samedi 9 juin 2012

Se construire un parc immobilier pour être indépendant financièrement

Ma courtière immobilière m'a demandé il y a quelques mois: "Quand penses-tu arrêter d'acheter des immeubles?." Ma réponse: "Je ne sais pas, pas tout de suite, je suis encore trop jeune".

Définir une vision
Ma courtière possède 12 portes, à 40 ans. J'en possède 9, à 34 ans. Est-ce que c'est le nombre de portes qui importe? Est-ce que quelqu'un qui possède 20 portes est plus riche que quelqu'un qui possède "seulement" 9 portes? Je crois qu'un objectif en terme de nombre de portes revient à prendre le problème par le mauvais bout.

Nombre de portes ou indépendance financière?

Plutôt que de déterminer un nombre de portes à posséder, je crois qu'il serait plus approprié de se demander quel revenu net on désire obtenir de son parc immobilier.

Car posséder 20 portes ne veut rien dire! Peut-être que les immeubles ne sont pas rentables. Peut-être qu'ils sont complètement hypothéqués. C'est justement la discussion que j'avais avec ma courtière. Elle s'est fixé un objectif de revenus annuels bruts, qu'elle vient d'atteindre. Elle pense s'arrêter là en terme de nombre de portes.

Je viens de retrouver un document que j'avais écrit en août 2011, dans lequel je définissais ma vision à moyen et long terme en terme immobilier. C'était finalement plus précis que ma réponse évasive à ma courtière.

Définir une vision de l'avenir

La vison d'une organisation, d'une entreprise ou bien d'un individu, c'est un énoncé décrivant où cette entité désire être, désire être positionnée, dans un avenir défini dans le temps. Les entreprises se donnent souvent un horizon de 5 ans. Voici la vision que j'ai définie en 2011: 

À l’âge de 40 ans, je veux être indépendant financièrement grâce aux investissements immobiliers. Par indépendant financièrement, je veux dire que mes revenus nets d’immeubles couvriront mes frais de base pour vivre (logement, électricité, téléphone, nourriture). À l’âge de 40 ans, je posséderai déjà un chalet locatif au Québec sur le bord d’un lac et avant mes 45 ans, une résidence secondaire locative dans un autre pays (Mexique).

Établir une stratégie

Une stratégie, c'est les grandes lignes pour parvenir à la vision de l'organisation ou de l'entité. Comment allez-vous passer du point A au point B? Voici ce que j'avais défini comme stratégie:

Acquérir et gérer un parc immobilier résidentiel locatif en majeure partie constitué d’immeubles de 4 à 8 logements. Ces immeubles sont situés à l’intérieur ou en périphérie de la Grande Région Métropolitaine de Montréal dans un rayon de plus ou moins 75 km. L’objectif minimum est d’avoir un cash-flow annuel net de 20,000$ d’ici 2018. L’objectif à plus long terme est d’avoir une équité immobilière nette de 1 million de dollars en 2028, à l’âge de 50 ans.




Plan d'action pour mettre en oeuvre la stratégie

Concrètement, le plan d'action définira le actions, les délais et les coûts nécessaires pour mettre en oeuvre la stratégie. C'est bien beau de lancer des chiffres en l'air, mais comment doit-on s'y prendre concrètement pour atteindre notre vision? Voici les grandes lignes du plan d'action que j'avais défini, mais qui reste encore à peaufiner plus en détail: 

2011 (33 ans) : Achat d’un 5-plex, en investissant que 20% de mise de fond, en ré-hypothéquant mon 4-plex). Réalisé en 2011, voir le texte où j'explique comment j'ai utilisé l'effet de levier pour acquérir ce 2e immeuble

2013 (35 ans) : Achat d’un 4-plex en mettant que 10% de mise de fonds, en ayant l'intention de l'habiter. Je pourrai faire réévaluer mon 5-plex au printemps 2013 pour aller chercher 30,000$ d'équité, j'aurai en plus à me mettre de côté 20,000$ d’ici là.

2016 (38 ans) : Achat un immeuble 6-plex, en réhypothéquant le 5-plex (lors du renouvellement de l’hypothèque) et le 4-plex de Montréal. 

2018  (40 ans): Achat d’une maison ou d’un chalet locatif en campagne près d’un lac au Québec. Oups, je n'ai pas respecté mon plan d'action. J'ai acquis cette propriété en mai 2012, voir mon texte Financer l'achat d'un chalet

2023 (45 ans) : Achat d’une résidence secondaire locative au Mexique. 

Avez-vous un plan d'action?

Un plan reste un plan. Ça peut être révisé périodiquement pour s'ajuster à un contexte changeant. C'est bien de le mettre sur papier de temps en temps. Personnellement, je ne respecte pas souvent mes objectifs ni mes plans, mais je crois qu'inconsciemment ça m'aide de faire cet exercice.

Il me reste 6 ans pour atteindre l'indépendance financière tel que défini dans ma vision, je crois que c'est réalisable de la façon dont je suis parti. Déjà, à partir de septembre 2012, mes deux immeubles locatifs se paieront entièrement seuls, en plus de payer les dépenses (hypothèques, taxes, assurances) de mon chalet et en plus de me laisser 400$ par mois pour payer mon loyer à Québec. Pas si mal, non?

Avez-vous un plan écrit et détaillé pour vous guider ou juger vous cet exercice comme inutile?

10 commentaires:

  1. Non je nai pas un plan ecrit mais en lisant tom billet ca m'a encourage en a faire un. Merci :)

    RépondreSupprimer
  2. Salut Steve. Et peut-on connaître, après tous ces achats, ton bilan actif-passif. Cela offrirait une vision bien globale de ton patrimoine. A bientôt

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Valeur total de mes immeubles (je prends la moitié de la valeur du chalet car on l'a acheté à 2): 1052500$. Hypothèques totales (plus une marge de crédit pour réno que je viens d'utiliser, je prends encore la moitié de la dette du chalet): 798000$. Bilan brut avant impôt: 254500$.

      Supprimer
  3. Par ailleurs, sur quelle durée de prêt pars-tu pour tes immeubles ?

    RépondreSupprimer
  4. Prêts hypothécaires standards d'une durée de 25 ans. C'est quoi en France vos durées standards?

    RépondreSupprimer
  5. Les durées standards sont également de 25 ans. Ca peut aller jusqu'à 30ans.
    Je parle en connaissance de cause ayant un appartement à Montréal et un à Paris.
    Alex

    RépondreSupprimer
  6. Les durées standards de 25 ans ? hum, hum... Bien peu d'investisseurs partent sur 25 ans en France. Et bien peu de banques prêtent sur 25 ans pour du locatif. Généralement, on est plus sur du 10, 15 ou 20 ans, selon que l'on souhaite du cash-flow ou non.
    Moi, 25 ans, cela ne me convient pas, cela me vieillit ;-)
    Et je n'imagine pas forcément attendre 25 ans pour tirer profit de mon achat. Après, je ne recherche pas non plus le cash-flow à tout prix. Peut-être est-ce une erreur... ;-)

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Ici c'est 25 ans la règle générale. Très peu de gens vont prendre un amortissement sur moins que 25 ans. En fait, c'est pas tout à fait vrai: Beaucoup de monde vont faire des versements à toutes les deux semaines pour faire des versements accélérés (c'est l'équivalent de payer 13 mois par année). Mais pour ceux qui ont des immeubles locatifs, je sais pas trop... je vois pas l'urgence qu'il y a de payer tout ça. Tant qu'à faire des versements accélérés, aussi bien se mettre de l'argent de côté (tant que le taux d'intérêt sur ces placements est plus élevés que le taux sur l'hypothèque).
      Par contre pour le chalet, oui on va certainement payer en accéléré car les intérêts ne sont pas déductibles d'impôts (si on ne le loue pas).

      Supprimer
  7. hei, hei, coucou Steve,
    Comment ça va ? Dis-moi, t'en es où avec ton chalet ? Acheté ? En partie rénové ? Réaménagé ? Loué pour l'été ? Travaillant dessus pour l'hiver prochain ? Bon alors, t'es où ??? ;-)
    A très bientôt
    Ludo

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Salut Ludo,
      Suis toujours en vie! Juste bien occupé avec mes déménagements multiples. Oui le chalet est acheté depuis le début mai, on vient tout juste d'y déménager une partie de nos meubles ce week-end. On ne le louera pas cette année, on veut y faire des petits travaux (toit, sceller les fondations, etc.) et en profiter le plus possible nous même (on vient d'acheter 2 magnifiques kayak, j'adore!). Ce qui me laisse très peu de temps pour écrire ici... :S

      Supprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...