jeudi 16 février 2012

Où trouver les fonds pour investir en immobilier ?

Acheter un immeuble avec un partenaire
C'est une question que plusieurs investisseurs ou investisseurs-en-devenir se demandent constamment. Comment continuer à faire croître son parc immobilier quand on n'a plus les liquidités suffisantes pour faire l'achat d'un autre immeuble à revenus?

Est-ce qu'un investisseur devrait se limiter à attendre afin d'épargner la somme nécessaire? Certains commentaires laissés sur ce blog dans les derniers jours laissent penser que pour certaines personnes, c'est la voie à suivre.

Comment font les entrepreneurs pour faire croître ou pour démarrer leurs entreprises? Sont-ils condamnés à travailler comme salariés durant 15 autres années afin d'économiser la mise de fonds nécessaire pour démarrer leurs entreprises? Ce n'est clairement pas la voie que suivent la majorité des entrepreneurs à succès. Pourquoi en serait-il autrement en immobilier? Pour moi, l'immobilier est un business comme les autres et les moyens de financer la croissance de mon business ne devraient pas se limiter à utiliser l'argent de mon compte de banque. Évidemment, les prochaines approches ne conviendront pas à tous. Il faut avoir une situation financière solide lorsqu'on s'aventure dans des financements plus complexes.

Sources de financement

Le moyen classique de financer l'achat d'un immeuble locatif est de mettre une mise de fonds de 20% et d'emprunter le 80% restant auprès d'une banque. Où trouver ce 20% de mise de fonds si vous ne l'avez pas en dormance dans un compte de banque ou en placements ailleurs?

Utiliser l'équité de votre maison et de vos autres immeubles

Pour les personnes qui ont beaucoup d'équité sur un immeuble (l'avoir net, soit la valeur marchande moins le solde de l'hypothèque), il est assez facile de le refinancer. Pas pour s'acheter un bateau ou une voiture, évidemment! Mais si vous utilisez cette somme d'argent pour investir (en immobilier ou dans d'autres placements), les intérêts sur cette portion de votre hypothèque seront 100% déductibles d'impôt. C'est ce que j'ai fait au printemps 2011 lors de l'achat d'un 5-plex dans Lanaudière.

Prêts collatéraux

Une autre façon d'utiliser ses immeubles actuels est de donner en garantie collatérale un immeuble lors de l'achat d'un autre immeuble.  C'est l'équivalent de donner en garantie l'équité sur une propriété lors de l'achat d'une autre propriété.

Apparemment, peu d'institutions financières permettent ce type de garantie collatérale. Mon courtier hypothécaire m'a dit que Desjardins offre ce produit au Québec. Par exemple, vous possédez un 3-plex sur lequel vous avez 200 000$ d'équité. Si vous avez besoin de 100 000$ pour une mise de fonds afin d'acquérir une nouvelle propriété, plutôt que de refinancer votre 1er immeuble, il peut être envisageable de "geler" une partie de cette équité, par exemple geler 100 000$. Votre hypothèque sur le nouvel immeuble pourra alors représenter 100% du prix d'achat.

Ça peut être avantageux dans le cas où les taux d'intérêts sont plus bas sur votre nouvel immeuble que sur le premier. J'ai découvert cette technique cette semaine en discutant avec mon courtier hypothécaire (vous saurez pourquoi d'ici quelques jours!!). Je ne connais pas encore tous les détails de ces prêts collatéraux, à suivre bientôt!

Utiliser l'argent de votre famille ou de vos amis

J'ai déjà parlé de cette méthode de financement dans les articles Investir avec peu d'argent et surtout dans l'article Utiliser l'argent des autres pour investir. Plusieurs entrepreneurs utilisent d'ailleurs ce moyen de financer le démarrage ou la croissance de leur entreprise. Si vous dénichez un immeuble très rentable, pourquoi se priver de cette source de financement. J'ai déjà utilisé cette méthode lors de l'achat de mes deux immeubles à revenus, mais de façon très temporaire. À l'avenir, j'envisage d'utiliser de plus en plus ce type de financement. Il ne suffit que de le demander, dans le pire des cas, ce sera un refus.

Acheter un immeuble avec des partenaires

Jusqu'à maintenant, je suis seul propriétaire de mes immeubles. À moyen terme, je pense de plus en plus à faire des achats avec des partenaires. Par exemple, j'ai un ami qui a beaucoup d'argent à investir mais qui ne désire pas s'occuper de la gestion d'un immeuble. Il serait intéressant de s'associer. Il a les fonds, j'ai le goût de m'occuper d'un immeuble. Plusieurs investisseurs utilisent les partenariats pour agrandir leur parc immobilier. Ils peuvent ainsi acquérir des immeubles de plus grande envergure et se partager les tâches.

Être créatif, tout en restant prudent

En résumé, si je veux réussir à vivre de l'immobilier d'ici 7 ou 8 ans, je ne pourrai pas me limiter à utiliser le financement traditionnel. Je veux également me garder une marge de manoeuvre en cas de pépins: un fond d'urgence et des marges de crédit en cas d'imprévus majeurs.

S'il y a des investisseurs immobiliers qui lisent cet article, j'aimerais que vous partagiez avec les lecteurs vos trucs et astuces pour faire croître votre business immobilier.

41 commentaires:

  1. SVP les pros de l'immobilier donnez des trucs pas du bashing sur des taux d'intérêts qui vont augmenter et l'apocalypse de 2012 et bla bla bla... (depuis 2009 qui disent que ca va monter, on le sait CA VA MONTER UN JOUR). Je sais aussi qu'il y quelques années un 8plex se vendait 265000$ avec 39000$ de revenus à 6% intérêt.

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    1. Salut Paulo, as-tu l'intention de faire croître ton parc immobilier et si oui, comment prévois-tu financer ces acquisitions?

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  2. 8plex a 265000 snifsnif chu né trop tard

    pour les 'pro' moi je dis qu'il on ete la au bon moment.Pour réussir ya toujours plusieurs critéres que quand tout est réunis en meme temps on peux faire un malheur, l'Occasion,l'argent,chance,situation familiale

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    1. Pas si tard que ça! Un 6-plex à 260 000$, ça existe encore, mais il faut s'éloigner...

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    2. c sur quon peux regarder pour trois rivieve shawinigan mais oublie ca pour moi faire 2h de route pour aller changer un robinet non merci

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    3. Et s'il y avait un concierge dans l'immeuble (un des locataires) et que celui-ci s'occupe des petits travaux (gazon, déneigement des escaliers, ramasser les chèques, etc.). Je pense qu'il ne faut pas négliger ces endroits juste à cause de la distance, mais ça reste des choix personnels évidemment.

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    4. Plusieurs investisseurs utilisent des compagnies de gestion pour s'occuper de leur immeubles éloignés et cela coûte en générale 5% des revenus brut et c'est déductible à 100%. Tu as donc un investissement sur un marché comme Trois-Rivières, un revenu mensuel passif et aucun tracas pour gérer ton immeuble à 2h de chez toi. Pense-y bien cela vaut la peine et plusieurs le fond. T-R est dans le top 5 des marchés à investir au Canada. Sans rentrer dans les détails, j'ai moi-même quitté Gatineau il y a 3 mois pour déménager à Trois-Rivières pour m'occuper de mes immeubles à temps plein mais également de ceux de mes clients. Je suis donc une de ces compagnies de gestion qui offre le service. 99% de mes clients sont de l'extérieur de Trois-Rivières et tous fonds des revenus mensuels passifs après nos frais de gestion. Si tu penses investir n'écarte pas ce marché. La SCHL confirme que T-R est le marché le plus rentable au Canada dans son dernier Observateur. Certes, le taux d'inoccupation est plus élevés qu'ailleurs (il était de 5,9% mais est redescendu à 5,3%) mais une compagnie de gestion sur place qui connait bien le marché saura t’épargner ce stress et nous en sommes la preuves avec un taux d'inoccupation de 0% dans nos immeubles. Tout cela pour dire qu'un bon réseau de contact dans l'investissement immobilier est une des clés importantes de ta réussite et cela peu importe ou tu investis. Les partenaires, collaborateurs, mentor etc. sont importants.

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    5. Je pense a investir dans un avenir approché(1 an ou 2) en maurici. J'habite a Quebec , et jaurais des questions.Mon email est marcgauthier28@gmail.com

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    6. Salut Paulo, outre les trucs de financement mentionnés ci-dessus, tu peux faire assumer le financement de la mise de fond par le vendeur et si le deal est assez fumant et payant, tu peux également utiliser un investisseur privé (15% d'intérêt pour une mise de fond et 10% pour la totalité de l'immeuble).
      Je crois que toutes les options que je connais ont été mentionnées. À la base, ça prend une vrai opportunité. Bonne chance !

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  3. Ayant personnellement un immeuble payé complètement et un autre payé au 2/3, donc mon net worth est assez élevé. J'ai pu refinancer un immeuble pour acquérir ma nouvelle acquisition, que je vais habiter, rénover et louer plus cher ensuite.
    Je me donne une fenêtre (time window) de 2-4 ans par immeuble

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    1. Je recherche un partenaire qui veut investir dans l'achat d'une propriété résidentielle. Est-ce que c'est quelque chose de possible? Merci.

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  4. Alterner l'achat à long terme avec des achats en vue de Flip ou de transformation en condos, Mettre en place des groupes d'achat, mettre en place un système de rent-to-own afin de dégager plus de cashflow

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    1. Nous sommes présentement à la confection d'un plan comme tu mentionnes

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    2. Peut-être que les gens ici le savent déjà: Les profits sur "Flip ou transformation en condos", ce n'est pas du gain en capital:

      http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/finances-personnelles/impots/201007/02/01-4294861-le-fisc-cogne-a-la-porte-des-speculateurs-immobiliers.php

      Important de considérer cette nuance dans le calcul du cashflow.

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  5. Si je me fie à vos réponses, il faut éviter d'investir dans l'immobilier à Montréal et environs proches.

    Ces réponses démontrent que le marché immobilier de la région de Montréal est "overpriced" et cela concorde avec l'analyse d'un planificateur financier cité dans La Presse aujourd'hui:

    "En général, fait-il remarquer, les cycles immobiliers durent de 16 à 18 ans en moyenne avec une période de 8 ou 9 ans de hausse suivie d'une période de baisse ou de stagnation de 8 ou 9 ans. Or, depuis 1998, nous assistons à une période haussière, principalement en raison des taux d'intérêt à des bas historiques. Tout cela a des conséquences sur les prix des maisons. Il y a quelques années, on achetait une propriété à revenus sur la base de 10 fois les revenus; aujourd'hui, dans certains secteurs, des propriétés se vendent à 22 fois les revenus."

    http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/finances-personnelles/sous-la-loupe/201202/17/01-4497264-limmobilier-pour-la-retraite.php?

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  6. "des propriétés se vendent à 22 fois les revenus"

    Il faut vraiment être un imbécile pour considerer l'achat d'un duplex avec ce ratio. Même en payant cash la propriété, le rendement serait autour de 3,5% sur la somme de $249 000.

    Il est très facile de trouver une action blue chip qui donne un rendement en dividente supérieur à 3,5% sans avoir des tracas avec les locataires.

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    1. En effet, ceux qui achètent à 22 fois les revenus ne sont pas des investisseurs immobiliers. Ce sont des propriétaires occupants qui ne recherchent pas le profit, mais un endroit ou vivre, c'est différent de ce que recherchent les investisseurs immobiliers.

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    2. Acheter un duplex à 22 fois les revenus même en l'occupant n'est pas une bonne affaire. Le locataire restant se trouve largement subventioné par le propriétaire.

      L'achat peut être valable si les loyers sont vraiment en bas du marché et que tu as la possibilité d'évincer les locataires en occupant le logement du bas et ensuite mettre un membre de ta famille dans le logement du haut (père, mère, enfants).

      Dans le cas de ce couple, l'achat est pour investissement et les loyers doivent représenter la valeur marchande du secteur.

      C'est une attrape nigaud.

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    3. Bonjour, je suis curieux avec vos ratios, acheter a 13x le revenu ca veut dire quoi ? Achat avec frais et revenus nets ? William

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    4. @Will,

      C'est le ratio Prix d'achat divisé par les revenus bruts annuels.

      Par exemple, un prix de vente à 500 000$ et des revenus bruts de 50 000$, ça donne un ratio 10X les revenus bruts.

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    5. je fais l'achat d'un triplex où je vais habiter un certain temps, le temps d'avoir une équité suffisante pour pouvoir en acheter un autre et un autre....
      Si je compe le revenu brut (si je l'habite) je tombe a du 22x le revenu mais si je compte le revenu brut (quand je serai parti) je tombe a 11x le revenu..
      est-ce un bon départ??

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    6. j`` aimerais aussi savoir a combien x le prix payer du plex par rapport aux revenues est considéré interessant? exemple 10x

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    7. Impossible de répondre à votre question. Beaucoup trop générale. Ça dépend de la région où vous êtes. Ça dépend du type d'immeuble (un duplex ou un 32 plex), ça dépend de l'age de l'immeuble. Ça dépend des dépenses de l'immeubles.

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  7. Bonjour Steve,

    Juste pour te remercier de ta remarque sur mon blog.

    Phalakone

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  8. Depuis que j'ai commencé en immobilier en 2008 qu'on entend que la catastrophe s'en viens. Ça ne m'a pas empêché de faire de très bonnes acquisitions à chaque année...et je n'avais aucune liquidité pour acheter. Je l'ai fait uniquement avec l'argent des autres. Par contre j'avais un très bon crédit. Bref, je crois que non, il ne faut pas attendre d'avoir les liquidités si c'est notre business l'immobilier. Par contre, il faut être très prudent avec l'argent des autres et se garder de l'équité ou une marge suffisantes pour les imprévus et les coups durs. J'arrive à en vivre depuis le début parce que je fais des flips de temps en temps pour augmenter mes revenus annuels. Les techniques dont tu parles Steve sont bonnes et efficace, mais je crois qu'à la base il faut que ce soit une bonne opportunité, et elles ne courent pas les rues. Il faut chercher sans arrêt et hors des sentiers battus (MLS).

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    1. De quelle façon vous vous imposez sur les gains sur Flip??

      1) Gain en capital (50%) OU

      2) Revenus d'entreprises (100% du gain net).

      Si votre réponse est "gain en capital", vous devriez lire le lien plus haut.

      Toutefois, en ce qui a trait à l'acquisition à long terme d'immeubles à revenus, il n'y a aucun problème, c'est du gain en capital.

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    2. En fait, il y surement des flippeurs immobilier qui ne déclarent même pas leurs gains.

      Il suffit d'acheter au printemps, de farder la propriété et la revendre à l'automne. Ni vu ni connu.

      L'autre technique consiste à habiter dedans et la remettre à vendre l'année suivante. Là encore pas de déclaration de gain.

      Évidement, ces passes laissent des traces. Éventuellement, le gouvernement devrait passer au crible toutes les transactions immobilières et les croiser avec les déclaration de revenus.

      Je suis certain que le gouvernement pourrait rammasser un fourtune en impôts et pénalités.

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    3. Je déclare évidemment mes revenus. Pour le court terme (FLIP), je les achète avec mon entreprise avec du financement privé et je les déclare comme du revenu d'entreprise. Pour le long terme (lorsqu'il y a intention à long terme et gain de revenus de location), je le déclare comme du gain en capital. Je ne conseille à personne de ne pas déclarer ses FLIPs parce qu'ils vont finir par se faire attraper et ça risque de coûter très cher. Attention pour habiter! Maintenant le fisc ne considère plus que vous avez droit à du gain en capital si vous ne l'avez habiter que quelques mois.

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  9. Pour ma part je suis en train de revenir dans le marché (2ième vague), au début 200 j'avais 10 logement dans 3 immeubles et j'ai tout vendu par la suite (incompatibilité familiale). Là dû à des changements du coté "personnel" je veut recommencer car après plusieurs autres types d'investissement je constate que l'immobilier doit faire partie du "tout". Bien sur les marchés ont changés beaucoup. Mon premier achat au début 2000 je l'avais fait pour que mes parent ait un loyer convenable à peu de frais, donc pour mettre le moins de cash possible j'avais simulé que mon père était à 50/50 acheteur. Puisqu'il habitait l'immeuble, le cash à ce moment était de seulement 5% donc facile. Le 2ième a été acheté quelques temps plus tard, grâce à quelques travaux et une ré évaluation positive, l'équité m'a permis le 2ième achat. Aujourd'hui je voit bien que plus dur d'avoir un cash faible. Par contre le but est le même se constituer un parc avec un investissement minimum. Donc trouver (rare mais encore là, du moins par chez nous) un immeuble qui rapporte bcp, au net, même si qqll travaux à faire et "risque" semble un peu plus élevé. Il y a tjs de ces immeubles que ceux qui sont déjà dans le marché ne veulent plus touché.... avec ça même si financer assez haut et cash faible nous sommes à l'abri d'une hausse de frais ou de taux. Chaque cas doit être évaluer indépendamment des autres. Je suis en train de faire une transaction de ce genre reste à terminer la négo ! A+

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    1. Bon la négo est fini, maison de 8 chambres tous loués, demandait 139 k$ il a accepté mon offre à 110 k$, reste à confirmer si j'ai assez d'équité pour le 20% de cash...à suivre ouf !

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    2. Good Job! N'oublie pas le "Love Money" si jamais tu as pas assez d'équité. Surtout pour trouver 20% de 100k... ça ne devrait pas être si difficile.

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    3. Ouais, ça se gâte ! Après vérification le zonage n'est pas conforme et est de 1 logement seulement. Je sais bien qu'une maison de chambre est souvent "border line" et que le zonage n'est pas souvent conforme, mais je trouve ça risqué d'avoir une si grande différence entre les deux... je réfléchi encore....

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    4. N'oublie pas de vérifier les assurances. Quand c'est pour de la location à court terme, les assurances sont super dispendieuses! Même pour mon chalet, c'était vraiment du simple au double...

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  10. Bonjour steve as tu des nouvelles sur le fonctionnement sur l'équité (Une autre façon d'utiliser ses immeubles actuels est de donner en garantie collatérale un immeuble lors de l'achat d'un autre immeuble. C'est l'équivalent de donner en garantie l'équité sur une propriété lors de l'achat d'une autre propriété.)
    Est il toujours possible de faire cela l'as tu déjà refait, quand la caisse gèle l'équité sur un premier bloc, quels sont les avantages pour eux deviennent ils propriétaire, augmentent ils les taux d'intérêts, toi t on repasser chez le notaire si oui est ce la caisse qui paye les frais, pendant combien de temps gèlent ils cette équité, ai je doit d'aller chercher la totalité de l'équité?
    Merci pour ton bon travail et tes nombreuses informations
    Didier

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  11. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  12. Comment fait-on pour acheter un multilogement (6 logements) en se faisant financer la mise de fonds par le vendeur. Dans les livres ça semble super simple, mais dans la réalité sa semble plus compliqué. J'ai appellé 2 courtiers hypothécaire aujourd'hui et ils m'ont dit qu'un, ça ne se fait pas et c'est très compliqué ,ou que certaines informations ne doivent pas aparaitrent dans la transaction. Quelqu'un qui a déjà fait ça peut-il m'aider svp

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    1. Salut, J'ai acheté un 6 logements au début des années 2000 en n'utilisant aucun de mes dollars. Seul Desjardins permet ce type de transaction (la loi des banques leur interdit). En gros, tu dois persuader le vendeur qu'il est préférable pour lui d'accepter de garantir la mise de fond auprès du prêteur. L'institution financière prendra alors soit 20% de la transaction qu'elle gèlera pour au moins 5 ans ($ du vendeur qu'il pourra tout de même placer mais ne pourra pas utiliser) ou encore prendre une hypothèque de premier rang sur un autre immeuble du vendeur. J'ai fait pareille en 2004 avec un ensemble immobilier de 30 logements. Les opportunités sont plus compliquées à trouver mais c'est possible surtout auprès de gens qui sont à terminer la liquidation de leur parc immobilier et qui n'ont pas besoin de tout leur cash immédiatement.

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  13. bonjour j'ai une propriété que je suis prête a vendre au prix que j'ai acheter y a deux ans et sa avec 20 mille de reparation et amelioration. Vente rapide, raison enfant handicapé et dois lui offrir une maison a un étage. natalka11@hotmail.com vendeur tres motiver

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    1. Bonjour anonyme, as-tu réussie à vendre depuis? C'est à quel endroit?

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  14. Beaucoup d'articles , blogues...parle de comment aller chercher la mise de fond pour faire l'acquisition d'un flip. Mais,on trouve peu d'info sur comment aller chercher le fianacement pour la totalité du prêt lorsqu'on possède la mise de fond. Pour moi, c'est la partie difficile sans passer par un prêteur privé. Les banques ne sont pas fervantes de vous passer de l'argent pour faire ce genre de transaction lorsque vous avez déjà une hypothèque personnelle.

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    1. Salut,

      Si tu n'a toujours pas trouvé ton financement avec des banques, alors regarde avec une marge hypothécaire sur ta première maison, sinon y aller avec un préteur privé ou un partenaire en affaire, mais pour les banques tu peux y aller sans leur dire que c'est pour flipper, juste a faire attention que le malus ne soit pas trop gros a la revente, j'ai obtenu de la caisse 2 prêts consécutifs échangeables sur une nouvelle maison si je vend mon bien et en rachète une autre le tout sans pénalité, elles garder leurs clients et surtout ne pas avoir peur de négocier avec elles.
      bonne chance

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