Acheter un immeuble mal géré

L'année 2012 s'est terminée avec l'acquisition d'un immeuble de 6 logements. Une belle acquisition avec beaucoup de potentiel. L'immeuble est très bien situé, les revenus sont intéressants, mais il y a beaucoup de travail à faire pour mettre cette propriété au pas.

Immeuble négligé par ses anciens propriétaires

L'inspection nous avait bien révélé des petits problèmes de plomberie et d'électricité. Certains logements avaient sérieusement besoin d'être rafraîchis : tapis vert des années 1970 ici, recouvrements de plancher qui donnait le haut de coeur par là, murs couleur goudron de cigarette ailleurs, vous voyez le genre. 

Le vieux tapis vert et le vieux vinyle dans la cuisine ont disparu pour
 laisser respirer un plancher de bois franc qui asphyxiait depuis 40 ans. 

Les problèmes de plomberie n'en finissent plus de finir... deux bains percés au 2e étage qui coulent sur la tête d'une locataire au 1er étage, tuyau non connecté au drain de l'immeuble, toilette qui coule. Bref, 4 jours de travail pour le plombier et ce n'est pas encore complété! Évidemment durant ce temps le compteur tourne ($$$).

Un constat après un mois et demi : les anciens propriétaires ont négligé la propriété et vraiment bâclé les travaux effectués durant leur période de détention. Ah oui, l'ancien proprio, apparemment dans le domaine de la construction, faisait tout lui-même : plomberie et électricité. Il aurait dû s'abstenir. 

Nos locataires sont tellement heureux de nous voir faire l'entretien, qu'ils sont quand même tout sourire quand le plombier sonne à leurs portes à 8 heure du matin... Un locataire m'a dit cette semaine: "avec vous autres, ça goal..." Je prends le compliment pendant que ça passe!

Quand les policiers encerclent la place...

Mis à part les petits pépins d'entretien, nous devons maintenant mettre de l'ordre chez nos locataires. Sans m'étirer sur le sujet, disons qu'il y a énormément de va-et-vient dans un des logements. Il semble y avoir un petit commerce illicite dans la place. Pas de preuve jusqu'à date, mais trois voisins nous ont dit qu'il s'y vend de la drogue. 

Les policier ont mêmes encerclé l'immeuble au complet la semaine dernière... un voisin a été cambriolé en plein jour et devinez où habite le voleur... Pas super super pour les autres locataires. Ça va être un cas intéressant à gérer... À suivre!

Rénover et louer les logements vacants

Nous avons travaillé comme des fous depuis le début janvier pour rénover un logement et en rafraîchir un autre: insonorisation d'un mur entre deux logements, enlever les vieux recouvrements de plancher pour y découvrir des planchers en bois francs, installation de laveuses-sécheuses dans deux logements, création d'un site web pour la promotion de nos logements vacants, achat d'électroménagers pour les petits logements à louer (on va louer trois logements en semi-meublé).

Le bois franc peut respirer de nouveau! Ça change l'allure de la pièce.
Trois semaines après avoir entrepris la mise en location des trois logements vacants, tout est finalement loué! À notre agréable surprise. Nous ne croyions pas louer si vite, considérant que nous sommes en janvier et que nous sommes situés à Joliette où il semble y avoir beaucoup de logements vacants. 

Nous avions sous-estimé la demande : des étudiants se cherchent des logements pour la nouvelle session au Cégep, des couples se sont séparés durant les Fêtes, etc. Je me suis chargé de la mise en location et je n'ai même pas eu à mettre d'annonce devant l'immeuble (je n'en mets jamais de toute façon!). Ni même d'afficher dans les journaux écrits. J'ai seulement publié sur kijiji.ca et via le site vosclassees.ca. Je recevais entre 3 et 5 appels par jour. Dans un prochain article, je vous reparlerai des enquêtes de pré-location que j'ai effectuées! Beaucoup d'histoires découvertes durant ce processus! Faites des enquêtes complètes SVP! 

Demain, après près de 4 semaines de dur labeur, c'est la remise des clés à nos nouveaux locataires! Ah oui, et une autre matinée avec notre gentil plombier... 

Comment se passe votre début d'année?

Commentaires

  1. Salut Steve,
    Excellent article, je me demandais justement si acheter un immeuble mal géré est une bonne façon de commencer à investir pour un débutant. Le conseillerais-tu pour un premier achat?
    Ça fait beaucoup de stress non?
    Pour les rénovations, on peut toujours faire appel à des professionnels, mais pour les mauvais locataires, comment les inciter à partir?
    Il est probable qu'un immeuble mal géré se vende sous la valeur du marché, d'où le sentiment de faire une bonne affaire...

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    1. Bien d'accord avec le commentaire de G ci-dessous. Je ne cherche pas nécessairement un immeuble mal géré... dans mon exemple c'est plutôt un constat découvert après l'achat. Nous ignorions à quel point l'immeuble avait été mal entretenu au moment de l'achat.

      Mais c'est quand même une bonne affaire qu'on a fait. Tant que tu as beaucoup de temps pour t'occuper de gérer tous ces problèmes... dans mon cas, ça fait presque 4 semaines à temps plein. Ce n'est pas tout le monde qui a la chance d'avoir tout ce temps.

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  2. Jo,

    Tout est une question de calcul. Si le prix payé additionné des coûts de rénovation revient à une valeur moindre que la juste valeur après les rénovations, tu fais un bon coup. Sinon, tu es aussi bien de passer ton tour surtout que cela demande un bon investissement en temps. C'est d'autant plus vrai si c'est un premier achat et que tu n'as pas encore de bons contacts (plombiers, électriciens) pour exécuter les travaux.

    Pour faire partir des locataires, il y a toujours la Régie du Logement, mais le délai est long et tu dois te bâtir un bon dossier. Sinon, une façon d'acheter la paix, et c'est le cas de le dire, est de payer le locataire pour qu'il quitte son logement.

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  3. Pour ma part, mes 3 premiers immeubles étaient assez désuet merci, mais ont parle de plus de 7 ans, donc une époque ou ont avait pas encore fini les rénovation que la valeur de l' immeuble avait déjà grimpé. Aujourd’hui c' est autres chose, ont le sais, fini les valeurs ajoutés de 20 pour cents de moyenne assuré en un an, il est encore possible de trouver des immeubles a bon prix, mais faut faire attention, le prix des rénos monte à la même vitesse que la trotteuse de ma montre. Je crois que pour faire de l' argents rapidement en immobilier par l' entremise d' un immeuble négligé demande certaines connaissance et aussi certains contactes, car il est parfois plus payant de faire faire certains travaux que de les faire soit même et de faire autres choses. Temps=Argents

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  4. "Bref, 4 jours de travail pour le plombier et ce n'est pas encore complété! Évidemment durant ce temps le compteur tourne ($$$)."

    Pourquoi tu ne fais pas tes travaux toi même?

    Il n'y a rien de sorcier à changer un bain et de poser un drain en ABS Bélanger. Du même coup, tu changes la robinetterie pendant que les mur sont ouverts. Puis tu refais la céramique.

    Tous les matériaux vont te coûter moins de %500

    Temps de travail:

    Jour 1 : enlever la scrappe
    Jour 2 : pose du bain, drain et robinetterie
    Jour 3 : pose gyproc et tirage des joints
    Jour 4 : pose céramique
    Jour 5 : coulis tuiles

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    1. Salut Incubus,

      J'avais trop de travaux en même temps (j'ai enfin tout terminé hier) dans plusieurs logements. Pour la pose du gyproc, joints et contour du bain, c'est effectivement nous qui avons fait ces travaux. L'an dernier, j'avais enlever moi-même le bain dans un autre logement. Cette fois-ci, le facteur temps ne nous le permettait pas.

      Je devrais apprendre la base de la plomberie, mais je n'y connais rien pour le moment. Pour tout ce qui est plomberie et électricité, je donne ça à des pro.

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    2. Salut Steve,

      La meilleur façon d'apprendre est d'observer le plombier travailler.

      Le principe de la soudure est simple.

      1) Bien nettoyer les tuyaux à la laine d'acier. Les tuyaux de cuivre doivent briller ainsi que les autres pièces à souder.

      2) Mettre de la pâte à souder

      3) Chauffer à torche les tuyaux jusqu'à ce que lorsqu'on appuie le fil à souder sur les tuyaux, le fils fond au contact du tuyau. Il suffit de continuer à chauffer (pas trop) et de faire le tour du tuyaux à souder avec le fil qui fond.

      Il ne doit pas y avoir de l'eau dans les tuyaux ou un apport d'eau, sinon cela ne marche pas.

      S'il y a un petit apport d'eau, on peut souder en bouchant le tuyau avec de la mie de pain (truc de plombier). Dans ce cas, il ne faut trop gosser avec la soudure car le temps presse.

      Evidemment, il faut de la pratique, mais c'est facile et tu vas sauver énormément.

      Pour une drain de bain, il suffit de la colle ABS et une scie, puisque les tuyaux sont plastique ABS. Là encore, observe le plombier travailler pour apprendre.

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  5. Merci pour cet article,
    Des fois, il est bien avantageux d’investir dans des anciens immeubles déjà habités comme ce cas, plutôt que d’acheter un immeuble tout neuf.

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