mardi 20 mars 2012

Quand condo rime avec problèmes

Les condos ont le vent dans les voiles depuis quelques années. Il s'en construit de plus en plus et il s'en vend de plus en plus, un peu partout au pays. Pour les nouveaux acheteurs, l'achat d'une copropriété semble simple. Les propriétés sont plus accessibles aux nouveaux acheteurs, leurs prix plus bas que les maisons unifamiliales, mais la vie en copropriété n'est pas nécessairement "simple".

Conflits entre copropriétaires de condos.

Quand vos copropriétaires vous déclarent la guerre

J'ai acheté ma première propriété en 2007, un petit appartement d'une chambre à coucher, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de trois étages, avec en plus un sous-sol non fini faisant parti de notre parti privative. Nous étions trois copropriétaires. En tant que nouveau acheteur, on se dit: nous serons que trois copropriétaires, ce sera facile de s'entendre. Hum, vraiment?

Dans mon cas, le premier conflit a éclaté au sujet de la propriété du sous-sol. Pour accéder à ce sous-sol, il me fallait passer par un corridor qui donnait sur l'escalier de secours des deux autres copropriétaires. L'immeuble étant divisé d'une drôle de façon, ce corridor était dans ma partie privative, même s'il donnait directement sur l'escalier. Je passe les détails, mais c'était étrange.

Suite à un bris de la pompe d'eau au sous-sol (pompe qui faisait partie des parties communes), les deux autres copropriétaires ont scruté à la loupe le règlement de copropriété. Ils y ont déniché une phrase qui disait quelque chose comme: "le terrain, le sous-sol et un volume d'air équivalent au dessus sont parties communes". Ils ont interprété cette phrase comme une preuve que le sous-sol était une partie commune. Ils ont fait vérifier le tout par un notaire qui leur a dit "verbalement seulement" qu'ils avaient raison. C'est pourtant un article standard du Code Civil du Québec, le mot sous-sol ne faisant pas référence à l'étage inférieur de la propriété, mais plutôt au sol sous la surface du terrain et de l'immeuble.

Une bataille épuisante avec les autres copropriétaires

Plusieurs mois de travail, des mises en demeure, des consultations avec des notaires et des arpenteurs... des dizaines de pages écrites, des engueulades mémorables, plusieurs crises d’hystérie d'une copropriétaire... j'en garde des souvenirs inoubliables (sarcasme ici...).  Bref, le sous-sol faisait bel et bien partie de la partie privative de notre appartement. La dernière mise en demeure était impressionnante et ils ont cessé de nous harceler sur ce point de litige.

En 2009, nous avons pris la décision de vendre le condo pour s'acheter un immeuble à revenus (je vous ai déjà raconté les raisons dans le texte Comment j'ai débuté en immobilier). De plus, nous voulions être maître chez nous et ne plus avoir à gérer un immeuble avec d'autres copropriétaires (ne sous-estimez pas ce point: vous acheter un immeuble à plusieurs, vous ne serez pas maître chez vous!!!).

Quand vos copropriétaires mettent des bâtons dans les roues de votre vente

Deux mois après sa mise en vente, nous avons reçu deux offres d'achat... le même jour! Il y a même eu surenchère et nous avons vendu à un prix supérieur à notre prix de vente!  Ça c'est le bon côté pour nous. Mais c'était le début d'autres problèmes.

L'acheteur a fait inspecter l'immeuble (heureusement pour lui). Notre unité ne comportait pas de problème particulier... mais il n'en était pas ainsi pour les parties communes! Les fondations avaient des fissures qu'il faillait remplir, la sortie d'égout principale (la partie entre l'immeuble et le raccordement avec la Ville) étaient fissurée et risquait de s'effondrer (ce qui aurait pu coûter extrêmement cher) et il y avait un petit problème sur le toit.

Absence de fonds de prévoyance

Comme la majorité des copropriétés, nous payions de minimes frais de condo mensuellement. Notre compte de banque commun était pratiquement à sec. Il y avait pour environ 4000$ de travaux à effectuer, et ces travaux étaient exigés par notre acheteur comme conditions à la vente. Nos chers copropriétaires le savaient... que pensez-vous qu'ils nous ont dit? "Vous voulez vendre, payez les rénovations, nous n'avons pas d'argent... " La joie!

Je vous épargne les détails sur les disputes qui ont suivi, mais nous avons dû payer les travaux nous même pour vendre, en leur faisant signer une reconnaissance de dette payable deux mois plus tard (ça s'est encore terminé avec une mise en demeure pour se faire payer...).

Condo: est-ce pour vous?

La leçon apprise de tout cela: plus jamais de condo pour moi. Les acheteurs de condo qui veulent minimiser les frais mensuels de copropriété le regretteront un jour. Il ne faut pas non plus sous-estimer les efforts pour gérer ce syndicat de copropriété.

Quand tout va bien, c'est facile. Mais le jour où une copropriétaire hystérique décidera qu'elle vous déteste juste pour le plaisir de vous détester, que son but dans la vie est de vous faire suer, votre expérience en copropriété pourrait être drôlement moins agréable.

Êtes-vous prêt à investir plusieurs centaines de milliers de dollars sans avoir le contrôle total sur votre investissement?

3 commentaires:

  1. Merci pour l'article. Cela fait effectivement réfléchir.

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  2. Nous avons loué un appartement en France cet été lors de nos vacances. En fait, ce n'était pas un appartement mais plustot un condo. Nous avons dépassé quelque peu le couvre feu et la voisine d'en bas est venue nous engueuler et a pratiquement appelé la police. La ville de Nice est plustot vorace pour le "tappage" nocture. Nous aurions facilement pu avoir une ticket de 75euro ou quelque chose du genre. Au final, la propriétaire de notre appart nous a dis que la voisine n'aimait pas qu'elle loue son appartement à des touristes et donc, elle était le plus désagréable possible. Bref, en France, les condos sont à la mode depuis déja plusieurs décénie et je crois donc que ce que nous avons vu labas, n'est que le futur au Québec. En location, si ton voisin te fais chier, tu déménages. Cependant, si tu as acheté le condo, c'est plus difficile de partir. En plus, si ton voisin loue à n'importe qui, ce n'est que le début des problèmes. Je ne crois vraiment pas que les condos sont viable à long terme puisque ;

    - la mobilité des personnes est réduite ce qui pose problème lors des changement de besoin et lors des conflits
    - Chacun est propriétaire alors les conflits peuvent être plus "vorace" contrairement aux immeubles locatifs
    - contrairement aux immeuble locatif, il n'y a pas de propriétaire qui joue le role de "parent" pour l'immeuble.

    Je me trompe ?

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    Réponses
    1. Moi je suis bien d'accord avec vos derniers points...

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