jeudi 29 août 2013

Acheter 36 logements en 7 ans seulement

Une petite visite sur le site français Business Attitude me réservait une agréable surprise ce soir. Cédric, l'auteur du blogue y interview Sarah, une montréalaise de 27 ans qui a acquis un parc immobilier de 36 portes en 7 petites années seulement. Je n'en dit pas plus, bon visionnement, c'est assez inspirant!


Que pensez-vous de ce parcours?

17 commentaires:

  1. Quand je vois des histoires de ce genre, je me dis: quel beau timing!!! Et je ne dis pas ca en mal. Vraiment, elle a bien saisi les opportunités qui se présentaient a elle. D'aucuns pourraient dire qu'elle a eu pas mal de chance, mais moi je dirais que pour une partie, elle a aussi fait sa chance.

    J'en reviens quand meme au timing. Les dernieres années ont été idéales pour ce genre de stratégie. Chute de taux d'interet, des valeurs en hausse de 5-6% par année et taux d'innocupation tres bas qui permet des hausses de loyers. Je vous mets au défi de faire la meme chose quand ces trois facteurs la ne sont pas au rendez-vous.

    A 36 portes, ca commence a etre un investissement de temps considérable. Mais encore la, elle a pu profiter d'une autre belle chance, tous ses immeubles sont collés, ce qui lui évite pas mal de promenage. Gros plus.

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    1. C'est très bien son parcours et elle a eu de belles opportunités, mais je trouve que l'interview rend ca facile un peu, elle dit 15 heures par mois de gestion, hum, on dirait qu'elle ne parle pas de ce qui arrive si elle a 15 logements qui se libèrent en même temps au printemps, elle ne parle pas de tout les appels qu'ils doivent recevoir, 36 logements ca fait du monde pas mal, as t-elle seulement de bons payeurs, la gestion des rénovations etc...
      Je suis curieux de voir le commentaire de Incubus la dessus...

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    2. Et j'ajouterais que son premier achat était incroyablement profitable. Douze logements pour 204 000$? Tous les lecteurs de ce blogue signeraient les yeux fermés, rénovation ou pas.

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  2. Effectivement, avec elle tout baigne dans huile, il suffit de faire des offres à la tonne pour trouver un poisson qui va laisser aller son bloc pour une bouché de pain. C'est pas mal illusoire.

    Premièrement, un agent d'immeuble ne va pas prendre d'offre ridicules car il ne veut pas perdre son temps, ensuite je me demande ou peut-on trouver des poissons de nos jours étant donné la facilité que l'on a pour trouver des informations.

    La seule façon d'avoir un deal, serait d'arnaquer un vieux proprio qui a son immeuble depuis des lustres et qui ne se renseigne pas. Cela existe, mais cela ne doit pas courir les rues.

    Les premiers à trouver ce genre de deal, sont les agents d'immeuble. Ils prennent l'inscription du nigaud, puis ils appellent leurs complices qui font des offres. La vente est conclue rapidement avant même que l'inscription soit connue des autres agent d'immeuble. Puis, l'immeuble est remis en vente au prix du marché.

    Son achat d'un 12 logements pour $204 000 est bizarre, cela fait $17000 la porte. C'est le genre de prix que l'on pouvait avoir dans la période noir de l'immobilier dans les années 90 et même moins. Normalement, le prix d'un 12 logements à Montréal tourne autour de $1 200 000, on est loin de $204 000.

    Pour avoir ce prix dans le marché actuel, l'immeuble doit être dans sérieux mauvais état, ou bien il est situé dans un trou perdu avec des loyers ridicules. D'ailleurs, elle ne mentionne pas où sont situés les logements.

    Ensuite, c'est quoi pour elle des rénovations, c'est bien beau engager mais cela coûte une fortune et je me demande où elle trouve l'argent pour retaper les logements. A 27 ans, je demande quelles sortes de rénovations elle est capable de faire?

    Concernant sa stratégie d'achats, refinancement achat, cela fonctionne dans un marché haussier avec des taux d'intérêt en baissent. Quand la tendance se renverse cette stratégie conduit à des difficulté financières majeures.

    Elle semble prendre pour acquis que le solde de prix de vente du vendeur sera facilement refinancé par la banque. C'est loin d'être certain avec le ralentissement de l'immobilier.

    La Banque pourra donc refuser d'augmenter le solde de l'hypothèque et même demander un remboursement de capital afin de renouveler l'hypothèque. Si elle n'a pas l'argent nécessaire à ce moment là, alors sa situation financière va tourner au cauchemar.

    Si maman ou papa n'est pas là pour la renflouer, elle sera obligée de revendre à perte l'immeuble.

    Dans les années 90, ce genre de situation étaient courantes. Beaucoup se sont fait lavés de cette façon car ils croyaient que le marché serait toujours en hausse.



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    1. La valeur d'un immeubles et basser sur le revenus net d'opération et non sur la valeur du marché comme les courtier et toi le prétendre

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    2. Pour les 5-plex et plus tu as raisons. Tu as tord pour les plus petits plex.

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  3. J'ai une question pour vous tous. Dans son article elle parle de balance de prix de vente. Cela fait maintenant un an que je cherche intensivement un immeuble de 6 logements ou plus à acheter. Je veux acheter quelque chose de gros, alors évidemment je n'ai pas la mise de fonds necessaire car ca representera plusieurs centaines de milliers de dollars. Je cherche intensivement et j'ai fait plusieurs offres avec balance de prix de vente. Dernierement, j'en ai eu une acceptée. J'étais tellement emballée, je croyais qu'enfin tout allait reussir. Jusqu'a ce que je contacte un courtier pour le prêt. Il m'a mentionné que si je n'avais pas un gros montant d'argent personnel a mettre, personne n'accepterais de me preter, meme si j'avais la balance de vente. J'étais découragée et j'ai tout laissé tomber. Je me sentais comme une pauvre niaiseuse qui essayait d'acheter sans avoir d'argent. Aujourd'hui je regrette d'avoir laissé tomber et je me demande: croyez-vous qu'il avait raison? Est-ce que les banque acceptent une balance de prix de vente pour la totalité de la mise de fonds?
    J'ai aussi eu une autre affaire que j'ai abandonné, découragée par les courtiers...Je vous explique: J'ai visité une propriété a vendre par un couple désespéré. Évaluée a 275 000$, on s'est entendu sur un prix d'achat de 150 000$ (ils allaient perdre la maison). Il y avait peu de renos a faire, seulement du cosmétique. Etant donné que je voulais faire rapidement et que j'ai deja une hypotheque sur mon duplex proprio-occupant, je me suis tournée vers les preteurs privés en offrant mon équité actuelle en plus. Réponse: nous allons financer seulement 75% du prix d'achat: soit 131 000$. Sérieusement, on dirait que tout ce que j'ai appris sur l'immobilier ne fonctionne pas. J'ai un excellent credit, ce n'est pas un probleme. Je commence a penser que je perds mon temps et j'aimerais avoir vos commentaires/experiences. merci

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    1. Et dit moi, par curiosité, "tout ce que tu as appris en immobilier", tu as appris ça où?

      Pour les prêteurs privées (hard money), je ne connais pas trop, mais c'est aussi ce que j'ai lu qu'ils prêtaient généralement à hauteur de 75% de la valeur. Comme ils n'ont pas la SCHL pour les backer, c'est normal qu'ils se protègent.

      Les prêteurs privés ont des taux assez élevés, si c'est pour garder l'immeuble pour du long terme, je vois pas comment le cash-flow de l'immeuble peut permettre de payer un taux de 8 ou 9% d'intérêt.

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    2. En fait, j'ai lu a peu pres tous les livres qui existent sur l'immobilier aux quebec et aux etats unis et j'ai aussi un mentor. Un membre de la famille qui a fait fortune en immobilier et qui me conseille du mieux qu'il peut. Je suis rendue a songer m'inscrire aux formations qui se donnent au quebec avec le club immobilier. Pour le preteur privé, c'était pour un achat/revente, donc du court terme. Mais comme tu dis, je croyais qu'ils pretaient sur la ''valeur'' et non le cout d'achat. Si je dois mettre 30 000$ de cash sur la propriété pour l'acheter, je ne sais pas ou je trouverai l'argent pour renover et la remettre sur le marché.

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    3. La balance de prix de vente est de l'argent prêté par le vendeur à l'acheteur. Cette créance est en seconde hypothèque après la banque.

      Evidemment, le prêt de la banque sera conventionnel sans SCHL dans le décor, soit 80% de l'évaluation de la banque. Le reste passe en balance de vente et mise de fond.

      Normalement ton mentor devrait te le dire.

      Ton histoire de couple désespéré qui veut brader sa maison à $155 000 alors qu'elle vaut $275 000 est vraiment bizarre. On parle de 43% sous l'évaluation!!!

      Il faudrait être en plein marasme immobilier pour que les prix descendent autant. Il y a anguille sous roche.

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  4. Merci. Javoue que j'ai cru aussi qu' il y avait anguille sous roche par contre j'ai vérifie les comparables et les maisons sont surevaluees dans ce quartier, donc se vendent en partant sous la valeur et ce, en bon état. La mienne avait quelques renos à faire en plus du divorce imminent et de la pressé de vendre. Pour la balance c' est ce que je m'étais fait dire aussi...je crois que j'étais seulement tombée sur un mauvais courtier. Avez-vous un bon courtier expérimenté à me conseiller?

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  5. C'est la preuve qu'avec de la bonne volonté et un minimum de savoir-faire, en investissement immobilier qu'en investissement tout court, on peut accomplir un grand pas.

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  6. Alors que se passe-t-il si la valeur de ses 3 derniers immeubles ne monte pas? Elle aura 36 logements avec des dettes équivalente à 45 ... Son seul bon coup est celui du début avec 12 logements pour 200 000$. Emprunter plus que le prix d'achat c'est drole dans une situation d'augmentation de la valeur, mais en situation inverse, ca donne une rencontre moins intéressante avec le banquier lors du renouvellement... Il ne faut pas oublier que l'effet de levier, ca fonctionne dans les 2 sens. De toute facon, ca donne quoi d'avoir 50 logments hypothèqué à 98% dont la valeur risque de diminuer? C'est un loisir ?

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    1. Beaucoup de capital qui ce paye et pas un sous d'impôt à payer sur le remboursement de l'hypothèque, plus, les revenus de loyers en hausse et en prenant de l'amortissement l'impôt annuel est plus basse. Pour connaître les 4 leviers financiers que procurent les immeubles à revenus va voir ce lien: http://www.equipebond.com/silver_customform.asp

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    2. correction du lien : www.equipebond.com/silver_customform.aspx

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  7. Dans le passé, on m'a toujours dit que une balance de vente ne pouvait jamais être plus que 50% de la mise de fond. Est ce toujours vrai, ou est ce que une balance de vente peut être 100% de la mise de fond?

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    1. Il s'agit peut-être de déterrage, mais la question de Ggmtl étant restant sans réponse, je me permet de la relancer.

      J'attend actuellement la réponse de mon institution financière à cet effet, mais comme chaque banque a des critères différents, j'aimerais savoir s'il est toujours possible d'utiliser la balance en guise de mise de fond et à quelle hauteur de façon générale. Ensuite, la SCHL acceptera-t-elle de financer un tel dossier pour l'acheteur? Finalement, le raffermissement récent de la législation concernant l'accès au crédit hypothécaire ne viendrait-il pas entraver cette stratégie? Merci!

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