jeudi 28 juin 2012

L'enquête de pré-location pour éviter les problèmes

Je viens d'éviter une catastrophe ce matin! J'ai mal dormi depuis deux nuits à cause de ce souci de location. Laissez-moi vous raconter.

Les lecteurs assidus de ce blogue savent que j'ai lâché mon boulot, que je déménage dans la Ville de Québec et que je libère l'appartement principal de mon immeuble. Pour de multiples raisons, dont un déplacement à l'étranger, je n'ai publié l'annonce qu'il y a une dizaine de jours. Mon objectif était de louer pour le 1er août ou pour le 1er septembre, me laissant le temps de faire quelques petits travaux.

Tester le marché locatif
Éviter les problèmes

Un ami a réussi à louer un appartement similaire au mien au prix de 1600$ par mois, semi-meublé, avec piscine! J'ai toujours tendance à sous-estimer la valeur des loyers que je peux obtenir. Cette fois je me suis dit, va-y Steve, teste le marché juste pour voir comment les gens vont réagir à un prix élevé. Donc pour un 6 1/2 d'environ 1100 pieds carrés (110 mètres carrés), non-meublé, ni chauffé, ni éclairé, avec deux balcons et une magnifique porte-patio à l'arrière, j'ai testé le marché à un prix de 1575$ par mois. Au pire, je n'aurais pas d'appel.

Et puis là, 2 ou 3 jours plus tard: dring, dring, 1er appel. Puis la visite du couple. Ils sont intéressés, c'est à côté de leur travail. Ils le veulent. Ils ont des enfants en bas âge... Ils étaient très gentils. Pas d'autre appel par la suite.
Ne pas se laisser aveugler par l'appât du gain

Je n'en revenais pas! 1575$ pour mon appartement, qui était loué 1100$ il y a 3 ans avant mon achat! Je sautais de joie. Imaginez la plus-value que ça donne au moment de la revente.

J'ai toutefois eu un premier drapeau rouge qui s'est levé quand j'ai su qu'ils avaient 3 jeunes enfants. Mon immeuble date d'il y a 50 ans. Je crois que même le mot insonorisation n'existait pas à l'époque! Ce n'est pas majeur, mais le locataire en bas de chez moi m'entend clairement marcher et si j'échappe quelque chose par terre... il me le laisse savoir rapidement. Imaginez avec 3 petits enfants qui sautent et qui... bref, qui ne sont que des enfants! Je voyais déjà le flot de emails que je recevrais de mes autres locataires. Et là le petit diable dans mon esprit me disait: oui Steve, mais c'est quand même 1575$$$!!!!

Le processus de location continue

Les locataires ont réussi à me faire baisser le prix à 1525$ (je suis nul en négo!). Puis on voulu reporter leur décision de 48h, puis ensuite de 4 jours. Ils cherchaient moins cher ailleurs mais dans le même secteur. Ils n'ont rien trouvé. Ce mardi, la décision tombe: ils le louent. Je cédule la signature du bail pour hier.

Je me prépare avant leur arrivée. Je rempli le bail à l'avance, ainsi que l'annexe au bail de la CORPIQ, la demande de pré-location qu'ils n'avaient pas encore complétée, puis le règlement d'immeuble. Dans la demande de pré-location (que j'utilise pour faire l'enquête de crédit, appeler les anciens propriétaires et les employeurs), je décide d'ajouter 2 questions:
  1. Les locataires ont-ils déjà déposé une demande de recours à la Régie du logement contre un propriétaire?
  2. Un propriétaire a-t-il déjà déposé une demande de recours à la Régie du logement contre les locataires?
Les locataires arrivent, je remplis avec eux la demande de pré-location, je leur lis tous les articles de mon règlement d'immeuble, ils signent tous les autres documents. 

Aux deux questions susmentionnées, ils ont répondu oui à la deuxième. Leur propriétaire actuel a déposé un recours contre eux à la Régie. Vous auriez dû me voir la tête à ce moment là. La cause: le bruit! Ah bien tiens, justement ce que je craignais le plus. Mais ils me disent qu'ils ont gagné leur cause, car le bruit n'était pas excessif.

Ils me font un chèque pour leur premier mois de loyer, mais je conserve TOUTES les copies des documents signés. La raison: je n'ai pas encore fait l'enquête de pré-location. Je leur dis que je déclenche le processus dès leur départ et que je leur enverrai leurs copies par la poste une fois que mon enquête sera terminée.

Au moment de quitter, ils commencent à me demander l'autorisation d'utiliser la cour arrière pour y mettre un bassin d'eau (je venais de leur faire signer le règlement d'immeuble qui interdisait d'y mettre quoi que ce soit!). Puis ensuite l'autorisation de mettre un meuble pour ranger leurs bottes dans l'entrée commune de l'immeuble (encore contraire au règlement que je venais de leur lire!). Dans ma tête, c'était: mais ces gens n'ont rien compris...

Le doute s'installe

Je prends le téléphone et je tente immédiatement d'appeler les deux anciens propriétaires (dont l'actuel, qui a d'ailleurs négocié avec eux la résiliation de leur bail en échange d'argent). Un autre propriétaire m'a raccroché la ligne au nez.

L'actuel me dit que ce sont de bons locataires (hum... ). Il me dit: "c'est tout ce que je peux dire". Je lui révèle que je sais pour la procédure pour le bruit. Il me répond: "ah, vous êtes au courant". Bref, le mec me ment visiblement, et me dit que ce n'était pas si majeur le bruit. Je lui demande: "ils paient bien et en temps?" Réponse: "Ils m'ont toujours payé en temps".

Aller fouiller dans les archives des jugements du Québec

Je décide donc d'aller lire le jugement de la Régie du logement du Québec. Saviez-vous que c'est disponible en ligne? Allez sur le site www.jugements.qc.ca. FACILE! J'ai tapé le nom et prénom et boum, le jugement m'est apparu en moins de 10 secondes.

Je trouve donc un court jugement, mais pas contre le bruit... plutôt pour non-paiement fréquent de loyer! Le propriétaire a cependant perdu sa cause, car il n'avait pas monté une preuve suffisante pour prouver les faits. Je vous recommande d'ailleurs de toujours faire cette vérification lors de vos locations.

Mieux vaut prévenir que guérir

Résultat: j'ai avisé les candidats ce matin que je me déclare non satisfait de l'enquête de pré-location et que j'arrête le processus ici. Je dois avouer que Steve-le-gentil a quand même eu de la difficulté à prendre cette décision. J'ai consulté des collègues qui ont plusieurs logements et leurs conseils étaient clairs: tu vas te mettre les pieds dans les plats. Ce sera difficile de les faire partir par la suite à cause du bruit et des cris. Tu risques de perdre tes bons locataires actuels.

Leçon à retenir: toujours faire une enquête de pré-location. 

Tout est donc bien qui fini bien. On recommence! Avec un prix plus convenable pour attirer plus de gens. Conclusion: j'ai vécu une expérience intéressante et je sais maintenant que mon prix était trop haut. Car si je n'avais pas testé, je ne l'aurais pas su, non?

Vous arrive-t-il de faire de tel test de prix pour vos appartements?

Lire la suite de cette histoire de location dans l'article suivant: Mise en marché d'un logement

18 commentaires:

  1. Ça part bien que le locataire potentiel ment avant même d'avoir loué l'appartement.

    Bref, en immobilier comme en affaires, il ne faut faire confiance à personne et faire toutes ses vérifications.

    Dans le processus décrit dans ton billet, tu fais signer le bail, les règlements et les documents d'enquête de pré-location. Je pensais qu'une fois signé, le bail était valide. As-tu ajouté une clause échapatoire?

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  2. Tu as raison. Ce n'est pas mon processus habituel. Normalement je fais l'enquête avant de signer le bail. Dans le présent cas, ils ont rempli le formulaire de pré-location lors de leur visite, mais il manquait des informations importantes. J'ai donc gardé les deux copies du bail au cas où je ne serais pas satisfait de l'enquête.

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  3. Salut Steve!

    Je suis super contente d'être enfin venue faire un tour sur ton blogue, qui me semble à première vue (je n'ai encore lu que ce message mais je compte bien explorer davantage dans les prochains jours!!) très intéressant et instructif. D'autant plus intéressant en fait que nous venons d'acheter un 2e plex (un 5) et que nous venons d'entamer les démarches pour trouver des locataires pour 2 des apparts qui sont libres. Je dois avouer que nous n'avons jamais fait d'enquête pré-location pour les logements de notre premier plex - et que nous avons été chanceux - mais nous avions décidé de le faire cette fois-ci et tu viens de me confirmer que c'est la bonne chose à faire!! Merci du tuyau pour le site sur les jugements, j'irai assurément le consulter!

    Au plaisir de te lire, et bon succès!
    Mélissa (Leminh)

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  4. Salut Mélissa! Que ça fait longtemps! Félicitation pour vos deux immeubles... et si je me souviens bien 2 ou 3 bébés depuis le temps, j'en ai perdu le fil...
    Au plaisir de se croiser bientôt!
    Steve

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  5. avertissement !!!: Je viens de passer pour ça. Je faissait tout le temps ce que steve fais: aller sur judgement.ca et verifier si le proposant locataire n'avais rien a la RDL. Je fais les autres verification, tout parfait. Je loue, il se passent 9 mois tres bien. Mais lá un NSF, et des payements en retard, et vous connaissez la suite... Quand je vais à la Regie pour deposer la demande, pendant que j'attends, je fais ma verification sur l'ordi de la RDL et ohhh surprise !!!, monsieur avais DEUX judgement pour non payement. apres respirer par le nez 50 fois et que mon tour est arrivé, j'ai demandé au preposé le pourquoi de cette inconsistance si moi j'avais regarde sur internet.
    REPONSE: Les judgements sur internet sont à partir de novembre 2009 , ce monsieur son dernier etais de septembre 2009. Morale de l'histoire, ALLEZ A LA REGIE FAIRE LA VERIFICATION.

    autre chose: ne prenez pas pour du cash ce qu'on vous dis les preposes aux reinseignements de la RDL. Ils dis beaucoup des choses erronées. Ils m'on dis que je devais obligatoirement envoyer un 72 hs. avant de faire ma demande sinon je ne pourrais pas reclamer les frais de la demande. Lors de l'audience j'ai apris par le regisseur lui même que ce n'etais pas de tout necesaire. Quand on envoie le 72 hs. les locataires profesionels de l'arnaque, refusent le courrier recomendé de la demande et il faut prendre un huissier qui n'est pas remboursé.

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  6. Anonyme, tu peux envoyer la mise-en-demeure de payer par courrier express poste sans signature chez Postes Canada. C'est genre 1$ moins cher qu'avec signature donc environ 10$ ou 11$ et pour cet avis seul une preuve de livraison est recommandée, pas besoin de signature.

    Maintenant pour le locataire qui ne va pas chercher la signification par courriel recommandé avec signature je pensais que le Régisseur pouvait accorder les frais du huissier en 2ième tentative si le locateur prouve que le locataire n'est pas allé chercher la lettre recommandée avec signature, mais ça fait longtemps que je n’ai pas eu ce problème, donc peut-être que je me trompe ou que la jurisprudence a évolué depuis.

    Bien que je trouve idiot que la Régie n'autorise que 6$ pour la signification alors que ça en coûte réellement 12$ pour la poste et 50-70$ pour huissier le seul fait de pouvoir sortir un locataire qui ne paie pas un loyer de plusieurs centaines de dollars par mois en vaut amplement la peine à mon avis.

    Le truc c'est vraiment d'être super strict au départ dans sa démarche de location, de faire ces enquêtes (et personnellement je fais même des enquêtes au civil et au criminel en plus de la Régie et du dossier de crédit pour environ 35$ par enquête) et d'ouvrir rapidement un dossier à la Régie si le locataire ne corrige pas la situation.

    Personnellement, je vais toujours à la Régie le 23 du mois pour les dossiers de non-paiements parce que les délais sont tellement longs que si je m'épargne un mois de loyer de non-payé et bien ça vaut amplement le 70$ de frais d'ouverture de dossiers et le frais de signification qui de toute façon sont payables par le locataire pour ne pas se faire évincer.

    C'est ma façon de voir les choses, mais même après toutes ces années ça m'enrage encore lorsque ces situations ce produisent. Ce qu'il faut se dire c'est que ça va arriver et comment on peut bien se préparer pour en minimiser l'impact.

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    1. Attention! La CORPIQ rapportait dernièrement un cas où un huissier a laissé une enveloppe sous la porte, mais SANS signature du locataire comme preuve de réception et le locataire a dit devant la Régie qu'il n'avait jamais reçu cette fameuse lettre. Le locataire a eu gain de cause et n'a pas eu d'augmentation de loyer! Moi je demande toujours une preuve signée par le locataire.

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  7. Merci Steve pour toute cette informtaion sur l'enquête de prélocation. Je ne me ferai plus avoir avoir par des locataires mauvais payeur.

    J'ai trouvé d'autres informations sur enquête de crédit location logement .

    Continue à écrire ton blogue c'est très instructif et ça paye en bout de ligne!!!

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  8. La meilleur endroit que j'ai trouvé pour faire mes enquêtes de pré-location c'est chez Oligny-Thibodeau. 34$ pour une enquêtes pas mal plus complète que la Corpiq et pas mal plus rapide aussi. Je vous donne le lien de leur site www.oligny-thibodeau.com

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    1. L'enquête de crédit avec la CORPIQ est instantanée....

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    2. Tu as juste le bureau de crédit. Ce n'est pas assez d'informations. Sans compter le membership $$

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    3. Le membership? Payé très très rapidement juste avec les rabais Rona de mon côté...

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    4. J'ai appeler la Corpiq pour demander à combien reviendrait mes 5 premières enquête complètes comme exemples et je te confirme que ce n'est pas un 5% chez Rona qui vas m’impressionner. l'argent que je sauve par enquêtes avec Oligny, je la met où je veux. De tout manière la Corpiq convient a une certaine clientèle et j'ai bien aimé leur services quand j'ai fait affaire avec eux mais j'ai trouvé mieux.

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    5. Moi je n'utilise pas l'enquête complète juste l'enquête de crédit. Le reste de l'enquête je le fais par moi-même incluant regarder les antécédents de la personne. Donc juste pour l'enquête de crédit c'est à peu près 10$.

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    6. Tu as raison sur ce point mais je procédais de cette manière avant mais j'ai eu des problème avec un locataire qui avait un comportement agressif et j'ai eu pas mal de dommages dans mon logement. C'est maintenant important pour moi de vérifier leurs antécédents judiciaires. Eux, ils l'incluent dans l'enquête.

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  9. Très bon articles. Pour les enquêtes pré-locations, 360 enquêtes offres le meilleur prix et meilleurs services que la corpiq et oligny. 360 offre 4 vérifications de plus que la corpiq et ot ne font pas et pour moins cher.

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    1. Combien coûte une enquête 360? Quels sont les points que les autres compagnies ne font pas? Délai? Merci.

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  10. J'ai une cinquantaines de portes et je fais toujours affaire avec Oligny-Thibodeau inc. Le service est très complètes et rapide. Je vous recommande fortement! Voici le liens pour leur site vous ne serrez pas déçu http://www.oligny-thibodeau.com/enquete-pre-location-de-loyer-quebec-et-canada.php

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