Acheter un plex à 22 ans

Il n'y a pas d'âge pour devenir investisseur immobilier. Certains s'y lancent très jeunes, d'autres à la toute fin de leur carrière. Un jeune lecteur, Maxime, m'écrit la question suivante.

"J'ai 22 ans et je possède une maison d'une valeur de 140,000$ libre d'hypothèque. J'ai également un montant de 30,000$ en liquidité. Je compte m'acheter prochainement un 4-plex d'une valeur de 420,000  qui a des revenus de 36,000$ annuellement. Le coût des taxes est de 8,000$ par année. J'aimerais conserver mes liquidités en back-up et uniquement mettre ma maison payée en garantie. Crois-tu que j'arriverais trop serré dans mon budget en bout de ligne? Le 4-plex que je regarde présentement a été construit en 2010 (ce sont tous des 4 et demi avec garages)."

Liquidité à investir - beau problème. 

Premièrement, je dirais que Maxime est assez bien équipé financièrement pour se rendre loin. J'ignore comment il s'y est pris pour avoir autant d'équité à un si jeune âge, j'imagine le scénario plus triste d'un héritage, ou encore d'un esprit entrepreneurial assez développé. Peu importe, voyons voir.

Utiliser l'effet de levier avec sa maison

Pour acheter un 4-plex sans l'habiter, Maxime devra mettre 20% de mise de fonds, soit 84,000$. Je ne pense pas que ce sera un problème, car il peut réhypothéquer sa maison pour aller chercher 80% de son équité (80% de 140,000$), soit jusqu'à 112,000$ ou encore mettre sa maison en garantie.

Je n'ai jamais donné d'immeuble en garantie lors d'un achat alors je ne peux pas trop parler de ce processus. J'ai tendance à croire que la première option sera celle préférée par les banques, soit celle de refinancer sa maison. Au bout du compte, ça reviendra sensiblement au même résultat. Les intérêts payés sur la nouvelle hypothèque sur sa maison seront déductibles d'impôts, car le refinancement aura servi à faire un investissement dont les revenus sont imposables.

Je ne croyais pas trop Maxime quand il me mentionnait 8,000$ de taxes, je trouvais ça énorme! Même pour mon 4-plex au centre de Montréal, évalué à plus de 500,000$ par la Ville, je ne paye jamais un tel montant. Eh bien il avait raison, il m'a envoyé une photo de la fiche MLS. L'immeuble visé est dans un nouveau quartier résidentiel, le coût des infrastructure doit se refléter dans les taxes j'imagine.

Les revenus sont intéressants pour un 4-plex de ce prix là, ça revient à moins de 12 fois les revenus bruts. Surtout pour un immeuble neuf. Il ne devrait pas y avoir de travaux majeurs avant plusieurs années.

Préserver ses liquidités

Lors de nos brefs échanges, Maxime me dit: "J'ai seulement 30,000$ de liquidité en back-up, je ne peux pas me permettre un cash-flow négatif". J'ai poussé un éclat de rire en lisant ça! Premièrement, bravo, ce n'est pas recommandé d'investir dans un immeuble à cash-flow négatif. Maxime, si tu savais combien d'investisseurs immobiliers n'ont pas cette somme en back-up! Plusieurs n'ont rien du tout, surtout au début de leur vie d'investisseurs immobiliers. Tu seras bien mieux placé que la majorité des jeunes investisseurs. Il y en a plusieurs qui doivent même emprunter de l'argent à leur amis et familles pour financer la mise de fonds (ça me rappelle plusieurs personnes ça...).

Mais tu fais bien de te garder des liquidités. Je t'envie presque! Si tu réussis à obtenir plus de rendement sur ton 30,000$ que ce que te coûte ton hypothèque, il faut continuer comme ça. Je rappelle qu'en général, le moins on met de son propre argent dans un immeuble, plus le rendement augmente. C'est ça l'effet de levier via l'endettement.

Maxime prévoit avoir un cash-flow positif de 2,000$ par année. C'est très bien en considérant que l'immeuble sera financé à 100%! Ce cash-flow positif pourra toutefois disparaître rapidement dans 5 ans si les taux d'intérêts montent à 6 ou 7%. Mais même avec un petit cash-flow négatif, son rendement sera probablement excellent au bout du compte. Son taux de rendement interne serait supérieur à 10% selon mes calculs (considérant un taux d'intérêt de 3.5% pour les 5 premières années et de 6% pour les 20 années suivantes).

Quels autres conseils donneriez-vous à ce jeune investisseur?

Note: je rappelle que je ne suis pas un conseiller ni un expert en finances personnelles. Ne pas prendre ce texte comme une recommandation. Il s'agit de mon opinion personnelle.

Commentaires

  1. Je ne refinancerais pas pour rien ma résidence, j' irais avec avec une hypothèque de 2iemme rang (collatéral), c' est que l' institution financière prennent une portion de sa résidence en garantie, donc il met aucune mises de fond et aucune hypothèque supplémentaire et dès que son 4 logis prend de la valeur combiné avec le remboursement en capital il fait un main levé (faire enlever la collatéral). Mais je sais que se n' est pas tous les institution financières qui le font, mais sans faire de pub...Les caisses le font.

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  2. Premièrement, je lui conseillerais d'étudier l'avantage d'un refinancement de sa maison avec une marge de crédit hypothécaire, beaucoup plus flexible pour un investisseur.

    Deuxièmement, je lui indiquerait de penser à se faire une planification stratégique d'acquisition, trop souvent les gens débutent par acheter un immeuble à revenus sans réfléchir à leurs objectifs à moyen et long terme (par exemple atteindre un nombre approximatif de portes avant 40 ans, ou autres). Bref, comme lorsqu'une personne désire se partir en affaires, je conseil de faire un plan. Sans me vanter, c'est exactement la spécialité que je maîtrise.

    Troisièmement, suite à l'établissement de ce plan, j'étudierais quels sont les valeurs actuels du marché. Aussi, en allant dans un 5 logement et plus, il aura l'avantage d'être dans des prêts commerciaux au lieu d'un prêt personnel, encore plus de flexibilité! Est-ce que Maxime sait comment analyser la rentabilité de son immeuble de un? De deux, sait-il ensuite faire une projection de retour sur investissement sur cash investi? Puis finalement, sais-t-il les comparables, voilà les 3 piliers pour choisir son immeuble.

    Bref, il pourrait aller chercher 112 000$ sur une marge de crédit hypothécaire, et il a 30 000$ comptant, pour un total de 142 000$. En partant de cela, il pourrait acheter un 6 à 8 logements, et être encore en bonne position pour racheter un autre 6 à 8 logements dans 12 à 18 mois, sans ré-injecter de nouveaux fonds.

    Selon mon expérience en tant que conseiller privé en acquisition immobilière, une personne qui a 100 000$ pour commencer et possède une bonne stratégie, peut espérer posséder entre 30 à 50 portes dans les 5 années suivants sa première acquisition.

    J'espère que cela peut aider, tout cela est un résumé bien sûr, je ne voulais pas trop en mettre.
    Nikolai Ray, associé principal
    www.rayharveyimmobilier.com

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    1. Selon moi, avec ta méthode c'est la faillite qui l'attend...il a trouver un 4 logements vraiment pas cher qui rapporte juste assez d'argent pour avoir un léger cashflow positif, c'est parfait. Aller dans le commercial sans expérience à 22 ans c'est très risqué en plus qu'on sait même pas s'il a les reins solides côté emploi. La méthode de ré-injecter des nouveaux fond après 12 mois... bonne chance, c'est de même que tu fais faillite, surtout si les taux augmentes.

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    2. Salut Nikolai,

      Je ne pense pas que ce soit l'objectif de tout le monde d'avoir le plus de portes possibles, le plus rapidement possible. Dans nos échanges, Maxime semblait être du type plus conservateur, il ne veut pas tout utiliser son équité, ni ses liquidités.

      De plus, personnellement je ne lui recommanderait pas nécessairement de commencer avec un 6 ou 8 plex. L'immobilier est un domaine qui s'apprend avec le temps, et ce n'est pas donné à tout le monde de se retrouver avec 8 locataires du jour au lendemain. Il a 22 ans, commencer avec un 4-plex tout récent me semble peut être plus prudent que de se lancer dans l'acquisition rapide d'un gros parc immobilier. Il va peut être détester ça gérer l'immeuble, je préfère donc l'approche: "Apprendre à marcher avant de courir".

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  3. 11.6 * les revenus c'est asser bon dans le contexte actuel.

    420 000$ à 3.5% ça fait environs 2100$ de payment mensuel qui part en hypothéque. Tu as des revenus annoncé de 300$ par mois, ce qui te laisse 900$ par mois pour couvrir toutes les dépense. Au pif je dirrait que t'a 600$ la dessu qui va partir en taxes et assurances.

    Je pense que c'est serré mais jouable coté financier. Par contre il faut faut qu'il s'assurer que le coté "operation" tienne la route.

    Il faut faire ses devoirs et bien analyser les revenus. C'est une nouvelle mode d'annoncer les immeubles à revenu avec un "revenu potentiel de X $" mais si le potentiel est réellement la, pourquoi le propriétaire actuel ne l'a pas réalisé ? Est-ce que les loyers sont raisonables par rapport à des logements similaires ou est-ce qu'ils sont dans le tapis (ce qui augmentera le roulement des locataires et limitera les augmentations qu'on pourra passer) ?

    Il faut également analyser correctement les dépenses. Il est en quel état l'immeuble ? Est-ce qu'il a des gros travaux a prevoir à court terme ? Les frais d'opération on l'air de quoi... par exemple le chauffage est au frais du proprio ou du locataire (ce qui impacte ton cash flow) ? La coupe du gazon et le déneigement ?


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    1. Il manque un zero dans mon texte :)

      Tu as des revenus annoncé de 3000$ par mois

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    2. Louis a raison sur une chose : toujours se méfier des loyers annoncés... Au Canada ou en France. certains agents immobiliers aiment annoncer "des rendements possibles". Quand on fouille un peu, on est loin du compte.

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    3. Tout à fait Ludovic, j'en ai moi-même été "victime" lors de mon dernier achat. Les vendeurs ont fait un faux bail pour un des appartements, avec un montant plus élevé que celui réellement payé par la locataire... Leçon apprise: toujours vérifier les dépôts bancaires des 12 derniers mois...

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  4. Je suis en effet étonné de voir comment certains commentaires sont très constructifs, mais ne tiennent pas compte des demandes du client. Acheter une propriété est un événement très stressant dans une vie et il est important peu importe la stratégie financière de bien dormir la nuit.

    J'ai moi-même fait l'acquisition de plusieurs immeubles et peut-être un peu trop rapidement au départ. Il faut prendre le temps de "digérer" son investissement et y aller selon nos capacités. Un 4plex est un bon moyen de balancer gestion et risque à la fois. 4 locataires à gérer c'est quand même prenant.

    Pour la stratégie financière, je suis pas un fan de prendre un collatéral sur un autre immeuble, mais en effet il est possible de le faire avec certaines institutions. Ceci peut cependant bloquer des transactions futures et surtout ceci assure la "fidélité" du client envers cette institution puisqu'elle possède un lien sur la résidence principale ainsi que sur le locatif.

    Pour l'achat, il y a également des institutions financières qui proposent encore un amortissement de 30 ans pour un immeuble locatif. Je sais que plusieurs vous dirons qu'on peut "tricher" en disant qu'on est occupant etc, mais je vous parle ici de la vraie façon de faire avec un amortissement de 30 pour du locatif déclaré, ce qui devrait lui donner un peu de cashflow supplémentaire.

    Chaque situation est différente.

    Samuel Peixeiro
    Courtier hypothécaire
    514.806.0515
    samuel.peixeiro@gmail.com
    www.samuelpeixeiro.com

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  5. ne pas oublier la facture fiscale, un cash flow positif peut vite se retrouver en cash flow negative. Selon moi cela est la plus grosse erreure qui est commise. L'impôt diminue considérablement les rendements espérés. Les belles années de gains en capital sont probablement terminées. Le seul rendement sera les revenus locatifs taxé comme du revenu ordinaire.

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    1. le capital remboursé dans le paiement d'hypothèque sera taxé éventuellement même s'il amortitit l'imeuble. Très important à consider si on utilise du leverage à 100% pour acquérir plus de porte rapidement.

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    2. Le capital remboursé n,est jamais imposable, c'est un remboursement de dette payée par les locataires ! Aussi, le propriétaire pourrait augmenter ses paiements pour rembourser son hypothèque plus rapidement, donc pas d,impôt naturellement. ¨Pour les revenus imposables, il faut prendre de l'amortissement, en général pas d,impôt à payer les 4-5 premières années.
      Par contre, à la vente il y aura une récupération d,amortissement et la on paye l,impôt. mais c'est mieux de reportés l'impôt, avec l'inflation, 1000$ payé aujourd'hui n'a pas la même valeur que 10000$ d,impôt payé dans 5-10-25 ans. Aussi, l'impôt non payé aujourd'hui permet de ne pas diminuer le cash flow (liquidité) et l'argent peut être investit de façon judicieuse et profitable....

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    3. tout à fait d'accord avec votre commentaire. Je voulais dire que puisque le remboursement du capital n'est pas une charge et donc pas deductible d'impôt, celui-ci peut être vu comme imposable. L'amortissement sert à retarder le paiement de cette facture.

      Les gens négligent la facture fiscale à payer lors de la vente après plusieurs années d'amortissement. Cette charge fiscale réduit considérablement le rendement sur l'investissement. Si les prochaines années ne donnent pas les gains en capital observés depuis 10 ans, investir en immobillier devient peu rentable versus le temps et les risques encourus. Le marché "price" l'immobillier comme s'il allait encore une fois doubler dans les prochains 10 ans.

      L'amortissement est un outils très utile pour gérer sa facture fiscale, mais n'est malheureusement pas très souvent prise dans le calcul du rendement espéré.

      Et l'inflation est pratiquement inexistent depuis quelques années. Un autre facteur que les gens negligent. Ils croient que les revenus augmenteront indéfiniment. Je suis d'accord que tout cela peut changer, mais l'immobillier est présentement "pricer" avec des tendances du passé. J'espère que les bonnes années se poursuivront pour ceux qui viennent d'entrer, mais je ne crois pas. Bottom line: Pensez à l'impôt dans vos calculs de rendements espérés

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  6. est-ce quelqu'un pourrai me conseiller des lectures sur le sujet (impot), j'ai un 3 plex et une offre accepter sur un 4 plex mais je suis un peu perdu sur le plan des impots etant donner que mon 3 plex me fourni tres peu de cash flow.

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