lundi 10 décembre 2012

Acheter un plex avec peu d'argent

Dans le texte précédent Voiture ou immeuble locatif, je vous annonçais mon achat d'un immeuble locatif de 6 logements. Je terminais l'article en vous demandant comment un investisseur pouvait s'y prendre pour acheter un immeuble lorsqu'il n'a pas d'argent dans son compte de banque. Faut-il laisser passer l'opportunité ou élaborer un montage financier moins conventionnel?

Où trouver des fonds pour investir ? 

Dans le cas de la propriété acquise, son coût d'achat était de 355 000 $. La mise de fonds minimale nécessaire était donc de 53 250 $, soit 15% du prix d'achat, avec une assurance hypothécaire SCHL. Je n'avais vraiment pas ce montant qui trainait dans mes poches...

Trouver les fonds ailleurs que dans ses poches

Une des solutions les plus simples: trouver un partner qui détiendra la moitié de l'immeuble, ce qui diminue de moitié votre apport personnel pour acquérir la propriété. Dans ce cas, c'est 26 625 $ de moins à trouver.

Où trouver 26 625$ manquant ? Le love-money est une première option à envisager, soit l'argent de la famille ou d'amis. Ça faisait plusieurs mois qu'une personne de mon entourage me proposait de m'aider financièrement lorsque je faisais des rénovations sur mes deux premiers immeubles: "Veux-tu que je te prête de l'argent, j'ai de l'argent à prêter". Je répondais toujours: "Non, non, ça va, j'en ai pas de besoin". Cette fois-ci, je l'ai appelé et je lui ai demandé: "Combien d'argent pourrais-tu me prêter pour 3 ans ?" J'espérais avoir 20 000 $. J'en ai eu 15 000 $. Pas si mal, non! Il me manquait quand même 11 625 $. Évidemment, je vais devoir rembourser ce prêt. Vous vous rappelez mon dernier texte, je vous disais que j'ai passé tout près de m'acheter une Subaru Crosstrek neuve, ce qui m'aurait fait plus de 600 $ par mois en mensualité... Je vais donc retarder ce projet de voiture de 2 ou 3 ans, le temps de rembourser ce 15 000 $.

Utiliser une marge de crédit hypothécaire provenant d'une autre propriété. Lors de l'achat de ma deuxième propriété locative en 2011, la banque m'a ouvert une marge de crédit en même temps que mon prêt. À chaque mois, lorsque je paye la mensualité, je rembourse une partie en intérêts à la banque et une partie pour diminuer le solde sur le prêt. Dans mon cas, à chaque mois, je rembourse environ 750 $ sur le solde de cette propriété. Le montant que je peux utiliser sur la marge de crédit augmente également de 750 $. Comme j'ai acquis ma 2e propriété il y a environ 18 mois, c'est un peu plus de 13 000 $ que je pouvais utiliser sur cette marge de crédit. Bien sûr, je vais payer des intérêts sur cette marge... mais comme cet argent m'a servis à faire un autre investissement, les intérêts seront 100 % déductibles de mes impôts. Évidemment, je devrai rembourser cette marge avec mon propre argent et aussi avec les surplus mensuels de mes trois propriétés.



Je ne peux donc pas dire que je n'utilise pas mon argent pour acquérir cette propriété, car j'ai un prêt à rembourser à un membre de mon entourage et un prêt sur une marge de crédit.

Oui mais si, oui mais si...

Oui mais Steve, si tu perds ton boulot ? Ça ne peut pas m'arriver, j'en ai plus de boulot depuis 6 mois, je suis à mon compte...

Oui mais Steve, si tu as moins de contrat que prévu l'an prochain ? Je m'achèterai quelques bouteilles de vin de moins par mois et j'arrêterai de dépenser une fortune en restaurants.

Oui mais Steve, tu risques l'argent d'un membre de ta famille ? Nah... j'ai un honneur quand même. Et ce n'est pas la première fois que je lui emprunte une somme pareille, cette personne me fait confiance. Je n'ai jamais manqué une seule mensualité. (mise à jour 2015 - j'ai finalement remboursé ce prêt en 24 mois au lieu de 36!)

Oui mais si, oui mais si... avec des si on va à Paris non ? Oui c'est risqué. Un risque que j'ai calculé en regardant le pire scénario : taux de location moindre que prévu, etc. Je suis à l'aise avec ce pire scénario, alors un moment donné il faut arrêter d'avoir peur et se lancer.

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15 commentaires:

  1. Bonjour Steve,

    Très bon texte effectivement. Je viens également de faire l'achat d'un immeuble avec un partenaire vu que je n'avais pas la mise fond.

    Cependant j'ai une question d'ordre pratique pour toi et les lecteurs. Je compte habiter un des appartements dans l'immeuble. Quelle serait selon toi la meilleure manière de procéder pour que ce soit équitable? J'avais pensé à verser l'équivalent du loyer de cet appartement, somme qui me «reviendra» en parti et qui servira à payer l'immeuble.

    Auriez-vous en tête d'autre idées ou manière de procéder?

    Très bon travail!
    J-Philippe

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    1. Salut J-P,
      Je suis dans ta situation c-a-d 2 proprio et moi qui habite l'immeuble.. et pas l'autre. Nous avons un compte conjoint avec l'institution qui a accordé le prêt hypothécaire et moi je paie mon loyer comme un locataire régulier. à la fin de l'année fiscale on fait split pot, ou on prend l'argent pour des réno ou pour une nouvelle mise de fond. ça fonctionne bien pour nous. Je serais aussi heureux d'entendre d'autres suggestions.
      Kimi

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    2. D'accord avec ça. Tu payes un loyer équivalent à ce que tu louerais. A moins bien sûr que tu t'occupes du gazon, du déneigement, etc. ce que ton partenaire n'a pas à faire...

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    3. Merci Kimi pour ton exemple. Une autre question alors. Si c'est l'occupant qui s'occupe de l'entretien courant de l'immeuble, quelle serait la manière la plus judicieuse selon vous de «monnayer» cela? Un salaire mensuel? Une diminution du prix du loyer? Des parts de plus dans l'immeuble?

      D'un aspect fiscal, il me semble que de réduire le coût du loyer serait le plus intéressant?

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  2. De mon côté, je m'octroie un salaire hebdomadaire pour tout l'été lors de l'entretient de mon terrain, comme je le fait lors de rénovations ou encore l'hiver. À ce moment, j'engage quelqu'un (professionnel) pour déneiger la cours. C'est la même chose, il suffit d'appeler quelques entreprises locales pour obtenir leur taux horaire. Souviens-toi que toutes ces dépenses sont déductibles d'impôts.

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  3. Bonjour a vous, j'aimerais savoir votre point de vue pour quelqu'un comme moi qui désir acheter un duplex dans les années 1980-2000 mais qui hésite entre l'acheter sur un des nombreux sites de courtiers ou acheter une reprise de finance. Je ne suis pas expert en la matière, mais est-ce qu'une reprise de finance est un bon deal ?
    merci,
    Christian

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    1. Je ne m'y connais pas trop en reprise de finance, mais je ne crois pas que ce soit nécessairement des deals.

      Ce que je vous conseille par contre: si vous pensez acheter via des annonces des courtiers, ayez donc votre propre courtier au lieu d'utiliser le courtier du vendeur...

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    2. Salut Steve, très bon article!

      Il est vrai que la marge de crédit hypothécaire est une excellente idée! Si la valeur d'une propriété qui m'appartient a augmenté, faut-il faire évaluer sa propriété afin de maximiser le montant qu'on peut emprunter?

      Peut-on mettre une propriété qui a beaucoup d'équité en garantie sur une autre hypothèque, ça pourrait être une autre solution, non?
      Jo

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    3. Salut Jo,

      "Faut-il faire évaluer sa propriété afin de maximiser le montant qu'on peut emprunter?"

      À cette première question, je réponds "ça dépend". Ça dépend si même après ce refinancement la propriété sera à cash-flow positif. Ça dépend de tes objectifs... De mon côté, je suis dans une phase d'expansion-acquisition depuis deux ans, alors oui je refinance mes autres propriétés. Je ne le ferai pas ad vitam eternam par contre.

      Pour ta 2e question, oui c'est possible mais je crois que ce ne sont pas toutes les banques qui acceptent de prendre d'autres immeubles en garantie collatérale. Mon courtier hypothécaire m'a dit que Desjardins acceptait de faire cela.

      Bon succès dans tes projets.

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  4. Je vois que vous avez acheté avec un partenaire / Ami.
    Si un des 2 habite l'immeuble , la mise de fond est de 5% / 10% ou c'est de 20%.

    les 2 on doit de prendre les réer? ou juste la personne qui habite a doit de rapper?

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    1. je m'interoge aussi sur ce point, si ma conjoite et moi avons l'intention d'acheter un triplex avec un investisseur. quel sera la mise de fond si l'investisseur ni habite pas mais que ma conjointe et moi y habitons pour un minimum d'un an?

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  5. bonjours très beau site pour s'informé
    mon interrogation est la suivante
    un couple de jeune adulte veule RAPÉ pour un duplex mais il veule déménagé dans onze mois suivant l achat qui donne le 1 Juliette de l'anné suivante escequ'il peuve être considéré comme propriétaire occupant

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    1. J'ai toujours entendu qu'il faut avoir l'intention de déménager dans la propriété dans l'année (les 12 mois) suivant l'achat.

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  6. Super articles, tous intéressants ! Ça m'inspire dans mes projets tout ça ... De mon côté, premier investissement à 19 ans pour un quadruplex, second à 24 pour un flip d'une maison unifamiliale à duplex, que je conserve pour le moment, compte-tenu du marché actuel ! Je souhaite réinvestir d'ici 12 à 24 mois, en attendant le prochain "deal" !

    Sarah,

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