dimanche 23 février 2014

Quand la valeur d'un plex s'envole

Il était une fois un jeune investisseur désirant quitter son petit condo, bien situé, mais sans balcon et sans terrain, pour une propriété plus grande avec espace extérieur, et surtout sans copropriétaire complètement folle. Maître chez soi. L'objectif: avoir un immeuble à revenus pour lequel le logement que j'occuperais me coûterait le même prix que le condo. C'était à l'hiver 2009, il y a déjà 5 ans.

Mes études en gestion de projet m'ont fait découvrir le monde merveilleux de l'analyse financière des projets d'investissement, sujet ô combien détesté par mes confrères et consoeurs de maîtrise. J'étais un des rares à littéralement boire les paroles du professeur, qui est plus tard devenu mon employeur. La Valeur actuelle nette (VAN), le taux de rendement interne (TRI), l'analyse du risque, moi ça me faisait tripper! C'est armé de ces connaissances que j'analysais les plex.

Un bon timing pour acheter

Non, je n'écris pas ce blogue pour impressionner les gens, ni pour me vanter. J'écris tous ces articles et j'anime la page Facebook pour refléter la vraie vie d'un investisseur immobilier qui commence, et aussi pour faire contre-poid à un certain discours tout-est-facile-tout-est-beau-en-immobilier. À l'hiver 2012, je me rappelle du commentaire d'un lecteur qui avait écrit: "Je suis ce blogue pour voir quand cet investisseur va enfin se planter et tout perdre". J'imagine qu'il s'est tanné de me suivre depuis. Cette fois, c'est une histoire positive que j'écris.

Mon premier plex - sa valeur monte.
De retour en 2009. Je ne pensais pas me lancer dans l'acquisition d'un parc locatif à l'époque. J'étais loin de me douter de la suite des choses. Quelques semaines après l'achat, mon couple éclate, deux petites semaines avant d'emménager dans l'immeuble. Je dois racheter la moitié du plex, me qualifier seul pour l'hypothèque, repasser chez le notaire. Mais surtout, gérer seul un plex à distance, comme je travaille en Afrique et en Asie entre 12 et 20 semaines par année.

Je me bat (psychologiquement et verbalement) ensuite avec un locataire, qui est paranoïaque et qui frise l'harcèlement psychologique, durant de longs mois entre 2009 et la fin de 2010, jusqu'au jour où il appelle lui-même les policiers pour se plaindre contre les bruits venant de sa voisine de palier. Face à face avec les policiers, il menace de mort la voisine. Menotté, il n'aura plus le droit d'approcher de mon immeuble. Ce jour là a été le début d'une merveilleuse aventure immobilière pour moi.

Rénover un logement pour augmenter le loyer et la qualité de locataire

Le départ de ce locataire m'a amené à complètement rénover son logement. J'ai d'ailleurs été pris du syndrome du tant qu'à y être pour une première fois, je vous invite à relire cet article. J'ai manqué de liquidité pour terminer les travaux, j'ai donc dû appeler ma banque pour refinancer l'immeuble et sortir un peu d'équité. C'est là qu'une surprise de taille m'attendait. Le plex, payé 432,000$ en 2009, a été évalué à 550,000$ en 2011, une hausse de 27% en deux ans. Cette valeur tenait compte des travaux en cours d'exécution. Le timing était de mon côté, les plex du secteur avaient monté en flèche dans les mois précédents.

Cette évaluation m'a permis de refinancer l'immeuble, non seulement pour payer les rénovations, mais également pour mettre la mise de fonds nécessaire à l'acquisition d'un magnifique et très grand 5-plex dans Lanaudière, où habite maintenant ma maman. Ce refinancement m'a plus tard permis de mettre la mise de fonds nécessaire à l'achat d'un chalet au printemps 2012.

Revenons à mon premier plex. J'ai continué d'y apporter des améliorations au fil des années. Les revenus sont passés de 31,000$ en 2009 à 41,000$ en 2013. Il n'y a pas beaucoup de 4-plex similaires dans mon coin avec de si bons revenus. La plupart ont des revenus autour de 28,000$ à 32,000$.

Se préparer à faire une autre acquisition

L'achat d'un 6-plex avec un partenaire à la fin de 2012 est venu agrandir mon petit parc locatif. Depuis cette transaction, je m'étais dit que j'allais ralentir. Je pensais qu'il m'était impossible de rassembler les fonds nécessaires à court terme pour un autre achat…

Fast-foward en janvier 2014. Je trouve un 6-plex avec un énorme potentiel… à côté de chez moi à Montréal. Extrêmement bien situé, avec 6 logements loués bien en dessous du prix normal pour le secteur. J'y vois tout de suite une opportunité. Mais comment acheter ça? Impossible! Mais je le veux bon! J'ai un partenaire prêt à embarquer avec moi, il a déjà la moitié de la mise de fonds. Pas moi.

On fait une offre d'achat après de nombreux calculs avec ma courtière. Mon plan est de refinancer, encore, mon 4-plex à Montréal. Je me disais que si sa valeur était autour de 585,000$ (avec un solde hypothécaire présentement de 416,000$), je pouvais en retirer assez d'équité pour  mettre la moitié de mise de fonds.

Malgré le fait que nous avions l'offre la plus basse, les vendeurs nous ont fait une contre-offre en premier, avant les acheteurs avec l'offre la plus haute. On refuse leur contre-offre. Déception de notre côté. Mais je suis en feu et décide de continuer avec le processus de faire ré-évaluer mon 4-plex en vue d'une prochaine transaction. Aussi pour combler ma curiosité face à sa valeur.

La valeur a encore monté plus que je ne pouvais imaginer

Je demande à ma courtière de me faire une petite analyse pour voir à combien l'évaluation pourrait sortir. Résultat: elle croit que ça sortira entre 560,000$ et 580,000$. "Mais pas plus haut que ça" me dit-elle.

Quelques jours avant la venue de l'évaluateur, le plex en face du mien affiche "vendu". Un plex "similaire" au mien, enfin je veux dire similaire en terme de potentiel. Je demande à ma courtière de me sortir la fiche descriptive avec le prix vendu: 575,000$, et ce plex est dans une condition physique bien pire que ma propriété. Vieilles portes et fenêtres d'il y a 30 ans, briques abîmées, vieilles cuisines, vieux balcons… et faibles revenus. Je donne cette fiche à l'évaluateur pour "l'aider" à trouver des comparables.

Après une période d'attente qui m'a semblé interminable, le rapport d'évaluation arrive enfin. Prix évalué: 615,000$. Ma banque accepte de me donner une marge de crédit hypothécaire substantielle basée sur cette valeur. Montant de la marge: 76,000$ (80% de 615,000$, moins le solde hypothécaire de 416,000$). Mon problème de mise de fonds pour une future acquisition est donc maintenant résolu. Ne reste plus qu'à trouver l'opportunité.

J'aimerais bien que le lecteur qui attendait que j'échoue en 2012 lise ce texte aujourd'hui. Je n'appelle pas ça un échec en tout cas.

10 commentaires:

  1. c'est certain que ce n'est pas un échec..mais je ne crois pas que ce soit aussi facile de faire ca en 2014. j'y pense depuis longtemps de faire comme toi..
    j'ai de 1 pas le gots..et de 2..j'ai pas l'impressions que ce que je trouve a Montreal est un bon investissements. et j'ai surtout pas le cash down pour acheter un bloc a 500k.
    j'ai vraiment l'impression que le temps des premier acheteur est derrière.
    je me trompe peut être.

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  2. Ca te fait une belle progression en 5 ans ! Félicitation.

    En générale tu maintient quel pourcentage de la valeur des immeubles en hypotéque ?

    Pour mon 4-plex j'ai un hypothéque de 466k$ pour une évaluation municipale de 618k$ (650k$ selon la caisse). J'ai fait augmenter les revenus de 31k$ à 37k$ en un an d'opération. J'aimerais bien aquerir un autre immeuble mais je me demande si ca serais pas préférable de me concentrer à baisser l'hypothéque du premier pour le moment.

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    1. J'ai pas de règle pour ça. Sur le 4-plex, j'ai 68% d'hypothèque, mais je vais remonter ça à 80% si j'achète autre chose. Sur le 5-plex, j'ai 67% d'hypothèque. Sur le dernier achat, le 6-plex, nous avons acheté avec la SCHL, on a autour de 81%.Impossible de refinancer ce dernier avant un bon bout.

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  3. Salut Steve,

    La marge de crédit n'est pas maintenant 65% de la valeur de la bâtisse? Il me semble que depuis le dernier reserrement hypothécaire, nous ne pouvons pas avoir une marge de plus de 65% au lieu de 80%.

    Avec quelle banque as tu fait affaire pour ta marge hypothécaire?

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    1. Avec Desjardins. Et je confirme qu'ils me l'ont fait via le 80%.

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    2. Merci pour l'info :)

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  4. J'ai découvert ton blog hier soir. Quel plaisir de te lire!

    J'ai 24 ans et je commence à m'intéresser à l'immobilier. Je suis maintenant membre du Club des investisseurs Immobiliers du Québec et je compte bien assisté au plus grand nombre de rencontres mensuelles possibles.

    Je concentre mes lectures sur le domaine pour apprendre à investir avec le moins d'argent possible (cash-down),car comme bien des jeunes, je ne dispose pas de liquidités importantes (je travailles la dessus).

    Bonne chance pour tes projets futurs,

    Samuel

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  5. Parcours intéressant s'il en est, cependant il y a encore un obstacle majeur avant de commencer ce genre d'engrenage rémunérateur, c'est le capital de départ. Le mien est de zéro euro, dans mon cas ce n'est vraiment pas évident... Comment as tu commencé toi?

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  6. Bonjour, c'est vraiment excellent votre parcours dans le marché de l'investissement immobilier.
    Moi, à 50 ans, je voudrais aussi investir. J'ai une marge de crédit personnelle de 25,000$ et ma maison aurait une petite équité de 15,000$. Croyez-vous que dans ce contexte serait-il prudent de se lancer dans ce marché en commençant pour acheter un duplex ou un condo, bien sûr, à l'extérieur de Montréal, dû aux prix plus abordables qu'on pourrait y trouver?
    Merci

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  7. Il n'y a rien de magique dans l'augmentation de ton plex.
    Il suit l'augmentation de tes revenus nets.

    Tu as payé $416 000 et tu as augmenté tes revenus nets d'environ $10 000.

    Les acheteurs sont prêst à capitaliser les revenus nets autour de 5%.

    Donc $10 000/5% = $200 000.

    Si tu prends $416 000 + $200 000 tu arrives par magie à $616 000. Soit l'évaluation de $615 000 de tes professionnels de l'immobilier.


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