Vices cachés sur un immeuble

Tout n'est pas toujours rose dans le merveilleux monde de l'immobilier locatif. Voici l'histoire d'horreur que vit une de mes connaissances depuis quelques mois. Une histoire à faire dresser les cheveux sur la tête.

Mathieu a déniché un immeuble de 6 appartements, rentable, dans un quartier résidentiel de Montréal. Il a tout fait selon les règles de l'art: visite des lieux, inspection par un professionnel, etc. L'immeuble dégage près de 1000$ de cash-flow positif à tous les mois. Le hic avec cette propriété: la qualité des locataires laissait à désirer. Mathieu s'y connait en immeubles locatifs, il possédait déjà deux autres propriétés locatives avant de faire cette dernière acquisition.

Contamination par les moisissures. Cette photo ne provient pas de l'immeuble de Mathieu.

Sitôt sorti de chez le notaire, une première surprise

Tout de suite après être sorti de chez le notaire, Mathieu s'est présenté au 6-plex pour remettre des lettres officielles aux locataires annonçant la transaction. Un des locataires lui a alors demandé: "Que vas-tu faire contre les punaises de lit?" Hein, quoi? Punaises de lit? Mathieu n'était évidemment pas au courant de ce problème, personne n'en avait parlé durant les visites et l'inspection. L'ancien propriétaire était pourtant au courant selon les locataires...

Une lettre enregistrée et un estimé par une firme d'extermination plus tard, Mathieu a réussi à refiler la facture à l'ancien proprio. Ça part mal. Mais ça, ce n'était rien par rapport à ce qui allait suivre...

Négocier le départ d'un locataire indésirable

Je saute par dessus des détails pour raccourcir l'histoire. Mathieu a réussi à négocier le départ d'un locataire indésirable qui ne payait pas très bien. L'idée était de rénover l'appartement, de l'insonoriser, de rafraîchir le tout et de relouer à de meilleurs locataires.

En cours de rénovation, Mathieu a eu a enlever des revêtement de gypse pour faire les travaux d'insonorisation. Une bien mauvaise surprise l'attendait...

Après les puces de lit, les moisissures

Derrière les panneaux de gypse, Mathieu a trouvé des moisissures sur la structure de bois. Beaucoup de moisissures. Il a alors entrepris d'enlever plus de gypse pour voir l'étendue des dégâts. Ce qu'il a trouvé fait peur. Cinq des 6 appartements sont complètement contaminés par les moisissures et doivent être décontaminés. L'ancien propriétaire est soupçonné d'avoir masqué le tout. Le problème n'était pas apparent durant l'inspection. L'eau a causé des dégâts à toute la structure du bâtiment.

Étant sous l'effet du décalage horaire (eh oui, encore... je viens d'arriver au Maroc), je ne me souviens plus de la cause des dégâts d'eau, c'est soit un bris de conduite, ou si ma mémoire est bonne, un ancien locataire qui a fait pousser de la marijuana à l'étage supérieur. Les locataires avaient tous des problèmes pulmonaires et ne savaient pas pourquoi...

Quand j'ai vu Mathieu la semaine dernière, il avait en main une estimation des coûts pour les travaux de remise en conformité. Pour la destruction des logements, la décontamination, la reconstruction: au minimum 250,000$, sans compter les frais d'avocats qui vont s'élever à plusieurs dizaines de milliers de dollars. Un choc. C'est un vice caché. Les avocats travaillent sur le dossier. L'ancien propriétaire a été avisé par écrit de venir constater les dommages. Il ne s'est pas pointé le bout du nez. Une poursuite est en cours actuellement.

Un immeuble vide, sans revenu, des assurances qui explosent

Déjà que ça ne va pas bien, Mathieu se retrouve avec un immeuble vide, donc sans aucun revenu mensuel. Il doit payer l'hypothèque et toutes les dépenses d'opération avec son propre argent. En plus, comme l'immeuble est inhabité, Mathieu a dû aviser ses assurances. L'horreur: sa facture a explosé! Évidemment, les assurances ne couvrent pas non plus les pertes de revenus dans le cas des vices cachés. Mathieu n'a pas les 250,000$ en liquidité pour rénover l'immeuble, il doit attendre les résultats de la poursuite, ce qui peut prendre des mois.

Mathieu est "chanceux" dans sa malchance, il a d'excellents revenus professionnels pour continuer de payer l'hypothèque. Pour beaucoup de propriétaires, une telle situation deviendrait rapidement catastrophique. Assez pour remettre les clés de la propriété à la banque.

Malgré les mauvaises journées de Mathieu, il réussit à voir du positif dans toute cette histoire: il se retrouvera d'ici quelques mois avec un immeuble entièrement rénové (probablement au frais de l'ancien propriétaire) et il aura des locataires de meilleurs qualité et de meilleurs revenus. Mais entre temps...

Lire la suite de cette histoire dans l'article Vices cachés majeurs sur un immeuble. 

Commentaires

  1. hiiii 250 000 y dois pas etre trop manuelle de c main.
    javais deja lu ou dire m'en rappelle pus exactement que suite a un achat comportement des vice cacher majeur la transaction pourrais etre annulé.est ce que jai raison?

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    1. Je ne crois pas. Le seul recours est les tribunaux pour vice caché je pense.

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    2. @Anonyme: Ça n'a rien à voir le fait qu'il soit manuel ou non! Ce n'est pas à lui à réparer ça. Comme il va probablement gagner en court (je lui souhaite), c'est sans doute l'ancien proprio qui va devoir payer pour faire les travaux. Il semble avoir un cas en béton pour la Court. Pourquoi se ferait-il suer à détruire et rénover en neuf 5 appartements... pas 1 seul... 5... Je serais le premier à laisser faire ça par des entrepreneurs à 100%.

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    3. N'oubliez pas, ce ne sera pas le montant total, car il va y avoir un ajustement avec la dépréciation... Même chose avec la garantie des pneus, l'usure est tenue en ligne de compte.

      Donc, ici le juge va certainement couper le montant!!

      Bienvenue dans l'univers de l'immobilier!!

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  2. Pour ma part je touche du bois, mais quel courage ton ami. Tiens nous au courant de la suite des évènements.

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  3. Sylvain Desmarais / Dezimo15 novembre 2012 à 09:20

    Pas évident... oui une vente peux être annulée pour du résidentiel mais pour du commercial je ne suis pas certain. Il y a aussi sûrement des délais à respecter. Dans tout les cas c'est l'entente à l'amiable qui est la porte de sortie la moins dommageable. Même s'il a un cas béton, ça va lui couter la totale en expertise et avocat. S'il poursuit vraiment, il ne doit pas faire les travaux lui-même. Le juge ne lui accordera que très peu de dédommagement pour son temps personnels. Il doit aussi tenir à jour un journal de toutes les journées de congé prises, heures dépensés, etc dans le but d'appuyer un montant pour perte de jouissance. Je suis passé par là, les avocats sont à 150$/hre et les délais pour passer en court actuellement sont près de 4 ans. Bon courage.

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    1. Salut Sylvain,
      Dans le cas présenté, il ne semble pas y avoir d'entente à l'amiable possible. L'ancien propriétaire ne répond pas à aucune demande, ni lettre, etc. Mathieu estime à près de 25 000$ les frais d'avocats pour ce dossiers....
      Il ne fera pas les travaux lui-même.
      Merci pour ton commentaire! Au plaisir,
      Steve

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  4. Pour avoir déjà eu un cas de vice cachés que j'ai gagné, je peux vous dire qu'il peut y avoir annulation de la vente sous certaines conditions dont l'importance du dommange et autres conditions très spécifiques prévus dans la loi.

    À 250,000$ il y a de bonnes chances que ça puisse marcher. Ceci dit, pour gagner une cause de vice cachés il faut absolument tout arrêter dès qu'on découvre le dommage et immédiatement consulter un avocat pour vraiment bien suivre toutes les étapes prévues dans la loi à la lettre car sinon la cause pourrait être rejetée par le juge. Les frais d'avocat ne sont pas si élevés qu'on pourrait le croire si on s'informe et qu'on fait ses devoirs. Si ça va en cours cependant on doit généralement financer les réparations à ses frais en attendant que la cause soit entendue. En cas de gain c'est les frais + les intérêts et peut-être même pénalités si on peut prouver que le vendeur était au courant, mais a menti à l'acheteur.

    Dans mon cas le type n'a pas réagit jusqu'à ce qu'un huissier se présente chez lui pour saisir sa maison. Il avait l'argent, mais pensait que soit je me découragerais, soit je ferais une faute qui m'empêcherait de gagner ma cause ce qui n'a évidemment pas été le cas.

    Morale de l'histoire faut pas lâcher le morceaux lors que les dommages sont importants et que l'autre partie est de mauvaise foi.

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    1. Merci du témoignage!
      En effet, Mathieu a tout arrêté pour démarrer les démarches avec les avocats. Il fallait demander formellement à l'ancien propriétaire de venir constater de visu les reproches. Il a été contacté par téléphone, par son courtier, et avisé formellement par écrit... il ne s'est jamais pointé le nez... Je vous tiendrai au courant de la suite!

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  5. La risque du jugement.
    J'ai du consulté au moins 100 causes similaires sur jugements.qc.ca. par le passé lors d'évènement semblable. Je crois et espère qu'il aura le plein montant ainsi qu'un débours pour frais encourus et causés par la mauvaise foie prouvée du défendeur. Ceci étant dit, j'ai lu des causes cependant où le jugement était tout simplement incompréhensible. Le juge peut littéralement avoir mieux à faire ce jour là que d'étirer l'audience inutilement et ainsi émettre un jugement basé sur une interprétation parfois douteuse de la loi (source:amie avocate) Exemple : un certain juge pourrait dire que de n'avoir demandé accès à aucun logement et de n'avoir constaté des signes précuseurs d'une moisissure aussi intense dans aucun des 5 logements concernés pourrait être attribuable en partie à un manque de la part de l'acheteur. La défense sera sans doute basée sur le fait qu'il existait des signes avant coureur de moisissures (humidité, taches en surface derrieres meubles etc.) et engagera peut-être une inspecteur qui sera peut-être en mesure de le démontrer... (je joue à l'avocat du diable, mais c'est ainsi) Ces choses font toujours peur et personne n'est à l'abri selon moi. J'ai une pensée sincère pour ton ami.

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    1. Merci,
      Cette semaine, les anciens propriétaires font faire des contres-expertises... à suivre!

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    2. Bonjour,

      À votre place, j'attendrais que le jugement soit rendu, et que le délai d'appel soit expiré avant de commenter, car vos commentaires pourraient être utilisés contre Mathieu.

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  6. Je trouve la réclamation exagérée. Ce n'est pas parce qu'il y a des moisissures sur des 2x4 qu'il faut stripper tout l’immeuble au complet. Ce qui est bizarre, c'est que l'inspecteur n'a rien vu des problèmes?

    Pour justifier le travail, il faudrait que la structure soit pourrie à cause de d'infiltration d'eau en permanence. Si c'est le cas, alors il a un recours sinon c'est cosmétique et cela s'enlève facilement avec de l'eau de javel.

    Ton ami est mieux d'être blindé en photos et rapports d'expert.

    La photo que tu montres est typique d'un logement occupé par des locataires qui maintiennent un niveau élevé d'humidité dans leur logement. La moisissure se développe sur un mur froid (mal isolé) derrière un meuble qui empêche la circulation d'air.

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  7. C'est à se demander si vous avez lu le texte avant d'écrire votre commentaire. Ne vous fiez pas à la photo, je l'ai achetée sur iStockphoto.com, rien à voir avec l'immeuble de Marc.

    Il n'y a pas un peu de moisissure ici et là, la STRUCTURE de l'immeuble est complètement contaminée. J'aimerais bien savoir comment tu t'y prendrais pour enlever la moississure sur des 2X4 DERRIERES tous les murs avec de l'eau de javel...

    Ne t'inquiètes pas pour Marc, il est blindé avec des rapports d'expertises et les meilleurs avocats pour ce genre de problème. D'ailleurs, l'estimation de 250,000$ a été revu à la hausse depuis que j'ai écrit le texte...

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    1. Il fallait préciser que la photo n'était celle du problème. On ne peut pas deviner.

      Il serait bien de mettre des photos du problème de moisissure sur toute la structure. J'ai de la misère à croire que c'est possible sans que l'inspecteur n'est rien vu.

      Pour les résultats de la poursuite, je doute que cela va prendre des mois, je dirais plutôt des années.

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    2. Si l'inspecteur aurait pu le voir, ça ne s'appellerait pas un vice CACHÉ.

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    3. Met des photos et on verra bien.

      Cela devrait être facile puisque c'est ton ami.

      Sinon, c'est pas sérieux

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  8. Bonjour Steve,

    Pourrai tu écrire un texte concernant le démarche juridique à faire si l'on achète un immeuble avec vice-caché?

    J'ai toujours une question sur cette situation que: si le vendeur est trop agé ou s'il est mort avant le moment que l'on observe le viche-caché, que fait-on?

    merci

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  9. Salut Steve,
    Je suis intéressé par un 6 plex et en négociation avancée. L'inspection été prévue mais finalement reporté avant de voir clair suite à une inondation du sous sol causée principalement par la fonde de neige et subsidiarement un chauffe eau qui coule..
    Lors de la dernière visite de l'appartement on a vu que de l'eau avait inondé le plancher en béton du sous. Il y a deux appartements au sous-sol mais n’ont pas été touchés. Seule la chambre mécanique a été touchée. Apparemment l'eau provenait de la fonte de la neige de la semaine dernière et que la pompe à eau a été débranchée par inadvertance. Il y avait à peu près deux à trois pouces d'eau d'apres les traces. Est ce cela est grave pour la fondation?. Quelles pourraient être les conséquences? Je ne m'attends pas à un avis d'expert. Je veux juste un avais en général. Avant de payer 900$ pour une inspection j'aimerais voir si ca vaut la peine de continuer.
    L’immeuble m’interesse et à cote de chez moi et le moins cher de ce que j'ai visité ? Votre avis

    Merci

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  10. La plupart des juges ne sont pas enclain a donner le prix d'une soumission, evidemment qu'il devra prendre un expert et l'autre partie aussi sinon l'autre peut tout simplement declarer faillite. N'oubliez pas la depreciation qui sera reduise de beaucoup di l'immeuble etait agé et mathieu aurait pu annuler la vente a l'interieur des 10jours prevu selon la loi mais il devra quand meme attendre le tribunal. Pour le travail manuel, aucun proprio, a moins d'etre detenteur d'jne licence rbq et d'avoir des cartes de con'etence de la ccq, ne peut entreprendre des travaux majeur de ses mains. C'est difficile au quebec mais selon moi il gagnera tout au plus 75 000$ considerant que je m'y connais en jusrisprudence de vice caché et comme j'ai dit deja l'ancien proprietaire pourrait faire faillite. Verifier la solvabilité de l'ancien proprio avant d'entreprrendre des demarches judiciaires est un incontournable afin de ´s'assurer qu'on pourra obtenir les fond dues et meme une saisie avant jugement pourrait etre effectué sachant que l'ancien proprio est entrain de liquider ses immeubles par exemple.

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