mardi 27 mars 2012

Difficile de louer un logement en 2012?


Il y a quelques mois, certains lecteurs me disaient que c'était de plus en plus difficile pour un propriétaire de louer un appartement à Montréal. Il est vrai qu'on voit un peu plus de pancartes "à louer" qu'il y a quelques années.

En conformité avec la façon de faire au Québec, j'ai avisé par écrit, avant le 30 mars, tous mes locataires de la reconduction de leurs baux venants à échéance le 1er juillet prochain. J'avais déjà un appartement de vide depuis le 1er mars, tel que je l'avais écrit dans l'article Faut-il respecter le bail à tout prix et je vous ai montré cet appartement dans cette vidéo.

Or, j'ai eu la surprise de recevoir une lettre enregistrée du locataire dont j'étais certain qu'il ne quitterait pas: il change de ville finalement! Ça me faisait donc deux appartements à louer dans le même immeuble à Montréal! Un de complètement rénové, l'autre en cours de rénovation.

Je suis donc revenu de Paris il y a deux jours (d'où la raison de mon silence depuis une semaine!) et je me suis tout de suite attaqué à la mise en location du logement complètement rénové.

Mettre en marché un appartement en location

L'an dernier, j'avais utilisé trois méthodes pour louer un appartement: la fameuse pancarte devant l'immeuble, le site web gratuit Kijiji.ca et une annonce via mon réseau Facebook. Ma leçon apprise de 2011 était: plus jamais de pancarte devant l'immeuble! Ça m'avait attiré que des curieux ou même des voisins qui ne voulaient que voir de quoi avait l'air l'appartement. Ils me faisaient perdre mon temps.

Mon réseau de contact Facebook me surprend à chaque fois: mes contacts publient mon annonce sur leurs profils et ça me génère quelques appels ou des demandes d'information. Je n'ai cependant jamais loué grâce à ce moyen.

Pour ce qui est du site Kijiji, rien d'autre à dire que OUF!!! En 2011 j'avais été littéralement submergé d'appels, et je viens de vivre le même scénario depuis dimanche. J'ai même cessé de répondre à mon téléphone hier soir et aujourd'hui. Je me suis empressé d'effacer l'annonce après avoir pris des rendez-vous pour des visites avec 9 personnes!!!

Des visites de logement en rafales

J'ai organisé deux soirs de visites seulement, soit à tous les 30 minutes. Je n'avais annoncé qu'un seul logement, mais je faisais visiter les deux, qui sont côte-à-côte.

Résultat: En moins de 24h, j'ai loué mes deux logements! Les commentaires sont élogieux: "tes logements sont magnifiques", "tu est très compétitif par rapport au marché", "pour le prix, c'est magnifique", etc. Mon seul regret: j'aurais peut être pu demander un peu plus cher pour le plus beau logement.

Les deux appartements sont des 3 1/2 d'environ 550 pieds carrés (55 mètres carrés). Prix loués: 760$ et 710$.

Ma conclusion est donc que les logements bien rénovés, bien situés et propres se louent encore très facilement à Montréal (du moins dans mon secteur près de Angus/Plateau-Est/Frontenac).

Comment se déroulent vos locations cette année? Est-ce facile ou bien avez-vous des difficultés?

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18 commentaires:

  1. Pour ma part,
    j'ai également deux appartements rénovés à neuf, l'un depuis 2 ans, l'autre depuis un an, qui se libèrent. Mes appartement sont à 5 minutes à pied du métro, dans Hochelaga.
    Je les metterai à louer au courant de la semaine prochaine, et je vous ferai part des avancements. Mes contraintes: mes 2 appartements sont petits (450 p2) et chers (environ 715$ chaque).... P-e que ça va prendre plus de 24 heures, mais bon, je suis confiant que je louerai.

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    1. Si tu es le "boubou africain" que je pense, tes appartements ont le look recherché par les locataires en ce moment, le commentaire que j'ai reçu de tous mes visiteurs: "les photos sur kijiji ont fait toute la différence", met de belles photos!

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    2. et j'ai aussi décrit en plusieurs paragraphes les différents transports en commun autour de mon immeuble. Pour un de mes nouveaux locataires, c'est le point qui l'a accroché.

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  2. Je n'ai aucun de mes locataires qui quittent alors j'ai la tête tranquille cette annee. Concernant kijiji, un de mes amis dit la meme chose que toi. Il a affiche un de ses logements, et dans les heures qui suivaient, il a recu pres d'une vingtaine d'appel. Il a meme du fermer son cellulaire durant la nuit tellement ca sonnait. Il a louer le logement le lendemain. Merci kijiji ;)

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    1. C'est exactement ça qui s'est produit pour moi aussi. 10 minutes après avoir publié l'annonce, ma boîte de courriel a commencé à se remplir. Et dès 8h le lendemain matin ça n'a pas cessé au téléphone.

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  3. Moi j'ai un immeuble de 4 logements à Sherbrooke et j'ai présentement 2 logements à louer dont un qui se libère le 1er juillet et l'autre est disponible maintenant. Celui qui est disponible maintenant est à louer depuis 8 mois.... imaginez.. et j'ai eu beaucoup de visites dont plusieurs intéressés mais qui changent d'avis. C'est l'enfer à Sherbrooke depuis quelque temps, les locataires magazines énormément. J'ai même un locataire qui m,a demandé de baisser le prix de son logement passant de 600$/mois à 400$/mois pour un 4 1/2 tout inclus!!!éclairé,chauffé, eau chaude incluse. En passant je ne parle pas de taudis, les appartements sont impeccable. D'ailleurs, je ne suis pas le seul dans cette situation à Sherbrooke en ce moment. Bref il est donc très difficile de louer à Sherbrooke cette année.

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    1. oui on m'a dit cela. Il y a aussi beaucoup d'immeuble à revenus à vendre à Sherbrooke, acause du taux d'innocupation élevé...Disons que Sherbrooke n'est pas la place pour investir pour l'instant.

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    2. En même temps, il y a probablement beaucoup de propriétaires tannés de ce taux élevé d'innocupation donc si ça continue il va y avoir des aubaines. Malgré tout, un taux aussi élevé ne durera sûrement pas pendant 20 ans...qu'en pensez vous ?

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    3. J'abonde dans le même sens que vous. Je suis proprio occupant d'un duplex dans l'est de Sherbrooke, et bien que je n'aie pas connu de difficulté à louer mon 5 et demi plutôt moyen, j'évite de dépasser les hausses recommandées de la régie. Je préfère garder un locataire qui paie et qui me demande pratiquement rien plutôt que d'avoir à rénover à grand frais pour n'avoir que 20$ de plus par mois. Je garde l'oeil ouvert pour investir dans un autre immeuble proche de chez moi, mais même en mettant un bon cashdown rien ne ferait ses frais, et on parle encore moins de profits. Le pire, c'est que je ne m'attends pas à une embellie dans les prochaines années dans mon secteur: la ville est littéralement en train de construire un ghetto de HLM dans l'est de la ville, à coup de 50 unités de logement à chaque 2-3 ans. Ça inonde le marché en plus de faire une concurrence déloyale.

      Reste toujours le coin de Rock Forest, quoique au prix demandé pour ces bâtisses trop vites construites, je suis pas sûr que l'acheteur à long terme y gagne vraiment, en plus d'être loin des services.

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    4. Effectivement, Rock Forest et dans le Nord autour du carrefour de l'Estrie ça reste de très bon secteurs de location. Malgré tout, Sherbrooke est au coeur d'une très belle région (l'Estrie) et à moyen et à long terme tout devrait reprendre son équilibre. En 2003 Sherbrooke était la ville qui avait un des plus bas taux de vacances au Québec. On va devoir s'ajuster avec le marché actuel et miser sur les atouts de notre belle région.

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  4. À Québec le marché n'est pas aussi effréné qu'à Montréal, mais je n'ai pas eu de difficulté à louer un 5½ dans limoilou. Après une annonce dans Kijiji, j'ai reçu au moins une dizaine d'appels, fait 5 visites et c'était loué. Encore une fois, la proximité des bus, de la ville, d'un parc, d'une piste cyclable et des services ont été soulignés dans l'annonce et les photos ont été prises lors d'une journée ensoleillée. Comme tout produit/service à vendre, la location d'un logement est aussi une affaire de marketing et l'attention portée à l'annonce est garante des résultats. Faut dire aussi qu'à Québec, on a une maudite belle ville, donc c'est plus facile à louer :)

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  5. J'ai affiché un de mes 5 1/2 (870$) dans Villeray jeudi de la semaine passée, organisé deux après-midi de visites: samedi de 13h à 14h et dimanche de 13h à 14h30.
    Suite à son inspection des lieux, le premier visiteur à 13h15 me signifie qu'il est intéressé à passer l'enquête de crédit. Résultat : on signe le bail mardi.
    En somme. j'ai eu une vingtaine d'appels au moins et une dizaines de visiteurs.

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    1. Tu organises des visites libres ou tu prends des rendez-vous?

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    2. C'est plutôt des groupes de visiteurs, lorsque j'en ai 5-6 intéressés, je schedule une heure de visite parce que par expérience il y en a toujours la moitié qui ne se pointe pas.

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    3. Oui c'est souvent le cas, tu schedules 6, il y en a 3 qui se pointent... Surtout les journées bien ensoleillées... on dirait qu'ils ont d'autres priorités!

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    4. Un autre effet que j'ai remarque c'est que quand il y a plus qu'un qui regarde les autres on l'impresion de que si ne le prennent pas ont quelque chose a perdre.

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  6. Je tiens à remercier les différents intervenants pour leur honnêteté dans leurs réponses. En tant qu'investisseur je trouve cela très enrichissant d'avoir une vue globale du marché québécois. J'encourage même d'autres proprios des autres régions de partager leur situation locative.

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  7. Bonjour,

    Mon premier commentaire sur ce blog, mais après des semaines de lecture assidue. J'ai investi dans l'achat d'un condo locatif dans le Plateau Mont-Royal, et tout le monde me disait que ce coin était saturé à Montréal et qu'il serait hautement difficile de le louer étant donné l'abondance des logements. J'ai eu ma 1ère expérience d'une seule et unique visite libre (voire cédulée sur rendez-vous) la semaine dernière. J'ai donné rendez-vous à 5 personnes avec 30 minutes par visite. A ma grande surprise, les 4 premiers visiteurs (couples) ont été emballés par l'endroit et m'ont offert d'entreprendre les démarches pour la signature du bail (enquête de crédit préalable) sur le champ. J'ai reçu des courriels durant l'après-midi m'indiquant leur grand intérêt à le louer... Et dire qu'on me disait que le Plateau était sur une pente descendante... Pour donner plus de précision ici, le condo est considéré comme luxueux, et donc par le fait même, je n'ai pas eu besoin de gérer 15-20 appels par téléphone... j'imagine que les gens qui ne se sentaient pas concernés par le prix du loyer s'abstenait d'appeler ou répondre à l'annonce ou se sont exclus naturellement de l'offre de location. De plus, les 5 couples se sont tous présentés à la visite sans exception, à l'heure précise (taux de participation = 100%).

    J'aimerais, par le fait même, remercier Steve pour son savoir et son expérience partagé sur ce blog. J'ai beaucoup retenu de ces précieux conseils et mis de l'avant ses moins bonnes expériences avec l'immobilier pour en créer d'excellentes. Bravo pour ce blog... et continue car il est très bien fait!

    D'un nouvel investisseur dans l'immobilier...

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