dimanche 25 août 2013

Ne pas ignorer les drapeaux rouges

J'entends souvent le diction "Mieux vaut un logement vide que mal loué" et je suis assez d'accord avec ce principe. Il ne suffit parfois que d'un seul mauvais locataire pour vous faire vivre un vrai cauchemar. Non-paiements, bruits, voisins au bord de la crise de nerf, conflits entre locataires et encore.

Je me rappelle encore trop bien d'un locataire qui me faisait faire de l'urticaire en 2009 et 2010 jusqu'à ce que les policiers le sortent de son appartement et que le juge l'empêche d'y revenir après qu'il eut menacé de mort une autre de mes locataires!

Une bonne enquête de pré-location devrait permettre, dans bien des cas, de détecter certains drapeaux rouges avant de signer le bail. Par exemple, de mauvaises références par un ancien propriétaire, des renseignements inexacts sur le travail du candidat ou un score de crédit désastreux.

J'ai moi-même déjà écrit une ou deux fois sur les enquêtes de pré-location et leur importance. Malheureusement, récemment je n'ai pas suivi mes propres conseils...

Parfois, les signes du danger sont bien en vue et on choisit de les ignorer.

Tout commence par une enquête de crédit désastreuse

Retour au printemps dernier. Je fais visiter un logement à une jeune candidate qui m'a l'air bien sympathique. Elle remplit mon formulaire de location sans hésiter. Abonné aux services de la CORPIQ, j'obtiens son enquête de crédit en moins de quelques minutes. Et là, pour la première fois, je regarde les résultats avec de gros yeux en me disant: "voyons donc, c'est quoi ça!"

Un score de crédit de 405 points. Pour votre info, les points vont de 300 à 850. Ma conseillère à la banque me disait récemment qu'elle n'a pas souvenir d'avoir vu un score en haut de 800 points.

Comment savoir si le pointage de crédit d'un locataire est bon ou mauvais? Les chiffres suivants résument l'interprétation des résultats selon un dossier sur le pointage de crédit de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada.

300 à 559 - Faible
560 à 659 - Moyen
660 à 724 - Bon
725 à 759 - Très bon
760 et plus - Excellent

Le dossier de la candidate m'indiquait également que trois agences de recouvrement lui ont couru après en 2011 et qu'elle a par la suite déclaré faillite. Le portrait était plutôt mauvais.

Deuxième erreur: ne pas exiger le 1er loyer lors de la signature du bail

Le reste de mon enquête de pré-location semblait correct. Son mauvais pointage de crédit et sa faillite me dérangeaient beaucoup cependant. Je l'appelle pour lui en parler et elle me donne une raison pour sa faillite: "Ce n'était pas de ma faute, c'était de la faute à mon ex-conjoint!" Bref, je passe les détails, mais son histoire se tenait debout.

La candidate est venue signer un bail en prévision d'un déménagement le 1er juillet et elle m'a fait un premier chèque daté du 1er juin pour payer son premier mois. Ça c'était la deuxième erreur de ma part de ne pas exiger le premier loyer payé en argent au moment de la signature du bail. J'avais oublié de lui mentionné et elle m'a alors fait un chèque.

Donc, nous voilà au 1er juin. Coup de téléphone de la locataire nous demandant de ne pas déposer son chèque à cause d'un petit pépin financier. Si possible le déposer le 1er juillet... Étant de gentils propriétaires, nous avons accepté. Troisième erreur!

Une locataire portée disparue

Fin juin, mon partner tente de rejoindre la locataire pour lui remettre les clés. Pas de réponse. Ni par courriel, ni par téléphone. Bizarre. Elle répond quelques jours après le 1er juillet qu'elle est à l'étranger pour cause d'un décès dans la famille et qu'elle rentrera à la mi-juillet. Je trouve ça louche...

Je prends mon téléphone et j'appelle à son boulot. Surprise! Son supérieur me confirme qu'elle y a travaillé la veille et qu'elle rentre au travail dans quelques heures... oups. Le texto que je lui ai envoyé par la suite était plutôt direct et méchant. Encore là, j'ai eu droit à une nouvelle histoire à faire brailler quelqu'un. Du genre: "Je veux encore le logement, SVP, SVP".

Deux déménagements en quelques jours

J'appuie un peu sur fastfoward pour vous résumer ça. En bref, nous l'avons rencontré en personne. Elle nous a payé son premier loyer en argent et s'est fondue en milles excuses. Bien que ce soit difficile à croire, je l'ai presque crue encore une fois.

Fin juillet, elle déménage! Puis, le 1er août, date du paiement du loyer. Pas de nouvelle. Plus de réponse à nos messages. Puis, une autre histoire à dormir debout et finalement elle nous demande de résilier son bail (une semaine après être déménagée!). Oui, vient-en vite qu'on signe une résiliation de bail. Je préfère un logement vide que mal loué. On s'entend pour qu'elle paie le mois d'août seulement comme pénalité.

Nous sommes à la fin d'août, je saurai d'ici quelques heures si elle a tenue parole ou non. Le chèque est dans la poste apparemment... Je ne sais pas, j'ai comme un pressentiment que je connais déjà la fin de cette histoire!

La prochaine fois que je vois des drapeaux rouges aussi clairement dans une enquête de crédit, je répondrai: Merci, mais l'enquête n'est pas satisfaisante! Le logement est vide présentement et je dors bien mieux.

24 commentaires:

  1. J'en reviens pas que tu t'es abaissé à louer à cette fille.

    C’était pourtant clair dès le départ avec le dossier de crédit qu'elle avait. Les chiffres ne mentent pas, c'est une leçon à retenir.

    Une chose que tu dois savoir, c'est que les gens mentent comme ils respirent pour avoir ce qu'ils veulent.

    Cela se résume par "La fin justifie les moyens"

    Ensuite, à la signature du bail, il faut toujours exiger le premier mois de loyer. C'est un principe de base de la location.

    Un score en bas de 300 existe, j'en ai eu un de 282 cette année. La fille n'a pas eu le logement.

    J'ai eu aussi un score de 828, la fille a eu le logement.

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    1. Crois-moi, j'ai retenu les leçons!!!! C'est drôle comme on les retient davantage quand on les fait soi-même....

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  2. a partir de quel score minimum vous suggerez de pas prendre un locataire?

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  3. À partir du moment ou je découvre que la personne me ment, peu importe le mensonge, je ne la prend pas. Aussi, un autre signe c'est quand ils sont trop pressé de signer. Autre chose : quand on me dit que c'est seulement une des deux personnes du couple qui va signer le bail, je leur dit que je vais faire quand même une enquête sur les deux personnes. Bref, ils ont toutes sortent de façons de passer à travers nos filtres. Il faut être très vigilant. Le premier mois est très important, parce qu'il nous indique si la personne possède un petit coussin de sécurité. On ne veut pas avoir des gens qui n'ont pas au moins un loyer d'avance dans leur compte. Au premier pépin dans leur vie, c'est nous qui allons écoper. C'est le loyer qu'ils ne payeront pas. Ils vont d'abord se nourrir avant de payer le loyer, c'est logique.

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    1. Oui, et dans mon cas, je te jure que c'est probablement une maladie ses mensonges. Tout ce qui sort de sa bouche est faux.

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  4. @bruny

    A partir de bon (660 à 724 - Bon)

    Une autre chose que vous pouvez demander c'est un dépôt pour faire l'enquête de crédit et les vérifications des jugements à la régie du logement.

    Si le candidat ment, alors pas de remboursement, s'il est accepté alors l'enquête est remboursé.

    Donc, un candidat sérieux, sait qu'il va passer et ne va pas hésiter à faire un dépôt, les autres vont sortir toutes sortes d'excuses pour ne pas faire de dépôt.

    En procédant ainsi, vous éviter ceux qui vont à la pêche aux logements et qui font des applications tout partout dans l'espoir de trouver un poisson qui va les prendre.

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  5. Selon moi ce quoi est encore plus important que l'enquête de credit c'est d'aller vérifié les jugements rendu à la régie du logement. C'est gratuit alors y'a pas de raison de ne pas le faire.

    J'ai évité une locataire qui s'était fait expulsé 3 fois dans les 3 dernière année comme ça.

    Mais même une personne avec une bonne quote n'est pas à l'abris d'une mauvaise passe. Divorse, perte d'emploi, ... dans tous les cas le proprio qui risque d'avoir des problèmes.

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    1. Tout à fait raison pour la Régie. Je le fais via jugements.qc.ca et quand j'ai un doute je vais au bureau de la Régie consulter la base de données d'avant 2009. J'ai aussi trouvé de beaux cas sur cette base de données de jugements et j'ai refusé deux locataires.

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  6. Les chiffres ne mentent pas. quelques trucs: t4 des 2 dernieres annees pour verifier que les revenues sont 3 fois superieurs au loyer, depot de garantie d'un mois (ultime garantie pour nous proprio), endossement d'un ami, verification sur jugements.qc.ca

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    1. Bonne idée pour la garantie d'un mois, mais c'est illégal au Québec. On peut toujours s'essayer j'imagine... Quand j'ai habité en Alberta il y a plusieurs années, il fallait donner deux mois de garantie à notre propriétaire... Je pense qu'on est la seule province où on ne peut pas le faire légalement.

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    2. En effet, seule place en Amérique du nord où c'est illégal.
      Faudra bien un jour que la situation change car nous payons avec nos taxes pour une organisation inefficiente. Faut que nous les proprios, nous nous prenions en main. J'ai 2 cas : une locataire qui a fui en plein milieu du mois et elle est repartie hors du Québec, une autre qui après avoir payé ses premiers mois refuse de payer et elle se permet de me dire "La Régie c'est de la merde, j'ai deux mois devant mois". J'avais pourtant fait l'enquête de crédit.
      Question : Que faire face à un locataire qui déménage alors qu'elle te doit plusieurs mois de loyers?

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    3. Tu va à la régie et tu demandes la résiliation du bail.

      Par la suite, si tu sais où elle travaille, tu demandes à un huissier de procéder à une saisie de salaire auprès de son employeur.

      Tu peux télécopier la décision à la Corpiq qui va par la suite le faire mettre dans son dossier de crédit chez Equifax.

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    4. merci Incubus! Ils ont change d'emploi depuis la signature du bail. Là, nous sommes à quelques jours du jugement à la Regie et ils s' appretent à demenager à déplumer un autre proprio pendant que leur dossier est encore clean.

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  7. Un gars apprend! Je viens de faire une enquête de pré-location ce matin. J'ai commencé par l'enquête de crédit: score de crédit de 360 !!!!! J'ai pas été plus loin... Faillite il y a 10 mois.... une autre dette non payé et réclamée par la banque. Au suivant.

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    1. Est-ce que c'est pour ton immeuble à l'extérieur d Montréal?

      Quelles sortes d'annonces tu mets pour attirer ce genre de clientèle?

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    2. Oui, pour un de mes deux immeubles à l'extérieur. Une très belle annonce avec de belles photos, dans les règles de l'art des annonces!

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    3. Indiques-tu que tu vas faire une enquête de crédit?

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    4. Oui oui je l'indique, en plus d'indiquer qu'il y a un règlement d'immeubles, que c'est non fumeur, que les animaux sont interdits, etc.

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  8. Allo tout le monde. Je suis ce blog depuis environ 6 mois et il m'apporte beaucoup. Merci à tout ceux qui contribuent.

    Je suis novice comme proprio. J'ai acheté un duplex en novembre 2011 pour occuper le "bachelor" au sous-sol. Étant célibataire, je n'ai pas besoin de plus et je ne peux pas me payer une maison à moi seul sur l'Île de Montréal. J'ai donc acheté un immeuble dont l'ancien proprio occupait à la fois le R-C et le sous-sol.

    Je devais emménager le "bachelor" en avril 2012. Cette période correspond aussi à un temps très occupée à mon travail. Puis, dans les mêmes semaines, je devais trouver des locataires pour le R-C ainsi que le 1er étage en vue du 1er juillet... tout en préparant mes boîtes pour mon déménagement et planifier la peinture de mon futur logement.

    J'ai loué le 1er avec confiance. Un couple qui attendait un premier bébé. L'enquête de crédit était quand même pas si mal. Je n'ai pas été déçu, ils sont exemplaires.

    Pour le R-C ce fut un peu plus laborieux. C'est que le chauffage et l'électricité doivent être inclus dans le loyer car il n'y a qu'une boîte électrique pour le R-C et mon "bachelor". D'avance, quand j'annonce le prix du loyer, on me dit tout de suite; "Hey, j'veux pas l'acheter, j'veux juste le louer".

    Revenons un peu plus tôt... je suis très occupé au travail, je dois faire mes boîtes pour mon propre déménagement et je dois en même temps trouver deux locataires pour mes deux 5 1/2...

    Comme nouveau proprio c'est très très stressant. Je dois régler ça au plus vite. J'offre donc la possibilité de louer tout le R-C sans le garage (dont je pourrai disposer à ma convenance plus tard). Une famille est venue à deux reprise, intéressée au logement sans le fardeau du garage. Elle n'a aucun antécédent de crédit. Selon eux, c'est parce qu'ils ont toujours payé "cash" ce qu'ils achetaient et c'est ce qui leur nui pour tenter d'acheter un domicile. Étant moi-même à bout de souffle, je suis heureux de les faire signer un bail. Par entente verbale, ils me paieront la moitié du premier mois en mai et l'autre moitié en juin. Finalement, ce seront de très bons locataires eux aussi.

    Tout ça pour dire que l'enquête de crédit n'est pas absolue. Oui... si je vois qu'il y a des dettes, mois après mois... je me méfierai certainement. Mais à la base, je pense qu'il faut faire appel à son bon jugement et suivre son instinct lorsqu'on est confronté à un locataire potentiel vraisemblablement insolvable.

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  9. Je lis sur ce blog et un peu partout que des gens demandent de faire payer l'enquete de crédit par le candidat et qu'il est déduit du premier mois de loyer si ce candidat est choisi. J'aimerais en connaitre un peu plus sur cette approche. J'en convient qu'il semble que ce soit un premier "filtre" tres facile. En général, quelqu'un qui sait qu'il va passer acceptera de payer et vice-versa mais est-ce bien légal? Et si par hasard, je ne suis pas satifait du candidat... on lui remet son dépot ? si oui, je ne vois pas vraiment a quoi ca sert de le demander. eclairez-moi un peu svp!

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    1. Moi je ne charge aucun frais aux candidats pour l'enquête de pré-location. Ça ne me coute qu'un petit 12$...

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  10. Il y a un site web qui offre de faire une enquête de crédit en ligne.

    C'est http://enquetedecredit.com

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  11. Il y a un site web qui offre de faire une enquête de crédit en ligne.

    C'est http://enquetedecredit.com

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