Apprendre à marcher avant de courir

Dans la vie, c'est bien de vouloir atteindre ses objectifs rapidement, mais encore faut-il y aller sans brûler d'étape.

Une personne qui m'inspire beaucoup au niveau professionnel répète constamment à ses clients: "Il faut apprendre à marcher avant de courir". Je suis totalement d'accord avec cette affirmation et je crois que ce principe s'applique bien à l'investissement immobilier.

Apprendre à marcher avant de courir.

Suite à la parution de l'article Acheter un plex à 22 ans dans lequel Maxime désirait se lancer dans l'achat d'un 4-plex en refinançant sa maison, mais sans y investir toutes ses liquidités, un lecteur a laissé la recommandation suivante dans les commentaires:

"Je lui indiquerait de penser à se faire une planification stratégique d'acquisition, trop souvent les gens débutent par acheter un immeuble à revenus sans réfléchir à leurs objectifs à moyen et long terme (par exemple atteindre un nombre approximatif de portes avant 40 ans, ou autres). Bref, comme lorsqu'une personne désire se partir en affaires, je conseil de faire un plan. 

Suite à l'établissement de ce plan, j'étudierais quels sont les valeurs actuels du marché. Aussi, en allant dans un 5 logement et plus, il aura l'avantage d'être dans des prêts commerciaux au lieu d'un prêt personnel, encore plus de flexibilité! Est-ce que Maxime sait comment analyser la rentabilité de son immeuble de un? De deux, sait-il ensuite faire une projection de retour sur investissement sur cash investi? Puis finalement, sais-t-il faire des comparables, voilà les 3 piliers pour choisir son immeuble.

Bref, il pourrait aller chercher 112 000$ sur une marge de crédit hypothécaire, et il a 30 000$ comptant, pour un total de 142 000$. En partant de cela, il pourrait acheter un 6 à 8 logements, et être encore en bonne position pour racheter un autre 6 à 8 logements dans 12 à 18 mois, sans ré-injecter de nouveaux fonds.

Selon mon expérience en tant que conseiller privé en acquisition immobilière, une personne qui a 100 000$ pour commencer et possède une bonne stratégie, peut espérer posséder entre 30 à 50 portes dans les 5 années suivants sa première acquisition."

Ne pas sauter d'étape

Je suis d'accord avec une partie du commentaire ci-dessus concernant la définition des objectifs à moyen et long terme et l'analyse du marché actuel. Je suis cependant en désaccord avec la deuxième partie concernant l'utilisation maximale de l'équité sur sa maison et de toutes les liquidités de l'investisseur (le 30 000$).

Je trouve sage pour un nouvel investisseur d'y aller un pas à la fois. Peut-être détestera-t-il la gestion d'un immeuble et des locataires. Se lancer dans l'acquisition d'un 6 ou 8-plex dès le début peut sembler beau sur papier, mais ça peut être un pas un peu trop gros pour un débutant. La gestion d'un immeuble s'apprend souvent sur le tas. Même en lisant tous les livres et en suivant toutes les formations du monde, rien ne vaut l'apprentissage avec un vrai immeuble et des vrais "problèmes" à gérer. Il y a le stress. Il y a le temps à investir. Il y a tant à apprendre... Une erreur peut vite coûter cher.

De plus, Maxime visait un immeuble relativement récent. Pas trop de problèmes d'entretien en vue donc. C'est probablement un début moins stressant que d'acquérir un 8-plex plus âgé nécessitant des travaux. Je comprends que le commentaire laissé par le lecteur se voulait un exemple de ce qu'on pourrait faire avec 112 000$ d'équité et 30 000$ de liquidité. Sa recommandation est cependant dangereuse selon moi. Si l'investisseur utilise toute sa capacité d'emprunt, vide ses économies, que fera-t-il lorsqu'un pépin surviendra? C'est bien beau les marges de crédit, mais un moment donné...

Acquérir 30 à 50 portes sur une période de 5 ans

J'en ai déjà parlé dans des textes précédents. Le nombre de portes est un terme bien souvent utilisé, même par moi. Mais ça ne veut rien dire du tout. 50 portes ne veut pas dire rentabilité.

Je suis persuadé que certains investisseurs réussissent à acquérir autant de portes en si peu de temps. Certainement avec des techniques de financement créatives: financement par le vendeur, acheter sous la valeur marchande, prêteurs privés, refinancement après quelques années, etc. Comme je le disais dernièrement, le marché a changé et ne montera certainement plus de façon aussi rapide qu'avant. Ces techniques créatives pourront "peut être" se retourner contre les investisseurs.

Je sais bien que qui risque rien n'a rien... De mon côté, j'aime mieux apprendre à marcher avant de courir.