vendredi 7 février 2014

10 Facteurs clés de succès en immobilier locatif résidentiel

Le monde de l'immobilier locatif est en pleine mutation. L'année 2013 a marqué un tournant dans le cycle immobilier. Délais de vente qui s'allongent. Plusieurs secteurs sont maintenant dans un marché d'acheteurs. Prix sous pressions. Le profil-type du locataire change. Le niveau d'endettement de plusieurs acheteurs atteint des niveaux considérables.

Ceux qui s'auront s'adapter s'en sortiront mieux que les autres. Synthèse de plusieurs entrevues réalisées par des experts et gestionnaires du milieu immobilier au Québec, voici les 10 facteurs clés émergeants de succès en immobilier résidentiel que la CORPIQ a révélés lors de l'événement Immo 2014.

Facteurs de succès immobilier
Les prochaines années seront plus difficiles pour les investisseurs. Le succès ressemblera plus à une course
 à obstacles. C'est fini le temps où un acheteur achetait un plex et le revendait deux ans plus tard à fort profit.

1) De propriétaire à gestionnaire

Détenir un immeuble, le financer et récolter les chèques de loyer. Ces actions ne garantissent plus le succès. La rentabilité étant de plus en plus difficile à atteindre dans les plex, le propriétaire doit devenir un gestionnaire multidisciplinaire. Il doit offrir un bon service à sa "clientèle".

Le propriétaire doit devenir un expert en gestion de projet. Plus que ça, il doit réussir à identifier "les bons projets" d'entretien et de rénovation, les plus payants. La gestion des coûts des projets deviendra de plus en plus importante. Les marges de profits sont déjà très minces, un budget non respecté peut ruiner la rentabilité d'un plex.

2) De gestion des opérations à création de valeur

C'est de plus en plus important d'acheter un immeuble avec une bonne rentabilité. Il faut être capable d'identifier comment on peut repositionner une propriété pour en augmenter la rentabilité. Identifier des immeubles avec des logements loués sous la valeur du marché, pour ensuite faire augmenter les revenus de l'immeuble. Acheter un immeuble et le transformer en condo ou en résidence pour étudiants. Il faut construire du capital avec les immeubles: identifier des projets qui en feront augmenter la valeur.

Contrairement à la décennie 2002-2012, c'est fini le temps où les valeurs montaient toutes seules de 5 à 8 % par année sans rien faire. Tous les experts réunis par la CORPIQ semblaient s'entendre sur ce dernier point.

3) De logements à milieux de vie

Pour satisfaire ses clients, et les garder, il faudra offrir de petits plus pour leur offrir un milieu de vie intéressant. Exemples: avoir des immeubles intelligents avec Wifi gratuit et illimité, offrir des jeux pour enfants à l'extérieur, avoir espace pour un potager, une piscine ou une terrasse commune sur le toit.

4) De logements à louer à produits à promouvoir

Le propriétaire devra apprendre à mieux connaître son marché et à bien le cibler. Vise-t-on des étudiants? Si oui, que recherchent-ils? Certains sont prêts à se priver d'une voiture pour avoir un meilleur ordinateur, pourquoi ne seraient-ils pas prêts à payer un peu plus cher un logement s'ils ont plus de services? Si vous visez des personnes âgées, la sécurité de l'immeuble sera un aspect important, tout comme le fait d'avoir des logements adaptés à ce groupe d'âge (facilité d'accès au logement, support pour se relever du bain, etc.). Le marché se segmentera de plus en plus au cours des 15 prochaines années, l'offre devra s'adapter à la demande du "client".

5) Les aînés vont conditionner la demande

Le nombre de personnes de 75 ans et plus, locataires, va doubler d'ici 2030. Le parc immobilier est-il adapté et prêt à offrir des logements mieux adaptés aux personnes de 75 ans et plus? Que désireront les boomers au moment de larguer leurs maisons et de redevenir locataires? Quels services voudront-ils avoir?

6) Immigration, carburant de l'immobilier

Les experts à l'événement s'entendaient également sur ce point. Après les personnes âgées, ce sont les immigrants qui feront carburer la demande de logements. Près de 50 000 nouveaux arrivants s'installent à Montréal à chaque année. Que recherchent-ils? A-t-on les bons produits? Souvent, cette clientèle a plusieurs enfants et reste locataire plusieurs années après son arrivée. Ça peut demander plus de gestion pour un propriétaire. Le taux de roulement sera plus élevé. Il pourra y avoir plus d'imprévus, donc… plus de coûts pour entretenir le parc immobilier.

7) Devenir financier, coûte que coûte

Ce sera le nerf de la guerre. Plusieurs experts ont fortement insisté sur ce point: les propriétaires paient leurs plex trop chers et ne semblent pas réaliser que la valeur des plex est directement reliée à leur rentabilité. Celle-ci est présentement soutenue par des taux d'intérêts extrêmement faibles. C'est particulièrement vrai dans le cas des 6-plex et plus. Les banques financent ces propriétés basées sur les valeurs économiques. Dès que les taux d'intérêts vont monter… la valeur de ces multiplex va descendre. C'est un banal calcul mathématique. Il faudra apprendre à manipuler votre calculatrice financière au moment de vos achats!

Certains propriétaires de multiplex resteront surpris de voir que les banques pourront refuser de refinancer leurs propriétés au moment du renouvellement de leur termes hypothécaires ou de constater que la valeur économique sera  plus basse que leur solde hypothécaire!

8) Contrôle des dépenses: mettre l'énergie à la bonne place

Il est difficile d'augmenter les revenus des immeubles. Les dépenses augmentent souvent plus vites que les revenus. Un contrôle des coûts deviendra précordial pour conserver la valeur de vos immeubles. Les locataires ont également accès sur Internet au coût d'électricité des logements, il suffit que d'une visite de 2 minutes sur le site d'Hydro-Québec pour connaître le coût de la dernière année. Les immeubles mal isolés, non efficients au niveau énergétique, seront moins en demande.

9) Bien communiquer avec les locataires

Il coût souvent plus cher de changer de locataire que de les garder. La communication avec eux sera de plus en plus importante. Pour les connaître. Pour les satisfaire (ce sont vos clients après tout…). Pour conserver une bonne relation.

10) De court terme à long terme

Il faut penser à long terme. Avoir une culture d'entretien et de rénovation continue. Les plex les moins entretenus seront les moins recherchés. Il faudra penser à se constituer un fond de réserve pour les travaux majeurs dans 10 ou 15 ans. Les experts l'ont répété: les propriétaires qui achètent maintenant et qui pensent revendre à fort profit sans rien faire d'ici quelques années vont rester surpris. Le marché n'est plus un marché de vendeur (Ok, oui dans certains secteurs comme Rosemont, le Sud Ouest, ou Ville-Marie) et rien n'indique qu'on retrouvera un tel marché à court terme.

Vous en pensez quoi? N'hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous!

7 commentaires:

  1. Tres bon points réalistes du marché actuel, le point numéro 7 , les plex sont évalués et vendu trop cher !!! Qui achèterait une entreprise qui générerait des profits intéressants qu après 15 ans ?

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  2. Je suis d'accord avec tout les points sauf le 5.

    Un propriétaire de longue date ne vend pas pour redevenir locataire. Toutes les personnes agés que je connais gardait leur maison jusqu'à ne plus être capable de la faire vivre. Ensuite ils partaient dans un centre pour personne agés. Je ne connait aucune personne dans la tranche d'age 60-80 qui à vendu sa maison pour partir vivre dans un appart.

    Il risque d'y avoir plus de locataire age, mais ca proviendra simplement de personne qui sont déjà locataire et qui viellisse.

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    1. Une maison de retraité… c'est du résidentiel locatif quand même. Avec services.

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    2. De ce point de vue tu as raison.

      Moi je le voyait pas de cette façon. Selon-moi c'est avant tout une entreprise de service pour personne agées avec une petite composante immobilière...

      Je ne connait pas ce millieu, mais ma perception c'est que les problèmatiques d'infirmière et de médicament doivent occupé une part beaucoup plus important que les problème de toiture et réamènagement de cuisine :)

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  3. Bonjour je suis dans le domaine des affaires j'ai 23 ans, je vient de découvrir le blogue vraiment intéressant!

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  4. Franchement belle article tu met tous ce que je pense par écrit, et c'est sympas a voir que je ne suis pas le seul a penser comme ça.

    Continu comme ça.

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  5. Bonjour, le point 3 est très vrai. j'ai plusieurs propriétés et celles avec piscines se louent toujours plus rapidement que les autres.

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