Petite ou grosse mise de fonds

J’ai lu un texte dernièrement d’un investisseur immobilier qui soulignait avoir mis plus de 60 % de mise de fonds (apport personnel) lors de l’acquisition d’un immeuble locatif neuf. Ce dernier disait que son immeuble est très rentable (cash-flow positif), en partie grâce à cette grosse mise de fonds.

Mathématiques financières de base: quelques règles de base.

A-t-il raison ? Vaut-il mieux mettre une grosse mise de fonds (apport personnel) ou en mettre le moins possible ? Je lis également beaucoup de blogues d’investisseurs Français qui veulent payer le plus rapidement possible leurs dettes sur leurs immeubles locatifs afin de « profiter le plus rapidement possible du cash-flow positif une fois que la dette sur l’immeuble sera entièrement payée ». Je crois que quelques notions de mathématiques financières élémentaires s’imposent.

Mathématique financière 101

Que ce soit en immobilier ou avec d’autres types de projets d’investissement, plus l’apport personnel  de l’investisseur est élevé, plus le taux de rendement de l’investisseur est faible sur cet apport personnel.

Moins un investisseur utilise de son propre argent pour acquérir une propriété, plus son taux de rendement devrait être élevé. C’est une loi de la mathématique financière.

Prenons un exemple simple pour illustrer ce concept: un investisseur veut acquérir un petit immeuble de deux appartements (duplex). Faisons une simulation sur une durée de 5 ans avec les chiffres suivants :

Prix d’achat : 205 000$

Taxe de mutation : 2000$

Dépenses d’exploitation annuelles : 3 000$

Revenus annuels bruts : 15 300$

Taux d’intérêt sur l’hypothèque : 3.45% (taux fixe 5 ans, amortissement de 25 ans)

Augmentation des loyers : 1.5% par année

Taux d’inflation : 2%

Taux d’imposition : 35%

Frais de premier établissement (notaire et inspection) : 1600$

Je considère un taux d’occupation à 100%

En mettant ces données dans un chiffrier d’évaluation financière, voyons les taux de rendement obtenus avec soit une grosse ou une petite mise de fonds. Je n'ai pas inclus les détails des calculs dans ci-dessous.

1^er scénario : grosse mise de fonds de 50% (102 500$)

Le cash-flow positif est intéressant, environ 5 200$ par année, après impôt ! Mais le taux de rendement interne (TRI) sur l’apport personnel n’est que de 7%. 

2^e scénario : petite mise de fonds de 10% (20 500$)

Le cash-flow positif de ce scénario est d’environ 1 300$ par année, ce qui n’est pas génial à première vue. Par contre, le taux de rendement interne (TRI) sur l’apport personnel est de 18.5%.

Attention, je ne suis pas en train de dire que c'est une mauvaise chose d'avoir un gros apport personnel. Je dis simplement que plus l'apport personnel est élevé, plus le taux de rendement sur ces fonds propres sera faible. 

Quel scénario préférez-vous ? Pourquoi voudriez-vous payer plus rapidement vos immeubles en injectant davantage de votre argent personnel si cela fait baisser votre taux de rendement ? Préférez-vous un cash-flow positif intéressant le plus rapidement possible ou un taux de rendement supérieur sur votre investissement personnel?