vendredi 12 juillet 2013

Comment commencer à investir en immobilier

Nous ne sommes plus en 2009. Commencer en immobilier aujourd'hui est probablement plus difficile qu'en 2009. Il y a 5 ou 6 ans, un propriétaire pouvait acheter un plex, ne rien faire et le revendre avec fort profit 18 mois plus tard. Je me considère "chanceux" d'avoir vécu les dernières années d'une décennie extraordinaire pour l'immobilier au Québec.

Débuter en immobilier locatif - la question qui tue

Marie, une lectrice depuis plusieurs mois, m'écrit la question-qui-tue suivante:

Que ferais-tu si tu n'avais encore jamais acheté dans l'immobilier, que tu avais l'intention de commencer à investir maintenant, avec environ 80,000 $ de cashdown disponible? Bref, comment, avec cette somme, investirais-tu afin d'en arriver là où tu en es actuellement et combien de temps crois-tu (très approximativement) que cela prendrait?


La question qui tue:
Comment se lancer en immobilier?

Frédérick, un lecteur, m'écrit un long courriel dans le même sens, que j'ai raccourci pour vous:

J'ai environ 40k $ en liquidité et j'aimerais m'acheter un plex pour investir dans l'immobilier. Bien sur, je ne vais pas très loin avec 40k$. Penses-tu que c'est mieux d'investir dans un plus petit immeuble en région? J'imagine que des 5-6 plex se rentabilisent plus rapidement que des 3-plex? Que me conseilles-tu pour commencer / premier achat? J'essais d'investir depuis plusieurs année et je n'arrive pas à commencer!!!

Premièrement, laissez-moi vous dire que je suis mal à l'aise de répondre individuellement à ce genre de question. J'en reçois plusieurs similaires par semaine. Attention, j'aime vous lire! Mais je suis toujours mal à l'aise de répondre à ce genre de questions sur "comment faire pour débuter". Parce que chaque cas est différent et que bien souvent je n'ai pas suffisamment de données pour me prononcer sur le cas spécifié (par exemple je n'ai aucune idée de l'âge ni de l'endroit où vit Marie). J'ai aussi peur que mon opinion soit prise au pied de la lettre. Comme je l'annonce pourtant dans ma biographie, je ne suis ni conseiller, ni expert en immobilier...

Mais bon, je me lance quand même à y répondre. Il ne s'agit ici que de mon opinion et non pas d'une recommandation, ni d'un conseil financier pour Marie, Frédérick ou les lecteurs. Voyons voir...

Si j'avais à débuter aujourd'hui avec 80 000$ en banque

Tout d'abord, c'est une somme intéressante pour débuter! Les possibilités sont plus vastes. De mon côté, si j'avais ce montant pour débuter en immobilier locatif, j'exclurais d'emblée l'achat d'un condo ou d'un duplex. Je les trouve trop chers les duplex, très difficiles à rentabiliser.

Je regarderais peut-être pour un 4-plex nécessitant un peu d'amour au cours des prochaines années. En habitant le 4-plex, il est possible de ne mettre que 10% de mise de fonds (donc valeur possible de 800,000$). Je n'irais définitivement pas avec le haut de cette fourchette de prix. En ne l'habitant pas, c'est 20% qui sera requis, donc une valeur autour de 400,000$. Il y a moyen de trouver quelque chose d'intéressant entre ces deux limites.

Quelques points importants à considérer. D'abord, trouver un plex situé dans un quartier intéressant, où la location et les transports en communs sont faciles. Un immeuble clé en main n'ayant pas besoin de rénovation? Non. J'irais avec un immeuble dont le rez-de-chaussée offre du potentiel pour s'y loger en tant que propriétaire, à rénover au fil du temps. Idéalement, payer l'immeuble moins de 14 fois les revenus bruts, tendre vers le 13 si possible. C'est possible, j'en ai encore vu un très intéressant ce matin même: ratio revenus/prix de 13.9, dans un quartier résidentiel calme, mais un peu éloigné du centre-ville.

Point SUPER important à considérer. Évider d'y engloutir 100% de ses liquidités. L'achat d'un plex ne se limite pas au coût d'achat de l'immeuble. Il faut compter la taxe de mutation de plusieurs milliers de dollars, les frais d'inspection (600$ à 700$), les frais de notaire (1200$), et surtout les petits travaux d'entretien un peu plus urgents après l'acquisition (j'en reparlerai dans un prochain article). Ces travaux d'amélioration peuvent finir par vous coûter la peau des fesses (je peux en témoigner, je n'ai plus de peau sur les fesses en ce moment, si vous voyez le genre!!!). Sinon, vive les cartes et marges de crédit pour s'en sortir... ça me rappelle quelqu'un ça!

La recette n'est pas si compliquée, mais est plus dure à appliquer depuis 2012: acheter un plex, faire des petits (ou gros) travaux, augmenter les revenus dès que possible pour les logements n'étant plus au niveau du marché (souvent lors du départ d'un locataire), contrôler les dépenses, laisser l'hypothèque baisser avec le temps, réévaluer le plex (en espérant une hausse marquée), refinancer et recommencer... en espérant que les prix ne baissent pas dans votre secteur.

La recette n'est pas compliquée mais peut rapidement être risquée. Mes deux dernières transactions ont été réalisées uniquement grâce à l'effet de levier, particulièrement la transaction du 6-plex avec de l'endettement même pour ma mise de fonds. Je ne recommande pas à tout le monde de faire ça, à moins d'avoir d'excellents revenus professionnels afin d'éviter de se retrouver étouffé par les dettes. 

Si j'avais à débuter aujourd'hui avec 40 000$ en banque

Les options sont un peu plus limitées avec un plus faible montant. Bien sûr, certaines personnes diront que c'est possible d'acheter avec pas ou peu d'argent. Je l'ai encore fait en décembre 2012. Il faut cependant être prêt à vivre avec un stress financier un peu plus important.

Avec 40,000$, peut être que j'irai avec un triplex en tant que propriétaire-occupant. Ça donne une valeur possible autour de 400 000$ avec 10% de mise de fonds et une assurance hypothécaire. Frédérick me demande si c'est mieux d'y aller avec un petit immeuble en région. Ma réponse: ça dépend. De pleins de facteurs.

En région, souvent la valeur des plex est plus stable, donc moins d'augmentation à la hausse avec le temps, mais c'est possible de trouver des immeubles avec un peu plus de cash-flow. Preuve à l'appui: j'ai acheté un 6-plex en région en décembre 2012 pour "seulement" 355,000$, avec 15% de mise de fonds, générant entre 700$ et 800$ de surplus mensuel (j'omets les rénovations dans ce chiffre).

Je vous reparlerai de la gestion de cette propriété prochainement, beaucoup plus de travail que mes autres propriétés. Donc oui, ça peut être payant... On s'entend toutefois qu'un 6-plex à 355,00$ est loin d'être un immeuble neuf! Ça prend un peu, ou plutôt beaucoup, de "jus de bras" et beaucoup d'énergie pour mettre de l'ordre dans l'immeuble et dans les locataires.

Quelqu'un d'autre aurait des recommandations à faire à ces deux lecteurs? Attention, l'hypothèse de base ici est qu'ils veulent investir en immobilier, j'exclus donc les autres options de placements (bourse, etc.). 

32 commentaires:

  1. Bonjour Steve,

    Les conseils pour investir en immobilier, tout le monde les connait et tu viens de les redonner dans cet article :
    calculer la rentabilité, bien choisir l'emplacement, plex avec travaux plutôt que neuf, plex à distance raisonnable de chez soi pour pouvoir intervenir rapidement en cas de problème, ne pas se surendetter (toujours garder une cagnotte de sécurité car il y aura toujours des imprévus), plex géré en direct et pas par un intermédiaire...

    Pour chacun des 2 cas dont tu parles, comme on ne connait pas leur situation professionnelle ni l'endroit ou ils vivent, la première étape pour chacun d'eux est d'aller voir leur banquier pour savoir combien ils peuvent emprunter.

    C'est assez facile ensuite de créer un document excel avec le montant des remboursements mensuels du prêt que l'on devrait avoir et le montant des loyers que l'on doit atteindre pour pouvoir rembourser en étant large, puis de regarder les annonces immobilières du coin en fonction de ce document et de voir les immeubles qui correspondent à ces critères. Cela peut durer 6 mois ou plus pour trouver le bon immeuble.

    Après, en dehors de ces critères objectifs et rationnels, tout le monde n'est pas fait pour acheter et gérer des immeubles, il faut être volontaire, optimiste, débrouillard, aimer les travaux, être disponible et ne pas avoir peur de prendre des risques (bien qu'il soit aussi possible d'acheter des immeubles sans prendre de risque, mais alors l'objectif est moins la rentabilité que de faire un placement sûr à très long terme).

    Pour être propriétaire d'un 9-plex, je trouve que l'achat est facile, par rapport à ce qui nous attend après :-)
    Les locataires vont et viennent, on est toujours déçus en voyant l'usage du temps sur un appartement qu'on avait remis à neuf il y a 2 ans, les dégâts des eaux tombent toujours un dimanche ou quand on est en vacances, le plombier gonfle ses tarifs parce qu'il voit qu'on est une femme jeune et qu'on y comprend rien, on en arrive à prendre des cours de plomberie sur son temps libre pour ne plus se faire arnaquer à l'avenir, il y a toujours des locataires qui préfèrent attendre qu'on les relance plutôt que de payer simplement le 1er du mois, on sort du travail plus tôt pour faire des visites et les gens ne viennent pas sans annuler le rdv...

    Rien d'insurmontable à vrai dire et c'est une telle fierté de gérer un immeuble seul et d'en augmenter le rendement par des travaux, mais bon c'est du boulot et il y aura toujours un risque, sur le choix des locataires (et meme si on les choisit bien ils peuvent se faire licencier et ne plus réussir à payer), sur l'évolution du quartier à 15 ans, il faut aimer le poker et croire en son étoile.

    La phrase de Fréderick me semble révélatrice : "J'essaie d'investir depuis plusieurs années mais je n'arrive pas à commencer !!!". Si cela fait plusieurs années qu'il étudie la question de l'immobilier, il doit connaitre tous les critères objectifs de sélection d'un immeuble par coeur, et 40 000$ c'est une belle somme, et il y aura toujours de bonnes affaires à faire en immobilier, y'a pas de "c'était mieux avant" qui tienne, j'en trouve au moins 1 par mois en fouillant bien, c'est plus que suffisant. Sur ce critère là c'est difficile de l'aider, s'il a une aversion au risque, il faut soit qu'il se tourne vers une autre forme d'investissement soit que son critère de recherche n°1 d'immeuble ne soit pas la rentabilité.

    Mais là encore, il faudrait en savoir beaucoup plus sur lui pour pouvoir vraiment l'aider...

    Cécile



    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Très bon texte Cécile et excellent sujet Styve! Pour avoir investit pas mal dans la dernière décénie je vois 2 chose importante dans vos textes. De 1, Je suis entièrement en accord avec toi Styve pour l' achat d' un immeuble qui n' est pas à 100% clé en main, mes gros coups sont tous des immeuble qui devait être remis à jour(l' état de l' immeuble dépent de son temps et compétence et connaissance). Et toi Cécile tu as raison sur le moment et l' époque de l' achat d' un immeuble, j' ai moi-même deux vraies luck à mon actif pour cette année, une succession et une reprise de finnance (mais les contactes ont été de mise pour ses deux achats). J' avais déjà deux untitées de condo dans l' immeuble pour le premier, et mon père qui est courtier m' a presque été essentiel pour le duplex en reprise de finance(les vraies bonne reprise de finance ne sont pas sur kijiji ou les pac, et les courtiers ont déjà les investisseur pré-qualifié à qui les vendres...) Mais il est encore temps d' investir, les intérêts sont bas, même avec un immeuble qui ne fait que s' autofinancer ont est gagnant!

      Supprimer
    2. Salut Cécile,

      Je me demandais si tu avais un livre ou une école à conseiller pour en apprendre un peu sur la plomberie (car tu mentionnais que tu avais suivi des cours un peu dans ce domaine)


      Merci beaucoup!
      bruny

      Supprimer
  2. Il faudrait savoir quel est la raison principale de vouloir à tout prix acheter de l’immobilier alors que tout le monde sait que les taux d'intérêts devraient bientôt augmenter et que les prix de l’immobilier sont au sommet?

    Ensuite, il faudrait savoir s'ils sont capables de gérer le stress des logements vides, des problèmes avec les mauvais locataires et surtout les réparations et aussi les rénovations.

    Par exemple, sont-ils capables de remettre en état un appartement comme celui-ci sans faire une dépression ou bien appeler à l'aide un contracteur et être prêt à injecter $20 000 ou plus en travaux?

    http://www.youtube.com/watch?v=udadB3fges4

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour Incubus
      Selon moi , la raison principale pour investir dans l immobilier , c est pour faire un investisement rentable a moyen ou long terme, a part un flip (court terme).
      Pour ce qui est des taux d interet ,comme tu mentionnes ,(les taux devraient bientot augmenter),la solution est simple ,juste a prendre un terme fixe de 5 ou 10 ans ,et tu mentionnes (les prix de l immobilier sont au sommet ),penses tu vraiment que les prix ne montreront plus jamais ?? ,selon moi les prix n augmenteront peut etre pas de 5 a 10% durant les prochaines annees, mais au moins de 1,5 a 2%(au meme rythme que l inflation) par annee durant les quelques annees suivantes ,ensuite on verra !!
      Pour ce qui est du lien(youtube),que tu nous donnes ,c est loin d etre la majorite des locataires qui sont comme cela .
      Mes parents ont eu des logements toute leurs vie et ils n ont jamais eux ce genre de locataire ,moi-meme j ai ma maison et un quadruplex dans Rosemont ,Montreal et surprise tout va tres bien ,donc j encourage tres fortement ceux qui veulent investir dans l immobilier d y aller de l avant et de ne pas se laisser decourager par personne !!!
      Christian

      Supprimer
    2. On est dans le haut du cycle des prix, mais ca ne veux pas dire qu'il n'y a pas d'opportunité. Pour le moment 95% de ce qui est annoncé sur le marché est beaucoup trop cher pour être rentable.

      Il faut juste être doublement prudent dans ses calculs et pas vouloir acheté à tout prix.

      J'ai acheté un 4 logement en février. Si je fait une analyse objective, je l'ai payé un peu trop cher. J'ai un bon profit annuel mais un cashflow proche de zero si les dépense reste normales. J'ai encore 40k$ à investir mais je vais être sur cette fois d'avoir un meilleur prix avant de faire un move.

      Je pense aussi que y'a des limite au potentiel d'augementation des loyés. Les revenus des ménages augmente moins vite que l'inflation. Les frais d'exploitation augmente plus vite (bonjour taxe scolaire !). Comme propriétaire on voudrait que la valeur des immeubles augmente également plus vite que l'inflation, ce qui veux qui dire que pour un nouveau venu les frais de financements sont plus élevé. A un moment y'a quelque chose qui va lacher dans cette équation.

      Supprimer
  3. @Christian

    Vous faites l'erreur de croire que l'immobilier suit l'inflation.
    Si c'était le cas, alors depuis l'an 2000 l'immobilier aurait du augmenter de 40% tout au plus.

    @Louis-Paul

    Que va t-il se produire avec votre cash flow lors de votre renouvellement hypothécaire à un taux de x+ 2% ou 3 % de plus?

    Ce qui va lâcher dans cette équation c'est les prix de l'immobilier.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. @Incubus
      C est sure que si on prends juste en compte les annees de hausse exceptionelle de l immobilier survenue ces dernieres annees ,ca semble disproportionné.
      Je vais te citer un extrait du livre (INVESTIR ET REUSSIR EN IMMOBILIER) de MARTIN PROVENCHER.
      (Donc, si nous divisons l augmentation de 40% sur 5 ans (de 2000 a 2005),nous obtenons un taux de croissance annuel de 8% (40% sur 5 ans).C est effectivement impressionnant.Par contre, si nous refaisons le meme calcul,mais en tenant compte cette fois de la periode de latence(de 1989 a 1999), nous obtenons que 2,67%( 40% sur 15 ans), ce qui est sensiblement le taux d inflation moyen annuel pour cet periode.Un peu comme un resort qui se serait contracté pendant 10 ans et aurait libéré son energie au cours des 5 dernieres annees suivantes.Il s agit donc d un rattrapage des valeurs et non d une bulle.)
      Merci
      Christian

      Supprimer
    2. @Incubus

      Avec une hausse de 2%, J'ai un cashflow négatif d'environ 400$ mensuel mais mon profit reste encore bon. Par contre c'est dans 4 ans. J'aurais normalement hausser un peu les loyés d'ici la et j'aurais remboursé pas mal de capital alors je pourrais repartir sur 25 ans avec la nouvelle capitalisation. J'ai un bonne réserve en cash alors je peux pourrais faire un apport de plus au renouvellement en dernier recours.

      J'ai plus peur des hausse de taxe que des hausse de taux personnelement. En un an, mes hausse de taxe ont eu l'effet d'une hausse de taux de 1%

      Supprimer
  4. @Christian


    Ce que le gourou oublie de mentionner est que avant 1989, il y a eu aussi un boom de l'immobilier.

    J'en sais quelque chose puisque j'ai été pris dedans et que j'ai presque perdu ma chemise. Plusieurs de mes voisins ont perdu leur immeuble à "revenus".

    L'immobilier suit les revenus disponibles et les taux d'intérêts. La hausse de l'immobilier est soutenu uniquement pas des bas taux d'intérêts et par accroissement de la dette. Une hécatombe est à prévoir avec la normalisation des taux d'intérêt.

    http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2012/01/Prices-incomes.jpg?c4fb58

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Salut Incubus et autres,

      Quand les taux vont monter, et c'est commencé un peu, c'est clair que plusieurs vont en souffrir lors de leur renouvellement. Petite anecdote d'une connaissance: il s'est fait construire une GROSSE maison en banlieue il y a deux ans. Beaucoup beaucoup de dette, probablement 95% de dette sur sa maison. Il a tellement de misère à arriver qu'il a commencé dernièrement à travailler au McDo le week-end en plus de sa job à temps plein (assez payante). Imaginez quand son hypothèque va lui couter 500$ de plus par mois...

      Supprimer
    2. Faut pas oublier que les taux d' intérêts sont la seule dépense directement déductible d' impôts, et qu même si lles taux montent de 1.5 % max en 4 ans ont est encore très bas, pour un investisseur aguéri en bas de 5% ont s' en tire tr`s bien, donc ont est encore louin des fortes hausses, les experts prédisent un quart de point par année, et de se qui est du renouvellement, n' oublier pas que la bonne équitée qu' ont a sur nos immeuble se sont les locataires qui l' ont payer et même pas nous, et en plus cette équitée dû au remboursement hypothéquaire est entièrement a l' abrit de l' impôt, donc a quoi sa me servirait de placer 100 000$ en banque a un taux dérisoire???

      Supprimer
    3. Bien d accord avec toi Alex ,en plus meme si les taux montent a 5% d ici 4 ans ,notre rendement positif sur nos logements ne sera pas vraiment affectés puisqu en 4 ans on a le temps d effectuer des hausses de loyers .
      Christian

      Supprimer
  5. Merci pour ces conseils intéressants et utiles. Pour ma part, j'ajouterai qu'investir dans la pierre était, est et restera encore le moyen le plus sûr pour placer son argent. Maintenant, comme dans tout secteur, l'immobilier connait ses péripéties. Il faut savoir comment et surtout quand investir.

    RépondreSupprimer
  6. A lire :

    http://www.cansofunds.com/wp-content/uploads/2013/07/Canso-Px-The-Canadian-Housing-Market-July-2013-Revised-2.pdf

    @Christian les hausses de loyers permettent à peine à couvrir les dépenses.

    En ce moment, je rénove une salle de bain, j'ai changé le bain, la robinetterie, évidement je vais refaire la céramique, mettre une nouvelle coiffeuse et repeindre l'appartement au complet.

    Hausse de loyer 0$, les travaux sont nécessaires afin d'attirer des locataires. J'ai déjà une application, même si les travaux se sont pas terminés.

    Ensuite, il faut se limiter à la capacité de payer des locataires et des prix des loyers dans le secteur.

    Si tes loyers sont aux maximum, tu peux espérer d'être au moins capable de transmette tes hausses des coûts d'opérations aux locataires. Si tes hausses sont trop fortes, mêmes s'ils elles sont justifiés, tes locataires vont déménager.

    Rôle foncier: hausse de 20% en vue à Montréal

    http://affaires.lapresse.ca/economie/quebec/201307/19/01-4672244-role-foncier-hausse-de-20-en-vue-a-montreal.php

    RépondreSupprimer
  7. @Alex31

    Le problème des hausses des taux d'intérêt c'est que cette dépense supplémentaire ne rentre pas dans le calcul des hausses de loyers, elles sont déductibles d'impôts mais réduisent dramatiquement le cash flow de l'immeuble.

    Un cahs flow réduit empêche le proprio d'effectuer des travaux d'entretien de son immeuble et des rénovations dans les appartements.

    Si un logement a besoin de $5000 de travaux comment le proprio va faire s'il n'a pas d'argent et que son immeuble est déjà en cash flow négatif?

    Financer les travaux à l'aide de sa carte de crédit à 20%? ou bien ne rien faire et laisser l'appartement vacant?

    Durant la crise des années 90, j'étais dans cette situation cash flow = $0 et il fallait refaire le toit. J'ai du financer les travaux avec mon argent personnel, et lorsque j'ai mis le $10 000 dans le compte du bloc, la banque a demandé pourquoi ce transfert d'argent.

    A cette époque beaucoup de proprio étaient en difficultés et épongeaient les pertes avec leur revenus personnel. Une bonne gang ont fini par perdre leur immeuble car la crise ne finissait pas.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Dans les anné 90 les gens n' avaient pas d' équités non plus, les plex n'augmentaient pas et les intérêts étaient vraiment trop haut ( 4 logis 1990 environ 110 000 et 12% d' intérêts, même 4 logis 1991 111 000), et si un proprio a 10 000 en cash il est bien mieux de les metres sur des rénos que de financer les rénos et de laisser le 10 000 dormir en banque, sinon il prend les 10 000 sur l' équiter sans même être obligé de refinancer. Il y a encore de bonne aubaines pour les bricoleurs avertis, il est encore possible de faire un profi a l' achat.

      Supprimer
    2. Les immeubles se vendaient en conséquence.
      Les revenus net étaient capitalisé à 10% ou plus.

      Ce qui n'est pas le cas en ce moment avec des taux de capitalisation de 3% ou 4 % pour des petits plex.

      A cette époque, une hypothèque qui passait de 10% à 12% était plus facile à absorber qu'aujourd'hui pour celui qui est déjà en cash flow nul et qui voit sont taux passer de 3% à 5%.

      Supprimer
  8. Personellement, je pense que les conditions actuelles pour investir dans l'immobilier sont plus mauvaises que bonnes.

    À ceux qui disent qu'il n'y a pas eu de bulle, et bien je m'excuse il y en a une. L'immobilier est rendu le placement "saveur du jour". D'habitude, quand ton voisin t'en parles, tes collègues, ton beau-frère, tes amis, etc. C'est un bon indice. Et quand les blocs se vendent à des ratios qui ne couvrent pas les dépenses normales, c'est un autre indice que ça part sur une bonne dérape.

    D'autant plus que certains nuages noirs pointent à l'horizon. Dans beaucoup de régions au Québec (et c'est malheureusement mon cas), le taux d'inoccupation monte en flèche, ce qui veut dire hausses de revenus plus difficiles à aller chercher. Et à ce compte là, je dirais même que les revenus ont déjà commencé à baisser, vu le nombre d'annonces que je vois avec la mention "deux mois gratuits". La hausse très probable de taux d'intérêt est un facteur secondaire, mais bien existant. Mais ce qui va mettre le plus de pression, c'est les taxes scolaires est municipales qui sont en train d'augmenter plus vite que la capacité à augmenter les loyers. Ajouter possiblement à ça que l'entretien de la moyenne des plex est plutôt ordinaire (pourquoi injecter des fonds quand la valeur du bloc augemente tout seul?), ce qui comporte son lot de liquidités à injecter constamment sur votre placement.

    Certains vont me dire que c'est toujours possible de faire une bonne affaire. Certes, je ne dis pas le contraire. Mais il faut aiguiser son crayon plus qu'avant, et y mettre pas mal d'énergie. Après plus de 15 ans de hausse, je vous mets au défi de trouver un vendeur qui est moindrement pas au courant de la valeur de sa bâtisse. À ce compte là, j'ai des placements boursiers qui me donne pas mal moins d'inquiétudes pour le même genre de rendement.

    Ce qui peut aider le marché des plexs, c'est leur relative rareté. Depuis 30 ans, il s'en construit pas mal moins qu'avant (un autre signe de leur faible rentabilité en regard de leur coût de construction, tant qu'à moi). À Montréal, ou l'espace urbain est bien délimité et rempli, ça aide probablement à garder un certain plancher des prix. Mais en région, ou tu n'as qu'à faire 10 min de route pour trouver un terrain boisé prêt à construire, je ne parierais pas sur les plexs comme placement d'avenir.

    C'est ma vision des choses actuellement. Et je ne prétends pas avoir la science infuse.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Merci Marc pour ce commentaire. Je vis la même chose dans Lanaudière présentement avec de nombreux propriétaires offrant plusieurs mois gratuitement...

      Par curiosité, tu es dans quelle région?

      Supprimer
    2. Je suis de Sherbrooke. Probablement une des pires places pour investir dans la brique présentement. Rien qu'à voir les pleines pages d'annonces d'appartements disponibles dans les journaux en plein mois de Juillet, on se rend bien compte que la situation est à l'avantage des locataires. Mais bon, c'est la vie. Faut juste pas voir l'immobilier comme la seule voie pour s'enrichir, je place mon cash ailleurs en attendant et j'accélère les paiements sur la maison pour avoir plus d'équité quand une bonne occasion se présentera.

      Supprimer
  9. Merci beaucoup pour tout vos commentaires.
    Je suis probablement un des Frédérick :)

    J'ai 40000$ de cash down + la possibilité de raper 25000$ des Reer..
    possibilité d'emprunt d'un peu plus de 400 000$ sur un 3plex.

    acheter un bon 3 plex rentable dans Montreal Centre en bas de 400 000$
    Ce n'est pas très évident.

    Je regarde donc pour investir en dehors de Montreal Centre et rester locataire.

    Les prix sembles meilleur et beaucoup plus rentable qu'à Montréal.

    avec 20% de cash. 40 000$ me permet d'acheter seulement un immeuble de 200 000$.

    C'est effectivement pas facile de comprendre par où commencer.

    j'achète un petite plex de 200 000$ en banlieue ? pour en acheter un 2e dans quelques années?
    J'emprunte pour un cash down plus grand pour avoir plus d'option d'achat?
    c'est mieux d'avoir plusieurs immeuble de moindre valeur ? exemple 2 immeubles de 200 000$ plutôt qu'un gros de 400 000$?
    Je suis bien ouvert à vos merveilleux conseils.

    Merci

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Louis-Martin Genest24 juillet 2013 à 12:06

      J'attendrais pour acheter au moins un 4 logements, (au pire un triplex si tu en trouve un rentable, mais c'est rare)

      Un duplex oublie ca tout de suite, surtout si tu ne compte pas l'habiter, ca va être impossible de payer tes frais (hypotèque, taxes municipales et scolaires, les frais de chauffage de d'électricité et les assurances.

      Je ne sais pas de quelle région tu es, mais à Québec, un 4 logements clean, avec et bons loyer et en BON ÉTAT, le prix part à 400 000$ minimum, donc tu pourrais être proprio occupant avec ton 40 000$

      Ton 200 000$ c'est certain que si tu trouve un immeuble avec beaucoup de rénovation à faire et que tu les fait, tu fais un ménage de locataire et améliore la gestion de l'immeuble pour ensuite augmenter la valeur (plus-value) tu peux peut-être t'en sortir, mais attend toi à débourser beaucoup de temps et d'argent. Je ne crois pas que ce soit cela que tu veuille pour l'instant.

      Les immeubles pas cher en banlieu ont des loyers probablement ridiculement bas, donc oublie ca, en plus tu va être trop loin de ton immeuble.

      Supprimer
    2. 100% d' accord pour au moins un 4 logements, même principe qu' un 8 logements est beaucoup plus rentable que 2 4 logis (pour du comparable bien sûr) les dépense pour un 2 logis sont très élevés (presque les même qu' un 4 logements).

      Supprimer
    3. Merci. très instructif vos commentaires. Je demeure sur l'ile de Montreal. Je ne pensais pas acheter trop loin de chez nous..mais en sortant du coeur de Montreal...les prix sont bien plus bas...le rapport entre les revenues et le prix d'achat est bien meilleur aussi.

      Supprimer
    4. Acheter 3 plex a 400 000 $= pas rentables cash flow négatif a moins que tu charge 2000 par mois de loyer

      Supprimer
  10. La vrai question n'est pas immédiatement dans quoi investir mais quel est l'objectif. Si l'objectif est la rentabilité, mettons 7%, les leviers d'investissement se présenteront d'eux-mêmes ainsi que le bien associé dans les recherches :-)
    http://www.jeserairentier.com

    RépondreSupprimer
  11. JE suis le genre de personne mentionner si haut pour la mise de fond. Évaluer mon histoire en meme temps et je serais bien comptant. Prix d'un duplex décrocher pour 270 000$ Mise de fond de 78000$ j'habite mon duplex et lautre est louer pour 950$ par mois, sans chauffage ni electricité. Et je tien a précisé que mon évaluation municipal est situer a 344 000$ ''des fois je me demande si le batiment n'est pas sur-évaluer par la municipalité'' mon hypotheque par mois est de 832$. Le duplex est une construction 1998. J'ai apporter une grande mise de fond, étant donner que mon salaire et celui de ma conjointe ne sont pas élevé, nous vivons dans la classe moyenne si je peux mexprimer comme cela. Alors étant donner de que nous fesons de petit salaire, j'ai pris comme option que ma locataire paierais la totalité de mon hypotheque, avec un petit surplus restant.
    J'aurais pour bu, dans un avenir proche, acheter autre plex 4 a 8 logement apres avoir fini de payé ici. Soit disant, dans environ 5-8 ans.
    Les questions se pose toujours,

    es-ce le bon chemin pour parvenir a d'éventuel plex plus dispendieux?


    es-ce que j'ai réussi a décrocher une obaine du marcher étant donner la différence entre mon prix payer, et lÉvaluation de la municipalité? ''mon duplex est une reprise de finance''


    Ou devrais-je laissé passé le temps, laisser mon autre loyer de 950$ payer mon hypothque, et réinvestire 80 000 ou 100 000$ dans 5-8 ans?

    merci de vos idée et commentaire.

    RépondreSupprimer
  12. Bonjour,

    Que pensez vous vous d'un multiplex de 9 logement, incluant 4 chambres un 7 et demi, un 3 et demi et 3x 2 et demi près d'un cégep avec un MRN de 9,45 ?

    Taux de 5% d'inoccupation, taxes, chauffage et 500$ de conciergerie inclut dans le calcul .

    Merci

    Frede

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Ça peut être bon, mais attention à voir ça, des chambres, des 2 1/2, ta mise de fonds risque d'être importante, genre 30-35%. Les ratios de couverture de dette demandés par les banques sont plus élevés aussi quand il y a plusieurs petits logements/chambres.

      Supprimer
  13. Investir ds un condo ou chalet au mont tremblant de plus ou moins 150 000 pour le louer à la journée mois fin semaine ou à l'année ! Étant donné que j'ai pas l'énergie pour m'occuper d'un 3 plex...Et que je travail peu , sachant que j'ai un cash floW de plus ou moins 200 000 et mon condo ou j'habites est payé d'une valeur de 200k . Je cherche des revenues car la bourse j'en n'ai pas confiance car je n'y connais rien.là question est c'est tu une bonne option afin de m'aider à garder un peux de mon capital

    RépondreSupprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...