Financer un plex avec la SCHL

Financer l'achat d'un plex avec la SCHL
Parlant SCHL : un autre cas vécu !

Il y a quelques semaines, je partageais avec vous le cas d’Éric qui a réussi à acheter un immeuble avec l’argent de sesparents. Je poursuis cette semaine avec une autre situation vécue, celle de Martine, et un sujet d’actualité : l’assurance hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) !

Investir le maximum disponible… Pour acquérir un immeuble à grand potentiel

Martine dispose de quelque 120 000 $ à investir. Comme elle sait que la SCHL permet d’acheter avec seulement 15 % de mise de fonds, elle fixe donc sa limite à 800 000 $. Les recherches commencent donc à l’automne dernier jusqu’à ce qu’elle trouve l’immeuble souhaité, avec un multiple de revenus bruts (MRB) de 12.

Les choses vont bon train : offre d’achat conditionnelle à la visite des lieux, à l’inspection et au financement. Après les deux premières conditions, l’acheteuse et les vendeurs s’entendent sur un prix. Reste le financement. Condition à ne pas sous-estimer !

Les critères d’admissibilité de la SCHL : ce n’est pas de la frime!

Martine bénéficie d’une excellente situation financière personnelle : un salaire annuel de quelque 80 000 $, des REER accumulés, aucune dette ne serait-ce qu’un maigre 265 $ par mois pour un prêt auto. Sa banque l’appuie sans réserve. Voici comment la SCHL voit plutôt la situation… Précisons que l’immeuble est pour investissement et que Martine n’a pas l’intention de l’habiter. 
Premier constat : L’immeuble de Martine ne rencontre pas le premier critère, celui du ratio de couverture de la dette (évaluation de la capacité de rembourser la dette à partir des revenus). Dans son cas, il est inférieur au chiffre exigé soit 1.30 ou plus. Qu’à cela ne tienne, sa banque lui propose un amortissement sur 30 ans plutôt que 25. Réglé !

Deuxième constat : Martine ne dispose par de suffisamment d’actifs nets ! La SCHL demande que l’emprunteur ait au moins 25 %. Il manque 30 000 $ à Martine en actif net dans ses avoirs (différent de la mise de fonds). À noter que la SCHL calcule la valeur nette de ses REER à 50 % de leur valeur inscrite. Martine doit donc se trouver un co-emprunteur. Malgré son orgueil touché, elle demande à sa famille. Son père accepte. Réglé ! Ce qui est étrange avec la SCHL, c'est que le salaire de Martine n'a jamais été considéré dans l'équation, malgré sa grande capacité d'épargne annuel et ses faibles dépenses. 

Troisième constat (et le plus douloureux) : La SCHL évalue la valeur marchande de l’immeuble à 13 000 $ sous le prix convenu avec les vendeurs (et on sait qu’en immobilier, une bonne affaire, c’est quand on paie sous l’évaluation de la valeur marchande !). Malgré une demande de révision, rien à faire: pour la SCHL vous n’êtes qu’un risque. Donc, l’acheteur doit accroître sa mise de fonds et obtient la collaboration de son courtier immobilier qui réduit le montant de sa commission. Finalement, réglé !

Quoi retenir ?

Avec ce qu’on lit dans les journaux depuis le début de l’année, le gouvernement fédéral verra probablement à resserrer les critères lors du dépôt du prochain budget fédéral : réduction de la période maximale de l’amortissement à 25 ans et hausse du montant minimal de mise de fond de 5 % à 7,5 %. On lit également que la SCHL atteindra d’ici la fin de l’année son maximum autorisé d’assurance de prêt hypothécaire. Il ne faut donc pas s’attendre à plus de souplesse dans l’application des exigences de la SCHL !

Il faut retenir l’importance de s’informer et de préparer son dossier. Dans le cas de Martine, sa conseillère à sa banque n’était pas familière avec l’achat d’un immeuble à revenus de cette envergure et n’a pas pu l’aviser au préalable.  

Voir la suite de l'histoire de Martine dans le texte L'évaluation environnementale d'une propriété

Quels conseils souhaiteriez-vous offrir à Martine ? Avez-vous une situation à partager au sujet d’un assureur de prêt hypothécaire ?

Commentaires

  1. "La SCHL évalue la valeur marchande de l’immeuble à 13 000 $ sous le prix convenu avec les vendeurs (et on sait qu’en immobilier, une bonne affaire, c’est quand on paie sous l’évaluation de la valeur marchande !)"

    Je ne suis pas certain de comprendre ce bout. Selon ma compréhension de ce que tu dis, la SCHL évalue que l'immeuble vaut moins que le prix convenu et donc qu'elle paierait trop cher. Elle paierait donc plus que l'évaluation de la valeur marchande et ce ne serait pas une bonne affaire selon la SCHL. Est-ce que c'est ce que tu voulais dire?

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    1. Exactement. Par exemple, admettons que le prix d'achat négocié entre le vendeur et l'acheteur est de 700 000$. La SCHL a envoyé un évaluateur agréé pour s'assurer de la valeur de l'immeuble. Dans ce cas, cet évaluateur a établi que l'immeuble vaudrait 687 000$ selon les critères d'évaluation de la SCHL. Hors, comme la SCHL assure 85% de la valeur de l'immeuble, elle va utiliser cette dernière valeur plafond d'assurance sur l'hypothèque.

      Par exemple, au départ la mise de fonds de l'acheteur devait être de 15% X 700 000$, soit 105 000$. Comme la SCHL n'assurera que 85% de la valeur marchande, la mise de fonds de l'acheteur doit être ajustée à (15% X 687 000$) + (700 000$ - 687 000$) = 116 050$. C'est donc 11 050$ de plus qu'initialement prévu.

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    2. Les banques sont supposés faire le même genre d'évaluation. J'ai d'ailleurs déjà dû défrayer les coûts d'une telle évaluation.

      Est-ce que l'évaluation de la SCHL faisait du sens selon ton amie?

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  2. deja pour moi a 12 fois les revenus c trop chere, en plus la schl lui dis que l'immeuble quelle veux,vaux 13000$ de moins que sont prix quelle paye ya qquchose qui marche pas la. je serais prete a vendre le miens lol a 12 x les revenus sans probleme.dans un contexte economique incertain c 11x max recession 8-9-10 gros maximum et je suis pas le seule a pensé comme cela

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    1. Il est situé dans quelle ville ton immeuble que tu voudrais vendre à 12 fois les revenus bruts? Met-nous la description SVP, car à ce ratio, il y a certainement des gens intéressés! À 8-9 fois les revenus, je vois ça que pour des vieux immeubles ayant besoins de beaucoup de rénovations, avec de très faibles revenus ET situés à Shawinigan ou en région très éloignée.

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  3. en gros je suis a 20 min de montreal je veux pas commencer a m'étaler sur le web (coté rive nord) 1976 a pars les fenetres qui sont dus, deja commencer a changer les plus problématique tout etais correcte pour un 5 ans sans rien de majeur.la toiture lui reste un 10ans le reste c de lentretient mineur.mes revenu sont a la valeur du marché.bref j'ai l'ai acheter pour du longtemps terme, car de la facon que tu calcule je fais un peu moins de 100 000$ en plus ou moins 3 ans c alléchant

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  4. Bonjour,

    "Martine ne dispose par de suffisamment d’actifs nets ! La SCHL demande que l’emprunteur ait au moins 25 %. "

    25% de la valeur marchande en avoir net?

    Est-ce que j'ai bien compris?

    Merci

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    1. Bonjour,
      Je n'avais aucun souvenir d'avoir écrit cet article! D'avoir l'équivalent de 25% de la valeur finançable de l'immeuble en actif net dans son bilan personnel.

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  5. Merci beaucoup!

    J'ai vu la date après :p

    J'ai de la misère à comprendre l'achat d'un immeuble avec une balance d'hypothèque aussi :) si jamais vous écrivez un article la dessu!

    Je ne comprend pas comment fonctionne les mises de fonds et pourquoi un vendeur proposerais de prendre en charge le reste de son hypothèque.

    Bonne journée merci encore pour ton site!

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    1. Bonjour,

      En fait, un vendeur va rarement prendre tout l’hypothèque en balance de vente. Certaines banques comme Desjardins peuvent accepter que 50% de la mise de fonds soit en balance de vente. J’ai même réussi à faire passer un dossier au printemps dernier où toute la mise de fonds (donc 20% du prix de vente) est en balance de vente. Je vais rembourser les vendeurs dans 5 ans. Les vendeurs étaient en confiance avec notre dossier. On a négocié un taux d’intérêt de 5.5%, payable annuellement. Pour les vendeurs, c’était un rendement intéressant et sécuritaire. La balance de vente nous permettait d’acheter, et eux de vendre rapidement l’immeuble. Ils n’avaient pas de dette sur les deux immeubles. Ils n’avaient pas besoin de tout l’argent non plus. Donc ils ont récupéré 80% du montant chez le notaire et le 20% restant, on leur donne dans 5 ans. Si je paye pas, ils vont reprendre mes immeubles, car ils sont protégé par une hypothèque de 2e rang.

      J’ai négocié un autre dossier il y a un mois, pour une vente autour de 1.1M$. Les vendeurs ont accepté de nous prêté 100 000$ pour 5 ans à un taux de 5%. C’était un gros immeuble, et si j’y allais sans balance de vente, j’aurais dû sortir pratiquement 300K$, c’était beaucoup trop pour moi. Donc les vendeurs le savait. Sans balance, pas de vente. De plus en plus, on va le voir car il y a une grosse différence entre la valeur économique de financement calculé par les banques (pour les 6 logements et plus) et les prix payés par les acheteurs. Les mises de fonds deviennent énormes.

      Exemple: Il y a 4-5 jours, j’ai fait une offre d’achat sur un 8-plex. Ça va se vendre autour de 800K$. C’est la valeur marchande pour ce type d’immeuble dans mon coin. Mais… la valeur économique de financement est de 565K$. La banque va donc prêter 75% de 565K$, soit 425K$ environ. Ça veut dire que je devrais sortir 375K$ en mise de fonds ! C’est quasiment 50% de mise de fonds à mettre. Le vendeur va avoir beaucoup de difficulté à vendre sans balance de vente. Qui va mettre 50% de mise de fonds pour un immeuble avec des revenus beaucoup trop bas. Ça fait des mois qu’il tente de vendre, et les acheteurs se font refuser au financement car ils pensent ne mettre que 25% de mise de fonds. Ils tombent par terre quand la banque revient avec un 45 ou 50% pour rencontrer ses critères.

      Steve

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  6. Merci encore une fois!

    Donc si je comprend bien on appel ça une balance d'hypotèque puisque c'est une parti de l'hypotèque que le vendeur te prête pour que tu puisse payer la mise de fond? C'est plustôt pratique. Donc l'avantage du vendeur c'est qu'il peut vendre son immeuble en gardant un lien et avoir un certain rendement sur de l'argent qu'il n'a pas nécessairement. Tandis que pour l'acheteur ça lui permer de payer une mise de fond à taux raisonable.

    J'espère bien comprendre puisque ça serait une belle façon d'utiliser l'ADA.

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    1. Deux noms usuels: 1) Balance de prix de vente (BPV) ou 2) Solde de prix de vente.

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