mois, X$.. mais je ne conditionnerais certainement pas ça à une augmentation future de la valeur. Et tu dois mettre ça dans un contrat chez le notaire pour que tu dois en 2e hypothèque sur l'immeuble… J'irais pour un remboursement complet en 5 ans max si c'était moi le prêteur. Et évidemment, faire toute une enquête de crédit et d'historique de l'investisseur. Ton notaire pourrait t'aider plus que moi…

      Supprimer
  19. Bonjour Steve;

    Pour un immeuble a revenu est ce preferable un taux avec remise en argent de 5% puisque les interet payes en trop serait deductible

    RépondreSupprimer
  20. bonjour, Steve

    Moi je voulais savoir si c' étais possible d'acheter un quadruplex a 1h30 de Mtl sans cash down...mais les revenues paye (complètement l'hypothèque et les taxe). et je fais un surplus de 200.00 par mois ....Est-ce-que la banque pourrait me financer quand même....merci a l'avance...

    RépondreSupprimer
  21. Je ne crois pas que ce soit possible, à moins de donner en garantie un autre immeuble ou d'hypothéquer un 2e immeuble pour en sortir l'équité. Les banques ne prêtent pas à 100%, même pour un immeuble très rentable.

    RépondreSupprimer
  22. Bonjours Steve,
    j'aimerais savoir si après le refinancement de bon duplex je pourrais effectuer une conversion en condo sans pénalité. Merci!

    RépondreSupprimer
  23. Bonjour, j'ai trouvé un immeuble et le vendeur est prêt à me financer la mise de fond de 15% (SCHL) au complet. Comment je fait pour passer ça chez le notaire si la banque refuse les second rang?

    RépondreSupprimer
  24. bonjour steve,

    j'aimerais simplement savoir le plus-value annuelle d'un 4plex qui est très bien entretenu est de combien en %?
    de plus, si nous sommes trois propriétaires est ce que je dois avoir l'accord des trois pour refinancer ou je peux refinancer le tier ( ma partie) sans leur accord???

    merci

    RépondreSupprimer
  25. bonjour steve,

    j'aimerais simplement savoir le plus-value annuelle d'un 4plex qui est très bien entretenu est de combien en %?
    de plus, si nous sommes trois propriétaires est ce que je dois avoir l'accord des trois pour refinancer ou je peux refinancer le tier ( ma partie) sans leur accord???

    merci

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour Jean-Philippe,
      Pour un 4-plex, impossible de te répondre car c'est évaluer selon la méthode des comparables. Donc selon les 4-plex vendus dans la dernière année dans ton coin et similaires au tient. Malheureusement les revenus n'ont pas grand chose à voir avec la valeur marchande d'un 4-plex.
      Pour ta 2e question, tu devras certainement avoir l'accord de tes copropriétaires pour refinancer car c'est c'est certainement un seul acte hypothécaire que vous avez, dont vous êtes sans doute solidairement responsable?

      Supprimer
  26. Bonjour à tous!
    Je me présente, mon nom est Nancy Canuel de Multi-Prêts hypothèque. Depuis plus de 15 ans j'exerce le métier de courtier hypothécaire dans la grande région Montréalaise. Je travaille avec plus de 25 institutions financière et mon expertise vous permet d'obtenir dans la majorité des cas une acceptation hypothécaire. Si vous recherchez un courtier compétent, prenez quelques minutes et appelez moi au 514-416-1577 ou visitez mon site web a l'adresse suivante: www.reduisez-vos-interets.com . Il est possible dans certains cas d'effectuer l'achat d'un plex avec très peu de comptant voir même aucun!

    RépondreSupprimer
  27. Bonjour tout le monde . Merci pour cet espace intéressant. Je ai 1 duplex valeur actuelle de 550000$ , il me reste 350000$ . Je veux acheter avec ma femme un 6 plex d'une valeur de 700000$ . Je veux refinancer mon duplex . J'ai 40000$ de cash. Je ne sais pas si c'est suffisant ? Est ce que la an que peut m'accorder un prêt. . Merci de votre aide .j'ajoute que ma femme et moi avons un travail stable . Merci

    RépondreSupprimer
  28. Bonjour Steve. Moimj'ai un duplex sa valeur actuelle est au tour de 530000$ à Montréal. Je l'ai,acheté ça fait 6 ans . J'ai renégocié mon hypothèque l'Annet passée avec la Bnc pour 5 ans . Il me reste présentement 360000 $ . Je veux acheter un multiplex , j'ai 35000 que je peux peux donner en cash . J'aimerai savoir combien la banque peut me donner . Exemple j'ai trouvé un 6 plex pour 700000$ . Est ce que la banque peut me le financer , loyen 54000 $ par an .merci

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. 530 000$ x .8 = 424 000$ (80% de la valeur marchande de ton duplex)
      424 000$ - 360 000$ = 64 000$ (la difference entre 80% de la valeur marchande du plex et ton solde hypothecaire, donc c'est ce que la banque peut t'emprunter).
      64 000$ + 54 000$ (Ton cash) = 118 000$ ton maximum down payement pour n'importe quelle propriete

      SI on fait l'analyse pour le 6-plex a 700 000$

      700 000$ x .2 = 140 000$ (le down payment necessaire pour ne pas passer par la SCHL).

      Donc il te faut trouver 22 000$ ou bien passer par la SCHL

      Supprimer
  29. bonjour à tous
    j'aimerais avoir votre opinion sur la situation suivante, j'ai fais une offre d'achat sur un plex sans loyers, la banque exige que avant que je prenne possession de la battisse et avant la signature chez notaire, il faudrai qu'il y a des bail de signer ...! le propriétaire actuel ne pourra pas faire signer des baux ... quelles sont les solutions à envisager. Sam

    RépondreSupprimer

Enregistrer un commentaire

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...