mardi 17 juillet 2012

Mise en marché d'un logement

Enfin! Après près de quatre semaines sur le marché, j’ai loué l'appartement que j'occupais moi-même jusqu'au début juillet, et ce depuis trois ans. Je vous en avais brièvement parlé dans deux textes précédents, d’abord dans Lâcher un boulot bien rémunéré et ensuite dans le texte L’enquête de pré-location pour éviter les problèmes.
Cuisine éclairée donnant sur la terrasse. 

C’est un appartement assez bien situé au centre de Montréal, 3 chambres à coucher, 1100 pieds carrés (autour de 110 mètres carrés), avec une belle terrasse arrière. Je joins quelques photos pour vous donner une idée.

Ajuster le prix de location

On s'entend, ce n'est pas la meilleure période pour louer un appartement, je venais de manquer la période la plus achalandée. J’ai mis l’appartement en location autour de la mi-juin au prix exorbitant de 1575$, pour tester le marché. Par mes recherches de comparables sur le site kijiji.ca, je savais en partant que c'était beaucoup trop cher!

À ce prix initial, il n’y avait rien d’inclus, pas d’électricité, pas de meuble. Évidemment je n’ai pas loué. J’ai diminué le prix à trois reprises par la suite, car le téléphone ne sonnait jamais. J'ai tenté à 1425$ en incluant quatre électro-ménagers neufs, un stationnement, et même l’installation d’un lave-vaisselle. Toujours rien.


Dès que j’ai mis un prix plus normal, 1390$, j’ai eu 2 ou 3 appels mais les gens voulaient négocier le prix à la baisse. J’ai finalement baissé le loyer à 1300$, en excluant le stationnement et les électro-ménagers. Le téléphone s’est alors mis à sonner ! Et honnêtement, 1300$ par mois c'est un juste prix pour cet appartement. J'y étais allé un peu fort en partant à 1575$. 

Pièce-double: salle à manger et salon.
J’ai rapidement trouvé des locataires potentiels qui cette fois ont passé haut la main le test de l’enquête de pré-location (si vous avez manqué l'erreur que j'ai failli faire il y a quelques semaines, lisez l'article L'enquête de pré-location).  Je dois dire que c’est aussi la première fois que je mettais en marché un appartement de cette dimension et de ce genre. La prochaine fois, je saurai un peu plus à quel prix démarrer la location. Je suis quand même très content des commentaires élogieux que j'ai reçus des visiteurs. Ça se prend toujours bien!

Bilan de cet immeuble entièrement loué

Quand j’ai acquis cette propriété en 2009, les revenus bruts étaient d’un peu moins de 32,000$ annuellement. Voici un peu les détails des loyers de ces quatre appartements entre 2009 et 2012.

En 2009 :

No. 1 -  Petit 3 pièces, non rénové. Loué 475$.
No. 2 – Petit 3 pièces, non rénové. Loué  485$.
No. 3 – Grand 6 pièces, assez joli (celui que j’habitais). Loué 1100$.
No. 4 – Moyen 5 pièces au sous-sol, rénové en 2001. Loué 500$.
No. 5 – Garage. Loué 100$.

Revenus bruts en 2009 : 31,920$.

En 2012 :

No. 1 -  Petit 3 pièces, rénové en 2012 au coût de 6,000$, maintenant loué semi-meublé. Loué 710$.
No. 2 – Petit 3 pièces, rénové comme un neuf en 2011 au coût de 23,000$. Loué  760$.
No. 3 – Grand 6 pièces, quelques rénovations en 2010 au coût de 5,000$ (celui que j’habitais). Loué 1300$.
No. 4 – Moyen 5 pièces au sous-sol, chambre insonorisée en 2011. Loué 551$.
No. 5 – Garage. Loué 25$ (le prix a diminué car je l’ai presque tout repris pour mes besoins).

Revenus bruts en 2012 : 40,152$, soit une appréciation de près de 26% en trois ans.

Terrasse et cour arrière.
Maintenant que je n’y habite plus, cet immeuble se paie entièrement, en plus de laisser un petit cash-flow positif à chaque mois. Rien d’énorme, environ 350$. La raison de ce tout petit surplus est que j’ai refinancé cette propriété en 2011 pour acquérir un autre immeuble. 

Sans cette opération de refinancement, le cash-flow positif serait d’environ 1,000$ par mois. En fait, le cash-flow positif total est toujours intact, car c'est le 2e immeuble qui génère maintenant un excellent cash-flow. C'est l'équivalent d'un déplacement de cash-flow d'un immeuble à un autre. 

6 commentaires:

  1. J'aime bcp la terrasse. Et si le cash-flow n'est pas énorme par rapport aux efforts et travaux que tu as effectués, la valorisation de ce bien peut te permettre de dormir tranquille... ;-)

    Par ailleurs, tu ne m'as pas parlé de ta stratégie locative du chalet...

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    1. Pour le chalet, on s'y a pas encore trop pensé puisqu'on le garde pour nos besoins cet été. Le plan est probablement de le louer pour janvier-février-mars. Le louer à un seul groupe, probablement une famille ou un groupe d'amis, qui veut se rapprocher des monts de skis. On a un voisin qui fait ça pour la saison hivernale. Il va chercher 5500$ pour 5 mois pour un bien moins chic que le nôtre. Comme on veut le garder pour nos besoins à Noël et au Jour de l'an, on vise à aller chercher autour de 3300$ pour 3 mois... À suivre plus tard dans d'autres textes!

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  2. Bonjour, je viens de découvrir votre blog que je trouve vraiment excellent et extrêmement utile. Merci de partager aussi généreusement votre expérience.

    Je suis à la recherche d'une propriété locative, mais trouve bien peu d'information concernant les loyers praticables. Puis-je vous demander où se trouve cet appartement que vous avez loué à 1300 CAD ? Je le trouve très beau et suis un peu déçue de savoir qu'il n'a pu être loué plus cher malgré sa location au centre de Montréal.

    Le même appartement situé sur le Plateau (près du métro Sherbrooke) pourrait être loué à quel prix à votre avis ?

    Merci et encore bravo pour ce blog !
    Juliette

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    1. Il est situé dans l'arrondissement Ville-Marie, face au Plateau Mont-Royal, à la hauteur du parc Fullum. J'aurais peut-être pu le louer un peu plus cher c'est vrai, mais je crois que c'est un prix juste à 1300$. Plus près du métro Sherbrooke, je dirais peut être autour de 1450$.

      Merci pour les commentaires!

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  3. Bonjour,

    Je lis depuis quelques semaines ce blog et étant de France (vivant à Montréal) j'ai du mal à comprendre ce que veut dire :
    Refinancer une propriété pour acquérir une autre

    Je ne sais pas Steve si tu l'expliques dans les posts lus récents...mais j'aime comprendre ce que je lis.

    Angelique

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    1. Bonjour Angelique,

      C'est un concept que vous n'avez pas vraiment en France je crois. Quand une propriété a pris de la valeur au fil du temps, il est possible de faire évaluer sa valeur par la banque.

      Par exemple, tu as acheté à 400 000$ il y a 10 ans, et que tu as un solde de prêt de 225 000$ à la banque. Si l'évaluation de 2014 dit que ton immeuble vaut 500 000$, tu peux demander à augmenter le prêt sur cet immeuble pour "sortir" de l'équité (de l'argent) à partir de la plus-value. Les banques prêtent généralement 80% de la valeur de la propriété. Donc 80% de 500 000$, tu peux augmenter ton prêt à 400 000$ en le refinancant (et en repassant chez le notaire bien souvent contre un petit 1200$). Donc, 400 000$ de nouvelles dettes, moins 225 000$ de solde à acquitté, la banque va te virer 175 000$ dans ton compte de banque et tu pourras en faire ce que tu veux! Partir autour du monde… ou bien t'acheter un immeuble. Dans ce cas, comme tu auras utilisé de l'argent emprunté pour faire un investissement… les intérêts sur cette tranche de prêt (175 000$) deviennent déductibles d'impôts. Voilà…

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