lundi 5 août 2013

L'immobilier au Québec dans les années 90

Les années 90 ont été des années noires pour certains propriétaires d'immeubles locatifs au Québec. Les taux d'intérêts ont atteint des sommets, les taux d'inoccupation ont bondi, la crise économique sévissait. Bien que j'étais relativement jeune à l'époque, j'ai quelques souvenirs de cette période "noire".

Période noire de l'immobilier pour certains

Période noire pour les uns ou remplie d'opportunités pour les autres. J'avais 12 ans au début de cette décennie là. Je me rappelle d'avoir investi mes premières économies en 1990. Un gros 1000$ placé à 11% pour 5 ans à intérêts composés! Le p'tit gars était déjà un jeune investisseur en herbe. Si j'obtenais un tel rendement sur un placement sécuritaire, imaginez ce que devaient être les taux hypothécaires, plus hauts.

Je me rappelle, comme j'en parle dans ma biographie sur ce blogue, de mes parents qui ont profité de la débâcle pour acquérir des propriétés. Une maison que la serveuse du restaurant du coin allait perdre quelques jours plus tard si elle ne trouvait pas de vendeur. Elle l'a laissé à mes parents pour le solde de l'hypothèque, 55 000 $. Quelques mois plus tard, c'est un immense terrain qui servait de marché aux puces qu'ils ont acquis pour 125 000 $ et qu'ils ont transformé en mini-entrepôts pour 50 000$ de plus.

Les années 90, temps difficiles pour l'immobilier locatif. 

Pour les propriétaires d'immeubles locatifs, les temps étaient donc difficiles. Les locataires obtenaient des rabais d'un mois, de deux mois. Dans mon article précédent, je mentionnais que je commence à voir de plus en plus de ce type de promotion dans Lanaudière. Incubus, un commentateur régulier de ce blogue, y a laissé un commentaire pertinent à propos de cette décennie. Pour tous les jeunes investisseurs comme moi qui n'avons pas vécu ces temps durs, voici un rappel de la situation selon les propos d'Incubus.


Les années 90 pour les propriétaires de plex

"La période des années 90 a été très difficile pour beaucoup de propriétaires.

Elle a été précédée d'une bulle immobilière qui parait insignifiante par rapport à celle d'aujourd'hui. Les excès ont été moins importants parce que les taux d'intérêts étaient quand même autour de 10%, ce qui limitait la capacité d'emprunt. Les critères pour obtenir une hypothèque étaient également plus sérieux.

Cela n’empêcha pas la bulle d'éclater à cause du ralentissement économique. A cause de l'économie, les proprios ne pouvaient pas refiler les augmentations des coûts d'exploitations aux locataires. Les loyers restaient donc aux mêmes prix et il fallait offrir un mois ou parfois deux mois de loyers pour remplir le bloc.

Outre, les bonus de loyers gratuits, il fallait aussi retaper l'appartement afin d'attirer les candidats locataires. Donc, repeindre l'appartement, changer le revêtement de la cuisine et même le comptoir. Ces petits travaux étaient sur la liste de magasinage des locataires.

Evidemment, le logement ne restait pas propre bien longtemps et il fallait recommencer l'année suivante car les logements se vidaient. Souvent, le locataire déménageait pour éviter de faire du ménage, et en bonus il obtenait de nouveaux mois gratuits d'un autre proprio de l'autre coté de la rue.

Au début, le proprio croit qu'il s'agit d'une mauvaise passe et que l'année suivante les conditions vont s'améliorer. Il va donc maintenir le rythme des travaux allant jusqu'à puiser dans ses revenus personnels pour maintenir à flot son immeuble à "revenus". Cependant, au bout de quelques années, il finit par s'épuiser émotionnellement et financièrement.

De plus, les banques commencent à être nerveuses surtout au renouvellement hypothécaire. Elles demandent des preuves de revenus de loyers et des dépenses. C'est alors quelle vont demander des remboursements de capital ou bien elles vont tout simplement refuser de renouveler le prêt. Le proprio doit alors vendre son immeuble au prix du marché. D'autres proprios vont tout simplement capituler et se débarrasser de ce boulet qu'est devenu leur immeuble après plusieurs années de lutte pour le maintenir en état. C'est un peu comme rentrer dans un tunnel en croyant que l'on va voir la lumière au bout de quelques minutes de marches, après un certain temps, la panique s'installe car on ne voit pas la lumière au bout du tunnel.

Un cycle baissier en immobilier peut durer facilement 10 ans, c'est très long et pour passer au travers il faut avoir des ressources financières assez élevées et être capable de faire beaucoup de travaux par soi même. Autrement, c'est la catastrophe assurée. Actuellement, je crois que la crise va être plus profonde étant donnée le niveau d'endettement des gens et des taux d'intérêts qui sont au plancher. De plus, il y a la folie des condos qui enlève des bons locataires sur le marché locatif.

Pour survire, le propio devra offrir de bons logements aux locataires à un prix raisonnable avec du service, de la sécurité et de la tranquillité. Le proprio agressif qui ne veut rien faire et qui loue à n'importe qui va rapidement perdre ses bons locataires pour les remplacer par des faiseurs de troubles et destructeurs de logements. Ce genre de propios va éventuellement perdre leur immeuble."

Les taux d'inoccupation dans les années 90

J'ai retrouvé ce graphique sur les taux d'inoccupation des plex de plus de 3 et de 6 logements entre 1974 et 1999. L'image est forte. Jusqu'à 8% d'inoccupation. Jumelé avec les valeurs des propriétés qui stagnaient ou baissaient, on comprend le stress financier de certains propriétaires.

Source: http://www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/internet/publications/M05509.pdf

Incubus mentionne que l'accession des gens à la propriété, souvent via les condos, enlève les "bons" locataires du marché locatif. Il a raison. Dans les 20 dernières années, les revenus moyens des locataires, en tant que groupe statistique, ont diminué! Ils sont passés de 35 265 $ à 29 416 $, une baisse de 17 % selon le bulletin d'information de l'hiver 2013 de la Société d'habitation du Québec.

Avant que les associations comme le FRAPRU ne sautent au plafond avec ces statistiques, la Société d'habitation précise qu'entre 1981 et 2006, "les locataires se sont appauvris en raison du mouvement d'accession à la propriété des plus fortunés et d'une absence de progression de leurs propres revenus". Donc comme les plus "riches" sortent du groupe statistique, les revenus de ce groupe baissent. Ce n'est pas de bon augure pour les propriétaires d'immeubles locatifs.

Ceux qui ont vécu ces années noires, n'hésitez pas à partager vos expériences et vos suggestions!!

53 commentaires:

  1. Voici mes statistiques de mon taux de vacances. Je n'ai pas les chiffres d'avant 1992 . On peut dire que les loyers augmentaient jusqu'en ~1992 pour par la suite stagner, puis baisser en moyenne de 20% pour atteindre un creux en 1997.

    1992 21.0%
    1993 13.0%
    1994 12.3%
    1995 12.8%
    1996 8.1%
    1997 8.3%
    1998 6.8%
    1999 5.8%
    2000 1.9%

    Cela inclut les mois gratuits. Les mois gratuits ont commencé en 1993 pour se terminer en 1997.

    Au début, c'était 1 mois puis pour 1994 et 1995 cela a été 2 mois pour revenir ensuite à un mois gratuit.

    Les Loyers ont recommencé à augmenter en 1999.

    On constate que quand le marché se dégrade, celui-ci peut descendre pendant très longtemps.

    Le proprio pris dans ce cercle infernale ne sait vraiment pas quand l’hémorragie va se terminer.

    Il ne voit pas la lumière au bout du tunnel et se demande dans quel merdier il s'est embarqué. Il se pose la question si cela vaut la peine de continuer encore une autre année dans l'espoir que cela va s'améliorer ou bien de jeter l'éponge et assumer ses pertes et passer à autre chose afin de profiter de la vie au lieu de subventionner des locataires qui s'amusent à souiller les appartements à répétition.

    Dans un tel contexte, un proprio fragile va finir par manquer de ressources financière et donc perdre son immeuble après plusieurs années.

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  2. À la lecture de vos commentaires, j'en conclus qu'il me faudra être triplement prudent dans mes investissements. Je suis de plus en plus sérieux quant à débuter des achats d'immeubles. Par contre, il est clair que la surchauffe du marché est belle et bien terminée et que nous débutons une période descendante. Actuellement, à Sherbrooke, certains proprios vont jusqu'à donner 3 mois gratuits :(.

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  3. Les commentaires me pleuvent pas, on dirait que la réalité versus une version rose de l'immobilier cause un choc.

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    1. Les commentaires ou tout vos stastiques que vous sortez ne me découragerons pas pour l investisement immobilier.
      Je ne vois pas l immobilier avec des lunettes roses ,je constate seulement les faits présent ,personne ne peut prédire l avenir et savoir ce qui se passeras dans le futur a ce que je saches !!
      Meme si les années 90 ont ete difficiles , il y a quand meme des gens qui ont fait fortune en achetant des plex (sur le plateau comme exemple)ensuite en les vendant 15 ans plus tard le triple et plus de ce qu ils ont payés .
      J imagine que dans l avenir il y a encore des gens qui feront fortune dans l immobilier et d autres qui perdront de l argent,,,

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    2. Le problème c'est, est-ce que tu es capable de passer à travers 10 ans de vaches maigres avec une moyenne de 10% de vacances, des coûts d'entretiens en hausse, une baisse des loyers de 10% à 20% ( pour louer) et comme cerise sur le gâteau des coûts de financement de 2% ou 3% plus élevé?

      Si oui, alors tu feras parti des survivants et des gagnants, sinon tu feras parti des perdants qui se seront fait laver par l'immobilier.

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  4. Je dirais que pour beaucoup, les années 90 c'est loin. Et encore plus en terme d'immobilier. On a oublié ce que c'était. Le souvenir que j'ai de ces années là, c'était mes parents qui rushaient pour trouver un job car on venait d'immigrer. Mon père devait se contenter de jobines, et ma mère infirmière devait travailler à temps partiel sur appel, victime qu'elle était de son peu d'ancienneté à l'époque. Impensable aujourd'hui me direz-vous, mais c'était le climat de l'époque. Pas beaucoup de jobs, La TPS qui est arrivée en 91, des taux d'intérêts faramineux et les palliers de gouvernement qui coupaient en malade pour lutter contre les déficits. Mon père a perdu tout l'argent qu'il a investi pour venir ici et est retourné en Suisse pour tenter de se faire un semblant de retraite, en larguant au passage son mariage.

    Je n'oserais pas prédire quelque chose d'aussi déprimant pour les prochaines années, mais ça regarde quand même pas trop bien. Notre gouvernement provincial enregistre déficits sur déficits, les taux d'intérêts montent tranquillement ainsi que le taux de chômage dans pas mal de régions. Un moment donné, ça finit par paraître.

    Yanos, je suis de Sherbrooke moi aussi. Et personnellement, je me tiendrais loin de ce marché pour investir à moins de trouver un c*** de deal. On a clairement basculé dans une autre dynamique de marché, et avec un taux d'inoccupation en haut de 5% (et peut-être plus lorsqu'on verra d'autre études de la SCHL plus tard), il y a beaucoup de proprios qui commencent à être mal pris. Patience, un moment donné les prix refléteront cette réalité.

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    1. "Je n'oserais pas prédire quelque chose d'aussi déprimant pour les prochaines années, mais ça regarde quand même pas trop bien."

      Je vois la même chose, sauf que cette fois ci les gouvernements n'ont plus de marge de manœuvre avec des taux d'intérêts déjà au plancher et une montagne de dette à financer.

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  5. O.K.... prenons ce genre de scénario, on fait quoi maintenant ? on attend que ça casse ? quelle sont réellement les solutions les plus concrètes que nous devrions envisager pour passer à travers un éventuel crash immobilier et là je parle vraiment de concret rien d'autre. À vos claviers !!

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  6. Marc, si ce n'est pas trop indiscret, combien à tu de portes à Sherbrooke et dans quel secteur ?

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  7. Il n'y a aucune indiscrétion la, cher. Je suis proprio occupant d'un duplex dans l'est de Sherbrooke depuis presque 6 ans maintenant. J'ai cherché a vouloir grossir un peu (acheter un 4-plex) les deux dernieres annes, mais apres moults scenarios de financement, vérification d'usage et visites, je n'ai pas trouvé d'investissement rentable.

    Pour des solutions concretes, je veux bien donner mon avis. Mais je ne prétend pas etre un expert. Mais ca dépend surtout de ce qu'on pense qu'il va arriver.

    1, si on pense que ca va planter solide, il ne faudrait pas hésiter a vendre comme si c'était les actions de Bre-X ou Nortel. Surtout si on pensait vendre dans les prochaines années.

    2. Si on pense que ca va planter un peu, mais qu'on est a l'aise de garder ses portes, ce n'est pas le temps de penser a acheter avec un effet de levier. On s'assure de pouvoir garder un maximum de marge financiere pour passer cette mauvaise période. Eventuellement penser a renover dans ce qui paraitre le plus dans les logements, comme ca on peut esperer garder les meilleurs locataires possible.

    On peut aussi vendre, et racheter dans un autre marché moins difficile. J'ai des collegues qui ont lache Sherbrooke pour investir a Magog, par exemple. Pour ceux que ca ne derange pas de se promener, c'est une alternative.

    3. Sans nécessairement avoir un crash, le taux d'inoccupation peut rester haut longtemps. Pour l'instant , c'est ce qui se passe en région. Si on achete, il faut impérativement tenir compte de ce facteur avant de faire une offre, et aussi prendre pour acquis que les augmentations de revenus seront difficiles voire impossible a aller chercher. Un bon emplacement va etre encore plus important. Personnellement, je n'acheterais pas une les actions d'une entreprise dont je ne prévois aucune hausse de revenu, c'est pareil pour l'immobilier. 5, 6, 10 ans a rusher pour louer sans en avoir le bénéfice, c'est long en titi.

    Mon mindset, ces temps-ci, c'est de pas chercher a grossir mon nombre de portes. Le marché s'est emballé en fou ces 12 dernieres années, et comme a la bourse ca fonctionne par cycle. Acheter maintenant, c'est bien des chances d'avoir pogné le peak. Les liquidités que j'avais j'en ai placé une bonne partie dans le REEE de mes enfants (30% de rendement avant meme d'avoir acheté des titres, gracieuseté des subventions gouvernemenales, plus un rendement tres appreciable depuis les 18 derniers mois), et l'autre partie je vais le mettre sur ma maison, j'ai un drain de fondation a faire. Autant donner a ma maison tout l'entretien dont elle a besoin, pour aller chercher le maximum de valeur dans quelques années.

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  8. Si je peux offrir mon humble opinion, voici ce que vous devriez faire pour les prochaines années:

    - Si vous avez un immeuble en ce moment, et que vous pensiez vendre, faites le rapidement, car les prix vont chuter. De combien chuteront-ils? Difficile à dire, mais présentement, les immeubles à revenus dans l'est du Québec se vendent autour de 20 ou 21 fois les revenus nets. D'après moi, ça pourrait descendre à une moyenne autour de 15 à 16(source : Rapport Ray Harvey).

    - Pour ceux qui ont des immeubles hyper-financés (SCHL + solde de vente ou subvention du proprio), donc un immeuble financé à du 85% et plus, et que votre Ratio de couverture de la dette incluant hypothèque et autres est plus bas que 1.20, méfiez-vous. Pensez à vendre ou à vous trouver des investisseurs cash pour rehausser votre RCD.

    - Préparer vos liquidités et votre dossier de crédit, trouver vous des associés liquides ou investisseurs passifs, et quand la descente va être en plein sommet négatif, ACHETER! Assurez-vous d'acheter avec un 25% voir même 30% de cash. Comment? Associés et investisseurs passifs. Je viserais à maintenir mon parc immobilier en haut de 1.20 de RCD et si possible se rendre à 1.30+. Or, même si le marché baisse de 10%, les taux d'inoccupation monte de 5%, les taux hypothécaires montent de 5%, et que les loyés baissent de 10% (pour une baisse totale de rentabilité de 30%), vous serez quand même rentables (au moins vous ne serez pas dans le rouge).

    - Redoubler d'ardeur dans votre acceptation de locataires - vérification de crédit, type d'emploi, historique de locataire, etc.

    - Finalement, entouré vous des bonnes personnes. Une excellente relation avec un prêteur (dir. de compte bancaire, courtier hypothécaire, un bon négociateur (voir un courtier immo ou autre) et d'autres gens qui sont des experts dans le domaine de l'investissement.

    Maintenez une bonne fondation (crédit, taux d'endettement, vivre sous ses moyens, gérer serrer), soyez patients et disciplinés, soyez bien outillés - Si vous faites cela, les 10 prochaines années pourront vous faire passer de la classe moyenne à la classe riche.

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    1. Ta de bonne solutions dans ton message même si je ne suis pas tout a fait d' accord avec tout se que tu as écrit (et c' est tout à fait normal et c' est pour cela qu' ont argumente). Les gens vivent avec environ 150% de leur salaires en moyenne, alors qu' ils devraient en vivre avec max 90%. Moi personnellement je vis avec 60% de mon salaire sans toucher à aucun sous de l'immobilier (même les flips). Je n' ai pas peur du future, j' ai seulement 31 ans et je penses toujours a grossir mon parc, comme j' ai déjà mentionné mon père est courtier immobilier et je n' ai jamais acheté en haut de l' évaluation municipal, et même si j' avais déjà un profit à l' achat du au bas prix de se que je paie, j' ai toujours mit environ 20% cash, aujourd'hui je suis jeune et j' ai 10 portes financé en moyenne à environ 50% de leur réel valeurs marchande. Oui je pourrais avoir le double de portes si je voulait, mais je suis en bonne posture pour garder mes immeubles si un scénario catastrophique arrivait et même probablement acheter de nouveau. Comme je le mentionnait, je vis avec environ 60% de mon salaire, je n' ai pas de porsche ni de bateau de luxe, mais mon compte en banque est bien garnit et ma carte de crédit est vide...J' ai un salaire quand même bien au dessus de la moyenne mais pas astronomique non plus, mais je ne sens pas le besoin de devoir porter une paire de jeans Parasuco, des lunettes Ray ban ou avoir le dernier cellulaire intelligent fraichement sorti qui fait partir ma voiture automatiquement l'hiver!

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    2. Voici le portrait de ma situation en région. Je suis dans la région bas saint laurent / gaspésie et j'ai 14 portes.

      Je constate tranquillement un peu la même chose que vous tous ... La merde approche. J'ai de moins en moins d'appel pour louer mes logements et ceux qui appèlent sont de plus en plus louche.

      Je sens également que je ne peux plus monter les loyers. La capacité de payé de mes locataires éventuels a atteint ses limites. Ma région est relativement pauvre, et pour vous dire en moyenne mes 4 et demi se louent 400-450$.

      Tel qu'il a été mentionné plus haut, faire des rénos aide grandement. À défaut de pouvoir augmenter les loyer, au moins, un logement rénové pourra se louer plus facilement. Considérant que dans ma ville, peu de proprios font des rénos et qu'il y a beaucoup de taudis, je crois que c'est ce qui m'évitera beaucoup de difficuleté et de logement vide. À défaut d'être rentable ...

      Également. j'ai renouvelé un hypothèque au début de l'été à 3.2% et c'est maintenant rendu 3.8% pour le même produit dans la même institution. Donc, oui les taux sont partis en montant.

      Nikolai, pour te donner une idée, dans mon coin, la banque accepte seulement 7 - 8 fois les revenus net. Donc mon premier 6 logment a été payé 80 000 en 2006 et mon 2e 6 logement 160 000$ en 2012. Lire ton commentaire me rassure! Mes hypothèques seront bien moins difficile à supporter que ceux de mes homologues en ville. Donc si vous pouvez faire les prochains 10 ans en ville, j'ai également de bonne chances de survivre.

      Si je peux me permetre un commentaire; il est mieux de ne pas acheter que de payer trop cher un plex. Cela est encore plus vrai maintenant, considérant que les prochaines années s'annoncent sombres.

      Francis D'Amours
      francis.damours@hotmail.com

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  9. Cela semble se gâter plus rapidement que l'on croit!

    http://fr-ca.finance.yahoo.com/actualites/immobilier-des-signaux-contradictoires-sont-%C3%A9mis-163221835.html

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  10. Pour ce qui est du taux de vacance à Sherbrooke, je suis entièrement d'accord avec toi Marc. C'est assez haut depuis un bon bout de temps il faut effectivement prendre ce facteur très au sérieux avant d'acheter. Ton dernier point touche en partie ma façon de voir le marché en ce moment. J'ai plus envie de continuer à bien m'occuper de ce que j'ai plutôt que d'acheter à moins de trouver un bon deal qui dégage un cash flow positif considérable. Alex31 tu mentionne aussi quelque chose de très important à mes yeux, Il s'agit de fonctionner avec une logique dans ses finances personnelles, comme dans ses investissements. C'est simple et très efficace comme tu dois le constater. Je trouve aussi que le bouche à oreille et la confiance qui se bâtit peu à peu avec les locataires est très efficace surtout dans le contexte actuel car au delà de toutes les promotions qu'on peut inventer pour attirer les gens à louer nos logements, notre nom et notre réputation comme proprio est très importante et c'est à sauvegarder à mon avis.

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    1. Il ne faut pas de fier à loyauté de tes locataires.

      Les gens sont ingrats et égoïstes. S'ils restent c'est parce qu'ils y trouvent leur compte. Si un autre proprio a quelque chose de meilleur à offrir ils vont déménager sans problème.

      Ce que les locataires aiment, c'est des travaux d'améliorations locative sans augmentation de loyer.

      Leurs raisonnement est simple, ils vont te dire quand je vais déménager je n'apporterai pas ces améliorations.

      Tu as beau expliquer que c'est eux qui en profitent et qu'il y a du capital que tu n'as plus, ils ne comprennent rien.

      Le morale de cette histoire, c'est que si tu fais des améliorations locative assure toi que tu as une marge de manœuvre pour augmenter tes loyers.

      Si tes loyers sont aux maximum pour le secteur et que tu veux les augmenter de $10 ou $15 parce que tu viens de faire des travaux majeurs, alors tu risques fortement de voir un paquet de locataires déménager.

      Ceux qui vont rester, c'est ceux dont le loyer est encore bon marché malgré une augmentation de $10 ou $15.


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  11. On peut dire que la situation de l'immobilier n'est pas toujours rose même si on a largement dépassé ces bonnes vieilles années 90. On constate quand même quelques évolutions, par rapport aux taux et aux prix par exemple. Mais quant à la crise, elle est encore loin d'être passée.

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  12. Ça me fait un peu rire de lire plusieurs commentaires! On dirait que certains viennent de réaliser que c'est l'un des pires moment pour acheter des plex. Les prix sont au plus haut, les locataires sont mauvais comme jamais et la crise immobilière est même pas commencé. Les seuls ''deal'' que vous allez trouver sont en région et là, c'est rendu à la location que c'est moins drôle... Les gens ont été insouciant ces dernières années, car il est pas mal rare depuis les année 2000 d'entendre l'histoire de quelqu'un qui à tout perdu en immobilier. La réalité est que c'est un domaine très risqué si on a pas les reins solide, car il y a de gros montant en jeu!

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    1. Ca toujours été risqué si ont a pas les reins solide et jumelé à un manque de compétence à plusieurs niveau dans le domaine! J' ai 3 de mes achat qu étaient soit en reprise de finance ou en instant de reprise dans les 7 dernières années, 2 duplex propriétaire occupant clé-en-main à 165 000 en 2009 et 170 000 en 2012 et un condo à 69 000 en 2009 le tout dans la ville de Québec (c' étaient le montant de la valeur municipale pour les 3, moins le retour de la commission pour 2 vu que c' était mon père l' agent, donc ont peut réenlevé 6000$ pour le duplex à 165 000 et 5 000$ pour le duplex à 170 000). Je suis persuadé qu' il y aura encore de bonne oportunité mais... Pas n' importe ou, pour les bricoleurs avertit et avec un minimum de liquidité accessible et surtout voir pour du long terme dorénavant, à moins d' un bon flip rapide ( pour ceux qui ont les contactes et les connaissances nécessaires!)

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    2. C'est sur qu'il y a encore et il y aura toujours des opportunités! Mais le problème est que les gens voient des opportunités où il n'y en à pas! C'est-à-dire que dès que le prix est en bas du marché, ils croient que c'est un deal. La réalité est que le marché est bcp trop haut. Même en bas du marché c'est trop cher! Les prix sont bcp trop haut et quand les taux hypothécaires vont monter (Même si c'est dans 7-8 ans), y'en a bcp qui vont tout perde parce que les revenus augment vraiment pas beaucoup.

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    3. Pour moi ,c est toujours drole de lire des commentaires de gens qui n ont surement jamais eu d investissements immobiliers de leur vie ,predire des grands bouleversements dans l immobilier.
      Ca doit faire 5 ans minimum que j entends parler de cette fameuse bulle immobiliere .
      Selon moi j aime mieux payer une hypotheque qu un loyer ,ca me semble un meilleur investissement.
      Meme si les taux augmentes bientot (ce qui est tres probable) ,j aurai juste a le faire fixer pour 10 ans ,,a moins que la fameuse bulle immobiliere dure 25 ans !!!

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    4. Trois choses Christian:
      1- Investir comme propriétaire occupant est tout à fait différent qu'investir simplement dans l'immobilier comme investissement.
      2-C'est pas juste une question de bulle immobilière comme tu dis mais aussi un cycle immobilier normal. T'achète pas quand tu es en haut du pic...
      3-C'est habituellement ceux qui ont le plus d'expérience en immobilier qui peuvent prédire 'les grands bouleversements' comme tu dis. Donc prend les conseils de tout le monde si tu veux mon avis.

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    5. Je suis d accord avec toi ,l immobilier est cyclique ,il y a des hauts et des bas .
      Comme tu dis ,je prends les conseils de tout les specialistes en la matiere ,j ai lu quelques livres sur le sujet ,( ceux de Jacques Lepine,Martin Provencher ,,,etc).
      Mais a mon avis personne ne peut vraiment predire les changements qu il y aura dans l immobilier ,mais je suis d accord avec toi ,on peut essayer de le predire en se fiant aux indices que le marche nous donnent.
      Moi je ne suis pas un grand investisseur immobilier ,(quadruplex a Rosemont, Montreal et ma maison personnel a Terrebonne ),je pense quand meme que mes achats vont m apporter des bons revenus dans le future,,qui sait ??

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  13. Pour qqun qui veut débuter en immobilier... ya tout pour le decourager dans cet article!

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    1. Ramasse tes sous, dans quelques années tu vas avoir des opportunités qui passent une fois tous les 25 ans environ.

      Ville St Laurent 3 MOIS GRATUIT. A ne pas manquer

      http://montreal.kijiji.ca/c-immobilier-appartements-condos-4-1-2-Ville-St-Laurent-3-MOIS-GRATUIT-A-ne-pas-manquer-W0QQAdIdZ513193993

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    2. Salut François,

      Ce blogue ne vise pas seulement à montrer le côté rose de l'immobilier. Il y a des hauts, il y a des bas. Je désirais avec cet article rappeler qu'il n'y a pas si longtemps, détenir un plex était loin d'être aussi facile et qu'il faut parfois envisager les périodes un peu moins faciles.

      Il y a quelques semaines, mon partner sur notre 6-plex était à bout de patience avec cette propriété. Maintenant ça va mieux. Ce que je note, c'est que parfois quand ça se met à aller mal, tout va mal en même temps! Bref, j'aime bien les réflexions et les commentaires des gens. Ce que je crains par dessous tout avec ce blogue, c'est que des gens se lancent en pensant que tout sera facile. CE NE SERA PAS TOUJOURS FACILE! Même si certaines formations et certains livres ont tendance à le laisser croire.... Parfois ce sont de bons motivateurs, mais ils ne montrent qu'un seul côté de la médaille.

      Sur ce, je retourne à ma terrasse paradisiaque dans le désert du Sahara...

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  14. J'abonde dans le meme sens que Steve. Il ne s'agit pas de décourager personne d'investir dans l'immobilier, mais il y a des timings meilleurs que d'autres. Personnellement, je connais qqun qui est devenu millionaire en construisant des 4plex le long d'une rue. Il habitait dans le dernier 4plex construit, pendant qu'il batissait le suivant. Ca, c'etait dans les années 80. La meme stratégie dans les années 90 aurait été catastrophique. Et aujourd'hui, il a liquidé une bonne moitié des ses immeubles.

    Je ne peux pas décourager qqun d'investir. Jamais de la vie. Par contre, dans le cas de l'immobilier comme dans d'autres domaines, je crois a la loi de la moyenne. Et apres une décennie en or, les chances sont justes moins bonnes de faire un aussi bon placement qu'en 2000, et les astres sont plutot bien alignés pour que ca se mette a mal aller. Petite anecdote qui illustre un peu ce qui se passe dans la construction, et par ricochet dans notre economie, je parlais justement a un entrepreneur hier soir pour mes histoires de drain de fondation, et il m'a avoué que la chute des mises en chantier le force a mieux estimer ses couts pour les soumissions, car des gros joueurs qui font habituellement des gros chantiers se sont mis a jouer dans ses plate-bandes, c'est a dire le résidentiel. Si vous avez des grosses jobs a faire chez vous, ca commence peut-etre a etre le temps, les entrepreneurs semblent plus d'adon qu'il y a quelques années.

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  15. Je pense que le fil conducteur de cette discussion est comme ont dit en anglais "Plan for the worst, hope for the best". Planifiez pour le pire, espérez le meilleur.

    L'immobilier est comme la bourse, mais sur de plus longues périodes car on ne peut pas acheter et vendre en un simple clic et qu'en plus on finance cet achat à 75% - 80%, voir parfois même à 100% dans certains cas.

    Ce qui est dangereux durant les temps difficiles est justement ce qu'Incubus a mentionné plus haut, hausse du taux d'inoccupation, baisse potentielle des loyers ou mois gratuits, augmentation des coûts d’entretien pour attirer des locataires, conserver ceux qui sont en place et si on ajoute à ça une hausse des taux normale de 2%-3% ça peut faire un méchant cocktail explosif pour les propriétaires qui ont acheté en se disant "je ne fais pas de cash flow extra, mais au moins ça se paie tout seul..."

    Oui peut-être qu'avec un taux d'occupation de 97%, des taux d'intérêt à 3% et un budget d'entretien/réparation sous-évalué...tout ça en se disant que les loyers seront assurément plus élevés dans 5 ans lors du renouvellement de l'hypothèque et que ça devrait couvrir l'augmentation des frais ?

    Regardez comment le solde hypothécaire ne diminue presque pas après 5 ans lorsque financé sur 25 ans. Si les loyers n'augmentent pas ou peu, mais que les taxes, le taux d'intérêt et les autres dépenses eux augmentent quand même, vous vous retrouvez dans une situation où la banque vous demande 50,000$ de mise de fonds additionnelle pour renouveler votre prêt car les ratios de couverture de la dette ne fonctionnent plus. Si en prime votre immeuble vaut moins que vous avez payé ça peut être assez démoralisant.

    C'est arrivé dans les années 90 et nous avons à mon avis les conditions gagnantes pour que ça se reproduise dans les années à venir. On ne sait pas quand ou de quelle ampleur, mais ça va arriver, c'est inévitable.

    Évidemment, ces commentaires ne s'appliquent pas à ceux qui sont bien capitalisés avec des hypothèques raisonnables, des immeubles bien entretenus et un cash flow excédentaire décent pour passer à travers pour supporter tout ça le temps que ça passe. Pour eux, ce sera l'opportunité d'acheter pas cher de ceux qui seront pris pour vendre.

    Je ne veux surtout pas décourager personne par mes commentaires car je pense que sur le long terme l'immobilier reste gagnant, mes commentaires se veulent une mise-en-garde de s'assurer que vos calculs fonctionnent toujours même dans un environnement plus difficile.

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  16. "Évidemment, ces commentaires ne s'appliquent pas à ceux qui sont bien capitalisés avec des hypothèques raisonnables, des immeubles bien entretenus et un cash flow excédentaire décent pour passer à travers pour supporter tout ça le temps que ça passe."

    Cela dépend aussi des autres proprio qui t'entourent.
    Si ceux-ci sont en difficultés financières, ils vont négliger l'entretien pour finalement louer à de la racaille qui va donner le coup de grâce.

    Durant cette période, tes locataires risquent fortement de quitter ton immeuble pour aller dans un secteur qui n'est pas en perdition.
    Tu tombes alors dans le même pattern que les autres proprio, car la vermine attire la vermine.

    Je me rappelle un fois dans la période noire des années 90 qu'une visite était prévue.

    La jeune femme avait appelé le concierge pour dire qu'elle arrivant dans 5 minutes.

    Au même moment, il y avait une bande de jeune en train de boire de la bière et fumer du cannabis sur les marches de l'immeuble. La jeune femme, n'est jamais venue, elle a vu cette bande de dégénérés et a rebroussé chemin.

    J'ai du cesser de faire des annonces le temps de me débarrasser de ce locataire indésirable qui attirait de la racaille.

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    1. Bonjour Incubus, Je suit beaucoup vos commentaires depuis longtemps et je suis tout à fait d'accord avec la plupart de vos commentaire. Mais à chaque fois je me demande une question et cette fois j'aimerais vous là poser ;)

      J'aimerais savoir votre parcours immobilier. Quand avez vous commencé, votre but quand vous avez commencer dans l'immobilier, jusqu'à combien de porte vous avez eu, dans quelle région, l'état général des logements lorsque vous achetez, achetez vous seul ou en partenariat etc...

      Je vous remercie encore pour nous éclaircir sur les côtés sombres de l'immobilier.

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    2. Mon premier achat était un 8 logements dans les années 80 avant que la bulle des années 80 ne prenne de l'ampleur.

      Je l'ai vendu après un an parce qu'un locataire n'arrêtait de m'appeler.

      Par la suite, j'ai acheter un plus gros immeuble(27 logements et payé trop cher de 15% selon moi) avec d'autres personnes. Je l'ai encore et si c'était à refaire j'aurais garder mon petit 8 logements que de m'embarqué avec un plus gros immeuble.

      Plus gros immeuble, veut également dire plus de problèmes et pas nécessairement plus d'argent à la fin du mois.

      Si je calculais le nombre d'heure de bénévolat que j'ai fait pour retaper à répétition des logements laissés crasseux par les locataires, je devrais totaliser facilement dans les 10 000 heures.

      Aux prix actuels de l'immobilier, cela ne vaut vraiment pas la peine d'acheter. C'est mieux d'attendre que les prix se dégonflent et d'acheter quelque chose de petit avec des locataires civilisés dans un quartier qui offre des services.

      Pour les plus gros immeubles, vaut mieux être plusieurs sinon, c'est trop de travail à moins de se consacrer à 100% à l'immobilier.

      L'autre alternative sont les fiducies immobilières qui donnent de bonnes distributions. Cependant, la encore il faut attendre que les prix se dégonflent.


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    3. J' aimerais avoir ton opinion plus détaillé sur le fait d' acheter à plusieurs... J' ai plusieurs portes déjà pour mon âge en plus de celles que j' ai vendu, mais je n' ai jamais acheté plus gros que quadruplex parce que je ne veut pas m' associer pour diverses raison ni donner de part en échange de contribution de mise de fond, mais je sais que plusieurs achètent en regroupement d' investisseurs. Les avantages sont-elles meilleur que les inconvénients? Car tu dit que ton gros immeuble = gros problème, mais parfois je me demande si le fait d' avoir un autre ou même plusieurs investisseur ne rajoute pas du casse tête que d' avoir un plus petit immeuble seul? De plus, plusieurs petit immeuble pour moi...= Voyagement (réparations, entretiens, chèque), chantiers éparpillés, gestion plus complexe (plusieurs soumissions, plusieurs factures, paperasse multiplié) et c' est là que j' en suis rendu, parfois je me dit que d' en vendre un peut pour me grossir serait moins compliqué et surtout de pouvoir avoir un concierge ou un homme de maintenance.

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    4. Cela dépend des investisseurs.

      Certains veulent être actifs, d'autres veulent avoir un rendement sur le capital un peu comme une fiducie immobilière.

      Les gens se regroupe pour avoir la mise de fond nécessaire pour acheter un Multi-logements.

      Pour acheter disons un 30 logements, il va falloir peut être $600 000 de comptant et plus. La somme n'est donc pas anodine. Il faut savoir que les banques et la SCHL utilisent des critères très strictes pour évaluer l'immeuble.

      Un plus gros immeuble veut dire aussi plus d'entretiens et donc plus de déplacements. La clientèle est moins stable que dans un petit plex.

      J'ai déjà eu un turn over de %50 pour un mois juillet! Imagines-tu le travail de nettoyage que cela implique?

      Si tu as des associés qui viennent t'aider cela peut aller, sauf que la réalité va vite les décourager et ils vont s’écœurer à venir passer les fins de semaines à décrasser et renniper les appartements à répétition.

      Tu vas donc te retrouver tout seul et peut être que tu seras forcer de vendre parce qu'un ou plusieurs investisseurs voudront ravoir leur argent.

      Ensuite, les immeubles qui sont sur le marchés sont trop cher et la plupart sinon la totalité sont mal entretenus.

      Il y aussi des flippeur professionels qui achètent un immeuble chauffé et vieillot pour le convertir électrique locataire, le farder et le vendre pour empocher un petit $500 000 en un an.

      Le nigaud qui achète se retrouve avec un immeuble qui risque de se vider l'année suivante parce que les locataires réalisent que les coûts de chauffage sont exorbitant. Les flippeurs ne se badrent pas d'isoler les appartements. J'ai vu des photos de ce genre d'immeuble, c'est à mourir de rire comment le travail est bâclé.

      C'est exactement comme à mon "époque". Je me rappelle quand je cherchais, il n'y avait que de la merde sur le marché. J'ai acheté le moins pourris et je l'ai regretté par la suite.

      Un concierge est presque obligatoire pour un Multi-logements pour la simple raison de la location et faire l'entretien de base de l'immeuble. Il coûte cher pour peu de travail effectué. A la longue, il devient paresseux et considère le loyer gratuit comme un acquis sans valeur et ne réalise pas combien il gagne.

      Pour la maintenance, il est mieux d’effectuer tes travaux toi même que part le concierge qui risque de mal les faire et donc te coûter plus cher au final. Ensuite, en faisant tes travaux de maintenance toi même tu garde contact avec tes locataires qui voient que tu prends soin d'eux. Tu as aussi des feedback de leurs part qui peuvent te permettre de corriger une situation avant que celle-ci ne devienne trop grave.

      Ensuite un Multi-logements est considéré comme commercial et la ville de Montréal se fait un plaisir de venir faire des inspections et exiger des travaux. Il te donne 30 ou 60 jours pour effectuer les correctifs sinon les emmerdement commences.

      Il peuvent donc du jour au lendemain te forcer à dépenser de l'argent que tu n'as pas.

      En conclusion, tu est bien mieux de rester avec des petits plex qui sont de loin beaucoup plus faciles à entretenir et à gérer qu'un plus gros immeuble.

      Si je pouvait remonter le temps, je n'aurais jamais vendu mon 8 logements. Il aurait été payé au bout de quelques années et les revenus encaissés auraient été bien supérieur à ceux du plus gros immeuble.

      Pour la gestion de tes immeubles, il existe le logiciel Hopem

      http://www.hopem.com/fr/

      Pour ma part, j'utilise tout simplement Excel.

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    5. incubus tu es magique

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    6. Je suis plus ou moins d'accord avec toi Incubus.

      Pour quelqu'un qui veut prendre de l'expansion, l'achat d'immobilier commercial est nécessaire, car tu centralises tes activités à un seul endroit et tu garde bcp plus le contrôle. Advenant le cas où tu veux faire ça temps plein c'est différent mais à temps partiel, il y a plusieurs avantages d'un 32 logements par exemple.

      1-Le concierge qui te fait perde des revenues t'évite une tonne de problème, car tout les problèmes passe par lui avant d'arrivé à toi.

      De plus, comme c'est bcp de logement, tu ne peux pas te permettre de garder contact avec les locataires, c'est bcp de temps perdu si tu fait ça à temps partiel.

      2- Ensuite, si tu as 32 logement, ça fait pratiquement 11 triplex ou 16 duplex dans lesquels tu n'a aucun concierge et tu dois t'occuper de tout louer et de régler tout les problèmes seul.

      3-Tu dis:''Si je pouvait remonter le temps, je n'aurais jamais vendu mon 8 logements. Il aurait été payé au bout de quelques années et les revenus encaissés auraient été bien supérieur à ceux du plus gros immeuble.''

      Dans les faits, sur la même période de temps tu rembourses beaucoup plus d'hypothèque que sur un 8-plex. P-t qu'à la fin de chaque mois tu as un moins gros cash flow mais les remboursement hypothécaire sont énorme!


      Bien entendu, dans le commercial, si tu as un mauvais concierge tu es dans la merde et ça arrive souvent(vol d'argent, paresseux,incompétent)! Si je peux donner un conseil pour ceux qui veulent faire le saut dans le commercial: la recherche d'un bon concierge est très importante et ce, plus le nombre de logement est élevé. Bien entendu, les bons concierges sont rare et coûtent plus cher mais même si tu fais moins d'argent à la fin du mois, les problèmes qu'il va t'éviter vont faire en sorte que tu vas garder ton immeuble au lieu de le vendre en te disant qu'un 40 logement c'est mauvais!

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    7. Pour le huit logements, je l'avais payé environ $155 000 avec 25% de comptant. Avec les revenus de location et mon salaire, j'aurais pu le payé en 3 ou 4 ans.

      Je ne parle donc pas des prix gonflés actuels.

      Il y a quelques années, le huit logements à été venu environ ~ $650 000.

      Pour ce qui est du concierge magique qui fait tout, il s'agit d'une chimère à moins que tu payes le prix fort.

      Il est illusoire de croire, qu'il va se mettre à faire des travaux gratuitement. Tu devras le payer, il va prendre son temps et les travaux risques d'être mal fait et tu devras éventuellement les recommencer.

      J'en sais quelques choses!

      Un concierge ne va pas tout régler et va te refiler les problèmes et même te les cacher pour ne pas mal paraître.

      Acheter un Multi-logements et croire que cela va rouler tout seul est voir la vie en rose. Au début, cela va fonctionner puis cela va rapidement dégénérer.

      Si le concierge voit que tu veux jouer à l'homme d'affaire à cravate en venant rarement à l'immeuble, il va rapidement tirer profit de la situation en te volant. Il peut même louer des appartements et encaisser les loyers à ta place.

      Pour les petits plex, c'est complètement différent, j'en ai déjà eu un que je louais. J'avais des chèques postdatés et je n'y mettais jamais les pieds. Les frais d'entretiens étaient minimes.

      Pour la location, j'envoyais le candidat locataire visiter le logement tout seul avec le locataire actuel. Evidemment, j’avertissais le locataire et ils prenaient rendez-vous ensemble.

      Le taux de roulement entre un Multi-logements et un petit plex n'est pas comparable. Dans un petit plex, les locataires peuvent rester 10 ans, 20 ans. Tandis que dans un Multi-logement le taux de roulement est ahurissant.

      Par exemple, cette année j'ai eu 11 changement de locataires, il y a des sous-location et des déménagements.

      Donc 11/27 = 42%

      Mais ce chiffre est trompeur, car il ne tient compte du concierge est des locataires de longue date (plus de 5 ans).

      En tenant compte de cela, je dois enlever 10 locataires stables.

      Le taux de roulement devient donc de 11/17 = 65 % Dans un duplex, les locataires ne vont pas déménager en moyenne au 18 mois.

      Evidemment, au Québec les locataires ne font pas de ménages lorsqu'ils quittent leur logement. Le concierge va être obligé de nettoyer la cuisinière, le réfrigérateur, la salle de bain, les fenêtres, les planchers.

      Les murs, s'ils sont trop beurrés, revient au proprio qui va laver, plâtrer puis peindre de nouveau l'appartement qui ne sera pas louer.

      Evidemment, tu peux demander au concierge de le faire si tu n'as pas le temps, mais il va peindre directement sur la crasse et va donc faire plusieurs couches de peinture pour la masquer.

      J'en sais quelques choses!

      Ceci est dans le cas que le logement est rester dans un état acceptable, car il y a d'autres travaux qui peuvent s'ajouter.

      Le locataire peut avoir scrappé ton comptoir de cuisine en débitant de la viande directement dessus, il peut avoir scrappé ton plancher de cuisine (brûler, déchirer, ect).

      Des luminaires peuvent être brisés, la cuisinière, le frigo peuvent être complètement délabrés. Il peut y avoir des trous dans les murs, le bain abîmé, portes, armoire brisés.
      Il n'y aucune limite dans les dégradation qu'un locataire peut faire.

      Donc, pour éviter de te faire saigner à blanc en payant du monde pour faire les travaux, tu vas être obligé de sortir tes pinceaux, rouleaux pour peindre et t’équiper d'outils.

      Si tu as un emploi à plein temps, cela sera le soir et les fin de semaine. Si tu as des associés, comme toi, ils devront faire une croix sur les sorties de fin de semaine et même par fois annuler des vacance en famille.








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    8. À un certain point je suis d'accord avec toi mais je trouve tout de même que tu exagère un peu.

      Tout d'abord tu dois agir en fonction de la clientèle que tu as! Ça ne sert à rien d'effectuer des travaux parfait avec la clientèle d'un 32 logement, car tu sais pertinemment qu'il vont le scrapper en quittant. Dans cet optique la, les travaux réalisé par un concierge à 15$ de l'heure sont plus que raisonnable.

      Ensuite, c'est sur qu'il y a plein de concierge tout croche. Mais c'est pas parce que tu as un concierge que tu dois pas t'occuper du bloc. Si tu le check bien et que tu t'impliques, dans la plupart des cas il t'aide plus qu'il ne te nuis.

      De plus, c'est vrai que le taux de roulement est plus élevé dans les immeubles commerciale mais c'est de moins en moins vrai.(Anyway habituellement le concierge fait le plus gros de la job pour la location)

      Finalement, tu peux pas comparer un seul huit logement versus un 30 logements. C'est comme comparer des pommes avec des oranges.

      En conclusion, c'est pas fait pour tout le monde le commerciale, car c'est une autre game sauf que quand tu veux prendre de l'expansion et que tu commence à voir gros, ça devient nécessaire selon moi! (Ça c'est mon opinion...)

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    9. C'est sur qu'il faut ajuster les travaux en fonction de la clientèle.

      Tu ne vas mettre des comptoirs en granite et des portes d'armoire en acajou pour des locataires qui ont de la misère à passer le balai.

      Ensuite, je ne sais pas d'où tu tires l'info que le taux de roulement est de moins élevé pour les Multi-logements?

      Si c'était le cas pourquoi voit-on des 3 mois gratuits?

      Je ne compare pas un 8 logements avec versus un 30 logements mais par rapport avec des petits plex.

      Pour runner un Multi-logements il faut être plusieurs qui s'impliquent si les gens travaillent.

      Si tu es seul, il faut que cela soit à plein temps, car il est impossible de le gérer soit même tout en travaillant à plein temps.

      Si tu es seul et que tu travailles, il va falloir que tu délègue des tâches à d'autres.

      Dans ce cas tout le monde va se graisser sur ton dos et il va te rester des miettes à la fin du mois.

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  17. Je fait de l'immobilier depuis 2000 et j'avoue que le marché commence a s'essouffler un peu.Le rendement est guerre imprésionnant... on doit essayer de se convaincre que c'est un bon investisement en espérant que ca continue d'augmenter .... attention, on joue avec le feu si on pense de cette facon!!!
    J'ai donc débuter mon aprentissage dans l'immobilier aux États unis et depuis je suis impressionné par les revenus passifs a chaque mois.... du cash flow ... pas de locataire a gérer ( cie de gestion locative en place)les prix sont en dessous du cout de construction... les risques sont faibles et peut importe si le marché connait une appreciation on une depreciation .. le cash flow continue de rentrer mois après mois.
    J'ai donc cessé d'attendre que le marché se transforme ici pour avoir de meilleur opportunité et je reviendrai quand le cycle aura change !!!

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  18. Il y a plein de monde aussi dans le début des années qui disaient ça, et eux aujourd'hui n' ont toujours pas acheté... Les condo sont en mode de correction, les maisons eux sont stable, mais les immeubles à revenus vont toujours très bon train... Mon père est courtier (à québec) et la vente des immeubles va encore très bon train (pas beaucoup de bon immeubles à vendre et beaucoup d' acheteur, les prix ont même continué de grimper au même niveau que l' an dernier. Donc ... Personnes ne sais se qui va véritablement se passer, les experts prédisaient une chute dès le début de 2011, pourtant il y a une augmentation d' environ 15% depuis.

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    1. ''dans le début des le début des années 2000''

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  19. Quand les gens cesseront d'avoir confiance en l'immobilier, un sentiment qui commence a se faire plus fort, les plex se mettront fort probablement a baisser aussi. Un peu, beaucop, énormément..? Aucune idée. Mais les ratios actuels ne font aucun bon sens. Et il faut quand meme mettre en contexte le fait que l'immobilier a grandement profité du fait que les autres types de placement ont connu une mauvaise passe. La bourse, avec son crash de 40% en 2008 fait encore peur, et les obligations n'ont jamais rapporté moins qu'aujourd'hui. Pas étonnant que la brique, qui était encore évaluée rationnellement en regard des taux d'interet il y a pas si longtemps, ait emporté la mise de la derniere décennie.

    Et j'en profite pour souligner que meme si les banques centrales n'ont pas encore monté leur taux, les taux d'interet hypothecaires ont deja monté en douce de 0.75% depuis leur creux du début de l'année.

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    1. Le calcul est simple à faire, il suffit de capitaliser les revenus net de l'immeuble ( condo, petit plex, etc) à 6% environ pour donner la valeur économique de l'immeuble auquel tu soustrais le prix les travaux majeurs à faire.

      Cela va te donner une idée de la valeur de l'immeuble.

      J'ai reçu un rapport trimestriel d'un agent d'immeuble ( http://www.patricemenard.com/ ).

      Le taux de capitalisation actuel est d'environ 5,25% pour les immeuble de plus de 6 logements. Il est en baisse par rapport à 2012, ce qui veut dire que les prix continuent d'augmenter.

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    2. Marc, les taux d' intérêts semble avoir monté et ce, pour faire plaisir à la SCHL... Mais dans les fait ils sont négociable dans pas mal tous les institutions financières, ca jouent entre 2.69 et 2.84, si ta plus haut que ca... Magasine, négocie, relancent les d' une place à l' autre et surtout passe par un démarcheur, que ca soit pour une caisse ou une banque. Moi personnellement j' aime mieux passer par un démarcheur pour garder mes 2 même institutions, mais tu peut passer par un courtier en prêt hypotéquaire, mais habituellement que ca soit Desjardins ou National leur démarcheur acotent les courtier, mais ne passe pas directement par un conseiller d' une institution.

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  20. Croit-il vraiment qu'il peut louer ce truc à $1600/mois ?

    http://www.century21.ca/fr/MT27659328?

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    1. À un étudiant international, sans problème. Je connais quelqu'un qui loue un truc similaire au centre-ville pour plus que ça.

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    2. Je ne pense pas, je regarde les annonces des étudiants et ils ont tous un budget d'environ $500 ou moins par mois.

      D'après moi, il faut être un crétin pour vouloir payé ces prix là, c'est environ de $800 trop cher.

      C'est là que l'ont voit l'ampleur de la bulle.

      Le condo est surement deux fois trop cher donc le loyer est deux fois trop cher.

      Je serai pas surpris d'apprendre qu'il appartient à un "investisseur" qui s'est vendre l'idée de l'investissement dans un condo locatif dont l'hypothèque et les charges seraient payé par le locataire. Des prévisions bidons qui ne se réaliseront jamais.

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    3. Les étudiants étrangers paient beaucoup plus que tu le penses. Payer 1500$ par mois, c'est pas cher pour eux pour un petit 3 1/2 au centre-ville. J'en ai vu qui payent bien plus que ça, j'étais scandalisé, mais pour eux ce sont des prix normaux...

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    4. Il ne doivent pas être légion.

      Par contre, certains ce regroupent pour louer un appartement tout compris à $1500 et plus par mois. En divisant le loyer cela revient à $500 à $600 par mois.

      En voici un exemple :
      http://montreal.kijiji.ca/c-immobilier-appartements-condos-5-1-2-3-Etudiants-Francais-recherchant-3-chambres-centre-ville-W0QQAdIdZ516124797

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  21. En Abitibi, surtout à Val-d'Or, le taux d'innocupation est à 0.01%. Les loyers sont très rares et il n'est pas rare de trouver des location de chambre (pas d'appartement) à plus de 200$ la semaine. Pour ce qui est des logements, pour un 3 et demi non chauffé non éclairé nous nous en sortons pas en bas de 500$ par mois. Il serait alors avantageux d'aller acheter dans ces cas mais les vendeurs profitent du marché et augmentent les valeurs des maisons et des appartements à plus de 160% de l'évolution. Nous ne sommes donc pas dans une bonne situation pour devenir riche par ici surtout si la bulle crève prochainement, se retrouver avec des logements hors de prix quand tout d'un coup il y a de l'offre à profusion.

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  22. Bonjour,

    Il y a ici de nombreuses analyses très pertinentes et des témoignages très enrichissants.

    Je voudrais juste résumer et souligner qu'un parc immobilier se gère

    1. comme n'importe quel portefeuille d'actifs, c'est-à-dire qu'il faut observer la conjoncture du marché et décicer quels biens garder ("buy-and-hold") pour leur qualité intrinsèque, et quels autres vendre pour "prendre le profit".

    2. comme une société, c'est-à-dire qu'il faut gérer son endettement en fonction de la conjoncture du marché et de sa situation personnelle (stabilité de son emploi, évolution des loyers praticables ...) afin d'éviter la crise de liquidité.

    Bref, surtout ne pas avoir peur de vendre pour se séparer des biens les plus faibles pour prendre le profit quand le marché a beaucoup monté, ainsi que pour se désendetter et se mettre à l'abri d'une crise immobilière. Après la période d'incertitude, avec le cash ainsi épargné, on retrouvera des biens à acheter.

    Cordialement,
    Juliette

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  23. Quand est-ce que c'est le temps d'acheter? = Quand tu as de l'argent!

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  24. Cet article à 1 an et demi et la situation ne s'est pas effondrée depuis. Ça prouve parfaitement qu'il est difficile de prédire l'avenir. Reste que 1 an et demi c'est une période courte et que la situation peut changer rapidement.

    Reste que j'ai une question pour les connaisseurs, est-ce moi ou la situation est pas mal différente en région ?
    J'ai l'impression que les difficultés sont plutôt constatées en région et non pas dans les alentours de MTL (RMM).

    Je suis moi même propriétaire d'un triplex à Longueuil et j'ai pas de problème pour trouver de bons locataires
    Le 6 1/2 (logement principal) a été loué en 10 jours et ce en plein mois de décembre.

    Je sais que c'est du cas par cas, mais on semble vivre une autre réalité lorsqu'on est propriétaire proche de MTL.

    Bon courage à tous.

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