Vices cachés majeurs sur un immeuble

Certains se rappelleront mon article Vices cachés sur un immeuble dans lequel je vous rapportais le cas de Mathieu qui s'est retrouvé l'an dernier avec un sérieux problème de vices cachés suite à l'achat d'un plex. Voici un peu la suite de cette horrible histoire. À l'époque, l'estimation de la réclamation aux anciens propriétaires tournait autour de 250 000$. Certains lecteurs me disaient que j'exagérais...

Vices-cachés: des frais juridiques importants pour le propriétaire.

Dans les commentaires de ce premier article, un lecteur a dit: "Je trouve la réclamation exagérée. Ce n'est pas parce qu'il y a des moisissures sur des 2x4 qu'il faut stripper tout l’immeuble au complet. Ce qui est bizarre, c'est que l'inspecteur n'a rien vu des problèmes?" Et pourtant... Mon premier article a été écrit qu'au début des expertises pour évaluer l'ampleur de la contamination et des frais de décontamination et de reconstruction.

Une situation désastreuse

La situation a bien changé depuis mon premier article. Pratiquement tous les murs et plafonds de l'immeuble étaient fortement contaminés. Tellement contaminés qu'à un moment donné, les experts ont songé à recommander de passer le bulldozer dans l'immeuble.

Vous comprendrez que je ne mettrai pas de photo de ce cas particulier sur mon blogue car il y a une procédure judiciaire en cours en ce moment.

Non, l'inspection "normale" n'aurait pas pu détecter ce problème avant l'achat. Toute la contamination était bien cachée derrière les murs et plafonds. Selon les expertises, ça aurait apparemment été "masqué" volontairement par l'ancien propriétaire. Il s'agit donc bien d'un vice-caché! L'inspection avait été faite selon les règles de l'art par un inspecteur compétent. Mathieu est aussi un gars qui s'y connait en immobilier, ce n'était pas un débutant au moment de faire cet achat.

La structure interne de l'immeuble a dû être littéralement détruite, incluant la structure du toit. Comme l'immeuble sera pratiquement entièrement reconstruit, la ville exige de tout refaire selon les normes d'aujourd'hui, ce qui augmente les coûts. Par exemple, ça prend des échangeurs d'air dans tous les logements. L'estimation de 250 000$ que je vous donnais l'an dernier était largement insuffisante. Ajoutez un autre 100 000$ à ce montant et il en manque encore un peu.

Opération de sauvetage financier

Comme si ce n'était pas suffisant, les banquiers ont évidemment refusé de prêter toutes les sommes nécessaires à la rénovation, car l'immeuble une fois rénové ne vaudra pas l'équivalent du prix d'achat + les coûts de la rénovation majeure. Par exemple, si l'immeuble a été acheté 600 000$ et qu'il y a pour 350 000$ de travaux, l'immeuble ne vaudra pas 950 000$, il vaudra autour de 700 000$ selon les évaluateurs embauchés. Pour un investisseur débutant, ça serait la catastrophe financière.

L'immeuble est vide depuis un an.... sans revenu de location. Mathieu n'a pas fait faillite, mais a dû forcer la main aux banques et à la SCHL. Sans parler de sa famille qui lui prête beaucoup d'argent le temps de se rendre au jugement et au règlement du litige. Mathieu s'est vu refuser plus d'une fois le financement complet des travaux par sa banque. Il a dû insister, insister davantage et intervenir lui-même auprès de la SCHL pour pousser son dossier. Bref, de la détermination.

Exceptionnellement et heureusement pour Mathieu, la SCHL a accepté de faire une opération dite de sauvetage financier. Il a réussi à obtenir un financement à hauteur de 95% de la valeur future après rénovation. Il a dû mettre en garantie ses autres propriétés. Ces garanties ont été prises en hypothèque de 2e rang pour éviter de briser les contrats sur les hypothèques existantes de toutes ses propriétés (encore là, Mathieu a dû tordre le bras à la banque qui voulait que ce soit en premier rang). Le montant que Mathieu a réussi à obtenir est maintenu en fidéicommis chez un notaire. Les factures doivent être approuvées par la banque après le passage d'un évaluateur pour que les montants soient décaissés.

Mathieu m'a dit: "la morale de cette histoire, c'est de ne pas accepter de non de la part des banques et de la SCHL. Il faut se battre sans accepter un non par que c'est comme ça! Autrement dit, il ne faut pas lâcher et s'occuper de nos affaires si on désire obtenir gain de cause!"

Règlement financier pour les vices-cachés

Selon ses conseillers, Mathieu ira probablement chercher 250 000$ de la part des anciens propriétaires avec les procédures judiciaires. Ce ne sera pas suffisant pour couvrir tous les coûts, ce qui est normal car il faut tenir compte de dépréciation normale des logements avant les travaux majeurs. Mathieu devra probablement allonger 150 000$ de plus pour les travaux et les frais pour les procédures judiciaires.

Il m'a fait la réflexion suivante: "Ce 150 000$, je l'aurais sans doute mis en rénovation au cours des 10 prochaines années de toute façon. L'effort actuel est un peu plus grand, mais j'aurai la paix ensuite pour une quinzaine d'années". Ça, c'est évidemment en espérant un dénouement heureux à sa poursuite judiciaire.

Zen le gars? 

Voir le premier article sur les vices-cachés en cliquant ici.

Commentaires

  1. Shit. Mathieu s'est vraiment fait avoir. Il peut bien se dire qu'il aurait mis le 150'000$ en rénos dans les 10 prochaines années, reste qu'il a dû le financer tout de suite. Et ce cash déjà dépensé peut l'empêcher d'avoir d'autres projets avant longtemps. Le pire, c'est qu'il ne sera quand même pas exempt de rénos pendants 15 ans, car le revêtement extérieur, les galeries, le stationnements, etc... vont probablement être dûs avant ces fameux 15 ans. Quand t'achètes du vieux, même en pensant avoir tout changé il reste encore de quoi.

    Un point positif par contre, c'est que si les loyers étaient pas à la valeur du marché, ça représente une méchante belle occasion pour monter les baux et doper les revenus, en plus d'attirer une belle clientèle avec des logements pratiquements neufs. Ça viendra pas effacer les pertes, mais ça va mettre un peu de baume.

    Je me rappelle de ton post sur la fille qui a acquis 36 logements en 7 ans. Mettons qu'elle aurait frappé un cas de même à son premier investissement, pas sûr que ses affaires auraient roulé aussi rondement!!!! Voilà comment une mauvaise transaction peut avoir un impact sur nos investissements.

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    1. En effet, et le plus effrayant, c'est que ça peut arriver à n'importe qui. Je pense que pour une majorité de nouveaux investisseurs, une telle situation résulterait à la remise des clés à la banque et à une faillite. Moi le premier si ça m'était arriver.

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    2. Cela peut arriver effectivement à un novice.

      Selon moi, le fardage d'un immeuble se voit tout de suite. C'est comme maquiller un laideron.

      Si j'étais Mathieu, je poursuivrait aussi l'inspecteur qui a fait sont expertise.

      Mais au départ, il aurait sans doute mieux valu de faire annuler la transaction pour vices cachés car le $250 000 de réclamation à le temps de disparaître dans la nature.

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    3. À moins que je me trompe, mais pour faire annuler la transaction pour vices cachés, il faut quand même un jugement des tribunaux non? Ça fait plus d'un an que le processus judiciaire est en cours.... et ça peut prendre encore plusieurs mois. Pour ce qui est de poursuivre l'inspecteur, de ce que j'en sais, tout a été fait correctement. Les vices étaient très bien "cachés".

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    4. Il aurait du proposer à l'ancien propriétaire le choix de reprendre volontairement l'immeuble moyennant le remboursement de quelques frais ou bien un poursuite de $250 000.

      Vaut mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès.

      Dans cette histoire, ce sont les avocats et autres expert qui vont faire de l'argent avant que ton amis voit la couleur du premier dollar.

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    5. Oublie ça. L'ancien propriétaire ne répondait même pas aux lettres ni aux téléphone. Il y a bien eu des propositions de faites pour laisser la chance à l'ancien propriétaire de réagir... celui-ci semble avoir préféré la voie judiciaire.

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  2. Pour trouver ces vices, les diagnostics sont bien utiles. Mais malheureusement, les diagnostics immobiliers d'aujourd'hui ne sont plus fiables. De plus en plus de diagnostiqueurs sont corrompus par le propriétaire de la maison.

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    1. Voyons, c'est n'importe quoi ça. L'inspecteur est embauché par l'acheteur et n'a rien à voir avec le propriétaire précédent.

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    2. De dire que l'inspecteur est corrompu, c'est aller loin quand même. Par contre, bien des inspecteurs valent pas cher la livre. Un truc pour en éviter facilement: ne pas prendre un des inspecteurs gentiment proposé par l'agent d'immeuble. Sans être croche, c'est probablement un gars qui va vite-vite-vite, ce qui présente l'avantage de pas ralentir la transaction.

      La recette pour trouver qqun de fiable est pas évidente. Mais un gars qualifié va savoir quoi chercher en fonction de l'année de la construction, du type de bâtiment et avoir l'œil sur ce qui pourrait avoir été maquillé. J'ai moi-même été victime de maquillage, et j'ai fait venir un gars dont je garde depuis précieusement la carte en cas de nouvel investissement et qui va faire la job bien mieux que le premier qui avait inspecté mon duplex.

      Dans le cas de Mathieu, difficile de juger si ça sentait l'arnaque à plein nez, je n'y étais pas. Mais il ne faut pas sous-estimer le talent de certains vendeurs pour essayer d'en faire passer des belles au frais du prochain proprio. Et notre piètre accès à la justice n'aide en rien la cause de ceux qui se font flouer de la sorte.

      Des histoires de même ne me décourage pas nécessairement d'investir. Par contre, ça me conforte dans ma position comme quoi il faut impérativement que les ratios de prix de vente en fonction du revenu reviennent sur Terre. Tant qu'à acheter de la scrap, autant le payer au prix de la scrap. Les plex sont pour la plupart rendus à un âge ou l'entretien ne doit pas être négligé, et il faut poser pas mal de questions pour voir ce qui a été fait ou non. Et bien souvent, ce qui est pourtant essentiel n'est pas fait. Je ne donne pas nécessairement tort au vendeurs: pourquoi rénover alors que les poissons mordent quand même? Autant refiler les jobs plate au prochain....

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    3. Pour devenir un inspecteur cela prend un secondaire 5 avec 435 heures de cours.

      http://www.institut-grasset.qc.ca/fr/batiment/programmes/aec-techniques-dinspection-en-batiment/presentation/

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  3. Bonjour, avez-vous la suite de l'histoire depuis 2013. Comment s'est dérouler le procès? Je suis moi même dans une situation similaire et un compte rendu de cette histoire pourrait me donner un peu d'espoir. Merci

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    1. Bonjour,
      Il n'y a toujours pas d'entente hors court entre les parties. Le procès aura lieu en 2018...

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