dimanche 30 décembre 2012

Rénover pour avoir la paix

Certains rénovent leurs immeubles lorsque c'est devenu vraiment nécessaire. D'autres en font le moins possible en se disant que les locataires ne seront jamais satisfaits de toute façon. D'autres font des rénovations préventives pour simplement avoir la paix.

Détruire un mur pour l'insonoriser.
Identifier les sources de problèmes potentiels

Dans l'immeuble que nous avons acquis il y a quelques semaines, trois des six logements sont présentement inoccupés car les anciens propriétaires ne les avaient pas mis en location. Nous sommes en processus de les louer: un site web a été créé uniquement pour cet immeuble, des annonces ont été mises sur différents sites d'annonces. On vient probablement d'en louer un des trois. Les logements sont habitables dans l'état actuel.

Habitable, oui. Neuf, non. Quels sont les problèmes qui pourraient survenir au cours des prochaines années avec ces trois logements? Quand je parle de problèmes, je parle surtout de plaintes potentielles de nos futurs locataires.

Une fenêtre a besoin d'être soit changée ou repeinte pour prolonger sa durée de vie utile. Un salon est recouvert d'un magnifique tapis vert des années 80 (sarcasme ici). Deux logements n'ont pas d'entrées pour laveuses et sécheuses. Ah oui, l'insonorisation est inexistante dans les immeubles des années 50 à 70. On va s'occuper de travailler de façon préventive sur tous ces petits "problèmes". Question d'avoir de meilleurs locataires... et moins de plaintes à gérer.

Un exemple de rénovation préventive? L'insonorisation des murs entre deux logements. 

De tous les petits problèmes que j'ai eu à gérer depuis 4 ans avec mes locataires, les problèmes de bruits entre les logements arrivent définitivement en haut de la liste. Dans l'immeuble dont je vous parle, la chambre d'un des logements donne directement sur le salon de l'autre logement vide. Je vois déjà des plaintes futures: "il met sa TV trop fort", "je l'entends chanter", etc. NON, je ne veux pas gérer ça. 

Solution: avant même la location des logements, nous allons insonoriser le mur entre le salon et la chambre des deux logements. Des coûts d'environ 600$ en incluant le plâtrier. Des travaux relativement simples à effectuer. Une journée de travail tout au plus, plâtrier non inclus.

Insonorisation insuffisante - un problème fréquent

Les problèmes d'insonorisation insuffisante semblent d'ailleurs préoccuper beaucoup de propriétaires: en ce 30 décembre 2012, plus de 3600 personnes ont lu mon article Comment insonoriser un mur ou un plafond. C'est dans le top 3 de mes articles les plus consultés depuis 2011. Personnellement, je préfère de loin faire ces travaux maintenant plutôt que de gérer les disputes entre deux locataires éventuels.

Quels autres travaux faites-vous de façon préventive pour avoir l'esprit en paix?

Note importante: depuis des mois je promets de publier mon chiffrier Excel sur la rentabilité d'un plex. Je reçois quotidiennement des courriels à ce sujet. Et bien bonne nouvelle: j'ai enfin travaillé sur mon chiffrier pour le rendre publiable. Il sera publié dans la 1ère semaine de janvier. Inscrivez-vous à mon infolettre (en haut à droite du site où il y a la flèche rouge). Les personnes inscrites vont le recevoir. 

3 commentaires:

  1. L'insonorisation. Une job pas trop coûteuse et qui peut faire un belle différence sur le confort des occupants. C'est dans mon top 5 des jobs à faire dans les prochaines années sur mon duplex bâti en 1952.

    Dans la catégorie: acheter la paix, j'aimerais bien aussi améliorer l'isolation de la bâtisse et transférer la responsabilité du chauffage au locataire.

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    1. Je suis tout à fait d'accord avec toi, en ce qui concerne le transfert du chauffage vers les locataires: c'est gagnant! On a la tranquilité d'esprit de savoir que notre argent n'est pas jeté par les fenêtres, littéralement!

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  2. Bonjour,
    Tu fais une fois de plus reference a ta feuille d'analyse excell dans cette publication.

    J'ai tenté de men faire une mais ne suis pas assez a l'aise avec les operations dans excel!! Si tu la partages,j'aimerais beaucoup en avoir copie egalement! Tu vas rendre service a plusieurs neophytes excel comme moi!


    Merci
    Philippe

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