dimanche 1 septembre 2013

La vérité sur l'investissement immobilier

Un lecteur a laissé le commentaire suivant dans mon article L'immobilier au Québec dans les années 90: "Dans cet article, il y a tout pour décourager quelqu'un qui veut débuter en immobilier". Eh bien non, le but n'est pas de décourager les débutants! Le but de ce blogue est de montrer toutes les facettes de l'investissement immobilier. Les bons côtés, comme les moins bons.

Il faut regarder les deux côtés de la porte.
L'immobilier a de bons et de mauvais côtés. 

Pour les bons côtés, ouvrez à peu près n'importe quel bouquin sur l'immobilier au Québec, au Canada et aux USA, ces livres en sont remplis. Mais pour les côtés moins drôles, il ne va y avoir que 2 ou 3 courtes lignes du type: "N'oubliez pas que l'immobilier c'est quand même du travail". Ok, mais encore...

C'est ma plus grosse critique à propos de la plupart des livres en français et en anglais. Les auteurs montrent les avantages et les techniques de base pour investir en immobilier. Il vous motive. Ce qui est bien. Mais ces ouvrages ont presque tous la même tendance à ne monter qu'un seul côté de la médaille. Peut-être que les éditeurs de livres y sont aussi pour quelque chose après tout. Qui veut entendre parler des côtés négatifs ou des problèmes qui viennent avec ce genre d'investissement? Ce n'est pas très vendeur!

La vérité sur l'investissement immobilier

Ça c'était jusqu'à tout récemment. Il y a quelques semaines, Julie Broad, l'auteur d'un populaire blogue en anglais sur l'immobilier au Canada a lancé son premier livre, More than Cashflow: the Real Risks and Rewards of Profitable Real Estate Investing - sur Amazon.ca.


Je vous le dit, c'est probablement le livre le plus "vrai" que j'ai lu sur l'investissement immobilier. Les premiers chapitres seront peut-être un choc pour les débutants! Criant de vérité, légèrement pessimiste au départ, mais tellement réaliste. Je me suis reconnu dans beaucoup de ses expériences.

Attention, le livre n'est pas déprimant! Mais ça commence de façon plutôt brutale, du genre: "Certains jours, je préférerais avoir une job dans un café Starbucks". C'est drôle, j'avais moi-même le même genre de pensées la semaine dernière! Le projet de livre de Julie a même été refusé par les maisons d'édition, pas assez optimiste comme bouquin. Elle s'est donc auto-éditée.

Julie et son conjoint vivent à temps plein de leurs investissements immobiliers. Des histoires, ils en ont des tonnes à raconter. Des bonnes et des moins bonnes. Julie n'hésite pas à raconter les erreurs qu'ils ont faites dans leur parcours.

À leur début, ils ont tenté de suivre les conseils d'un certain auteur très populaire, un auteur avec "deux papas", qui offre aussi des formations très très chères. Ils se sont rapidement retrouvés avec quelques immeubles à problèmes! Un immeuble bien en dessous de la valeur du marché, comme le dit Julie, ce sera souvent un immeuble à problèmes. Il y a toujours des exceptions évidemment.

Se faire voler par la compagnie de gestion qui gère nos propriétés? Oui ça peut arriver. Un locataire qui tente d'en tuer un autre? Oui ça peut arriver. Des locataires qui disparaissent après avoir tout détruit? Oui ça peut arriver. Des problèmes, vous n'avez pas fini d'en avoir. Il faudra les gérer. Il faut savoir que ça peut arriver. Il faut rester positif quand même, sans avoir que des lunettes roses dans le visage.

Julie et Dave ont depuis réajusté leur stratégie et se sont spécialisés dans un créneau bien particulier. Ils n'achètent pratiquement que des maisons unifamiliales en Colombie-Britannique. Ils se sont aussi lancés dans la location avec option d'achat, ce qui leur apporte un cashflow plus important à court terme.

Ce n'est pas le même marché qu'au Québec, mais le livre vaut certainement la peine d'être lu. Si vous voulez vous lancer en immobilier, il faut voir les deux côtés de la médaille. Ce livre le fait très bien.

Ne voir que le bon côté de l'aventure est probablement très risqué. Si j'écris un livre un jour, ce sera un livre de ce genre. Bonne lecture! Cliquez sur le lien ci-dessous pour vous le procurer sur amazon.ca. Il n'est pas disponible en librairie.

12 commentaires:

  1. Est-ce que le livre est disponible en français?

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  2. Vrai que dans la plupart des livres traitant de l'immobilier, on peut surtout lire des belles histoires a la Walls Disney. On achete en dessous de la valeur du marché (facile). On rehypotheque apres 6 mois car comme on est un genie de l'investissement, notre investissement a doublé de valeur. On rachete encore plus gros, et naturellement 50% en dessous de sa vraie valeur (tres facile). Et ainsi de suite... On est un génie, les autres sont des dindons! Bon, c'est bien vite résumé de ma part et treees exagéré, mais je commence a croire que beaucup d'auteurs ont effectivement fait plus de fric en vendant des livres et des formations miracles qu'a faire de l'immobilier.

    Dans le genre plus réaliste -en francais svp- j'ai bien aimé "mon premier plex" d'André Dubuc. Ca s'adresse plus aux débutants, mais l'auteur vulgarise bien tout ce qu'il faut tenir en compte avant de s'embarquer dans l'aventure, petites pointes d'humour en plus. Un autre livre, que j'ai juste feuilleté et que je devrais acheter, "L'immobilier en 2025" de Martin Provencher, qui met justement un gros bémol sur le fait d'investir dans des plexs aux ratios actuels, et qui a le mérite de faire voir autres chose que le classique bloc a appartements comme moyen d'investissement.

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    1. Si les auteurs à succès font beaucoup d'argent avec leurs livres et leurs formations, c'est le cas aussi pour Martin Provencher. Oui sa vision de l'investissement immobilier est différente des auteurs traditionnels mais il ne faut pas oublier que Martin Provencher est un promoteur immobilier et qu'il a des terrains à vendre.
      Son livre est très bon mais je le considère également comme un outil de promotion pour son projet immobilier.

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  3. Steve,
    Thanks so much for taking the time to share your thoughts with your readers and spread the word about my book!! I really appreciate it.

    I can't understand everything but I think you also shared that you have also had days where you think about a job at Starbucks? :) I also think you said it wasn't the most perfectly written book (what?! Me not a perfect writer - are you sure?? haha) but that you recommend it.

    Regardless - I really appreciate you sharing this with your readers.

    Hope you had a great summer,
    Julie

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    1. Wow Julie! Thank you so much for writing a message here! I just sent you a private message. Don't worry, i recommend your book without any hesitation to all my readers. Keep up the good work, you and Dave are doing an excellent job at communicating the real life of real estate investors.

      Have a great summer too on the "Wet" Coast ;)

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  4. Fort dommage que le livre n'existe pas en version française, pourtant il m'a l'air bien intéressant.
    En tout cas, un petit conseil pour les débutants, demandez toujours conseils à des professionnels pour ne pas vous perdre dans vos projet.

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  5. Il est clair qu'il faut prendre ses précautions avant d'investir dans l'immobilier. Il est toujours bon d'en savoir le plus possible avant de se lancer surtout si on se lance dans l'immobilier locatif et dans un objectif de rentabilité.
    Certains projets immobiliers qui semblent intéressant à investir ne le sont plus si on a oublier un point dans son calcul. Il y a tellement de paramètres à prendre en compte. Mieux vaut prévenir que guérir dit-on en Français.

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  6. En immobilier, il y a des hauts et des bas. En effet, ce n'est pas toujours roses. Mon conseil c'est de choisir une bonne agence pour vous accompagner. Elle permettra de franchir tous les obstacles.

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  7. Salut Steve, appartement à la réunion et immobilier viager dise qu'il est mieux de contacter des experts , aurais-tu une personne a référer en particulier pour rédigé un plan d'affaire, mentorat ou je ne sais trop quoi. MERCI !

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  8. Bonjour Steve,

    le livre dont tu parle a l'air intéressant et je vais l'acheter. Actuellement, je suis dans l'immobilier, mais pas dans le domaine de la location. Je fais des flips et j'ai maintenant un bon capital d'accumulé. Ma femme et moi pensons donc nous lancer parallèlement dans la location d'appartements.

    Le livre (ou site internet) que j'aimerais bien trouver un jour, c'est un recueuil de trucs de proprios d'expérience pour dealer avec toutes les surprises (et il y en a, on le sait tous) que les locataires peuvent imaginer.

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