jeudi 31 janvier 2013

Augmentation des loyers 2013

Ça y est, c'est le temps des reconductions de la majorité des baux! La Régie du logement du Québec a publié cette semaine ses "recommandations" servant de base de discussions entre propriétaires et locataires.

Augmentez vos loyers ou appauvrissez-vous.

Les taux d'augmentation de la Régie pour 2013

  • Logement non-chauffé: 0.9%
  • Logement chauffé à l'électricité: 0.9%
  • Logement chauffé au mazout: 1.7%
  • Logement chauffé au gaz: 0.2%
Évidemment, il faut ajouter à cela les ajustements pour les augmentations des taxes scolaires et foncières, ainsi que pour les travaux majeurs effectués en 2012. Cette année, un propriétaire se voit accorder 2.17$ pour chaque tranche de 1000$ de travaux effectués. Oui je sais, c'est complètement absurde et déprimant! Si, et si seulement si, vous respectez à la lettre ce niveau d'ajustement, ça vous prendra plus de 30 ans amortir vos travaux!!!!

Oubliez ça une révision de la méthode de calcul de la Régie avec le gouvernement provincial actuel... Mme Marois a déjà tenté d'augmenter les impôts des méchants RICHES et le gain en capital en septembre dernier, je ne vois pas pourquoi son gouvernement modifierait une loi qui avantagerait les MÉCHANTS investisseurs.

Augmenter vos loyers pour conserver et augmenter la valeur de vos propriétés

Prenez deux immeubles identiques à Montréal, disons des immeubles de 6 logements. Le prix de ces immeubles sera bien souvent directement relié aux revenus générés par ceux-ci. Ça explique souvent pourquoi deux immeubles pratiquement identiques peuvent se vendre à des prix différents.

Selon le marché actuel des plex (je parle de 4-plex en montant), il est rare de trouver des ratios multiplicateurs de revenus bruts (MRB) en bas de 14 à Montréal. Si un 4-plex a des revenus bruts de 32 000$, grosso modo, son prix de vente sera autour de 448 000$. Pour son voisin, un 4-plex identique, avec des revenus de 41 000$, le prix de vente pourra être autour de 570 000$. Ça peut faire une énorme différence!

Vous avez peur de perdre un bon locataire et vous ne l'avez pas augmenté depuis 5 ans : eh bien, vous vous appauvrissez depuis. Une augmentation mensuel de 5$ augmentera la valeur de votre immeuble, en étant très conservateur, de 600$. Je ne recommande pas non plus d'exagérer. Pour certains de mes propres logements, j'augmente le loyer d'un montant moindre que celui recommandé par la Régie. Pour d'autres, je suis allé à 3%, surtout lorsque le loyer payé est considérablement sous le prix du marché par rapport au quartier et logements similaires.

Au pire, augmentez au moins d'un dollar... ce sera déjà ça. Vous aurez compris que mes yeux ont viré à l'envers dernièrement quand un membre de ma page Facebook m'a écrit: "Augmenter ou ne pas augmenter, telle est la question". Sur ce, je vous invite à aimez cette page pour suivre tous les petits commentaires et péripéties que je n'écris pas sur ce blogue.

Sur ce, je vais poster mes augmentations de loyers!

P.S. Avez-vous vu qu'Yvan Cournoyer vient de lancer son livre en librairie sur les Flips immobiliers? Voir le lien sur l'image ci-dessous.





Texte sur le même sujet: Augmentation des loyers 2012

15 commentaires:

  1. "Oubliez ça une révision de la méthode de calcul de la Régie avec le gouvernement provincial actuel..."

    Que ce soit le PQ au le PLQ au pouvoir c'est du pareil au même. Le Québec est complètement sclérosé sur tout les enjeux de société. C'est la politique du statu quo.

    Le 2,6% de rendement imposé au propriétaires est d'une absurdité la plus totale. Et après on s'étonne de voir les immeubles locatifs tomber en décrépitudes.


    Ce qui est drôle, c'est que la SCHL et les banques vont prendre un taux de capitalisation de 6% des revenus net pour fixer la valeur d'une propriété à revenus. Donc à chaque fois qu'un proprio investit dans son immeuble, il perd immédiatement plus de la moité du capital.

    Après on se demande pourquoi les condos foisonnent et qu'il n'y a plus de construction d'immeuble locatif.

    http://fr-ca.actualites.yahoo.com/video/logements-insalubres-220000172.html

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  2. Si on a un duplex par exemple un 3etdemi et un 6 et demi. ET on fait 2000 de travaux. Comment peut-on répartir les coûts pour les locataires?

    2000*2,17%= 43$. Donc je peux augmenter chacun des loyers de la moitié de ce montant donc 21,5$ au prochain renouvellement de bail ?+ le 0,9% de la régie?

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    1. NON!

      C'est 2.17$ par tranche de 1000$ de rénovation, donc 4.34$, oui c'est ridicule, mais c'est ca la régie du logement. Ensuite tu ajoutes ton % d'augmentation selon si tu chauffes au gaz, à l'électricité ou au mazout, ensuite tu fais tes ajustements par rapport à la hausse des taxes foncières, assurances etc.

      Ce qui est magnifique la dedans, c'est que ce ne sont que des SUGGESTIONS de la régie, ce n'est pas obligatoire d'appliquer cela, dans le fond tu augmentes comme tu veux, MAIS le locataire peut refuser, par contre si il signe et accepte ton augmentation de 150$, c'est lui le pire, mais il peut la refuser et la tu va a la regie, et selon le cas, elle va appliquer son calcul d'augmentation.

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    2. merde, je viens de vomir mon petit dejeuner....

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  3. Petite question comme ça...
    Est-ce qu'on pourrait stipuler dans le bail que le propriétaire prévoit augmenter les loyers chaque année en fonction de l'inflation (statistiques gouvernementales à l'appui), plus, s'il y a lieu, un montant pour les rénovations?
    Si c'est clairement énoncé lors de la signature du bail, il n'y aurait pas trop de surprises/confrontations, non?
    Est-ce qu'on peut procéder ainsi?

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  4. Lorsqu'on parle de $ pour les travaux effectués. J'ai un peu de difficulté à saisir le montant exact. S'agît-il seulement des matériaux ou vous ajoutez le taux horaire d'un profesionnel en plus de cela? Et si vous faites les travaux vous-même?

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  5. Bonjour

    Si vous faites les travaux vous-même vous ne pouver pas demander le taux d'un professionnel mais un montant raisonnable.

    Louis

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  6. petit truc si au lieu de faire des travaux majeur vous faite de entretien de votre immeuble les pourcentage est beaucoup plus grand que le pourcentage pour les travaux majeur et aussi ne pas oublier de monter les frais de gestion SI ils sont plus élevé que ceux donner par la régie

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    1. De toute facon, aller sur le site de la Corpiq, ils ont fait une grille beaucoup plus réaliste, mais comme je le disais plus haut, il ne faut pas trop se compliquer la vie, on a pas à se conformer nécéssairement à la régie, ce ne sont que des suggestions, mais ce sont ce qu'ils vont appliquer en cas de litige et de fixation par contre. Si votre augmentation est raisonnable et que le locataire accepte, et bien go !!!

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  7. En parlent de CORPIQ Anonyme, j' aime bien le truc de bruno, d' enter plus de travaux d' entretiens que de travaux majeures, c' est un truc que la CORPIQ préconise.

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    1. C'est bien le truc, sauf que c'est un régisseur qui va décider selon la nature des travaux.

      "Les réparations et améliorations majeures donnent lieu à des coûts qui ne font pas partie des dépenses
      d'exploitation assumées régulièrement pour l'immeuble.
      Il peut s'agir de travaux visant à réparer ou modifier les principaux éléments de la structure de l'immeuble
      (toit, tuyauterie, système de chauffage, isolation, fenêtres), de travaux de rénovation (menuiserie, armoires)
      dans les logements ou les espaces communs ou encore d'installations supplémentaires (stationnement,
      piscine)."

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  8. Pourrais-tu nous donner le lien direct vers la grille sur le site de la Corpiq? Je ne l'ai pas trouvé.
    Merci!

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  9. Bonjour,

    Petit truc, si vous aimeriez faire des travaux importants dans un logement (Ex. refaire la cuisine ou la salle de bain, etc) et vous assurer d'une augmentation décente en lien avec les améliorations dont bénéficiera votre locataire : Faites lui signer l'augmentation de loyer avant de faire les travaux. Comme ça il ne peut pas refuser l'augmentation.

    Le truc c'est d'expliquer au locataire qu'il bénéficiera de ces améliorations, mais que pour couvrir toutes ces dépenses une augmentation de loyer est nécessaire. Tout le monde est content, vous conservez votre locataire et augmentez son loyer, votre locataire n'a pas à déménager et profite des améliorations, votre immeuble prend de la valeur et vous n'avez pas à subir toutes les emmerdes qui viennent avec la Régie du logement.

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  10. Bonjour,

    comment ça fonctionne au juste pour un propriétaire qui aurait on va dire deux 6 plex collés chauffé électrique?

    la régie permet 0,9%
    et disons des augmentations de taxes municipales de 2% et scolaire de 1%=3%

    On peut demander 3,9% pour chaque locataire?

    ou

    on doit séparer le 3% par le pourcentage de chaque locataire. Donc pour 2 6plex on divise par 6 locataires ou par 12??

    si par 12 (3%/12)=0.25% + 0,9% de la régie = 1,15% Donc je pourrais juste les augmenter de 1,15% selon les lois??c'Est ça?

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    Réponses
    1. Salut Bruny,

      Va sur ce site là, ça va t'aider à faire le calcul. http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/calcul/calcul.asp

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