jeudi 3 janvier 2013

Mise à jour de mes objectifs immobiliers

Petit retour en arrière pour voir si j'ai respecté ou non les objectifs établis l'an dernier. Au début de 2012, j'ai écrit Établir ses objectifs immobilier (1 de 2) et Établir ses objectifs immobilier (2 de 2). Certains objectifs ont été respectés, d'autres devancés ou reportés. Voyons voir.

Objectifs à court terme

Révision annuelle des objectifs
J'ai bien effectué quelques rénovations sur mes deux premiers plex: nouvelle toiture sur le 5-plex, nouveaux balcons sur le 4-plex, amélioration d'un logement libéré par une locataire en milieu de bail sur le 4-plex, mais je n'ai pas pu tout faire: manque de temps et d'argent!

Je voulais rénover le logement occupé par ma mère, rénover sa salle de bain, installer une porte-patio et construire un balcon: tout ça est reporté à plus tard, mes deux transactions de 2012 ont vidé mes fonds disponibles pour ces améliorations! Son logement est probablement le plus beau et le plus grand que je possède, il est très acceptable dans son état actuel.

Objectifs sur le moyen terme

Surprise ici! Moi qui disait vouloir atteindre ces objectifs dans 2 à 7 ans... j'ai finalement travaillé sur deux de mes trois objectifs à moyen terme: acquérir un chalet près d'un cours d'eau et augmenter mon nombre de logements.

Avec la dernière transaction sur le 6-plex, je possède maintenant 15 appartements. Je visais entre 20 et 25 appartements en tout sur 7 ans, je crois maintenant raisonnable d'augmenter ce nombre un peu. J'aimerais en effet acquérir un immeuble de plus grande envergure la prochaine fois: un 8-plex ou un 12-plex.

C'est fou comme je me suis trompé avec mes objectifs à court terme! J'ai terminé l'année avec une magnifique maison dans les montagnes, un nouvel immeuble de 6 logements, un nouvelle vie professionnelle comme travailleur autonome, tout en habitant une nouvelle ville et en continuant à voyager partout sur la planète pour le boulot. Je n'aurais jamais pensé ça il y a 12 mois. Vive les changements!

Mes objectifs pour 2013

Sur mon 5-plex

Terminer les rénovations dans un logement vacant depuis 6 mois, je vous en ai déjà parlé il y a quelques mois: j'ai débuté les travaux en septembre mais j'ai tellement eu de contrats cet automne que rien n'a bougé depuis octobre. C'est ma priorité no.1 pour janvier et février.

Sur le 6-plex

Faire quelques petites rénovations sur cette nouvelle propriété. Comme je vous l'indiquais dans mon article précédent sur les rénovations préventives, ça devrait être fait d'ici la fin de janvier.

Ma dernière acquisition: 6-plex.
Sur cette propriété, notre priorité sera  également de travailler à éliminer les infiltrations d'eau par les fenêtres du sous-sol, causées par des pentes négatives. Il faudra briser l'asphalte de la cour et améliorer le tout. Quelques améliorations esthétiques seront faites dans l'entrée de l'immeuble (tapis, etc.).

Sur le 4-plex à Montréal

Rien à signaler de ce côté, peut être quelques travaux sur le balcon arrière. Rien de majeur.

Sur le chalet dans les montagnes

Rénover la salle d'eau, sceller les fenêtres, peinturer, peinturer, peinturer. En profiter pour se détendre, l'admirer, se baigner, faire du kayak... ça sert à ça aussi! Ah oui, trouver par où entrent ces petites maudites souris...

Avez-vous respecté vos objectifs de l'an dernier? Quelles sont vos objectifs pour 2013?

22 commentaires:

  1. Mon objectif de 2013 est de vendre mon duplex (que je rénove en janvier-février) pour acheter soit un triplex ou quadruplex. Mon duplex est plus vieux et dans un quartier difficile, alors que je veux acheter un plex qui va me donner un cash-flow positif. Je désire aussi rénover le duplex que je demeure vers la fin de l'année.

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    1. Donc tu as déjà deux duplex si je comprends bien?

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    2. Oui en effet j,ai deux duplex. Je vais rénover un, mais les locataires ont tellement de matériel, que les contacteurs sont réticents à y travailler. Je cherche une solution pour qu'ils se débarrassent et vont le ménage

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  2. Mon objectif pour 2012 était d'acheter une maison à prix abordable et de la louée tout en dégagant un cash-flow positif, ce que j'ai réalisé. Pour 2013 je désire faire une autre acquisition, soit un plex ou une autre maison.

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    1. @François,
      Curiosité: comment as-tu payé pour la maison et à quel prix la loues-tu? Je trouve ça dure de trouver des maisons individuelles qui pourraient dégager du cash flow positif.
      Merci du commentaire!

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    2. Bonjour Steve,

      J'ai payé la maison 106 000$. Il s'agit d'une maison en rangée. Je la loue 850$ par mois ce qui me laisse le surplus nécessaire pour l'entretient et les rénovations une fois toutes les dépenses payées.

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  3. Salut Steve Bonne Annee,
    Un de mes objectifs est d'acheter une autre propriete avec le principe de l'equite mais je ne comprends pas encore tout a fair le fonctionnement.

    J'ai achete une maison avec 5% d'apport, j'y vis pour rien car mes locataires me paient toutes les depenses.
    Est un critere que le courtier peut accepter?
    J'aimerai ne mettre que 5% encore dans l'autre ou utiliser ce principe.

    Merci pour ton partage et bon courage pour la suite.
    Phala

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    1. L'équité c'est la différence entre la valeur marchande et le solde hypothécaire. Si je comprends bien, tu n'as que 5% d'équité pour le moment. Pour avoir la possibilité de refinancer, tu devras avoir plus de 20% d'équité sur ta propriété. Je doute que le fait que tes locataires (je crois Airbnb) paient pour tes dépenses ne change quoique ce soit. Il faut que l'équité ait augmenté pour pouvoir retirer des fonds.

      Oui tu pourrais ne mettre que 5% dans une prochaine propriété, à condition d'aller y habiter, et de louer la première. Normalement si je ne me trompe pas, il faut avoir vécu un an dans la première dans laquelle tu as mis 5% avant que la SCHL accepte de te prêter encore avec un 5%.

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    2. Et si tu ne peux pas aller avec la schl, il y a la Genworth et Canada... Si tu ne peux aller avec une assurance hypotheque, demande au proprio vendeur si il peux te financer!! Ca sert a cela acheter avec l argent des autres!!!

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  4. Salut Steve,

    Premièrement je te souhaite une excellente année 2013.

    Pour ma part, mon objectif est d'acheter un deuxième duplex, triplex ou quadruplex. J'ai refinancé mon duplex en juillet juste avant que les nouvelles règles hypothécaire embarque et depuis que j'ai mon argent, je cherche, je cherche et je cherche. Bref je veux un autre actif immobillier cette année :) C'est ca mon objectif.

    Bonne journée

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  5. Bonjour,
    En 2013, j'aimerais acheter un autre immeuble 6 portes et plus.
    J'ai présentement un 6 et un 3 ( que j'habite).
    J'ai quelques rénos à faire dans mon 6, en fait, ça va dépendre de si un locataire part ou reste! Ça fait 25 ans qu'il habite le même appart, il y a pas mal de réno à faire :)
    Diminuer les dépenses de chauffage. Je dois effectuer des travaux d'isolation. J'ai aussi un problème à régler avec un locataire, son appartement est tellement sale, ça n'a pas de sens.
    Bonne année à tous!

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  6. Bonjour à tous,

    Ca fait quelques fois que je vois des gens écrire qu'ils ont ré-hypothèqué leur maison ou un immeuble pour utiliser l'argent comme mise de fond pour l'achat d'un autre immeuble. Selon moi cette façon de faire n'est pas idéal, il serait préférable de mettre la maison ou l'immeuble qui a une équité en garantie pour l'achat du 2 ème immeuble mais sans jamais retirer l'argent. Cette façon de faire m'a permis d'acheter avec aucune mise de fond et ainsi financer ma maison à revenue à 100%. Ca me parraît beaucoup plus avantageux. Qu'en pensez-vous ?

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    1. Ils font marcher l'effet de levier au maximum. Cela fonctionne temps que les taux d'intérêts demeurent faible.

      Si les taux se mettent à monter et que les banques se font frileuse alors ceux qui ont peu d'équité et de ressources financières risquent de tout perdre.

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    2. @François,
      Tant qu'à moi, réhypothéquer ou donner un autre immeuble en garantie collatérale, ça revienet à la même chose. Il n'y a aucune différence. Dans un cas, un des immeubles est hypothéqué à 100%, dans l'autre cas, il est hypothéqué à 80% + 20% qui provient d'une autre propriété. Ce ne sont pas toutes les banques qui acceptent de prendre des garanties collatérales. Mais le résultat revient au même au bout du compte.

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    3. Bonjour Steve,

      Je suis d'accord avec toi lorsque une personne ré-hypothèque un immeuble à revenue pour en acheter un autre. Mais ceux qui le font avec leur résidences personelle augmente une hypothèque dont les intérêts ne sont pas déductibles d'impôts pour réduire une hypothèque dont les intérêts sont déductibles. Dans ce cas je crois que la mise en garantie est plus avantageuse.

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    4. @François,
      Tu as tord sur une partie de ton point. Une personne qui réhypothèque sa maison personnelle pour faire un investissement (que ce soit pour l'immobilier ou autre) pourra déduire les intérêts sur cette portion de son prêt hypothécaire de la maison. Il ne suffit que de demander à son conseiller de la banque de sortir une table d'amortissement pour cette fraction du prêt, et c'est très facile de savoir exactement combien d'intérêt seront payés à chaque année sur cette fraction du prêt. Un individu pourrait faire la même chose pour investir dans d'autres types d'investissement et déduire ses intérêts de ses impôts.

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    5. Bonjour Steve,

      J'igniorais cette façon de faire, merci de l'information ! Dans ce cas c'est moins déasavantageux que je croyais. Pour ma part je préfère tout demême acheter sans mise de fond et ne pas augmenter l'hypothèque de ma résidence mais j'imagine que ca dois dépendre de chaques personnes.

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  7. Salut Steve. Wow 15 portes déjà! tu as fait du chemin! Je te souhaite une année 2013 aussi proactive.

    Pour ma part, 2012 fut l'année de ma première acquisition et j'ai pu profiter du cash flow positif de mon 4plex (20% du revenu, malgré une mdf de 10%) pour rafraîchir un de mes appartements et y emménager. Ainsi, je finance ma propre hypothèque et non celle des autres.

    Pour 2013 je souhaite poursuivre certains travaux dans ce même immeuble afin d’en augmenter la valeur marchande et je souhaite aussi acquérir un autre immeuble avec cash-flow positif de 15% ou plus (soyons optimiste). Je vais acheter ce futur immeuble en partenariat avec 1 ou 2 personnes via une société de personnes que je souhaite créer durant l’année. Je crois qu’acheter des immeubles avec des partenaires permet non seulement de séparer les tâches mais aussi d’augmenter notre pouvoir d’achat à moyen terme.

    Lorsque j’aurai trouvé un immeuble rentable l’autome prochain, je me servirai d’une parti de mon cash flow afin d’acheter une nouvelle propriété en 2014.. puis dès 2015 je pourrai commencer à utiliser une partie de mon équité pour d’autres immeubles. Bonne stratégie ou pas ?

    Donc ceci étant dis.. J’ai hâte de lire ton prochain post. A bientôt.

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    1. Quand tu dis: "Je crois qu’acheter des immeubles avec des partenaires permet non seulement de séparer les tâches mais aussi d’augmenter notre pouvoir d’achat à moyen terme", je suis complètement d'accord! Je le vis présentement et je suis très heureux de ne pas être seul dans ma dernière acquisition. Ça commence à faire beaucoup de gestion 15 appartements... vive les partners!

      Pour ta stratégie, c'est ce que j'ai fait depuis 2009 et que je vais continuer à faire au cours des prochaines années: rénover, augmenter les revenus, augmenter la valeur, refinancer de temps en temps (sans exagérer), recommencer...

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    2. Salut Steve,


      Je suis nouvellement inscrit à ta page Très bien ton site ta de bon conseil et c'est agréable de voir qq motivé dans ce domaine.
      Je commence dans l'immobilier je suis tombé en amour avec sa en 2011 j'aime que mes placements soit matériel car je suis hyper matérialiste.
      Alors pour ma part en 08/2011 j'ai acheté le triplex dans lequel j'habite si je louerai mon logement j'aurais un cash flow de 7200$/ans ;) ...En 07/2012 avec un peu équité de mon triplex plus l'équité d'une maison d'un parents proche j'ai fais l'achat de 2 Jumelées les 2 cote à cote donc 4 maison identique avec 4 garage ra taché.... Et la je suis un peu barré car j’attend qq année pour que les 4 maison prenne bcp d'équité afin de rembourser mon parent proche.
      Objectif 2013 essayer de trouver une mise de fond pour une petite maison afin d'y loger ma petite famille

      Et voilà

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  8. Bonjour Steve!

    Bonne année! (un peu en retard, mais bon...)
    Je viens de découvrir ton blog. Je le trouve vraiment excellent, rempli de bons conseils.

    Mon objectif de cet année est d'acheter un 4- 6-ou 8- logements à partir de l'équité de ma maison.
    Je souhaite également bâtir mon réseau de connaisseurs immobiliers (courtier et courtier hypothécaire en particulier)

    Bon succès à tous!

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