mardi 12 février 2013

Filtrer vos locataires potentiels

Nous connaissons tous l'importance des enquêtes de pré-location: enquête de crédit du candidat locataire, appel à son propriétaire actuel, à son emploi, vérification à la Régie du logement pour voir si le candidat a déjà eu des problèmes avec d'autres propriétaires.

Soyez vigilant! Le candidat peut vous sembler très correct et pourtant...

Faites des enquêtes de pré-location complètes!

Voici deux histoires qui me sont arrivées dans les derniers mois, dont une très récente.

Jugement pour non-paiement à la Régie du logement

Dans le premier cas, j'ai mis en location un grand appartement de 6 pièces dans lequel j'habitais moi-même. Je reçois un couple avec enfants qui acceptent de le louer à mes conditions. Mon "pif" me disait que quelque chose clochait avec ces personnes. Ils étaient très insistants et surtout très pressés d'emménager dans les lieux.

Je n'ai donc pas eu le temps de faire une enquête de pré-location avant la signature du bail. J'ai plutôt opté pour le faire après-coup : j'ai fait signer mon règlement d'immeuble et le bail, et j'ai conservé TOUTES les copies signées, le temps de faire mon enquête. J'avais même fait signer un document dans lequel je demandais: "avez-vous déjà eu un recours à la Régie du logement contre un propriétaire ou un propriétaire vous a-t-il déjà eu recours à la Régie contre vous?" Leur réponse fut oui, pour un problème de bruit apparemment. Ils m'ont dit avoir gagné.

Après vérification sur www.jugements.qc.ca, j'ai trouvé un jugement contre eux pour non-paiement. Oups, ils m'avaient menti. J'ai décidé de ne plus leur louer, car je n'avais pas confiance.

Voyez cette histoire complète dans l'article L'enquête de pré-location pour éviter des problèmes.

Une locataire idéale, sur papier

Cas vécu en janvier de cette année. Une candidate désire louer un beau petit 3 1/2 dans ma dernière acquisition. Je lui signale que je ferai une enquête de pré-location et je vois tout de suite qu'elle est mal à l'aise, elle murmure des choses à l'oreille de son amie. Elle me dit alors qu'elle a déjà eu des problèmes avec un propriétaire devant la Régie, mais qu'elle a eu gain de cause.

Imaginez-vous qu'il y a quelques années, elle reçoit par huissier son avis de reconduction du bail. Elle  avait un mois pour signaler son désir de quitter son logement ou de refuser l'augmentation. Au 32e jour (donc une journée trop tard), elle se présente au bureau de location de son immeuble pour dire ORALEMENT au gestionnaire qu'elle va quitter son logement au terme du bail, en plus de vouloir lui remettre une lettre disant la même chose. Le gestionnaire a refusé de prendre la lettre en lui disant qu'elle était une journée trop tard! Pour faire une histoire courte, la locataire s'est tournée vers un avocat pour envoyer une lettre formelle au gestionnaire. Le tout s'est terminé devant la Régie du logement et la locataire a eu gain de cause : le propriétaire était évidemment de mauvaise foi dans cette histoire.

Bref, ma candidate me raconte cette histoire qui semble crédible. Je décide alors d'aller vérifier moi-même à la Régie, en personne, car le jugement datait de 2007 ou 2008 et ne sortait pas sur www.jugements.qc.ca. J'y ai trouvé ledit jugement en moins de 10 secondes et celui-ci décrivait avec exactitude les propos de la candidate-locataire. Un point pour elle (surtout que son ancien proprio a vraiment mauvaise presse dans la région...).

Enquête de pré-location complète

J'ai contacté les ressources humaines à son emploi. Aucun problème là. J'ai vérifié son crédit, encore aucun problème ici. Il me manquait un dernier point à vérifier : son propriétaire actuel. La candidate a été bien brillante ici, elle n'avait pas le numéro de la propriétaire avec elle au moment de remplir mon questionnaire. Elle a omis de me l'envoyer par texto comme promis par la suite. Pour me rassurer, elle m'avait donné son nom en me disant que c'est une enseignante à une certaine école du coin.

Pas con le gars, j'ai laissé un message à la secrétaire de l'école pour qu'elle demande à la dite propriétaire de me rappeler. Le lendemain, comme je n'avais aucun signe de vie de cette propriétaire, j'ai signifié à la candidate que tout était beau avec mon enquête. Nous avions déjà signé le bail et tous les autres documents lors de notre première rencontre, mais encore une fois j'avais conservé toutes les copies... Lorsque l'enquête serait à mon entière satisfaction, j'allais envoyer les versions de la locataire par la poste.

Le week-end a passé et j'ai oublié d'envoyer les documents par la poste, heureusement pour moi! Quelle ne fut pas ma surprise le lundi après-midi de recevoir un coup de fil de la dite propriétaire! Je lui demande des références sur ma candidate. Long silence au bout du fil. Oups...

Elle me dit et je cite: "Monsieur, je reviens à l'instant de la Régie du logement du Québec pour expulser la locataire qui ne m'a pas payé le loyer depuis 5 mois!" Hein?

Sous le choc dans ma voiture, j'appelle la locataire pour lui dire que rien ne va plus. Je n'ai plus confiance. C'est un bris de confiance. Je l'ai échappé belle cette-fois ci! J'ai chaudement remercié la propriétaire de m'avoir rappelé.

Faites-vous des enquêtes complètes ?

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14 commentaires:

  1. Il est possible de faire signer un bail et de le résilier par la suite pour avoir mentis? J'imagine que tant que le locateur n'a pas pris possesion des lieux on le peut?

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    1. Steve garde en sa possession toutes les copies tant que tout n'est pas à son entière satisfaction. Ce n'est pas une question de mentir.

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    2. @ Fred

      Effectivement, il est possible de faire signer un bail et de le résilier par la suite pour avoir mentis même si le Locataire à pris la possession des lieux.

      En vertu de l'article 1407 du Code civil du Québec, celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer.

      Me M.Fisc

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    3. @Fred. Comme Math le dit, ça fait deux fois que je fais ça. Dans le 1er cas, le locataire était très pressé. Afin d'éviter 2 déplacements, on a signé un bail en même temps que la demande de location du logement. Mais je voulais quand même faire une enquête. J'ai dit au candidat: soit je garde toutes les copies tant que je n'ai pas fait l'enquête, soit tu devras te déplacer une 2e fois dans quelques jours. Idem pour la 2e fois. Si je me déclare non satisfait de l'enquête, comme le candidat n'a pas ses copies...

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  2. Merci pour cet article!
    Ça réflète bien le fait qu'il faut faire des enquêtes complètes!
    Je ne connaissais pas le site jugements.qc.ca, merci pour ce lien!
    Sinon, en personne, comment fais-tu pour trouver les jugements? Il y a des registres papier?

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    1. Salut Jo,
      Tu te pointes à la Régie. Il y a un ordinateur en libre-service avec toutes les archives des jugements. Tu t'installes là, tu tapes le mot-clé recherché (le nom du candidat) et tu tapes rechercher. 10 secondes. Bang, ça te donne les résultats. Gratuit. C'est la même chose sur jugements.qc.ca, tu dois choisir le tribunal (la Régie) et tu cherches par mot-clé, sauf que ce ne sont que les jugements depuis 2008 ou 2009 qui sont en lignes. Je n'arrive pas à retrouver l'année exacte. Donc pour les jugements avant ces années, il faut se déplacer en personne.

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  3. Salut Steve, jai lu de toi sur un autre blogue:

    =========================================================
    J’ai assisté à une conférence super intéressante de M. Patrice Ménard la semaine dernière présentant une méga étude comparant le marché des plex dans le Grand Montréal (incluant la banlieue). Il faut faire super attention avec les ratios. Il ne faut pas juste se fier au revenus bruts. Il faut comparer les MRN (Multiplicateurs de revenus nets) et non pas juste les MRB (Multiplicateurs de revenus bruts). On comparant les MRB, on a l’impression que les ratios trop haut pour Montréal. Pourtant, les dépenses sont souvent plus grosses en banlieue: ex les taxes municipales. En comparant les MRN, les immeubles de Montréal sont parfois plus intéressant que ceux en banlieue.
    ============================================================


    Pour les MRB il est généralement mentionné qu’en haut de 11* ça commence à être élevé. Et trouver en bas de 10 c est exceptionnel et rare presentement.

    Pour les MRN, quelle serait un ratio prix/revenu brut acceptable? Entre quoi et quoi serait acceptable comme ratio ?

    Et lorsqu’on calcule des MRN , on soustrait le total des loyers de l’année – (les taxes scolaires + taxes municipales)? Doit-on soustraire l’entretient?

    Merci beaucoup
    Long vie au blocs!

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    1. Salut Bruno,

      Pour les MRB, c'est impossible de trouver en bas de 11 à Montréal, à moins d'avoir une poubelle comme immeuble. En région ou plus éloigné de Montréal oui c'est possible par contre, même s'ils ne sont pas neufs.

      Pour les MRN, je dirais peut-être autour de 15 à 18. Mais j'utilise moins ce ratio là (même s'il est meilleur!) pour faire mes comparaisons. Patrice Ménard (www.patricemenard.com) va publier aujourd'hui son rapport détaillé sur l'état des plex dans le grand Montréal pour 2013 (6plex et plus seulement). Tu vas avoir une bonne idée des ratios bruts et nets dans la région (ça inclus la banlieue).

      Oui pour le MRN, tu soustraits les taxes scolaires, municipales, les frais d'électricité et de mazout ou gaz, les assurances, le déneigements, la pelouse, les frais de conciergeries, etc.

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  4. "Elle me dit et je cite: "Monsieur, je reviens à l'instant de la Régie du logement du Québec pour expulser la locataire qui ne m'a pas payé le loyer depuis 5 mois!" Hein?"

    Lorsque tu as un doute avec un candidat locataire, tu peux aller voir un préposé de la régie du logement et demander s'il y a pas une cause pendante avec ton candidat.



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  5. Pour avoir été gestionnaire en immobilier pendant près de 15 ans, je suggère l'enquête de pré-location. Autre fait : contacter le propriétaire actuel n'est pas nécessairement gage de garantie de locataire conscnienceieux.
    Le propriétaire, pour se "débarasser" de son locataire pourrait vanter ce dernier : " C,est un bon/ne payeur/euse de loyer, toujours à date, ne dérangeant pas lesautres locataires"

    Mais, que'est-ce qui garantie ces faits ?

    Une enquête pré-location se fait généralement dans les 48 hres de la demande, doit être faite auprès de personnes sûres qui vous apporteront une "assurance" de qualité du locateur potentiel.

    Petit truc : faite le test du dépôt de garanti, celà vous donnera un aperçu de ce qu,estlapersonne devant vous !

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    1. Salut Mario,

      Qu'est-ce que tu appel le dépôt de garanti ? Tu demandes un dépôt avant l'enquête et s'il y a un problème tu gardes l'argent? Combien ce dépôt?

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    2. J'aimerais bien connaitre la réponse a cette question moi aussi! Je ne verrais pas l'utilité de redonner l'argent si on est pas satisfait. mais en meme temps... est-ce légal?

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  6. Un bon truc c'est de faire remplir une demande de logement complète au locataire potentiel et de faire une enquête de crédit en ligne.

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