Voiture ou immeuble locatif

N'attendez pas d'avoir tout l'argent nécessaire pour faire croître votre parc immobilier. Pourquoi attendre 10 ans quand il y a des moyens de trouver des fonds ailleurs que dans votre propre compte de banque?

En février dernier, j'ai écrit le texte Acheter un plex sans argent pour vous raconter une tentative d'achat d'un immeuble de 6 logements à Sorel. La transaction avait cependant avortée dès la visite des lieux le lendemain. Dans ce texte, je vous disais que je désirais acquérir une propriété en mettant le moins de mon propre argent ou encore mieux, pas du tout (car je n'ai pas une tonne de liquidité qui traîne dans mes poches).

J'ai aussi été fortement motivé par la lecture du livre Faites de l'argent en immobilier avec l'argent des autres, que je vous recommande chaudement.

Acheter une nouvelle voiture ou un immeuble locatif ?

J'ai habité Montréal durant presque 9 ans avant de déménager à Québec l'été dernier. Avant que le vent m'emporte vers l'est, j'utilisais très peu ma voiture. Je roulais moins de 5000 km par an! Pas besoin de la voiture quand tu habites tout près du centre-ville, j'allais au boulot soit en métro ou encore en Bixi.

Acheter une voiture ou un immeuble locatif. 

Vous devez vous demander pourquoi diable je vous raconte cela, quel rapport avec l'immobilier! Attendez, ça s'en vient.

Il y a environ 2 mois, j'ai été subitement pris d'une forte envie de changer ma voiture usagée pour une nouvelle toute neuve. Moi qui suis allergique aux voitures neuves, je trouve que cela coûte trop cher. Mais ça, c'était avant de déménager à Québec! Je parcours maintenant, non plus 5000 km par année, mais près de 5000 km par mois! Je commence à trouver que ma vieille Toyota Echo 2004 n'est plus très confortable. Ou bien, est-ce parce que je suis une victime du marketing de Subaru: je suis tombé en amour avec la Crosstreck de Subaru, couleur orange évidemment comme les publicités!

Me voilà donc chez le concessionnaire pour voir la bête de plus près. Pour faire ça bref, disons que quand le vendeur m'a détaillé les paiements mensuels pour un achat sur 5 ans, près de 600$ par mois sans compter les assurances... ma tête a repris le dessus sur mes pensées d'acheteur compulsif. À ce prix, je suis prêt à continuer dans ma vieille Toyota encore un petit bout de temps.

600$/mois, je préfère mettre ça sur la mise de fonds d'un immeuble...

Achat d'un troisième immeuble locatif: un 6-plex

Quelques jours après mon buzz automobile, j'ai déniché un immeuble de 6 logements à vendre dans un très beau quartier d'une ville située à 70 km de Montréal, ville que je connais bien. Je l'avais déjà vu en août, mais son prix était trop cher. Je l'avais quand même envoyé à mon partner (j'achète en partenariat cette fois-ci). On n'y a pas trop porté attention à cause du prix demandé.

Quelques semaines plus tard, j'ai constaté que le prix a baissé de près de 10%. Le ratio prix/revenus bruts était de 10,8. Ce qui déjà bien mieux que les immeubles à Montréal où l'on ne retrouve presque rien en bas de 13 ou 14 fois les revenus bruts. Nous avons fait une offre d'achat avant d'avoir visité, comme je l'ai expliqué dans le texte Offre d'achat sans avoir visité la propriété. Nous avons réussi à faire diminuer le prix un peu plus, une baisse de 14 000$, ce qui donne un ratio prix/revenus bruts de 10,4 et un cash-flow positif intéressant.

L'immeuble compte deux grands logements et 4 petits logements. Le hic avec cet immeuble? À ce jour, trois des appartements sont vides. Je crois que c'est d'ailleurs la raison pour laquelle il ne s'est pas vendu plus vite, car cet immeuble a beaucoup de potentiel et sera très rentable une fois tous les logements loués.

Nous n'avons pas de crainte de les louer rapidement. Ils sont vraiment bien situés, leurs prix sont bas, tous les services sont à proximité. C'est à côté d'un hôpital en plus où travaillent des centaines de personnes (locataires potentiels!). Pourquoi sont-ils non loués à ce jour? Car les anciens propriétaires ont voulu convertir, pour leurs propres besoins d'affaires, ces trois logements en un seul grand espace commercial, avant qu'une tragédie personnelle ne vienne bouleverser leur plan l'été dernier.

Je vous pose la question suivante: si vous trouveriez un immeuble avec beaucoup de potentiel, mais que vous n'aviez pas l'apport (ou la mise de fonds) nécessaire de disponible, comment vous y prendriez-vous? Je reviendrai sur le financement de cette propriété dans un prochain article. Indice, je n'ai pas acheté la voiture, mon 600$/mois ainsi économisé pourra me servir dans mon montage financier pour l'acquisition de la propriété. 

Note: La première phrase de cet article a été écrite pour provoquer! Évidemment ce n'est pas une stratégie bonne pour tout le monde, mais plutôt pour les investisseurs avisés.

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Autre texte similaire: 

Acheter un plex sans argent

Offre d'achat sans avoir visité la propriété

Commentaires

  1. Marge de crédit, refinancement , partenariat, me trouver un nouvel ami riche....

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  2. J'ai bien hâte de lire le prochain article. J'ai moi même déniché un 6-plex avec un ratio de 10.7 à Trois-Rivières. Je passais au financement, mais vu que le minimum d'argent à mettre comme mise de fond est un pourcentage plus élevé (15% de la valeur) pour un 5-plex et plus (comparativement à un 2, 3 ou 4 logements), j'ai du repousser le projet.

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  3. Interessant je viens tout juste d'acheter un triplex à Trois-Rivières.@ Math, as tu déjà des immeubles à TR?
    Pour ma part j'en suis a mon deuxième achat à TR en 1ans.

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    1. tu as acheté les triplex a combien de fois les revenus?
      reste tu dans cet region?
      et le marché de la location facile de relouer? vacant?

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    2. Non Ben, ça aurait été mon tout premier dans cette région, qui soit dit en passant, n'est qu'à 45 minutes de ma résidence, donc parfait pour les déplacements. J'imagine qu'il doit avoir un bon taux d'occupation, étant une ville universitaire.

      Deux immeubles en 1 an, excellent! As-tu acheté seul?

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  4. J'ai acheté un 4 et un 3 logements.
    J'ai acheté entre 11 et 12 fois les revenus brut.
    J'habite sur la rive nord d montréal.
    Faut que tu achète des immeubles à trois rivières ouest qui sont plus récent et la location est très facile.

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  5. C'est quoi votre calcul, au Canada, 10, 11 ou 12 fois les revenus bruts. Je ne comprends pas...

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    1. @Ludo:
      Tu prends le prix de vente et tu divises par les revenus bruts annuels. À 10-11 fois les revenus, c'est assez rentable. Certaines propriétés locatives à Montréal se vendent à 16, 17, 18 fois les revenus annuels, assez difficile à rentabiliser.

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    2. Merci. Je viens de faire le calcul sur mon dernier achat : ça donne 5,7 ... :)
      Les deux appartements sont actuellement loués, ce qui ne sera peut-être pas toujours le cas... ;)

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  6. Bonjour. Très interessant comme toujours!!! J'ai feuilleter pas mal ton blog et je vois que la question fiscale ne semble pas avoir été abordée.. je voulais te suggérer d'écrire un billet la dessus comme la saison des impôts approche. Keep up the good work.

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    1. Oui Kimi, tu n'es pas le premier à me le demander... faudrait bien que je m'y mettre...

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  7. lorsquon achete un bloc pour ne pas y habiter quel pourcentage doit on metre en cashdown? et lorsquon veut y habiter quel pourcentage doit-on mettre?er combien de temps doit on habiter sans cd bloc?

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    1. voir le texte suivant: http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2011/11/mise-de-fonds-pour-acheter-un-immeuble.html

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  8. l'immeuble est à quel prix ?

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    1. 355 000 $ Canadien (donc environ 272 000 Euros).

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