samedi 10 mars 2012

Non paiement du loyer et expulsion

Ne pas payer son loyer, c'est du vol
(Voir la mise à jour plus bas!)

Il faut bien une première fois dans tout! J'ai des locataires depuis trois ans et j'avais toujours été payé. Mis à part un locataire qui avait eu des difficultés en 2009 durant 2 mois (il me payait à coup de 200$), je n'avais donc jamais eu de mauvaise créance. En fait, c'était le cas jusqu'à il y a 10 jours!

Un jeune couple habite un de mes appartements depuis un peu plus de 2 ans, ils y étaient déjà avant que j'achète ce plex en 2011. Ils m'ont toujours bien payé, quoique je devais leur rappeler de me faire les versements bancaires à tous les 2 ou 3 de chaque mois. Cette fois-ci semble différente.

L'ancien propriétaire m'avait avisé que ces locataires ne l'avaient pas toujours payé.

Sans nouvelle des locataires

Ces locataires me font normalement des versements directement dans mon compte de banque. Le 4 mars, quand j'ai fait mes vérifications, ils n'avaient pas encore payé. Le 5 et le 6 mars, j'ai leur ai envoyé des textos. Je n'ai pas eu de réponse. J'ai les ai
appelés, mais leur téléphone est fermé. Ils ne m'ont pas retourné mon appel. Le 7 mars j'ai conduit 45 minutes pour aller voir ce qui se passait....

Je n'y ai retrouvé que la mère du gars. J'ai fait l'innocent en lui posant des questions. J'ai fini par savoir que les locataires passent leurs semaines à Montréal pour le travail, et ne retournent à l'appartement que le week-end (ça sent un départ...). La maman m'a dit qu'ils pensaient quitter en juillet. Mais la lettre enregistrée que je leur ai envoyé pour la reconduction du bail n'a jamais été récupérée au bureau de poste...

Ne pas attendre trop longtemps avant d'agir

Bien qu'ils m'aient toujours payé 2 ou 3 jours en retard, cette fois-ci j'ai décidé que 8 jours, c'était trop. Je leur ai donc envoyé une mise en demeure par courrier (avec suivi de la livraison comme preuve). La lettre a été livrée avec succès le 9 mars. Aujourd'hui, le 10, ils n'ont toujours pas versé l'argent dans mon compte. Je sais qu'ils sont à l'appartement ce week-end, car j'ai mes espions! Ils ont donc eu mes lettres ce matin.

J'ai parlé à ma conseillère à la CORPIQ cette semaine, car j'avais besoin de conseils pour gérer la situation. Le 23 mars, elle me conseille de me présenter à la Régie du logement pour demander leur la résiliation de leur bail. Cette procédure prendra quelques semaines et je suis certain que les locataires le savent... Les délais à la Régie du logement sont longs!

C'est donc à suivre! J'aimerais avoir vos conseils pour gérer les mauvaises créances. Comment faites-vous?

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Mise à jour le lundi 12 mars 2012:
Et bien, surprise surprise cet après-midi: la locataire m'a contacté toute énervée... elle revenait de New-York où elle n'a pas eu mes messages (apparemment), elle s'est excusée mille fois. Résultat: j'ai l'argent du loyer dans mon compte de banque! 
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N'hésitez pas à me laisser des commentaires, questions, opinions ci-dessous en appuyant sur "commentaires" et à lire les autres articles de Jeune investisseur immobilier

17 commentaires:

  1. Bonjour,

    Pouvez vous mettre une copie de la lettre que vous avez envoyée bien entendu en ôtant vos coordonnées personnelles et celles de vos locataires. J'ai le même soucis présentement avec un de mes locataire qui paye un loyer de 400$ et qui est vraiment de mauvaise fois. Et quand j'ai acheté il y a 5 mois, il m'a été signalé qu'il devait des mois de loyers. J'ai lui ai remis main en main une mise en demeure sans accusé de réception puisqu'il habite en dessous de chez moi. Merci bon dimanche!

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  2. Bjr,
    Et s'il vous paye au complet avant le 23? Allez vous continuer en se disant qu'il va récidivez?
    Et s'il vous paye après le 23 et que vous avez déjà introduit une demande auprès de la régie avec 66$ de frais? Vous ne risquez pas de perdre vos frais s'il continue de payer normalement jusqu'au jugement ? Je me pose des hypothèses peut être qui ne s'appliqueront pas à vous forcement avec leu projet de déménagement. Même j'aimerais avoir vos avis. J'ai un locataire qui joue au cache avec mois, je ne suis jamais allé à la Régie mais chaque fois que poses des actes dans ce sens le loyer est réglé avant L,introduction de la demande. Merci

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    1. S'ils me payent avant le 23, je ne pourrai rien faire. Ce serait un 1er retard. S'ils payent après que j'ai introduit la demande à la Régie le 23 du mois, je vais probablement continuer la démarche.
      Si un locataire te paye souvent en retard, que tu lui a signifié souvent par écrit (avec preuve), tu pourras demandé une résiliation de bail. Mais je ne connais pas trop les détails de cette démarche.

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  3. Bienvenus dans le club des proprios détroussés par les locataires avec le cautionnement du gouvernement du Québec.

    Ta mise en demeure est futile, tu as gaspillé $10 pour rien. Ils savent qu'ils ne payent pas le loyer. Tu aurais pu simplement envoyer une lettre en leur disant que tu vas aller à la régie du logement le 23 du mois.

    C'est probablement la mère qui a signé, autrement tes locataires n'auraient pas été chercher ta lettre, comme l'autre d'ailleur.

    Si ton loyer n'a pas été payé, c'est probablement parce que ton loyer a servi a payer le premier loyer d'un autre appartement à Montréal.

    Pour le reste tu fais bien d'aller à la régie le 23 du mois. Pour les délais, je ne sais pas puisque ton immeuble est à l'extérieur de Montréal. A Montréal le délais est environ 3 ou 4 semaines.

    Ensuite, tu devras envoyer la demande de résiliation par huissier, autrement une lettre enregistrée ne sera pas ramassée. La mère ne fera pas la même erreur de signer pour le fils.

    Ils n'iront pas à l'audience et il te faut absolument une preuve de signification, autrement ta cause tombe à l'eau et tes locataires continueront de jouir d'un logement gratuit.

    Il faut donc que tu trouves un huissier dans le secteur où est situé ton immeuble.

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    1. Tu as raison: je n'ai pas demandé de signature pour la lettre. J'ai envoyé une lettre normale (mais avec un tracking number de Poste Canada), car je savais qu'ils n'iraient pas chercher la lettre au bureau de poste (ils n'ont jamais été récupérer la lettre d'augmentation de loyer que j'avais envoyée avec signature...). Je leur dit effectivement dans la lettre que j'irai devant la Régie s'ils ne payent pas.

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    2. Pour ta signification tu ne peux pas faire la même chose, la régie n'accepte pas ce genre d'envoi.

      Il faut absolument une signature, ce qui est dans ton cas impossible (comme la plupart du temps), donc il va falloir que tu passes par un huissier.

      Ensuite, s'il y a deux noms sur le bail, cela prend deux significations par le huissier. Evidement, il les fait en mêmes temps (tu fais une économie sur la distance).

      Lors de ta demande tu peux demander le délais dans ton secteur. Finalement, avec le numéro de ta demande tu peux vérifier régulièrement la date de ta cause.

      C'est important parce que la régie envoi les avis des dates d'auditions par simple courrier. Il arrive que le facteur ne livre pas la lettre (cela m'est déjà arrivé) et donc tu perds ta cause et il faut que tu recommences à zéro.

      Dans mon cas, j'ai été chanceux car c'est le locataire qui m'avait averti de la date de l'audition (LOL).

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    3. Compte tenue des délais et tout le tralala de la Régie, j'essaierais de m'organiser à l'amiable avec eux, kit à perdre l'équivalent d'un mois ou deux de loyers. Comme ils sont déjà prêts à quitter (au dire de la mère)ils seront peut-être comptant de pouvoir le faire plus tôt.

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  4. oups!!! contents.....

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  5. une expérience de plus dans ton bagage de proprio
    certains locataires sont comme des enfants, ils ont besoin d'un papa-proprio qui les ramèment à l'ordre...

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  6. Eh bien tout est bien qui finit bien. Comme le dit Paulo, une expérience de plus...

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  7. Et bien, c'est un peu moins de 5% des locataires qui ne paient pas. Tu as 9 locataires, hmm 1/9 = 11%. Donc si 1 ne paie pas, tu es vraiment pas chanceux!

    À 20 portes, tu risques d'avoir 1 qui ne te paie pas !

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    1. En effet, ma moyenne sur 3 ans est bien moindre que ça!

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  8. Je vous fait part de mon expérience personnelle. Suite à l'acquisition de mon premier triplex, dès le premier mois j'ai eu un locataire qui n'a pu me payer son loyer en entier. Il m'a payé 589$ sur un loyer de 695$... soit son chèque d'assistance sociale. Par contre il m'avait montré les documents qu'il envoyait au gouv pour une allocation de 300$ par mois. Depuis ce temps, il a cumulé 600$ de retard, soit pas encore tout à fait un mois de loyer.

    J'ai seulement envoyé une mise en demeure en décembre de payer mais je n'ai pas donné de suite avec le Régie. Ma logique étant: si je demande l'expulsion du locataire, aussitôt que le locataire sera au courant des démarches, il cessera (selon moi) de payer complètement durant toute les procédures. Si le jugement de la régie est favorable et exige le paiement des loyers en retard et l'expulsion, il sera impossible d'appliquer la partie du jugement par rapport au remboursement des loyers (n'étant pas solvable). Je perds donc moins d'argent en bout de ligne... selon mon jugement.

    Qu'en pensez-vous? Je devrais chercher à expulser se locataire ou garder ma conduite jusqu'à l'arrivé de la fameuse allocation?

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  9. Qui te dis qu,il te versera cette allocation? Faut pas hesiter à l,expulser. Tu ne fais que prolonger le probleme! Pas de sentiment en affaire. Il n,a qu a se trouver une chambre ou un appart de petite taille.
    J'ai longtemps etait comprehensif mais ca ne m a jamais servi
    à bon entendeur!

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  10. Personnellement, je vais toujours à la Régie du Logement le 23 du mois, no matter what. J'ai eu plusieurs histoires (mon immeuble est dans un quartier difficile) et d'expérience quand les locataires ne paient pas c'est parce qu'ils n'ont pas d'argent ou avaient d'autres trucs à payer en priorité (Ex. Hydro, dette de drogue, cellulaire, etc) car malheureusement au Québec le paiement du loyer n'est pas une priorité surtout si le locataire est insaisissable (BS, Faillite, sans emploi, sans endosseur, etc).

    N'oubliez pas que si le locataire vous paie juste avant l'audience il doit aussi payer tous vos frais incluant le 65$ de la Régie plus les frais d'envoi. Reste à voir si vous voulez l'exiger ou non selon le cas.

    Aussi, n'oubliez pas que si le locataire vous paie par chèque vous devez soit compter 5 jours ouvrables (je compte 6 pour être vraiment certain) avant que le chèque ne passe et ne rebondisse pas. Ce point est très important surtout si vous avez attendu pour votre cause à la Régie et que vous l'annulé pensant que vous avez collecté les sommes dûes, mais que le chèque rebondit 5 jours après. Vous devrez refaire tout le processus et attendre encore un autre 3-4 semaines. D'ici là si le locataire ne déguerpi pas, il vous devra environ 3-4 mois de loyer.

    Un autre façon plus rapide est aussi de faire certifier le chèque à la banque du locataire en payant les frais (Je pense que c'est une dizainne de dollars environ). Ça en vaut vraiment la peine car il est préférable d'expulser le plus vite possible un locataire qui ne paiera de toute façon pas le loyer que d'étirer les problèmes et les montants impayés.

    Comme vous voyez au Québec il faut bien connaître les mécanismes, les délais, les contraintes car le système actuel favorise l'inaction des locataires et les déresponsabilise complètement face à leurs obligations à moins qu'ils ne soient saisissables. La CORPIQ pourra vous aider à y voir clair et à vous tenir à jour des derniers développement de ce côté.

    Morale de cette histoire, toujours faire des enquêtes de pré-location quitte à perdre quelques locataires potentiels et un mois de loyer et ne pas hésiter à demander un endosseur si vous êtes incertaints et aussi enquêter l'endosseur. C'est plus compliqué, ça coûte un peu d'argent, mais si vos locataires sont saisissables, je peux vous garantir qu'ils vous paieront et sinon vous n'aurez qu'à saisir leur salaire ou leurs biens.

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  11. moi, lui s'invente plusieurs problemes, comme le bruit, des coquerelles, les egout... il a fait une demande a la regie avec diminution de loger et autorisation a deposer le loger a laregie (je viens de rendre compte qu'il a fait ca avec une madame en 2013, il est parti avec 7 mois de loger la madame a du faire une entente pour quitter le lieux en exchange du mois de loger) moi j'ai fait la demande pour avoir les deux mois qu'il n'as pas paye. mon audience est le 11 dec. je suis frustre de voir l'aide aide qu'il recoit du gouvernement, il a son aide juridique. et tous ce delai du temps pour nuire mon logement :( :( :(

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