samedi 23 février 2013

Achat conditionnel à des rénovations par le propriétaire

Il faut vérifier la qualité des
travaux avant la transaction.
Voici une leçon apprise dernièrement lors de l'achat d'un immeuble de 6 logements. Lors de l'inspection du bâtiment, l'inspecteur nous a mentionné quelques problèmes qui nous semblaient urgents:
  • Faire l'installation d'une pompe de puisard (sump-pump en bon québécois!) au sous-sol. La nappe d'eau sous l'immeuble touchait le béton. Trop près, mais rien de catastrophique selon l'inspecteur. 
  • Faire réparer les entrées et sorties d'eau sur les réservoirs d'eau chaude. Traces de rouilles, petits écoulements. 
  • Finir de rénover un logement qui était à 90% complété au moment de notre visite. Ne manquait que les portes intérieures, la céramique du plancher et la peinture sur les murs. 
Une histoire d'au plus 4 000 $ ou 5 000 $ si on ne faisait rien par nous même. 

Demander aux propriétaires de faire les travaux avant la transaction

Nous avons demandé une modification à l'offre d'achat suite à l'inspection. Non pas une baisse de prix, mais nous avons demandé à ce que les anciens propriétaires fassent ces rénovations avant la transaction.  Ce qu'ils ont accepté de faire...

Nous voici venu au jour de la transaction avec le notaire. Voulant m'assurer que tous les travaux avaient été réalisés, j'ai fait une visite des lieux quelques heures avant d'aller chez le notaire. J'y suis allé seul. Première erreur de ma part.

Comme je n'avais pas beaucoup de temps, j'ai constaté que les travaux "semblaient" avoir été réalisés. La pompe a puisard était bien en place. Mais oh surprise, le trou n'était pas aussi profond que je m'y attendais. Ça semblait bien fait par contre. Je suis qui moi pour constater que c'était bien fait? Je n'avais pas les connaissances pour vérifier ça.

J'ai constaté que quelque chose avait été fait sur les réservoirs d'eau chaude: plus aucune trace d'eau et de rouille sur le dessus... Avec le recul, ils ont probablement seulement passé un chiffon sur les 6 réservoirs. Ça coulait encore quelques semaines plus tard... 

Le logement en rénovation m'a semblé impeccable lors de ma visite éclair. Après coup, la peinture a littéralement été bâclée. Une seule couche de couleur a été appliquée. Les coins des murs et portes ont été oubliés. Bref, je travaille bien mieux que ça lorsque je peinture.

Pour vérifier le puisard et les réservoirs, j'aurais dû demander à un plombier de venir avec moi. Ça aurait été un 150 $ de bien investi. 

Leçon apprise : la prochaine fois, ce sera une baisse de prix

La prochaine fois que je rencontrerai ce genre de petits travaux à effectuer sur une propriété, je vais demander une baisse de prix et je vais faire le boulot moi-même. Je saurai que ce sera bien fait. Lors de ma fameuse semaine avec un plombier dernièrement, ce dernier m'a dit à un moment donné: "Steve, ça c'est clairement un vice caché". Ouais bon... mais ça ne me tentait pas de me taper la cour et toutes les procédures pour récupérer un 2000 $ ou 3000 $. 

En bref, je crois que nous avons payé l'immeuble un bon 15 000 $ de trop, étant donné sa condition. C'est le prix pour apprendre. La prochaine fois, les négociations seront plus difficiles de mon côté. Ou bien je serai accompagné des bonnes personnes lors de mes vérifications après travaux!

P.S. Avez-vous eu le temps de lire le livre Les Flips ? Je devrais revenir sur le sujet bientôt.

11 commentaires:

  1. J' ai lu le livre les flips, j' ai bien aimé, mais comme plusieurs livres sur l' investissement immobilier... Il s' adresse plus au débutant, l' auteur ne rentre pas assez profondément dans le sujet, il effleure beaucoup de bon points scénarios mais pas assez dans les détails. c' est mon point de vu, mais le livre m' a redonné un boost de motivation, se qu' y est très important en soi, et ma reconfirmé se que je savais ou a renforcé certaines hypothèses que j' approuvais. J' ai lu le livre en 5 soirs, il est très bien écrit et simple a comprendre, et en terminant pour juger mon commentaire... J' ai 2 immeubles a revenus, 3 condos, une maison, pour un total de 10 portes et j' ai déjà flippé un dupplex et j' ai 31 ans.

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    1. Bravo Alex! Inspirant! Dit moi, tes condos, ils s'autofinancent? Tu mets beaucoup de cashdown sur les condos? J'ai toujours un peu de misère à voir comment ça peut s'autofinancer... ils sont dans quelle région?

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    2. Alex, pour le livre tu as bien raison, moi aussi j'étais super motivé après la lecture! Je l'ai lu un une seule journée!

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    3. on est jamais aussi prudent,lorsque vient le temps de faire une inspection sur laquelle on choisit un immeuble.la prudence est de mise,mais pas trop

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    4. Je suis de la région de québec, plus précisément beauport à québec. Je dois avouez que je donne toujours un 20% de cash down, ça me permet d' acheter plus facilement et plus rapidement et du fait même d' avoir une plus grande marge de manœuvre lors de la négociation surtout lors se qu' il s' agit de reprise de finance ou succession. En achetant 20% en bas du marché en moyenne et en donnent 20% de mise de fond et en gardent un bon budget, le dossier de crédit restent toujours bon et encore plus important je reste presque toujours avec un bon ratio d' endettement. Mais chacun ça façon d' investir, certains aiment mieux le financement créatif et injecter le moins possible de leur argents ou il ne parfois tout simplement pas du tout. Et en se qui a attrait au condo, ont a qu' à seulement reculez deux en arrière pour avoir de bon prix et un fort prix de location. Donc non seulement autofinancable mais avec un surplus positif à la fin de l' année, mais aujourd’hui' je ne regarde presque plus les condo en vente vu l' instabilité de se marché, mais, il y a souvent de belle succession. Je n' aime pas profité de la misère des autres, par contre j' ai 5 achat sur un total de 7 dans ses circonstances, et fiez vous a mon expérience, c' est dans ses occasion qu' il est important d' avoir le cash down pré-requis et d' avoir votre dossier prêt, car il y a souvent contre-offre et c' est là que votre courtier immobilier ou votre représentant financier va parler à votre place, car il faut bouger très vite, pas le temps de trouver un partenaire financier ou de trouver une idée créative pour votre financement, surtout si c' est la banque qui détient la propriété.

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  2. Autre texte intéressant Steve. À mon avis, il est toujours mieux pour l'acheteur de faire baisser le prix. Je l'ai fais dans une transaction passée. J'avais fais passé un "supposé" expert (mon ami) et il avait remis une liste d'items déficients. Nous avions fait baisser le prix de 5 000$ sur une transaction de 100 000$. Et cela, après la négociation !!

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  3. Salut
    J ai une proposition
    Vous parliez d une formation de la schl?
    Comment. avez vous trouver cette formation.

    On pourrais publier toute les formations (gratuite ou a peux de frais)connu part tousse tes blogeur et les rapatriée sur un meme calendrier

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  4. Patrice seguin1 mars 2013 à 15:36

    Steve que penses tu des remises en argent chez le notaire? Dans ce cas ci tu aurais pu retenir un certain montant lors de la vente et t en servir pour réparer le tout par toi meme.

    Autre chose, plusieurs investisseurs se servent de la remise en argent de chez le notaire pour financer leurs achats.. Sachant tres bien qu une loi a été fait a ce sujet et qu il n est pas permis par la loi de le faire maintenant mais existe t il une manière légale de le faire? Comment réussir finalement a ce faire financer a 100% la mise de fond. Je me dit que le maximum d un solde de prix de vente par le vendeur permis par les banques sont de 10% du montant payé pour la propriété. L autres 10%, comment faire pour se servir de largent des autres?? Le cash back tant qu a moi serait une solution...

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    1. Salut Patrice,

      Oui dans notre cas nous aurions dû demander une remise en argent plutôt que de demander au vendeur de faire les travaux. C'est ce que je ferai la prochaine fois.

      Pour les autres façons de financer à 100%, je ne sais pas trop. Je l'ai fait en 2011 sur un 5-plex, mais en refinancant un autre immeuble. J'ai pas mis un sous de ma poche, mais j'ai augmenté ma dette sur un autre plex par contre. Je n'ai jamais utilisé le solde de prix de vente encore...

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    2. Je sais que ça peut paraitre bizarre car il y en a qui jure que par l' effet de levier, mais moi je suis contre le refinancement d' un immeuble pour l' achat d' un autre, surtout quand ont sait que les immeubles ne doubleront plus de valeurs dans les 3 à 6 prochaines années. Mais un collatéral me semble une bien meilleur idée, c' est très similaire au refinancement, sauf que l' amortissement et la mensualité ne changent pas, il gèle seulement un montant X sur le remboursement en capitale d' un immeuble. Une fois la mise de fond remboursé du second immeuble ou ça peut même s' avéré que le remboursement en capital a atteint la valeur de la mise de fond initiale demandé, la collatérale ou l'hypothèque de deuxième rang peut être levé. J' ai dé jas utilisé cette méthode et comme ont sait que les immeubles n'augmenterons plus au même rythme que les dernières années et que les frais de possessions sont de plus en plus élevé...Je ne crois pas que le financement à 100% soit une si bonne idée que ça en soi!

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    3. @Alex, je ne suis pas d'accord avec ton raisonnement. Quand tu dis: «les immeubles ne doubleront plus de valeurs dans les 3 à 6 prochaines années», c'est probablement vrai. Mais fait attention. Dans le passé, les immeubles augmentaient de valeur même si le propriétaire ne faisait aucun travaux et n'augmentait pas ses revenus.

      Prend le cas d'un proprio (genre moi sur mon 4plex) qui a fait des importants travaux, et qui a fait passer les revenus de 31,000$/an à 41,000$/an en moins de deux ans. C'est 10,000$/an de plus brut. J'ai fait réévaluer l'immeuble et je l'ai refinancer pour récupérer l'équité qui m'a servi de mise de fonds ailleurs sur un 5plex. Oui j'aurais pu demander un collatéral. Tu as raison de dire que j'ai augmenté mes mensualité sur le 4plex, mais l'augmentation des revenus couvrait amplement cette augmentation!

      Je n'ai absolument rien contre le refinancement quand l'équité le permet. De plus, mon courtier hypothécaire me disait que ce ne sont pas toutes les institutions financières qui acceptent les collatéraux. Je n'ai PAS eu à changer ma période d'amortissement. Il me restait 23 ans d'amortissement, le montant que j'ai été chercher à été réparti sur l'amortissement restant. Je n'ai même pas eu à repasser chez le notaire non plus pour ce refinancement, puisque la banque avait prévue une augmentation de la valeur dans mon contrat original (qui devait être confirmé par une évaluation indépendante).

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