mardi 12 juin 2012

Acheter un immeuble avec cash-flow négatif

Voici un cas qui m'a été soumis dernièrement. Un investisseur immobilier désire acquérir un imposant immeuble à revenus de 35 logements, à un prix de 3 500 000$.

L'acheteur veut faire cet achat sans utiliser de ses fonds propres (donc sans mise de fonds). Il va donner ses autres immeubles en garantie collatérale. Son nouvel achat serait ainsi financé à 100% par de la dette. C'est un investisseur qui a déjà plusieurs dizaines de portes à son actif et bien en selle au niveau financier.

Calculer la rentabilité d'un immeuble
Lors de cette brève discussion, l'acheteur me dit que l'immeuble générera un cash-flow négatif de 30 000$ par année! Il devrait donc éponger un déficit annuel pour faire vivre l'immeuble. Il me demande alors la question qui tue: "quel serait mon taux de rendement sur cet investissement si je le revend dans 5 ans?"


Rendement désiré par l'investisseur

L'investisseur veut un taux de rendement minimal de 3.5% sur ce projet (ce que je trouve bien bas, mais je ne suis pas ici pour juger, je prends les chiffres qu'il m'a donnés). Ce qui signifie que sur 5 ans, si ça lui rapporte plus de 3.5% de taux de rendement, il est partant. 

Voici un peu ses chiffres:

  • Prix d'achat: 3.5 millions.
  • Mise de fonds: 0$.
  • Taxes municipales et scolaires: 45 000$ par année.
  • Taxe de mutation: 64 000$ (payée à l'achat)
  • Revenus actuels annuels bruts: 285 000$.
  • Taux d'intérêt fixe 5 ans: 3.35%
  • Taux d'imposition: 42%, soit le maximum. 
  • Frais de premier établissement (notaire, inspection): 6 000$ (payés à l'achat)
  • Dépenses d'exploitation: 65 000$ par année. 
  • Paiement hypothécaire mensuel: 17 000$ 
L'investisseur est-il fou?

Au début je me suis dit: il est fou ce mec! Comment quelqu'un avec toute sa tête envisagerait-il d'acheter un immeuble avec un cash-flow négatif de 30 000$!!!

Mais là n'était pas sa question. Il m'a demandé: quel serait mon retour sur investissement au bout de 5 ans?

Évidemment, je vais vous laisser sur votre faim un peu! Je veux d'abord savoir ce que vous pensez de ce cas-là. Le mec a-t-il perdu la tête? Pensez-vous que ça puisse en valoir la peine? Ceux qui ont des connaissance en analyse financière, que pensez-vous du rendement de ce projet?

Voir la suite de ce cas dans l'article Acheter un immeuble avec cash-flow négatif (2e partie)

19 commentaires:

  1. A quoi correspond le 17 000 € de paiement hypothécaire mensuel ? C'est les mensualités du prêt contracté pour l'achat?

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    1. Oui, c'est la mensualité à payer à la banque (intérêt et capital).

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  2. J'imagine que ça dépend des revenus générés par le portefeuille immobilier de cette personne et de ses revenus personnels.

    Si le prix d'acquisition est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble et que le portefeuille immobilier génère suffisament de cash-flow positifs, j'imagine que ça peut certainement être intéressant.

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  3. Allons au plus simple !
    Il ne débourse rien à l'achat, mais l'immeuble a un cash flow négatif de 30000$/ an, au bout de 5 ans : il a mis de sa poche 150.000$
    Au bout de 5 ans, s'il revend l'immeuble avec 3.5% de gain (3.500.000$ + 3.5% = 3.622.500 $)
    Sur 5 ans, son prêt est totalement remboursé, donc il aura fait un gain de 3.622.500$ - 150.000$ = 3.472.500 $ avant impot
    soit un gain de 2315% par rapport à sa mise de départ
    bon, je me trompe peut être, mais en tout cas, pour moi c'est une très bonne affaire, à condition d'avoir les reins solides pour faire face au moindre accroc (et ne serait-ce que de payer les 30000$/ an)

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    1. En effet, tu fais une grosse erreur dans ton hypothèse. Il prend une hypothèque sur une durée de 25 ans, pas de 5 ans.
      Dans son cas, il a les reins solides pour payer le 30 000$ de "déficit" par année.

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  4. dans ce cas, c'est tes chiffres qui m'ont mis en erreur (Taux d'intérêt fixe 5 ans: 3.35%).
    Dans ce cas, il se retrouvera dans 5 ans, avec environ 1.000.000$
    je me trompe peut-etre encore, dans ce cas j'abandonne ! ;o)

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  5. Je n ai pas la tete a tout calculer mais si il augmentait ses revenus de 10%... Donc si ses loyers passaient a 746$ par mois pour des revenus total de 313 499$ par annee, il se rapprocherait du point positif et de plus, il aura augmenter la valeur de son immeuble.

    Le gars achete un immeuble avec un taux de capitalisation de 5% en ce moment. Revenus net / par le prix d achat. Maintenant que ces revenus net augmente de 10% dans la prochaine annee ou d ici 5 ans... Cela donnerait des revenus net de 203 500$. Avec un taux de capitalisation de 5 %, cela donnerait une valeur de 4 060 000$.
    Donc en l espace de 1 an, si il augmente ses revenus de 10% en 1 an, il pourrait revendre ou refinancer a environ 4 060 000 et ce faire 560 000$ de profit.

    Il faut quand meme qu il soit au courant du taux de capitalisation. Car si le taux de cap est de 4% et non de 5%, il risquera de faire un mechant trou.

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  6. Comme sa mise de fond est nulle, s'il fait un profit de seulement 1$ à la vente, son rendement sera infini ... et s'il perd 1$ ou plus, son rendement sera infini mais négatif.

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    1. Vous n'y êtes pas du tout mon cher! Il va mettre de sa poche 30 000$ par année. Sur 5 ans, c'est 150 000$ qu'il va investir de ses poches. Son rendement sera loin d'être infini... vous verrez dans mon prochain article. Le rendement ne se calcule pas seulement selon la mise de fonds initiale, mais sur le cumul de ce que l'investisseur aura mis de sa poche.

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  7. J'arrive à un rendement entre 360% et 400%. J'explique mon calcul et corrige-moi si je fais défaut.

    Hypothèse: l'immeuble ne prend pas de valeur, les revensu/dépenses sont fixes sur 5 ans.

    Sur 5 ans, il mettra 150 000$ de sa poche mais recevra un remboursement d'impôt de pour perte locative de 30 000$ X taux d'impôt, 63 000$.
    Sur 5 ans, environ 485 000$ de capital sera remboursé.
    On peut ajuster les dépenses de 1ere année en ajoutant les frais d'inspection/notaire. Je ne suis pas sûr si c'est capitalisé ou si c'est une dépense.

    En additionnant le retour d'impôt et le capital remboursé, en divisant par ce que l'investisseur a payé, j'arrive à quelque chose entre 360% et 400%.

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  8. Petite correction: rendement entre 260 et 300%.

    J'avais oublié de soustraire l'apport de l'investisseur.

    Rendement = (retour d'impôt et capital remboursé) divisé par (somme payée par l'investisseur) moins 1

    Bref, j'ai hâte de voir tes calculs.

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  9. touche pas a cela. 10 fois les revenus maximum avec un immeuble a logement avec autant de porte c'est pus les memes acheteurs

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  10. Quelque soit le taux du prêt, la durée, .. le rendement brut est de 8% tout juste (je n'ai pas compté les frais lié à l'achat). A ce tarif je ne vois pas le plus d'y aller, la sortie sera difficile.

    Ce n'est pas rien de gérer 30 logements en plus.

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  11. Donc comment se calcule le rendement? Jusqu'à maintenant, on a le choix dans les réponses: moins l'infini, 8%, 260% à 300%, plus l'infini...

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    1. Allez-voir le texte suivant, voir le lien en bas du présent article.

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  12. pourquoi pas avoir un gain de capital de 0 %

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    1. Un gain en capital de 0% ? Un gain en capital est généralement en $.

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    2. brunoplombiermagique16 janvier 2013 à 14:20

      quest que je veux dire c plus de payer 0 % gain en capital pis c totalement legale

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  13. Tout d'abord, félicitations Steve pour tes articles. Je fais la lecture de ton blogue quelques fois par année. J'ai beaucoup appris sur ce qui est ''job de bras'' et des matériaux. En lisant ton article, je ne pouvais m'empêcher d'intervenir pour la première fois. Tout d'abord, ne pas considérer les frais de mutation et de notaire est illogique. Même s'il s'agit de ses intentions, il doit les inclure. Ensuite, estimer une marge d'exploitation de 77% est irrationnel. Au mieux, il pourrait entrevoir du 65%. Il faut être réaliste... Considérant également tous les autres facteurs qui n'ont pas été tenus en compte, j'espère qu'il ne prendra pas le projet. Il peut espérer au mieux un rendement similaire au marché monétaire, pour des centaines d'heures d'effort en plus... Son rendement et son travail ne couvriront même pas l'inflation...

    Source: membre CFA

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