dimanche 15 juillet 2012

Petite ou grosse mise de fonds

J’ai lu un texte dernièrement d’un investisseur immobilier qui soulignait avoir mis plus de 60 % de mise de fonds (apport personnel) lors de l’acquisition d’un immeuble locatif neuf. Ce dernier disait que son immeuble est très rentable (cash-flow positif), en partie grâce à cette grosse mise de fonds.

Mathématiques financières de base: quelques règles de base.
A-t-il raison ? Vaut-il mieux mettre une grosse mise de fonds (apport personnel) ou en mettre le moins possible ? Je lis également beaucoup de blogues d’investisseurs Français qui veulent payer le plus rapidement possible leurs dettes sur leurs immeubles locatifs afin de « profiter le plus rapidement possible du cash-flow positif une fois que la dette sur l’immeuble sera entièrement payée ». Je crois que quelques notions de mathématiques financières élémentaires s’imposent.

Mathématique financière 101

Que ce soit en immobilier ou avec d’autres types de projets d’investissement, plus l’apport personnel  de l’investisseur est élevé, plus le taux de rendement de l’investisseur est faible sur cet apport personnel.
Moins un investisseur utilise de son propre argent pour acquérir une propriété, plus son taux de rendement devrait être élevé. C’est une loi de la mathématique financière.

Prenons un exemple simple pour illustrer ce concept: un investisseur veut acquérir un petit immeuble de deux appartements (duplex). Faisons une simulation sur une durée de 5 ans avec les chiffres suivants :

Prix d’achat : 205 000$
Taxe de mutation : 2000$
Dépenses d’exploitation annuelles : 3 000$
Revenus annuels bruts : 15 300$
Taux d’intérêt sur l’hypothèque : 3.45% (taux fixe 5 ans, amortissement de 25 ans)
Augmentation des loyers : 1.5% par année
Taux d’inflation : 2%
Taux d’imposition : 35%
Frais de premier établissement (notaire et inspection) : 1600$
Je considère un taux d’occupation à 100%

En mettant ces données dans un chiffrier d’évaluation financière, voyons les taux de rendement obtenus avec soit une grosse ou une petite mise de fonds. Je n'ai pas inclus les détails des calculs dans ci-dessous.

1er scénario : grosse mise de fonds de 50% (102 500$)

Le cash-flow positif est intéressant, environ 5 200$ par année, après impôt ! Mais le taux de rendement interne (TRI) sur l’apport personnel n’est que de 7%. 

2e scénario : petite mise de fonds de 10% (20 500$)

Le cash-flow positif de ce scénario est d’environ 1 300$ par année, ce qui n’est pas génial à première vue. Par contre, le taux de rendement interne (TRI) sur l’apport personnel est de 18.5%.

Attention, je ne suis pas en train de dire que c'est une mauvaise chose d'avoir un gros apport personnel. Je dis simplement que plus l'apport personnel est élevé, plus le taux de rendement sur ces fonds propres sera faible. 

Quel scénario préférez-vous ? Pourquoi voudriez-vous payer plus rapidement vos immeubles en injectant davantage de votre argent personnel si cela fait baisser votre taux de rendement ? Préférez-vous un cash-flow positif intéressant le plus rapidement possible ou un taux de rendement supérieur sur votre investissement personnel?

9 commentaires:

  1. Salut Steve,

    Pour quelqu'un qui n'est pas pressé de revoir la couleur de son argent, je pense que la petite mise de fonds semble le meilleur choix.

    Prenant comme exemple ton investisseur qui détenait la somme nécessaire pour la grosse mise de fonds. En n'investissant qu'une petite mise de fonds, il lui resterait assez d'argent pour investir dans quelque chose d'autre. Avec un peu de patience, ses multiples investissements devraient lui rapporter davantage qu'un seul.

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    1. Oui, et il y a aussi le facteur âge qui doit rentrer en compte j'imagine. Cet investisseur était assez âgé d'ailleurs, j'imagine qu'il ne voulait pas avoir une hypothèque jusqu'à 95 ans. Il préfère avoir un taux de rendement plus faible, mais profiter du cash-flow.

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  2. J'imagine que ça dépend de l'objectif de l'investisseur.

    Dans une période d'expansion/d'acquisition, la petite mise de fonds peut offrir plus de flexibilité permettant de faire plusieurs transactions.

    Pour l'investisseur voulant générer un salaire, un retraité par exemple, la grosse mise de fonds lui permettra certainement d'obtenir un revenu. Dans le cas du retraité, ça pourrait ressembler à l'achat d'une rente auprès d'un assureur.

    Jo

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    1. Tout à fait d'accord. J'ai un ami qui voulait exactement ça justement: une rente. Il a acheté une maison cash, sans hypothèque, et il récolte les loyers depuis des années. Il ne veut pas investir son argent en bourse ou dans d'autre produit et se contente d'un faible taux de rendement.

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  3. @YBertrand (dont j'ai effacé le message pour impertinence avec ce texte): je préfère me fier à Google Analytics. Mais pour votre info: depuis octobre 2011, 20 004 visites, 10 418 visiteurs uniques, durée moyenne de la visite 3 min 28 secs. Pas si mal pour un nouveau blogue "n'ayant pas d'achalandage" comme vous dites... Super bien référencé sur Google en plus... ;)

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  4. De mon côté, étant encore jeune, je préfère mettre le moins de mise de fonds possible.
    J'aime utiliser l'effet de levier.

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    1. En mettant une mise de fond de 5% par exemple, vous devez faire appel a la SCHL. Est-ce mieux ainsi même s'il y a une prime d'assurance a payer ou est-ce mieux donner un cash de 20% pour ne pas avoir a passer par la SCHL ? Je suis un futur investisseur mais si je donne 20% pour eviter la SCHL j'ai peur de manquer de fond pour les frais connexes et autres...

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  5. Etant jeune aussi, idéal pour un blog dédié aux jeunes investisseur :). Je me pose cette question en lisant cet article :
    Faut il un apport personnel minimum pour pouvoir acquérir un bien immobilier?
    Je doute qu'une banque accepte un emprunt si on ne lui apporte pas un minimum d'argent?
    Il est possible que je n'ai pas bien saisi certains commentaires ou d'avoir loupé certaines connaissances.

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    1. Salut Aldo,
      Je ne sais pas si tu es de France ou du Québec. Ici au Québec, oui ça prend un apport personnel. Cet apport dépend de la taille de l'immeuble à acquérir. Pour un appartement où tu habiteras, ici c'est 5% minimum avec une assurance hypothécaire qui protège la banque. Si tu ne l'habites pas, c'est 20% d'apport en général.

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