mardi 30 juillet 2013

Mise en marché d'un logement - 1er mois gratuit

Définitivement, la mise en marché des logements a bien changé depuis quelques mois. Dans certaines régions du moins. De mon côté, pour mes immeubles dans Lanaudière, le téléphone ne sonne pas. Niet. Nada. Nothing. Je sais que la haute saison pour la location est derrière nous, mais mort à ce point?

Quand j'épluche les petites annonces régionales de logements à louer, un constat s'impose : les promotions avec un mois gratuit!!!!!, voir deux mois, sont en vogue. Les !!!!!!!! sont biens en évidence d'ailleurs dans ce genre d'annonce, ce qui joue encore plus sur mes petits nerfs sensibles.

Changement de cap dans le marché de la location des logements. 

Je suis encore un "jeune" investisseur, jeune dans le sens de récent, mais je ne me souviens pas d'avoir vu autant de ces promotions. Les propriétaires qui font ça m'emmerdent royalement.... Désolé, fallait que ça sorte!

Promotion alléchante égale-t-elle bon rapport qualité-prix?

Je peux comprendre qu'un mois gratuit peut être attirant pour un candidat-locataire quand il n'y a presque personne qui n'offre ce genre de promotion. Quand tout le monde s'y met et que ça devient une mode, ça ne fait plus rien aux prospects selon moi. Suis-je hors mode?

Je ne compte pas céder à cette tendance pour le moment. J'ai trop reçu de bons commentaires depuis quelques mois sur la bonne qualité de mes logements lorsque les candidats les comparent aux autres logements disponibles dans le même secteur. Les propriétaires devraient peut-être cesser d'offrir de telles promotions et retaper leurs logements, ne serait-ce qu'un tout petit peu.

En mai dernier, j'étais très nerveux car le téléphone ne sonnait pas non plus pour un logement que je retapais depuis plusieurs mois, à un coût exorbitant je dois le dire (j'en reparlerai éventuellement, je tente encore de digérer la facture finale). J'avoue que c'est difficile de trouver preneur pour un logement entièrement rénové dans un demi sous-sol quand il y a des logements de la même taille à louer dans des immeubles flambants neufs... à des prix moindre que ce que je demandais! Par exemple, un logement neuf à Joliette peut se louer autour de 700$ par mois pour un 4 1/2 au rez-de-chaussée! Imaginez, je loue des petits 3 1/2 plus chers que ça à Montréal.

C'est la compétition j'imagine. Je n'ai pas les statistiques de la région sous les dents, mais je crois qu'il y a quand même eu plusieurs constructions d'immeubles locatifs neufs dans Lanaudière dans les dernières années. Sans compter qu'une maison neuve s'y vend beaucoup moins cher qu'en banlieue immédiate de Montréal. Pourquoi payer 700$ de loyer quand tu peux presque payer pratiquement la même mensualité pour un bungalow?

Trouver sa clientèle cible

Il me faut encore trouver mes locataires cibles pour bien mettre en marché mes logements. Sur le logement rénové l'hiver dernier (celui qui m'a coûté la peau des fesses!), le téléphone ne sonnait pas. Il n'a suffit que d'un coup de fil après trois semaines pour le louer. Et cette locataire m'a aidé à identifier comment louer ce logement lorsqu'elle quittera éventuellement. Un demi sous-sol insonorisé de 1000 pieds carrés, c'est idéal pour une jeune famille avec enfants qui font du bruit Pas de voisin en dessous. Pas de plainte pour le bruit. Moi qui évitais de louer lorsqu'il y avait des enfants dans le décor, la prochaine fois pour ce logement ce sera écrit LES ENFANTS SONT LES BIENVENUS.

Avant / Après. Salon du logement que j'ai complètement rénové à l'hiver (ouverture des cloisons). 

Je vais continuer d'être patient en cette fin juillet. Pour le moment, je n'ai pas de perte de revenu. Un logement sera vacant le 1er septembre. Un deuxième se libère à ma surprise demain. Les locataires se séparent et ni un ni l'autre ne peut se permettre de payer le montant du loyer. Bien qu'ils soient responsables du bail jusqu'à l'an prochain, ils m'ont proposé de me payer trois mois de loyer en échange de résilier le bail dès maintenant. J'ai accepté même si le timing n'est pas idéal pour la relocation en cette fin juillet.

Comment ça se passe de votre côté, voyez-vous ça des offres promotionnelles comme ça? Offrez-vous de telles promotions? Je vous souhaite un bel été, ce blogue roulera plutôt au ralenti en août et septembre... Faut bien travailler pour payer toutes ces rénovations majeures! 

25 commentaires:

  1. "mais je ne me souviens pas d'avoir vu autant de ces promotions. "

    Moi si dans les années 90.

    Au début, c'était un mois gratuit, puis 2 mois gratuits.

    Cela permettait de passer l'hiver et payer pour le chauffage.

    Au printemps, ces gens déménageaient ou bien réclamaient d'autres mois gratuits pour rester une autre année.

    Ce genre de clientèle à la recherche de mois gratuits, on les appellent les voyageurs. Règles générales, ils restent un an et laissent l'appartement sale car ils ne font aucun ménage.

    Au départ de ce genre de locataires, il faut donc nettoyer de nouveau l'appartement et même parfois le repeindre à défaut de quoi il va rester vacant. Et le cycle recommence.

    La meilleur solution est de baisser le prix des loyers afin d'avoir une clientèle stable. Ainsi dans mon cas, le prix des loyers à l'aube de l'an 2000 ce sont retrouvés au même niveau que les prix 10 ans auparavant.

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    1. Merci du commentaire. Si jamais ça te tente, j'aimerais bien ça publier un article sur ces années là. Si jamais tu es inspirer pour rédiger un petit quelque chose, écrit-moi en privé dans Contactez-moi en haut. Ça serait pertinent pour tous ceux qui n'ont pas vécu cette période.

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    2. Ce qu'écrit Incubus fait bien du bon sens. Une fois que le locataire a eu son "spécial", il est habitué et veut renouveler aux mêmes conditions.

      Je vois toutes sortes de promotions ces temps-ci, à part du 1 ou 2 mois gratuit. Certains offrent une réduction de 50-60$ par mois sur un an, 1000$ cash à la signature ou bedon une TV ou un Ipad en échange d'un bail de 12 mois. Tant qu'à moi, toutes des bonnes stratégies pour attirer une clientèle indésirable...

      Mon approche, si j'étais pris avec un loyer vacant, serait probablement la même qu'Incubus. Baisser le loyer sans afficher de spécial pour espérer avoir qqun de stable. Et éventuellement, investir dans l'appartement l'équivalent de deux mois de loyer dans du plancher neuf, un comptoir, toilette neuve, etc... au goût du locataire qui serait prêt à signer.

      Steve, quand tu dis que les proprios qui affichent des promotions t'emmerdent, dis-toi quand même qu'ils ne font pas ça de gaieté de coeur. Quand on est pris avec un petit bloc qui fait à peine ses frais quand tout va bien et qui ne laisse aucune marge de manoeuvre parce que le marché locatif est plus détendu, c'est le genre de truc qui arrive.

      La gang du Frapru va sûrement se pêter les bretelles l'an prochain en constatant que plusieurs marchés n'auront pratiquement pas d'augmentation du coût du loyer. Ce qui ne les empêchera pas de réclamer encore plus de logements sociaux, une compétition bien plus dure à battre que les autres proprios.

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    3. Selon la corpiq ont est mieux de donner un mois que de baisser le prix, surtout si ont pensent vendre dans les 2 prochaines années ou refinancer l' immeuble pour un nouvel achat... Ont baissent les revenus et la valeur de l' immeuble. Pour ma part je n' ai pas eu besoin de telle stratégie, seulement 2 déménagement (un condo et un 4 1/2).

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    4. Je suis d accord avec toi Alex ,en baissent les loyers ca affecte la valeur de l immeuble si on veux vendre éventuellement ,mais pour le refinancement ca n affecte en rien ,moi quand j ai refinancé mon 4plex a Montreal, la banque a envoyé un evaluateur ,il ne prenait meme pas compte des revenus du plex,il évaluait seulement la batisse (toit , brique ,condition générale...etc ),et il verifiait les 4plex comparables qui se sont vendu dans le voisinage durant les 6 derniers mois pour faire son evaluation .Pour ma part je me compte chanceux ,je n ai pas changé de locataire depuis 5 ans ,je suis quand meme bien situé (sur la 25ieme avenue dans Rosemont ,Montreal).Je crois que la situation differe selon le quartier ou la ville du plex ,,voila un arcticle intéressant a ce sujet que j ai lu dernierement. Christian .http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/logement-le-taux-dinoccupation-grimpe-de-1-27062013

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    5. @Anonyme. Je suis pas certain, mais je pense que tu te trompes. Normalement les évaluateurs, même sur un 4-plex, vont quand même ajuster la valeur du plex évalué quand les revenus sont soient plus haut ou plus bas que les trois autres comparables vendus dans les derniers mois. Moi tous mes évaluateurs ont pris en considération les revenus... Même lors d'un refinancement en 2011.

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    6. Bonjour Steve
      Pour mon cas ,je ne penses pas me tromper car j étais présent quand l évaluateur est venu au plex et je lui ai posé la question si les revenus étaient considérés dans l évaluation et ca reponse était négative ,peut-etre chaques banques ou évaluateurs ont leurs criteres d évaluation ??
      Pour ma part c était la banque laurentienne au mois de septembre 2012 .

      Christian

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    7. "Selon la corpiq ont est mieux de donner un mois que de baisser le prix, surtout si ont pensent vendre dans les 2 prochaines années ou refinancer l' immeuble pour un nouvel achat... Ont baissent les revenus et la valeur de l' immeuble"

      Autrement dit, gonfler artificiellement le loyer pour que ça ait l'air d'une meilleure affaire. Un peu ordinaire... Si je fais signer un bail à 900$ par mois mais que dans les faits je n'exige que 700, et que je vends mon bloc avec un revenu de 900$, on s'entends-tu que l'acheteur se fait fourrer solide? En tout cas, le locataire va sacrer son camp assez vite quand le nouveau proprio va remettre ça à 900$.

      C'est un peu ce qu'il est arrivé à un de mes collègues qui voulait acheter un 4-plex et les locataires lui ont clairement signifié qu'ils ne renouvelleraient pas lorsque le loyer reviendrait à la normale. Donc être pris pour reconduire le "rabais". Une chance pour mon collègue, il a pu arrêter la transaction drette là, car les revenus effectifs étaient plus bas que le loyer mensuel inscrit dans les baux.

      Si vous voulez vendre dans les deux prochaines années, j'irais avec un meilleur conseil que la Corpiq: Mettez votre bloc clean, autant au niveau des baux que de l'entretien. Ça m'arrange de voir le nombre de vendeurs qui essaient de presser le citron au max en remplissant leurs apparts avec les premiers qui passent, et qui font aucun travail à la minute qu'ils ont idée de vendre à moyen terme.

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    8. Oups, ça m'enrage de voir. Et non ça m'arrange!!!!

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    9. Non Marc, tu es dans l' erreur, je crois que tu n' a pas tout à fait bien saisi. C' est que ton loyer que tu n' es pas capable de louer 750$ qui vaut vraiment 750$, bien au lieu de le baisser à 700$ (un exemple) bien tu donne 1 mois de gratuit à la signature d' un bail. Tu ne gonfle pas le prix, c' est le juste prix, et en donnant un mois, bien tu ne baisse pas les revenus mensuels. Et mettre le bloc clean comme tu dis c' est se que pas mal tout les propriétaires veulent faire... Mais c' est un éternel recommencement, je dirais même que parfois c' est de mettre de l' argents dans le vide, les seule fois ou vraiment j' ai eu l' impression d' avoir bien fait de mettre beaucoup d' argents dans un immeuble et avoir eu l' impression que ça vraiment servit à quelque chose se sont pour des immeubles qui m' ont ou qu' ils vont me servirent de flip.(J' ai doublé mon parc de cette façon et se avec de plus grande mise de fond en plus, plus gros immeuble = meilleur rentabilité et plus grande mise de font = meilleur rentabilité et surtout meilleur pouvoir d' achat, c'est une roue qui tourne.

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    10. J'ai beau vouloir penser et m'acharner que ca vaudrait 750$ par mois, si le festival du mois de rabais est pris dans la ville et que j'arrive pas a louer a «mon» prix, j'aurais pas le choix de m'ajuster. Le mois de rabais tant qu'a moi ca attire juste la racaille...

      Et si je devais me porter acquéreur d'un bloc qui a ce genre de spécial sur tous ses baux, tu peux etre sur que je vais revoir le prix d'achat a la baisse car il y a risque réel de devoir reconduire le rabais, meme si le vendeur me jure que personne va broncher quand je vais rajuster les loyers de 50-60$ par mois lors du renouvellement des baux. Dans un monde idéal, les promotions sont temporaires. Mais dans le monde réel, si tu as eu de la misere a louer une annee, ben des chances que ca se repete l'année d'apres.

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  2. Selon moi, tu n'aurais pas dû accepter de résilier le bail. Selon la régis ils sont responsable du logement jusqu'à ce qu'ils trouvent une personne pour prendre le bail. Tu prends des risques si tu ne réussi pas à trouver des locataires.

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  3. De ce que mon évaluateur m'avait dit, pour les 5 logements et moins, seulement la «méthode des comparable» et «la méthode du cout» servent à évaluer l'immeuble.

    Quand c'est un 6 logements et plus, ce sont les revenus/dépenses et ratios qui font l'évaluation, comme une entreprise pour savoir la valeur.

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  4. Même que un collegue investisseur qui avait un 4 logements très très payant, a été bien décu de son évaluation car ce sont les comparables qui sont venus limiter sa valeur...

    Mais anyway on s'entend que pour le refinancement, ok la banque se fie à ca, mais pour la vente, si tu juges qu'il vaut 25 000$ de plus que l'autre immeuble à vendre à deux rue plus loin, c'est toi qui fixe le prix, reste à voir si il va se vendre, si oui tant mieux, mais...

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  5. L'évaluateur qui a évaluer le mien a quand même prix en note les revenus et dépenses pour faire son rapport, mais je ne crois pas que ca l'aie changer son évaluation...

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  6. @Louis-Martin

    J ai vécu la meme situation que ton collegue ,quand l évaluateur m a dit qu il ne prenait pas en compte les revenus de mon 4plex j étais décu puisque son evaluation de mon 4plex aurait surement été supérieur .C est quand meme ridicule que 2 batisses identiques ,une avec 15000$ de revenue et l autre 30000$ de revenue recoivent la meme évaluation de la banque.

    Christian

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  7. La période des années 90 a été très difficile pour beaucoup de propriétaires.

    Elle a été précédée d'une bulle immobilière qui parait insignifiante par rapport à celle d'aujourd'hui. Les excès ont été moins importants parce que les taux d'intérêts étaient quand même autour de 10%, ce qui limitait la capacité d'emprunt. Les critères pour obtenir une hypothèque étaient également plus sérieux.

    Cela n’empêcha pas la bulle d'éclater à cause du ralentissement économique. A cause de l'économie, les proprios ne pouvaient pas refiler les augmentations des coûts d'exploitations aux locataires.
    Les loyers restaient donc aux même prix et il fallait offrir un mois ou parfois deux mois de loyers pour remplir le bloc.

    Outre, les bonus de loyers gratuits, il fallait aussi retaper l'appartement afin d'attirer les candidats locataires. Donc, repeindre l'appartement, changer le revêtement de la cuisine et même le comptoir. Ces petits travaux étaient sur la liste de magasinage des locataires.

    Evidemment, le logement ne restait pas propre bien longtemps et il fallait recommencer l'année suivante car les logements se vidaient. Souvent, le locataire déménageait pour éviter de faire du ménage, et en bonus il obtenait de nouveaux mois gratuits d'un autre proprio de l'autre coté de la rue.

    Au début, le proprio croit qu'il s'agit d'une mauvaise passe et que l'année suivante les conditions vont s'améliorer. Il va donc maintenir le rythme des travaux allant jusqu'à puiser dans ses revenus personnels pour maintenir à flot son immeuble à "revenus".

    Cependant, au bout de quelques années, il finit par s'épuiser émotionnellement et financièrement. De plus, les banques commencent à être nerveuses surtout au renouvellement hypothécaire. Elles demandent des preuve de revenus de loyers et des dépenses. C'est alors quelle vont demander des remboursements de capital ou bien elles vont tout simplement refuser de renouveler le prêt. Le proprio doit alors vendre son immeuble au prix du marché.

    D'autres proprios vont tout simplement capituler et se débarrasser de ce boulet qu'est devenu leur immeuble après plusieurs années de lutte pour le maintenir en état. C'est un peu comme rentrer dans un tunnel en croyant que l'on va voir la lumière au bout de quelques minutes de marches, après un certain temps, la panique s'installe car on ne voit pas la lumière au bout du tunnel.

    Un cycle baissier en immobilier peut durer facilement 10 ans, c'est très long et pour passer au travers il faut avoir des ressources financières assez élevées et être capable de faire beaucoup de travaux par soi même. Autrement, c'est la catastrophe assurée.

    Actuellement, je crois que la crise va être plus profonde étant donnée le niveau d'endettement des gens et des taux d'intérêts qui sont au plancher. De plus, il y a la folie des condos qui enlève des bon locataires sur le marché locatif.

    Pour survire, le propio devra offrir de bons logements aux locataires à un un prix raisonnable avec du service, de la sécurité et de la tranquillité.


    Le proprio agressif qui ne veut rien faire et qui loue à n'importe qui va rapidement perdre ses bons locataires pour les remplacer par des faiseurs de troubles et destructeurs de logements. Ce genre de propios va éventuellement perdre leur immeuble.


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    1. Merci, je reprendrai l'intégralité de ton texte dans mon prochain article.

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  8. Il me semble que c'est dans le livre de Martin Provencher que j'avais lu ça... il disait "Tant qu'a donner un mois gratuit, autant que ça soit le dernier".

    Je n'ai pas actuellement de problème à louer, mais si j'avais à jouer le jeu de la competition, j'irais plutôt avec une approche de ce genre... Si les 11 premiers mois sont payés en entier et sans retard, le 12ième mois est gratuit. Ca permet de rester competitif et de filtrer les indésirables en même temps.

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  9. Bons points, la clause devrait être bien écrite et claire dans le bail. Ainsi, ça force le locataire à respecter les paiements sans retard sans quoi il va payer le 12e mois.

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  10. Désolé, cette clause sera jugée abusive par un régisseur.

    J'en sais quelque chose puisque cela m'est déjà arrivé.

    La clause disait que le loyer doit être payé le premier du mois à défaut de quoi le mois gratuit sera perdu.

    Puisque le locataire ne payait pas le premier du mois, j'ai donc exigé qu'il paye le dernier mois. Evidemment, il m'a envoyé balader. De toute façon il déménageait probablement dans un autre appartement fraîchement nettoyé par un proprio avide de louer tout en donnant un mois gratuit en prime.

    Je l'ai donc poursuivi pour non paiement de loyer. Le régisseur a statué que pénaliser le locataire d'un mois de loyer était abusif et disproportionné par rapport aux préjudices du locateur.

    Ce qui est cocasse, c'est que la loi stipule que le loyer est payable le premier du mois. Ensuite, le mois gratuit pouvait être considéré comme un cadeau de la part du proprio étant donné le bail était de 12 mois avec un loyer fixe.

    Le proprio n'enlevait rien au locataire, mais aux yeux du régisseur c'était comme un nouveau droit acquis. Le fait que le locataire ne respectait pas l'entente n'avait donc pas d'importance, seul le proprio devait respecter l'entente et donner son mois gratuit au locataire.


    D'autre part, il faut faire attention aussi avec les rabais mensuels ou lieu de donner un mois gratuit. Le locataire peut aller à la régie du logement et demander qu'un régisseur statut que le loyer réel est dorénavant le loyer payé. La baisse de loyer devient alors permanente.

    Par exemple, disons qu'un loyer est de $750 par mois. Le proprio décide de donner un mois gratuit. Le locataire propose plutôt un rabais mensuel de $60. Au lieu de payer $750 par mois, il paye seulement $690. L'année suivante, le proprio n'augmente pas le loyer et le laisse à $750 croyant que le bail est renouvelé à ce prix. Le locataire paye $690, le proprio demande plutôt $750 et va tout confiant à la régie du logement pensant naïvement que ces droits seront respectés.

    C'est alors, qu'il apprend avec stupeur que le rabais est devenu permanent et que le loyer est maintenu à $690.00 par mois.




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    1. Ou tout simplement la fameuse section G avec un nouveau locataire l' année d' après! Moi personnellement j' aimerais mieux perdre 1 mois si ça devait m' arriver que de baisser le prix d' un loyer que je juge au juste prix et compétitif, et je crois également qu' un loyer vide est plus rentable qu' un loyer mal louer... Mais chacun a ça propre situation financière aussi!

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    2. Bien d'accord la-dessus. Mieux vaut un logement vide que mal loué. Ce n'est pas tout le monde qui peut se le permettre sur le coup. Mais avec du recul, ca coute moins cher.

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  11. Effectivement vaut mieux un logement vide et propre que de rentrer des malpropres qui vont saccager l’appartement et ne pas payer leur loyer tout en dérangeant les autres locataires.

    Cependant, il faut avoir les reins solide pour supporter un logement vide, pour certains proprios les pertes de revenus deviennent insupportables et c'est pour cette raison qu'ils donnent 1 ou 2 mois gratuits.

    C'est alors qu'ils deviennent vulnérable aux vandales qui peuvent l'amener à la perte de l'immeuble. C'est le début de la décente aux enfers.

    La meilleur solution est plutôt d'investir dans des rénovations de l'appartement et de le louer à des gens civilisés et solvables.

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  12. Les agences immobilières usent de tous les plans marketing possibles pour attirer du client. Tant que c'est légal, il n'y a aucun souci et d'ailleurs, cette méthode de un mois gratuit, c'est gagnant gagnant puisque les loyers suivant vont certainement compenser!

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