Se construire un parc immobilier pour être indépendant financièrement

Ma courtière immobilière m'a demandé il y a quelques mois: "Quand penses-tu arrêter d'acheter des immeubles?." Ma réponse: "Je ne sais pas, pas tout de suite, je suis encore trop jeune".

Définir une vision

Ma courtière possède 12 portes, à 40 ans. J'en possède 9, à 34 ans. Est-ce que c'est le nombre de portes qui importe? Est-ce que quelqu'un qui possède 20 portes est plus riche que quelqu'un qui possède "seulement" 9 portes? Je crois qu'un objectif en terme de nombre de portes revient à prendre le problème par le mauvais bout.

Nombre de portes ou indépendance financière?

Plutôt que de déterminer un nombre de portes à posséder, je crois qu'il serait plus approprié de se demander quel revenu net on désire obtenir de son parc immobilier.

Car posséder 20 portes ne veut rien dire! Peut-être que les immeubles ne sont pas rentables. Peut-être qu'ils sont complètement hypothéqués. C'est justement la discussion que j'avais avec ma courtière. Elle s'est fixé un objectif de revenus annuels bruts, qu'elle vient d'atteindre. Elle pense s'arrêter là en terme de nombre de portes.

Je viens de retrouver un document que j'avais écrit en août 2011, dans lequel je définissais ma vision à moyen et long terme en terme immobilier. C'était finalement plus précis que ma réponse évasive à ma courtière.

Définir une vision de l'avenir

La vison d'une organisation, d'une entreprise ou bien d'un individu, c'est un énoncé décrivant où cette entité désire être, désire être positionnée, dans un avenir défini dans le temps. Les entreprises se donnent souvent un horizon de 5 ans. Voici la vision que j'ai définie en 2011: 

À l’âge de 40 ans, je veux être indépendant financièrement grâce aux investissements immobiliers. Par indépendant financièrement, je veux dire que mes revenus nets d’immeubles couvriront mes frais de base pour vivre (logement, électricité, téléphone, nourriture). À l’âge de 40 ans, je posséderai déjà un chalet locatif au Québec sur le bord d’un lac et avant mes 45 ans, une résidence secondaire locative dans un autre pays (Mexique).

Établir une stratégie

Une stratégie, c'est les grandes lignes pour parvenir à la vision de l'organisation ou de l'entité. Comment allez-vous passer du point A au point B? Voici ce que j'avais défini comme stratégie:

Acquérir et gérer un parc immobilier résidentiel locatif en majeure partie constitué d’immeubles de 4 à 8 logements. Ces immeubles sont situés à l’intérieur ou en périphérie de la Grande Région Métropolitaine de Montréal dans un rayon de plus ou moins 75 km. L’objectif minimum est d’avoir un cash-flow annuel net de 20,000$ d’ici 2018. L’objectif à plus long terme est d’avoir une équité immobilière nette de 1 million de dollars en 2028, à l’âge de 50 ans.

Plan d'action pour mettre en oeuvre la stratégie

Concrètement, le plan d'action définira le actions, les délais et les coûts nécessaires pour mettre en oeuvre la stratégie. C'est bien beau de lancer des chiffres en l'air, mais comment doit-on s'y prendre concrètement pour atteindre notre vision? Voici les grandes lignes du plan d'action que j'avais défini, mais qui reste encore à peaufiner plus en détail: 

2011 (33 ans) : Achat d’un 5-plex, en investissant que 20% de mise de fond, en ré-hypothéquant mon 4-plex). Réalisé en 2011, voir le texte où j'explique comment j'ai utilisé l'effet de levier pour acquérir ce 2e immeuble. 

2013 (35 ans) : Achat d’un 4-plex en mettant que 10% de mise de fonds, en ayant l'intention de l'habiter. Je pourrai faire réévaluer mon 5-plex au printemps 2013 pour aller chercher 30,000$ d'équité, j'aurai en plus à me mettre de côté 20,000$ d’ici là.

2016 (38 ans) : Achat un immeuble 6-plex, en réhypothéquant le 5-plex (lors du renouvellement de l’hypothèque) et le 4-plex de Montréal. 

2018  (40 ans): Achat d’une maison ou d’un chalet locatif en campagne près d’un lac au Québec. Oups, je n'ai pas respecté mon plan d'action. J'ai acquis cette propriété en mai 2012, voir mon texte Financer l'achat d'un chalet. 

2023 (45 ans) : Achat d’une résidence secondaire locative au Mexique. 

Avez-vous un plan d'action?

Un plan reste un plan. Ça peut être révisé périodiquement pour s'ajuster à un contexte changeant. C'est bien de le mettre sur papier de temps en temps. Personnellement, je ne respecte pas souvent mes objectifs ni mes plans, mais je crois qu'inconsciemment ça m'aide de faire cet exercice.

Il me reste 6 ans pour atteindre l'indépendance financière tel que défini dans ma vision, je crois que c'est réalisable de la façon dont je suis parti. Déjà, à partir de septembre 2012, mes deux immeubles locatifs se paieront entièrement seuls, en plus de payer les dépenses (hypothèques, taxes, assurances) de mon chalet et en plus de me laisser 400$ par mois pour payer mon loyer à Québec. Pas si mal, non?

Avez-vous un plan écrit et détaillé pour vous guider ou juger vous cet exercice comme inutile?