dimanche 24 novembre 2013

Apprendre à marcher avant de courir

Dans la vie, c'est bien de vouloir atteindre ses objectifs rapidement, mais encore faut-il y aller sans brûler d'étape.

Une personne qui m'inspire beaucoup au niveau professionnel répète constamment à ses clients: "Il faut apprendre à marcher avant de courir". Je suis totalement d'accord avec cette affirmation et je crois que ce principe s'applique bien à l'investissement immobilier.

Apprendre à marcher avant de courir.

Suite à la parution de l'article Acheter un plex à 22 ans dans lequel Maxime désirait se lancer dans l'achat d'un 4-plex en refinançant sa maison, mais sans y investir toutes ses liquidités, un lecteur a laissé la recommandation suivante dans les commentaires:

"Je lui indiquerait de penser à se faire une planification stratégique d'acquisition, trop souvent les gens débutent par acheter un immeuble à revenus sans réfléchir à leurs objectifs à moyen et long terme (par exemple atteindre un nombre approximatif de portes avant 40 ans, ou autres). Bref, comme lorsqu'une personne désire se partir en affaires, je conseil de faire un plan. 

Suite à l'établissement de ce plan, j'étudierais quels sont les valeurs actuels du marché. Aussi, en allant dans un 5 logement et plus, il aura l'avantage d'être dans des prêts commerciaux au lieu d'un prêt personnel, encore plus de flexibilité! Est-ce que Maxime sait comment analyser la rentabilité de son immeuble de un? De deux, sait-il ensuite faire une projection de retour sur investissement sur cash investi? Puis finalement, sais-t-il faire des comparables, voilà les 3 piliers pour choisir son immeuble.

Bref, il pourrait aller chercher 112 000$ sur une marge de crédit hypothécaire, et il a 30 000$ comptant, pour un total de 142 000$. En partant de cela, il pourrait acheter un 6 à 8 logements, et être encore en bonne position pour racheter un autre 6 à 8 logements dans 12 à 18 mois, sans ré-injecter de nouveaux fonds.

Selon mon expérience en tant que conseiller privé en acquisition immobilière, une personne qui a 100 000$ pour commencer et possède une bonne stratégie, peut espérer posséder entre 30 à 50 portes dans les 5 années suivants sa première acquisition."

Ne pas sauter d'étape

Je suis d'accord avec une partie du commentaire ci-dessus concernant la définition des objectifs à moyen et long terme et l'analyse du marché actuel. Je suis cependant en désaccord avec la deuxième partie concernant l'utilisation maximale de l'équité sur sa maison et de toutes les liquidités de l'investisseur (le 30 000$).

Je trouve sage pour un nouvel investisseur d'y aller un pas à la fois. Peut-être détestera-t-il la gestion d'un immeuble et des locataires. Se lancer dans l'acquisition d'un 6 ou 8-plex dès le début peut sembler beau sur papier, mais ça peut être un pas un peu trop gros pour un débutant. La gestion d'un immeuble s'apprend souvent sur le tas. Même en lisant tous les livres et en suivant toutes les formations du monde, rien ne vaut l'apprentissage avec un vrai immeuble et des vrais "problèmes" à gérer. Il y a le stress. Il y a le temps à investir. Il y a tant à apprendre... Une erreur peut vite coûter cher.

De plus, Maxime visait un immeuble relativement récent. Pas trop de problèmes d'entretien en vue donc. C'est probablement un début moins stressant que d'acquérir un 8-plex plus âgé nécessitant des travaux. Je comprends que le commentaire laissé par le lecteur se voulait un exemple de ce qu'on pourrait faire avec 112 000$ d'équité et 30 000$ de liquidité. Sa recommandation est cependant dangereuse selon moi. Si l'investisseur utilise toute sa capacité d'emprunt, vide ses économies, que fera-t-il lorsqu'un pépin surviendra? C'est bien beau les marges de crédit, mais un moment donné...

Acquérir 30 à 50 portes sur une période de 5 ans

J'en ai déjà parlé dans des textes précédents. Le nombre de portes est un terme bien souvent utilisé, même par moi. Mais ça ne veut rien dire du tout. 50 portes ne veut pas dire rentabilité.

Je suis persuadé que certains investisseurs réussissent à acquérir autant de portes en si peu de temps. Certainement avec des techniques de financement créatives: financement par le vendeur, acheter sous la valeur marchande, prêteurs privés, refinancement après quelques années, etc. Comme je le disais dernièrement, le marché a changé et ne montera certainement plus de façon aussi rapide qu'avant. Ces techniques créatives pourront "peut être" se retourner contre les investisseurs.

Je sais bien que qui risque rien n'a rien... De mon côté, j'aime mieux apprendre à marcher avant de courir.

7 commentaires:

  1. @JeuneInvestisseurImmobilier, je suis heureux de constater qu'un de mes commentaires, suite à un article que tu as publié dernièrement, t'a inspirer à écrire cet article-ci.

    Par contre, tu as placer des mots dans ma bouche, puisque je n'ai jamais proposé d'investir tout son argent dans un immeuble ni de brûler les étapes - ce serait contraire à la philosophie que je partage avec mes clients.

    Je suis le premier à conseiller mes clients non-initiés à apprendre par expérience tout en acquérant le premier immeuble plus petit que sa capacité lui permet afin de réduire les risques, le stress et d'améliorer la courbe d'apprentissage. Mais cela n'empêche pas un investisseur débutant d'espérer agrandir son parc immobilier rapidement avec ferveur - mais toute chose en son temps.

    D'ailleurs, lors de la séance de planification stratégique, une rencontre initiale obligatoire avec tous mes clients, nous établissons non seulement les objectifs et le pourquoi derrière ces buts, mais nous faisons également le point sur le caractère et traits de personnalité du client (ambitieux et courageux, conservateur et calme, anxieux, actif, semi-actif, passif impliqué, etc.).

    Bref, il est vrai que nous devons marcher avant de courir. Par contre, certains seront capables de courir, non longtemps après avoir appris à marcher, d'autres non!

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  2. Bonjour,

    Sa ressemble beaucoup a moi. Pour débuté, je suis un jeune investisseur de 22 ans étudiant en administration à l'université. Travailleur autonome depuis 1 ans et demi. J'ai acquis en 2012 une maison bachelor neuve à Mirabel (st-janvier).

    taxe 2800$ (municipal et scolaire)
    Hypothèque 1395$/mois
    revenue 1875$/mois
    donc un cash de 247$/mois

    J'ai acquis cette immeuble avec 5% de cash down.

    Il y un mois j'ai acquis ma deuxième maison bachelor, neuve également (même quartier). Même principe, 5% de cash down.

    taxe 2850$
    hypothèque 1426$/mois
    revenue 1975$/mois
    revenue 316$/mois

    Ma question: J'aimerais acheter d'autres immeubles à revenue mais ma seul possibilité est encore une maison bachelor car je n'est pas le 10% de cash down pour un 3plex. Le problème avec les maisons bachelor est le revenue du logement du haut qui est très imposant ! (1225$ et 1295$) donc si un locataire décide de ne pas payer, mon risque est beaucoup plus élevé vue le montant du loyer. Vue l'achat ressent (2012 et 2013) je ne peut pas ré hypothéquer mes immeubles. Présentement, je possède un cash de 15 000$. Je n'est pas atteins mon 2 ans comme travailleur autonome.
    Selon votre expérience, est-ce que vous me conseilleur une autre maison bachelor ? Avez-vous une technique que je pourrais utiliser face au caisse ? Comment emprunter pour un 3plex et plus?


    Merci beaucoup de votre réponse

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    1. Je suis déjà surpris que la SCHL a bien voulu t'assurer pour 2 maisons, dites propriétaire occupant, en moins de 2 ans. J'ai essayé de financer un triplex avec de bons revenus et 10% de mise de fond et il m'on refuser car j'ai une maison assurée avec eux et je suis travailleur autonome, mais avec de bon revenu. Je me suis fait expliquer que tu as droit à 2 prêts SCHL, dont le premier est un immeuble de 1 à 4 logements comme propriétaire occupant, puis un 2e prêt pour une maison unifamiliale. J'ai vendu mon premier immeuble et ma maison est à vendre. Si je voulais être assuré par la SCHL, je devais refinancer ma maison sans celle-ci pour que je sois apte à un nouveau prêt assuré pour un immeuble à logement. Depuis qu'ils ont resserrés leurs normes ils est difficile de faire assuré plus d'un prêt hypothécaire. Si tu réussis à financer un nouveau prêt avec 10% de mise de fond, tu auras passer entre les mailles de leur filet.

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    2. Kevin L. Change d' institution financière au plus vite ou renseigne toi a de vrai investisseurs immobilier, j' ai personnellement quelques prêts assuré par la SCHL tout en détenant plusieurs propriétés (maison, chalet, condos, immeubles à revenus)! Plusieurs investisseur ont des prêts assuré.

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    3. Salut Alex31 ,moi aussi je suis surpris qu il est pu assurer plus de 2 prets a SCHL ,je suis propriétaire d une maison et d un quadruplex a montreal (les 2 assures SCHL) et voila un an et demi j ai voulu acheter un triplex avec 10% de mise de fond ,du cote de la banque aucun probleme le financement était accepté ,mais le problreme était du coté de l assurance du pret ,ni SCHL et ni GENWORTH n ont voulu l assurer.
      Alors quand tu dis change d institution financiere selon moi se n est pas la le probleme , c est plutot l assurance pret ,donc tu as peut etre un astuce pour contourner ca ,,si oui svp fait nous en part !!
      Merci

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  3. Il n' y a aucune limite de prêt assuré par la SCHL, au contraire même, les institutions financières préfère parfois même cela dans certains projets, elles courent donc aucun risque. Je ne suis pas le seul a détenir plusieurs hypothèques avec une assurance SCHL, de plus ça évite de toujours devoir mêtre un 20% comptant surtout si l' immeuble est rentable et ont a d' autre projets.

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    1. En fait, je crois que la limite de prêts assurés concerne les prêts proprio-occupant. Pour les prêts assurés non proprio-occupant, par exemple pour l'achat d'un 6-plex avec seulement 15% de mise de fonds, je ne pense pas qu'il y ait la même limite.

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