dimanche 23 décembre 2012

Incidence du changement des règles hypothécaires


Une première sur ce blogue, voici un article invité, écrit par Marilyne C. Turcot. Un sujet brûlant d'actualité au Canada ces dernières semaines: les changements aux règles hypothécaires édictées par le ministre des Finances du Canada en juillet dernier commencent à se répercuter sur les ventes et sur les prix. Voici le texte de Marilyne à ce sujet. Je vous laisse le loin de me dire si vous êtes d'accord ou non avec ses propos. 

Les changements aux règles hypothécaires auront-elles un impact sur les prix ? 

Incidence du changement des règles hypothécaires

Comme vous le savez probablement, le gouvernement a mis en place, le 9 juillet 2012 dernier, les mesures de changements concernant la période d’amortissement maximale des hypothèques assurées par le gouvernement. Cette dernière se voit alors réduite de 30 à 25 ans pour les nouveaux emprunteurs assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Le plan du gouvernement canadien

Cet important changement a été effectué par le gouvernement canadien dans l’optique de contrer le surendettement des canadiens, causé par un accès trop facile au crédit. On cherche donc à prévoir une catastrophe économique dans le cas d’une éventuelle hausse des taux d’intérêt variables qui viendraient alourdir de façon démesuré le budget des propriétaires. Le proverbe « vaut mieux prévenir, que guérir » prend alors tout son sens.

 Toutefois, un prêt hypothécaire est considéré comme une « bonne dette », puisqu’elle sert à acquérir un actif qui prendra de la valeur dans le temps. Rien comme l’investissement dans une automobile ou dans des meubles qui eux, ne feront que perdre de la valeur. À mon avis, c’est davantage aux dettes à la consommation que le gouvernement devrait s’attaquer, non pas à l’immobilier.

De plus, il faut souligner que le plafond de refinancement, c’est-à-dire le montant maximal du prêt permis lors d’une demande de refinancement, sera lui aussi diminué. Il est à ce jour d’un maximum de 80% de la valeur actuelle de la propriété, soit 5% de moins qu’avant. Alors pour une maison valant 300 000$, il sera maintenant possible d’emprunter jusqu’à 240 000$ lors du refinancement, contrairement au 255 000$ de marge d’emprunt auparavant.

Le gouvernement vise alors à encourager les ménages à accumuler une valeur nette plus importante pour leur propriété, ainsi qu’à appuyer la stabilité du marché du logement pour éviter le plus possible l’endettement des canadiens.

Les conséquences

Ces changements de règles pourraient inquiéter non seulement les futurs propriétaires, mais aussi ceux qui pensaient refinancer leur maison pour plus de liquidité, ou encore cherchaient un moyen de consolider d’autres dettes.

Pour les nouveaux acheteurs…
Tout d’abord, ces nouvelles règles hypothécaires affectent directement l’accessibilité à la propriété. Être propriétaire devient alors un rêve moins accessible pour plusieurs personnes qui devront malheureusement retarder l’achat d’une propriété. Avec des paiements mensuels ainsi qu’une mise de fonds plus élevés, il faudra plus de temps pour ramasser des économies. Par exemple, pour un emprunt de 200 000$, cela signifie une hausse de 100$ sur les mensualités hypothécaire. Selon des calculs d’un courtier hypothécaire Multi-Prêts, pour être accepté comme client, il faudra disposer d’un revenu annuel de 4 000$ à 5000$ de plus. Le prix des propriétés lui, ne chutera malheureusement pas!

Notez bien que les propriétés à plus d’un million de dollars seront maintenant exclues du programme de la SCHL, ce qui signifie que l’acheteur devra disposer d’une mise de fonds d’un minimum de 20% du prix de vente.

Pour les refinancements…
Pour les propriétaires actuels ayant besoin d’un crédit à la consommation ou encore d’une consolidation de dettes, ils auront alors une mauvaise surprise concernant le montant maximal étant permis, ce dernier étant beaucoup moins élevé. Ces nouvelles règles limitent la part du revenu consacré au logement par les ménages à maintenant 39%.

Pour les investisseurs immobiliers…
En remboursant à plus court terme l’hypothèque de logements à revenus, les investisseurs immobiliers devront se priver de l’avantage fiscal relié à la déduction des intérêts payés pour les 5 années ayant été soustraites au contrat.

L’avenir des constructeurs?

Selon les statistiques de l'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec (APCHQ), 40% des acheteurs de propriété neuve effectuent leur premier achat de propriété. En d’autres mots, il s’agit d’un peu moins de la moitié des futurs propriétaires qui pouvaient acquérir un logement neuf en se finançant sur 30 ans. Il est alors douteux de penser que les constructeurs auront autant de demandes concernant l’achat de logements neufs... Cela est énorme!

Alors que vous pensiez devenir propriétaire dans un futur prochain, ou encore refinancer votre maison, il serait important de contacter votre banque pour savoir si vous êtes éligible à un prêt pour la maison de vos rêves selon ces nouveaux critères ou encore de connaitre l’incidence de ces changements sur votre situation.

Ce changement vous a t’il affecté?

Sur un même thème: 

Un crash immobilier au Canada?

26 commentaires:

  1. Toujours le même refrain sur la supposée "bonne dette"!

    Plusieurs peuples de tous les coins de la planète se sont faits laver ces dernières années et vous diront que la "bonne dette" leur coûtera beaucoup d'années de travail supplémentaires, la retraite étant repoussée très très loin dans le temps pour ceux-ci.

    L'hypothèque n'est plus nécessairement une "bonne dette" car plusieurs "mauvaises dettes" à la consommation sont maintenant incorporées dans l'hypothèque par le biais du refinancement hypothécaire. Vous trouvez ça normal de payer une automobile, un voyage, du mobilier ou des restaurants sur 25 ans? Moi non!

    Le problème est justement que l'hypothèque est devenue un véritable guichet automatique au fil des ans. Un "melting pot" incluant un tas de "mauvaises dettes". Il était plus que temps que cela cesse, alors, bienvenu aux nouvelles règles qui, à mon avis, ne sont pas encore assez sévères.

    Au fait, est-il possible de connaître l'emploi du temps de Marilyne C. Turcot?



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    1. Merci de votre commentaire.

      Vous voulez connaître le pédigree de Marilyne et vous signez de façon Anonyme? Faites ce que je dis, mais ne faites pas ce que je fais, c'est ça?

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    2. Désolé si n'avez pas aimé mon commentaire.

      Habituellement, un blogue se veut composer de commentaires anonymes, je n'ai donc pas à m'identifier. Si vous ne voulez pas de commentaires "anonyme" sur votre blogue, pourquoi alors offrir cette possibilité de signature aux blogueurs de votre site Internet?

      Je posais la question sur l'emploi du temps car vous présentez un "article invité" mais on ne connaît même pas l'expertise de l'invité! Est-ce simplement une cousine, une amie? On en a aucune idée.

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    3. Je n'ai jamais dit que je n'aimais pas votre commentaire, je suis même bien d'accord avec vos propos!

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    4. En passant, j'ai présumé dans mon dernier post que Mme Turcot devait être une experte de grande renommée car celle-ci se permet d'effectuer une prédiction future à l'effet que les prix ne baisseront pas!

      Pas plus tard que cette semaine, certains économistes en chef de grandes banques canadiennes nous prédisaient exactement le contraire, soit que les prix baisseront dans un avenir très rapproché. Mme Turcot doit donc voir quelquechose que ces économistes en chef ne voient pas!

      Sur quoi base-t-elle sa prédiction?

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    5. Pourquoi je permets les commentaires anonymes? car j'utilise la plateforme de blogue de Google et que je ne peux pas décidé ou non si j'autorise les commentaires anonymes, ça ferait longtemps que je les aurais désactivés!

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    6. Sur quoi base-t-elle sa prédiction? Laissons-la répondre.

      Mais c'est en effet un point de son article avec lequel je ne suis pas d'accord. C'est pour cette raison que je demande aux lecteurs en début d'article s'ils sont d'accord ou non avec ses propos.

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    7. C'est OK.

      Je respecte votre point de vue sur ce que devrait être un blogue mais je ne vois pas ça de la même façon.

      En attendant une réponse très étoffée de Mme Turcot, j'ai bien hâte de la lire...

      Joyeux Noël.

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    8. Bon je constate que j'ai suscité beaucoup de remous avec mon article! Puisque mon curriculum est exigé, je vous informe que je suis une jeune professionnelle ayant un baccalauréat et une maitrise en administration des affaires et en communication, et qui s'intéresse beaucoup au domaine de l'immobilier ainsi qu'à leurs dérivés. De plus, j'ai été élevée par une mère comptable et un père qui a parti son entreprise et qui se porte toujours bien à ce jour. Ils nous ont fait changé de maison au moins une quinzaine de fois durant mon enfance, alors je sais à quel point l'immobilier peut être rentable. Je suis de près ce blogue, car je trouve les propos et expériences de Steve très intéressantes et riches. C'est un modèle pour moi et pour bien des gens je crois.

      Je ne suis pas une experte en finances, mais j'ai consulté plusieurs sources, incluant Les Affaires ainsi que La Presse par exemple (http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2012/11/19/nouvelles-regles-hypothecaires-les-courtiers-en-beau-fusil/) pour la rédaction de mon article. Notez que nul était mon intention d'émettre une d'opinion précise, mais seulement que démontrer des faits. Toutefois, compte tenu de ma situation de jeune professionnelle qui gère son budget à la lettre dans le but d'être propriétaire le plus rapidement possible sans l'aide d'un conjoint, il est certain que ces règles retardent mon rêve. Cela dit, la situation du niveau d'endettement des canadiens est belle et bien présente et surtout une menace pour l'économie. Je comprends que ce n'est pas tout le monde qui sait bien gérer ses revenus vs dépenses, surtout en couple avec enfants, et voilà où c'est dangereux de s'endetter, j'en suis très consciente. J'admets que j'aurais du souligner les bons cotés de la nouvelle loi. Toutefois, ceci n'est-il pas un blog s'adressant aux investisseurs immobiliers? Alors pour investir, il faut de la liquidité pour rendre cela possible... comme dans cet article de Steve : http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2012/01/investir-avec-peu-dargent.html.

      Bref, je respecte votre opinion, mais les effets du changement de cette loi affectent des gens comme moi.

      J'espère avoir répondu de façon concise à vos commentaires, il faut plusieurs opinions pour faire un monde!

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    9. @Marilyne.

      Merci de votre réponse mais vous ne répondez pas sur quoi vous vous basez quant à votre affirmation suivante:

      "Le prix des propriétés lui, ne chutera malheureusement pas!"

      À votre place, j'éviterais de faire ce genre d'affirmation à l'avenir car ça ne fait vraiment pas sérieux... Les prix peuvent très bien diminuer au cours des prochaines années, cela pour les mêmes raisons qu'ils ont augmenté depuis le début des années 2000.

      Cherchez les raisons qui expliquent les augmentations depuis le début des années 2000 et vous trouverez beaucoup de réponses sur la suite des choses pour le marché immobilier futur.

      Il y a de fortes chances que le resserrement des règles hypothécaires fera diminuer les prix. C'est l'offre et la demande qui détermineront les prix futurs.

      Baisse de la demande + Augmentation de l'offre = Baisse des prix

      Soyez patiente.



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    10. C'est absurde de dire encore que les prix vont baisser, car depuis 2012 ou ce poste est publié, ils n'ont pas cessé d'augmenter et j'aurais tellement voulu acheter en 2012 au lieu que ca soit maintenant (2016).

      Je crois fortement a une stagnation de prix qui pourrait prendre quelques années et meme 10an, mais une baisse drastique des prix comme on voit dans des villes américainnes, on est encore loins de la.

      Malgré le nombre grandissent de projets de condos a Montréal, le marché reste un marché d'acheteur car le choix est la mais les prix restent pas mal haut et aucun constructeur ne veut baisser ou offrir une reduction sauf des frais de notaires, frais de condos pour un an, élécros inclus etc....

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  2. Oui ces règles sont nécessaires car lorsque les taux monteront, ces personnes qui n'auraient pas dû acheter mais qui ont profité de conditions trop avantageuses devront vendre
    Cette situation a profité énormément aux constructeurs mais a nui énormément aux propriétaires d'immeubles à revenus pour la location
    Le refinancement pour permettre de consolider des dettes à court terme et de les rembourser sur du long terme est tout à fait contraire à une saine gestion financière et devrait être évité.

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  3. D'accord avec Anonyme 23 décembre 2012 14:20, Il vient d'où cet article. Dans google on trouve rien sur Marilyne C. Turcot.

    c'est quoi son pédigré en finance, immobiler et prévision économique?

    Le fait d'utiliser les termes qu'une dette hypothécaire est une bonne dette indique clairement son manque de savoir en finance. Une dette est toujours mauvaise.

    Mais le plus loufoque c'est "Le prix des propriétés lui, ne chutera malheureusement pas!. Dans l’Ouest du Canada c'est déjà en train de baisser, il faut être vraiment culotté pour écrire une telle énormité en 2012.

    Attendez que la bulle sur les obligations pète et que les taux se mettent à monter et on va voir l'effet sur les prix de l'immobilier.


    "Because the whole world is being propped up by these phony bonds and it’s going to collapse. It has to happen. Interest rates are going to start going up, and when they do the bond bubble explodes. You cannot keep interest rates at zero for this amount of time and expect anything other than disaster to follow."

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  4. Marilyne C. Turcot devrait lire ceci:

    http://www.cbc.ca/news/world/story/2012/09/20/f-rfa-macdonald-housing-prices.html

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  5. Ce changement ne m'a pas encore affecté. Cependant, ce pourrait etre le cas car je m'apprête à faire une offre d'achat sur un petit immeuble.

    Cela dit, je suis d'accord avec ces changements car ca va limiter le nombre de spéculateurs dans l'immobilier. Rappellons nous que l'immobilier résidentiel constitue une résidence (un bien essentiel) et on devrait pas permettre de spéculation là dessus.

    Joyeuses fêtes

    Gerard

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  6. D'après la "plug" dans l'article pour multi-prêt, je dirais que cette personne travaille pour cette compagnie...
    " Selon des calculs d’un courtier hypothécaire Multi-Prêts,".

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    1. En effet ce n'est pas le cas (voir plus haut)
      voici ma source:
      http://www.multi-prets.com/nouvelles/etre-proprio-un-reve-moins-accessible

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  7. Faut faire attention, chaque chroniqueur ou blogueur a son point de vue. Une chose est sûre, s' il y a belle et bien une correction aux niveau des prix elle ne sera pas généralisé partout à l' échèle Canadienne ni même au Québec. Je demeure dans la ville de Québec, il est encore possible mais très difficile de trouver un immeuble à revenus à un bon prix et rentable. La ville de Québec est en pleine expansion, le taux d' inoccupation des immeubles est très bas, les loyer très à la hausse pour le prix des immeubles et tout cela combiné à des taux d' intérêt très bas (et il ne faut pas oublier qu' ils sont déductibles d' impôts également). Investir dans les plex dans le ville de Québec ne me fait pas très peur, je ne craint pas non plus l'unifamiliale, par contre, lor se que je voit des promoteurs commencer à faire d' énorme rabais sur les condos et qu' il y en a encore des inachevés et même de nouveaux projets, la ont peut commencer à paniquer, car c' est inévitable que les vendeurs de condo usagé vont devoir révisé leur prix à la baisse. Mais avant de crier à la crise généraliser faut analyser certains points. Oublier les bungalow à 80 000$ des années fin 90 début 2000 à 10% d' intérêt avant la supposée bulle! Par contre je n'ai pas connu cette époque époque moi-même, j' ai seulement 30 ans. Mais je sais que l'époque de la multiplications des pains tire à sa fin, mais je n' y voit pas tant de noir que ça!
    Chacun sont point de vu, pour ma part fini l' investissements dans les condos mais pas dans les immeubles à revenus

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    1. Bonjour,

      Je suis parfaitement d'accord avec Alex. Il faut pas comparer tout les secteurs ensemble. Pour ma part j'habite la Côte-Nord et on trouve toujours des plex autour de 8 fois les revenus et le taux d'innocupation et parmis les plus bas au Québec. Avec le projet Romaine et les nombreux investissement dans les ressources naturelles, il est très improbable que les prix baisse dans les prochaines années, je crois plustôt qu'il vont augmenter.

      Autre sujet, j'ai seulement 27 ans mais j'ai acheté mon premier bien immobillier il y a déjà 6 ans, et depuis 6 ans il y a des gens pour me dire que la bulle et sur le point d'éclaté. J'ai cependant remarqué que 90% de ces commentaires viennent de gens frustrés de ne pas avoir encore réussie à accèder au marcher immobilier...

      En terminant, je trouve plusieurs commentaires désobligeants concernant Marilyne C. Turcotte, elle a seulement donnée son point de vue et il est aussi valable que nimporte quel autre sur ce blogue. Je le trouve très pertinent.

      François

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    2. Merci François de ton commentaire... Je suis 100% d'accord avec ce que tu viens d'écrire.
      Steve

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    3. Je suis d'accord avec le commentaire de Anonyme27 décembre 2012 17:13.

      Je reviens de Sept-Iles ou le taux inoccupation est de 0.4%. De plus, je lis depuis 2008 que la bulle immobilière va éclater et on est rendu en 2013 sans aucune baisse majeur. Ces personnes dénigrent d'investir et préfère attendre que les prix baissent dramatiquement. C'est certain que si ces gens prédissent pendant 10 ans une baisse, il risque d'en avoir en 10 ans, mais de façon draconienne pas vraiment (certains villes ont même des hausses, surtout la cote-Nord). Ces gourous de la bulle immobilière n'attendent que cela depuis 4 ans.

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    4. @Fred.

      Je ne veux surtout pas péter votre "bulle", mais le dégonflement de la bulle immobilière est déjà en cours dans les grandes agglomérations canadiennes dont Montréal:

      http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201212/10/01-4602415-immobilier-un-cocktail-inquietant-a-montreal.php

      Il faut souhaiter bonne chance à tous les vendeurs actuels de condos ou de Plex à Montréal car ce ne sera vraiment pas facile de vendre pour les années à venir. Ceux-ci n'auront d'autre choix que de baisser leur prix de vente significativement. Par exemple, une majorité assommante de Plex ne sont pas rentables à Montréal actuellement. Alors, pour quelle raison un acheteur l'achèterait? Pour perdre de l'argent? Certainement pas.

      Il ne faut surtout pas croire que le passé est garant du futur.



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  8. Je ne comprends pas les remarques sur l'auteure... depuis quand un blog se doit d'être absolument rédigé par des personnes qui ont un pedigree parfait?!
    Quand je veux lire des opinions ou analyses officielles de gens du domaine, je lis les Affaires ou je vais sur les sites des différentes institutions (banques, Banque du Canada, FED, etc.), et quand je veux lire des opinions de "gens comme moi", je lis des blogs.

    Bref, vos commentaires sont pour la plupart très pertinents (premier Anonyme par exemple qui soulève le point qu'une "bonne" dette hypothécaires peut être infectée par de mauvaises créances si elle est mal utilisée), pourquoi vous sentez le besoin d'attaquer la blogueuse invitée? Elle a donné son point de vue, et vos commentaires peuvent lui donner un autre point de vue et la faire réfléchir autant que son article l'a fait pour nous.

    Un blog est un endroit d'échange entre des gens qui partagent une même passion ou activité, nul n'a besoin d'étaler sa vie privée pour faire un commentaire.

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    1. Merci TIPIT.
      Je suis bien d'accord... mais ce n'est pas tout le monde qui comprend le principe d'un blogue. S'ils attaquent cette auteure, je me demande pourquoi ils ne m'attaquent pas moi-même... je suis loin d'être un expert avec une grande renommée pourtant...

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    2. Merci pour ce commentaire, je suis tout à fait d'accord avec ce que vous dites!

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