lundi 25 juin 2012

Immeuble avec cash-flow négatif (2e partie)

Dans l'article Immeuble avec cash-flow négatif, je vous présentais un cas qui m'a été soumis par un investisseur assez aisé financièrement. Ce dernier désire acheter un immeuble de 35 logements sans y mettre d'apport personnel, donc financé à 100%, en donnant ses autres immeubles en garantie collatérale à la banque. 

Rentable ou non?
Avec ce financement à 100%, le cash-flow annuel est négatif, entre 32 000$ et 39 000$ dans le rouge à chaque année. Il m'a demandé: "Quel serait mon taux de rendement au bout de 5 ans?". Les commentaires des lecteurs ont été assez variés suite à mon texte! Voyons voir ma réponse, qui ouvrira également la porte à plusieurs autres textes sur l'analyse financière des projets d'investissement.

Analyse financière d'un projet

Dans bien des bouquins sur l'immobilier, on retrouve toutes sortes de formules et ratios pour calculer la rentabilité d'un investissement: multiplicateur du revenu net, multiplicateur du revenu brut, ratio du retour comptant sur l'investissement, et ainsi de suite. 

Hors, la majeure partie (sinon la totalité) de ces bouquins immobiliers n'expliquent pas les deux méthodes de base de toute bonne analyse financière: la Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de Rendement Interne (TRI). Ce sont des méthodes qui sont enseignées dans des cours de Conception de projet et d'Analyse financières de projet, entre autres.
Je produirai prochainement quatre textes pour couvrir ces concepts en détails (ça fait des mois que je vous le promets, je me suis enfin mis à la tâche de les écrire et ce sont définitivement les articles les plus douloureux que j'ai eu à écrire jusqu'à maintenant!). 

Taux de rendement de l'immeuble


Sans entrer tout de suite dans les détails de ces méthodes, je vous donne quand même le taux de rendement du cas présenté dans l'article ci-haut mentionné. Retourner lire les détails du cas au besoin.


Lors de l'acquisition de l'immeuble, le propriétaire ne donne pas de mise de fonds. Il doit quand même débourser 6 000$ en frais de notaire et d'inspection, en plus de 66 000$ en taxe de mutation. C'est donc un total de 72 000$ qu'il investit de sa poche avant même d'empocher un seul loyer (je considère l'acquisition comme étant l'année 0 "zéro").


L'investisseur fait aussi les hypothèses suivantes: le taux d'inflation sera de 2% annuellement, le taux d'inoccupation sera de 3%, le taux d'augmentation des loyers sera de 1.5% et l'augmentation moyenne de la valeur sera de 2%.


Voici la synthèse des cash-flows annuels sur 5 ans:


Année 0 (achat): - 72 000$
Année 1: - 39 932$
Année 2: - 37 985$
Année 3: - 36 020$
Année 4: - 34 037$
Année 5: - 32 035$ 
Année 5 +1 (profits de la vente fictive, après impôt) 776 325$


Vous trouverez une copie du tableau détaillé dans cette grille de flux (que je suis incapable d'inclure dans mon texte, je ne maîtrise pas suffisamment le code html). La construction de cette grille de flux est à la base des calculs de rentabilité. 


Le taux de rendement de ce projet est donc de 29%. Comment ai-je trouvé ça? En entrant les 7 montants ci-dessus dans un chiffrier Excel et en utilisant la fonction TRI (Taux de rendement interne). 


Quand même pas mal non pour un immeuble avec un cash-flow négatif? Je reviendrai sur ces concepts de façon plus détaillée.

14 commentaires:

  1. Et si la valeur du bien baisse ? Le raisonnement est intéressant en prenant en compte l'évolution, vers le haut, de la valeur des biens. Mais qui sait comment va évoluer l'immobilier dans les années à venir ?

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    1. et si le taux d'inoccupation montait? Et si les dépenses d'exploitation explosaient? Même chose pour l'inflation et les autres variables. Justement, tu as tout à fait raison. Dans ce cas-ci, j'y suis allé avec les hypothèses de l'investisseur.

      D'où l'importance de jouer avec les différentes variables et voir l'impact que ça va avoir sur le rendement. C'est ce qu'on appel l'analyse des risques, et ça fera justement partie de un de mes 4 textes sur l'analyse financière d'un projet d'investissement! Plus tard!

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  2. Mouai, le TRI peut aussi facilement se manipuler. Il devient vite infini si on part sur les même hypothèse avec un emprunt total in fine. Cela ne prend pas en compte le coût d'opportunité, ou même certaine statistique d'écart type sur certain paramètres.
    Avec 0,1% d'écart entre un emprunt et un placement, on peut obtenir un TRI infini.

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    1. j'ai fait pleins de scénarios possibles avec le tableur, jamais le TRI ne devient infini dans ce cas. Donnez un exemple concret d'un TRI infini car je n'ai jamais rencontré un cas comme ça.

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    2. J'ai fait un billet déjà sur ce sujet : http://agregfinance.blogspot.fr/2011/10/leffet-de-levier-du-credit-vue-de-facon.html
      Pour vos chiffres, je ne les comprends pas très bien (notamment ce 17 000 € de paiement hypothécaire, il correspond à quoi?), mais il suffit d'imaginer(hypothèse d'école) que votre ami emprunte la totalité de la somme (y compris frais de mutation...) en in fine, voir avec différé de paiement des intérêts, et alors vous le calculez comment votre TRI ?

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    3. La comparaison avec votre TRI infini n'a pas rapport avec mon cas ci-dessus. Dans mon cas, l'investisseur paie de sa poche pour compenser les pertes annuelles, il n'emprunte pas pour payer ça!
      Pour le paiement hypothécaire, c'est la mensualité à payer à la banque (intérêt et capital).

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    4. Je ne sais pas comment avec un emprunt de 3500000 € sur 5 ans taux 3,35% vous obtenez des mensualités de 17000 € (si j'ai bien tout suivi). Mais vous ne répondez pas à la question, et si cet emprunt avait été In fine (en empruntant en sus les 72 000 € de frais de départ, on est plus à cela près). Comment vous calculez votre TRI avec que des valeurs positives dans le bilan?

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    5. C'est un emprunt sur une durée standard de 25 ans, avec un taux fixe de 5 ans à 3.35%. Non il n'emprunte pas les 72 000$ pour couvrir les frais de notaires, d'inspection et pour la taxes de mutation, ce que je dis d'ailleurs dans mon texte ci-haut.

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    6. j'étais dans le conditionnel.
      SI il empruntait en In fine sur 5 ans la totalité 3 500 000 + 72 000, On aurai aucun défaut d'auto financement, comment feriez vous pour calculer le TRI ?

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    7. Il y aurait encore un défaut d'auto-financement pour les années d'exploitations 1 à 5 (regarde bien mes chiffres en haut, j'ai mis un petit signe négatif devant mes chiffres pour dire et je les ai mis en rouge). Il doit financer de sa poche ces déficits d'exploitation et ces déficits annuels ne donneront jamais un TRI infini...

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    8. si, en partant sur 3,35% sur du in fine on obtient des mensualités de 3572000*3.35/1200=9970 € soit à la louche 7000 € d'écart par mois avec le financement sur 25 ans. 7000*12=84000 on gomme largement le défaut d'autofinancement de 40 k. Comment calcul-t-on le TRI dans ce cas de figure différent ? comment le compare-t-on avec le cas envisagé ? c'est la que les notions de coût d'opportunité et de prise de risques entrent en compte.

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    9. Salut Steve,
      Cette theorie n'a de sesns que si l'mmeuble doit etre vendu a la fin du 5ans.. mais si on applique le principe du '' buy and hold'' alors ce client cognera un mur a un moment donne. pour creer la la richesse en investissement immobilier on doit conserver nos immeubles a long terme tout en le rifinancant ou mettre en colateral pour des futurs acquisitions.

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    10. Donc Patrice, tous ceux et celles qui possèdent une maison ou un condo dans lesquels ils habitent vont frapper un mur? Ce serait la même logique.

      Il y a plusieurs investisseurs avec des poches très profondent. Mais j'avoue que ce n'est pas une situation de rêve pour un débutant. J'analyse fréquemment des immeubles qui me donnent un cash-flow négatif durant 25 ans… et pourtant le rendement est positif. C'est souvent le cas quand les investisseurs ne mettent pas de mise de fonds et que l'immeuble est financé à 100%.

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  3. J'adore cette analyse! Il y a cependant une erreur dans le calcul du TRI. Excel considère une période par cellule. Il y a donc une année de trop dans l'utilisation de la fonction TRI, il faudrait combiner les colonnes 5 et 5+1, ce qui donne plutôt un rendement de 39% selon le reste de vos chiffres ;-) Merci!

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