mercredi 7 novembre 2012

Courtiers ou DuProprio

Ça y est, c'est reparti pour une autre bataille devant la justice. La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) relance une autre bataille contre le site DuProprio, un site qui permet aux propriétaires de vendre leurs propriétés l'intermédiaire d'un courtier. Cette fois-ci pour cause de publicités aux "indications trompeuses" selon la FCIQ.

Faire une transaction avec ou sans courtier ?

L'an dernier j'ai venté, dans l'article Construire son équipe immobilière: le courtierl'importance de travailler avec un ou plusieurs courtiers compétents. Je n'ai pas changé d'idée... surtout quand il s'agit d'acheter une propriété. Pour ce qui est de vendre une propriété, je crois encore qu'un courtier est nécessaire dans certains cas, mais pas dans tous les cas: quand les vendeurs ne s'y connaissent pas trop en transaction immobilière ou qu'ils n'ont aucunement le temps et/ou le goût de le faire. Pour les vendeurs plus motivés cependant, DuProprio peut être une excellente solution pour économiser des frais substantiels.

Acheter avec ou sans courtier

Sans hésiter, je dis AVEC. Pour faciliter les recherches dans certains cas. Pour avoir accès à des propriétés en priorité avant leur affichage sur MLS ou tout juste après. Prenons l'exemple de mon premier plex en 2009.  Pendant la période durant laquelle je visitais des plex à vendre de façon intensive avec ma courtière, un de ses clients a pris la décision de mettre en vente un immeuble qui avait les caractéristiques et la localisation que je désirais. Je l'ai visité avant même son affichage sur MLS. 

Un deuxième exemple, en 2011, après plusieurs semaines de recherches et de visites pour acquérir un deuxième plex, j'ai déposé une offre d'achat quelques heures seulement après la mise en vente d'un 5-plex, que j'ai finalement acquis. Étant super occupé par des rénovations, je ne l'aurais pas vu passer sur Internet.  

Autres raisons de faire affaire avec un courtier pour l'achat? 

Pour simplifier les négociations, particulièrement si la première offre est agressive, ou insultante, pour les vendeurs. Comme ce printemps lors de l'achat de notre chalet. Nous avons offert 40 000$ sous le prix de vente et les vendeurs nous ont "poliment" (!!) envoyé nous faire foutre. C'est pas nous qui avons eu à faire face à cette situation, c'est notre courtière.

Autres raisons? Parce qu'en théorie, ça ne me coûte rien. Si l'immeuble est mise en vente via un courtier, le vendeur doit payer la commission de 4 à 6% (environ), à séparer entre le courtier inscripteur et le courtier représentant l'acheteur. Si un acheteur fait affaire directement avec le courtier inscripteur (du vendeur), celui-ci empoche toute la commission. Je recommande toujours aux acheteurs d'avoir leur propre courtier. Pourquoi s'en priver?

Pour notre chalet et pour le 6-plex que je suis en train d'acheter, c'est moi-même qui ai trouvé les propriétés. Je les ai ensuite envoyées à ma courtière afin qu'elle débute le processus de visite et tout le reste du processus avec le courtier du vendeur. J'aime quand même mieux que ma courtière obtienne une partie de la commission plutôt que de tout laisser à l'autre courtier. Et je me fais conseiller de façon neutre par quelqu'un en qui j'ai confiance et qui s'y connait en immeuble locatif résidentiel de type multifamilial.

Vendre avec ou sans courtier

Alors là, je dis ÇA DÉPEND! Personnellement, pour mes futures ventes, j'irai probablement avec DuProprio ou autre site du genre. Ça ne me dérange pas de "travailler" plusieurs heures pour gérer le processus de vente. Aussi parce que je commence à m'y connaître un peu en achat/vente. L'an dernier, j'ai eu la chance de participer activement à la mise en vente d'un duplex via DuProprio et ce fut une expérience mémorable! Nous avons même réussi à vendre au dessus du prix demandé et au dessus du prix évalué précédemment par un évaluateur agrée et aussi par deux courtiers!

Ah oui, parce que je rechigne à payer 5 ou 6% de commission sur une propriété valant 400 000$ ou 500 000$! Les 25 000$ ou 30 000$ en commission, je préfère les garder pour moi. Pour les détracteurs qui disent que les vendeurs avec DuProprio évaluent souvent mal le prix de leurs propriétés, c'est pourtant plutôt facile de trouver la valeur du bien. Ça ne coute que 250$ ou 300$ pour obtenir l'évaluation professionnelle d'une propriété.

Pour ceux qui sont "croches", vous pouvez aussi demander à des courtiers de venir évaluer la propriété pour vous... ils le font généralement gratuitement en espérant obtenir une signature de contrat de courtage avec vous... Mais ce n'est pas très gentil de faire ça!

Je dis AVEC courtier dans le cas de vendeurs qui ne connaissent pas l'état du marché ou qui sont stressés à l'idée de négocier. J'ai une de mes connaissances qui possède un triplex depuis plusieurs années, une personne dans la soixantaine. Elle n'a pas beaucoup de connaissance de l'état du marché. L'an dernier elle m'a dit que son plex devait bien valoir 150 000$... Sérieusement, pour son secteur, ça vaut au moins 225 000$. Dans son cas, mieux vaut aller avec un courtier pour la conseiller.

DuProprio, c'est sain pour la concurrence

Les reportages de dénigrement contre le site de la part des courtiers au cours des derniers mois montrent peut-être que certains d'entre eux ont faim, je ne sais pas. Ce que j'ai trouvé désagréable lors de notre processus avec DuProprio en 2011, c'est les appels de courtiers tentant de nous vendre leurs services, en nous racontant toutes sortes de bêtises contre DuProprio, sachant que nous avions pris la décision d'y aller sans courtier. De mon côté, ça avait plutôt l'effet inverse... je ne les trouvais tout simplement pas crédibles de me raconter ça. C'est mon opinion!

Petite question en terminant: que feriez-vous lors de la mise en vente d'une propriété avec DuProprio et qu'un acheteur se pointe avec son courtier pour le représenter? J'ai lu plusieurs cas de courtiers qui exigeaient une commission à être payée par le vendeur... Si j'étais le vendeur, je dirais poliment et fermement: NON merci, ce courtier travaille pour vous... payez-le. Et vous?

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16 commentaires:

  1. je partage ton opinion face au agent.Dans ma situation lors de la vente de ma propriete fais par duproprio plusieurs agents mon appelés pour la vente meme si javais decidé de prendre duproprio.et ta quesion a la fin est tres interessante puisque j'ai eu la visite de 2 clients qui était représentés avec un agent et qui voulais que moi je paye lol alors j'ai dis le prix de la maison plus 5% lol évidament j'ai pas vendu la maison

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    1. Pour nous courtiers la réponse de M c est le cas de figure du gars qui vends sa maison seul sans savoir ce qu il fait. Si il avait été moindrement informé (ce que duproprio ne fait pas bien sur ) et bien il aurais payé une plus petite commission et surtout aurais vendu.
      N

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  2. J'ai des questions:

    1. Est-ce que les frais de commissions d’un agent son déductible d’impôt. Si oui, le 5% de commission vient de tomber à 2,5%. Alors est-ce rentable d’avoir un agent dans ce contexte?
    2. Certains agent paient le notaire , donne un 500$ de crédit en carte cadeau ou autres. Si la réponse est oui à la question #1, alors est-ce rentable d’avoir un agent dans ce contexte?
    Vous me convainquez de plus en plus à vendre par moi-même pour ma propre maison, mais pour un logement je ne sais pas. Si je le fais, cela sera par une connaissance et non par un inconnu.

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    1. Le commission d'un courtier est % + taxes. Chaque courtier à le choix d'offrir une recompense à ses clients. Le courtier s'occupe de votre maison de A à Z. Prendre tous les appels, s'occupe de la mise en marché de votre propriété, fait les visites (même quand vous êtes, au travail,chez des amis ou en vacances), négocie le meilleur prix, etc. Le courtier paye UNE ASSURANCE pour la protection de ses clients, acheteurs ou vendeurs et un organisme qui s'occupe de ses clients:OACIQ. C'est un bon choix!

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  3. Les courtiers pour vendre peuvent être utile mais PAS à ce prix. 5 ou 6 % de commission c'est carrément trop. Mettons un taux de 100$/heures. C'est plus que bien payé par rapport au risque/scolarité des courtiers imobiliers. Pour vendre une maison mettons que c'est long et compliqué, c'est quoi ? 40 heures. 40*100 = 4 000 $.
    J'ai dit cela a un courtier, il m'a dit voyons, on en vend pas tant que cela des maisons ! Ben il y a en tout simplement trop dans la profession si c'est le cas.

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    1. Je suis 100% d'accord avec toi. C'est ce que font les consultants, ils chargent à l'heure + les dépenses engendrés. Je serais bien à l'aise avec un tarif entre 100$ et 150$ de l'heure + quelques centaines de dollars pour couvrir les frais de publicités.

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    2. Je remarque ici que les gens sont prêts à payer un avocat 250-300 $ l'heure, un notaire dont les honoraires reviennent à 250 $ l'heure, en moyenne mais, lors de la vente ou l'acquisiition d'une propriété, un des plus important, sinon le plus important investissement financier de notre vie payer nous "chialons" à payer une commission de 3-4 %... Ou est la logique ??

      L'avocat va vous répondre qu'il doit défrayer les frais de cours, de bureau, secrétariat, etc. Le notaire de même. L'agent a aussi des coûts à défrayer.

      UN agent que je connais de longue date m'a montré ce qu'il avait à payer comme frais : permis, assurance, frais de la chambre immobilière, de publicité, de déplacement, etc... Son revenu revenait à une moyenne de 75 $ l'heure !!

      Dans le cas de la vente de ma maison son salaire a été de 85 $. Y a des politiciens qui sont mieux rémunérés que ça, pour moins d'heure de travail !!

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  4. demandez à votre courtier de vous montrer un schéma (pointes de tarte) décortiquant les frais.

    Le 6% que le vendeur paie en rétribution est divisé en 2 : 3% pour le courtier vendeur et 4% pour le collaborateur. Disons une maison à 300 000$, 6% = 18000$ divisé entre 2 courtiers donc 9000$ chacun. Retirez environ 30% pour les dépenses reliées au travail (30% c'est un minimum, considérant le permis OACIQ, cotisations aux chambres immobilères, MLS, redevance à la bannière, assurance responsabilité professionnelle, publicités, etc etc), 30% pour les impôts. Il reste 3000$ dans les poches du courtier. On est en dessous du 4000$ que vous suggérez... ;)

    Aussi, c'est très difficile d'estimer le nombre d'heures travaillées sur un cas car ils sont tous différents selon la propriété, le marché, et le client. Vous dites 40h total pour un cas de vente ou achat compliqué, mais je peux vous dire que juste une analyse comparative de marché qui se respecte (évaluation) prend au minimum 2 à 4h; les 2 visites pour préparer l'inscription, photos etc. un autre 4h minimum; vérification de documents (certificat de localisation, Registre foncier, taxes municipales, identités, acte de vente précédent, solde hypothécaire...) un autre 3-6 heures; chaque visite avec un client, 1h avec le déplacement; rédaction de documents, offres d'achat etc. Je pense qu'on peut facilement dépasser le 40h pour un cas standard.

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    1. Pas de problème avec ça, ils devraient donc charger à l'heure. Pourquoi font-ils ça différent que les consultants dans tous les autres secteurs? (je suis consultant, je charge à l'heure ou à la journée, je connais bien ça).

      Je n'ai pas de problème à payer quelqu'un pour le travail qu'il accompli. Mais il ne faut pas exagérer. Un plex peut facilement donner 30 000$ ou plus en commission. Même si ça prendrait 100 heures de travail (ce qui est exagéré), ça revient à 300$ de l'heure (à partager en 2 courtiers). Trop. Mon opinion. Je suis 100% contre une facturation forfaitaire au % du prix de vente.

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    2. C,ets drôle que votre calcul du temps est basé sur le travail de l'agent inscripteur ET le vendeur alors que vos revenus sont séparés en deux (comme étant le courtier vendeur). Je respecte votre travail mais un taux horaire de +-100 à 150 l'heure que cela vaut gros max. Et plusieurs tâches peuvent être faite par des subalternes payés moins cher. Au point de vous de la scolarité et de la complexité de votre tâche, le risque encourue, vou sne pouvez pas vous comparer à des pofessions qui facture 200/300 de l'heure. Désolé.

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  5. L'an dernier, j'ai contacté un agent expérimenté bien connu de la région pour l'achat de ma première propriété (duplex). Il me soumettait des propriétés (très peu vu la saison) selon des critères que j'avais préétablis avec lui lors de notre première rencontre. Avec du recul, je me dis que ses ressources étaient plus limitées que les miennes, car j'ai finalement trouvé par moi-même après quelques mois. Comme moi, le vendeur ne faisait pas affaire avec un agent et je dois dire qu'il était quelque peu brouillon dans ses démarches. J'ai dû travailler un peu plus fort (recherches, éducation sur certains sujets méconnus, composition de documents, etc.) pour acheter la propriété, mais pour dire vrai, toutes les ressources nécessaires sont disponibles. Il suffit de vouloir (dans mon cas, que tout soit réglementaire, que je sois en quelque sorte protégé, et que je paie le moins cher possible). Je n'hésiterais pas à faire de même pour mes prochaines acquisitions.

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  6. Je suis entièrement d'accord avec les propos tenu dans ce fil de discussion et j'aimerais partager que j'ai déjà vendu trois appartements que j'avais rénové en profondeur et converti en condo par l'entremise de DuProprio il y a quelques années de cela.

    J'ai fait exactement comme ce que mentionne Steve, j'ai engagé un évaluateur agréé qui m'a évalué le prix de vente des 3 unités pour 300$ ou 400$ je me rappelle plus exactement. J'ai eu un bon rabais car les 3 unités étaient très semblables et toutes dans le même building.

    J'ai vendu les 3 unités par moi-même, mais pour 1 unité les acheteurs se sont présentés avec leur agente lors de la 2ième visite. J'ai répondu la même chose que *M* plus haut soit prix demandé + commission de l'agent. L'agente a refusé sans même consulter ces clients car je pense qu'elle a eu peur de les predre ou qu'ils négocient directement avec moi. On s'est finalement entendu sur un montant forfaitaire de 2,000$ + taxes sur un condo d'une valeur de 150,000$ soit environ 1.5% de la transaction avec les taxes car je n'aurais jamais accepté de payer 5% de commission pour fermer la vente surtout que j'avais beaucoup de visites et d'intérêt pour le condo.

    Franchement l'agente dans le dossier n'a pas fait un super travail à mon avis (plusieurs erreurs dans les papiers, retard dans les rendez-vous, etc.), mais somme toute ça été un deal gagnant/gagnant. J'ai fait affaire avec des agents compétents depuis (il y en a, mais ce n'est pas la majorité surtout dans le secteur du multi-logements où la majorité des agents n'y connaissent rien) pour faire d'autres acquisitions et tout s'est bien passé.

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    1. Tout d'accord, il y a des agents qui devront apprendre plus, il y a des bons, comme dans n'importe quelle profession, ou il y a des bons vendeurs et moins bons, ou ceux qui pense juste à eux. L'agent est neutre!

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  7. Je crois que ça dépent d'abord du marché (emplacement) et je suis d'acord sur le fait que l'agent peut être un outil de négociation en soi mais d'un autre côté est-ce justifié de payer 10-20 ou 30k en comission ?! je crois ça peut être rentable de s'assumer :))) article très interessant!

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  8. Je suis courtier immobilier, et avant même l'ajout de nouveaux contrats de courtages pour acheteurs - qui font en sorte que la rétribution est payée par l'acheteur lors d'un achat d'un duproprio - nous pouvions le faire. Évidemment, c'est pas tous les courtiers qui savaient (et savent encore) comment ça marche..!

    Depuis cet été et l'entrée en vigueur des nouveaux formulaires obligatoires, c'est très simplifié. Et en général, la rétribution chargée à un acheteur dans cette situation représente plutôt 2%, et non pas 4,5 ou 6 comme la plupart le pense!

    J'ai 3 acheteurs avec qui on a acheté des duproprios cette années, et croyez-moi que le 4000$ de rétribution (qui est ajouté au prix de vente et donc à l'hypothèque), ils sont bien contents de l'avoir payé. Des premiers acheteurs qui ne connaissent rien au marché, qui ne reçoivent aucune aide de DP lors de l'achat, ça peut facilement se faire avoir sans conseiller. Et un des couples a eu de nombreux problèmes d'infiltration d'eau suite à l'achat et est bien content de pouvoir avoir accès aux protections offertes par ma bannière vu qu'ils ont acheté avec moi..!

    Bref je suis d'accord avec vous, que pour la vente, certaines personnes peuvent très bien s'en sortir avec Duproprio, s'ils ont des connaissances, du temps, et sont capables de négocier intelligemment. Mais ce n'est pas le cas de tout le monde!

    Et si vous saviez le nombre de clients sur duproprio qui finissent par confier leur maison à des courtiers, vous comprendriez pourquoi autant de courtier vous sollicitent! Je ne fais pas de sollicitation parce que je préfère de loin travailler avec des acheteurs, mais à voir aller plusieurs collègues qui signent un ou deux duproprio par semaine, il y en a avec qui ça marche!

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  9. Ouf... Jane07, votre commentaire pu la propagande et le je-lance-des-chiffres-en l'air !

    Bravo à l'instiguateur de ce blogue car il est lucide.

    Un point cependant : Une transaction par définition n'implique de fait qu'un vendeur et un acheteur. L'agent ou les agents dont des opportunistes et deviennent alors des tiers parties qui ont un intérêt dans la transaction.

    En éliminant le maximum d'intervenant, on maximise nos chances de permettre aux 2 parties légitimes de trouver satisfaction.

    En impliquant seulement l'agent inscripteur, je réussi en tant qu'acheteur à négocier avec plus de force car ce dernier trouvera plus intéressant de couper son 5% à 3% au lieu de partager le 5% en 2... Il tentera également de convaincre le propriétaire de considérer l'offre car il pourra couper un peu sa commission ce qui ne sera pas possible si 2 agents sont impliqués.

    Lorsque nous négocions avec un propriétaire directement, on peut parler et trouver une solution simplement en discutant et en faisant valoir nos arguments.

    En tant que vendeur, jamais un agent ne sera payé par mon actif net.

    Pour payer une commission de ne serait-ce que 5000$, j'aurai du travailler pour 10000$.

    M. L'agent Anonyme dit que sa commission est justifié à cause de ses frais fixes et autres charges... Voyons donc, pourquoi j'aurais, en tant que travailleur, parent, payeur d'impôt, à me soucier du choix de carrière de quelqu'un d'autre ? Pathétique.

    Tentez de justifier vos services par leur valeur ajoutée, pas en dénigrant les autres... Vous réussirez peut-être à gagner votre vie.

    Et j'oubliais, la valeur ajoutée n'est pas MLS, ni vos pseudo-assurances, ni vos connaissances...

    On peut acheter à la carte les différents supports.

    - Évaluation agréé
    - DuProprio (Support, conseils...)
    - Notaire au besoin pour rassurer un acheteur

    Alleluia !

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