samedi 3 mars 2012

Augmenter ses revenus de location

Cuisine avant
Les locataires ont de plus en plus l'embarras du choix lorsque vient le temps de trouver un logement qui leur convient. Sans être très élevés, les taux d'inoccupation ont légèrement augmenté depuis quelques années et les locataires ont un peu plus de choix qu'avant.

Les propriétaires qui veulent louer facilement, à un bon prix et à de bons locataires doivent donc offrir des logements de bonne qualité. Ce que j'aime quand je fais visiter un logement, c'est d'entendre des "wow!" de la part des visiteurs.

Cuisine après: porte-patio sur mesure
de 7 pieds de la
Les magasins qui vendent des produits doivent se distinguer des autres magasins pour attirer la clientèle. Pourquoi achète-t-on un produit ici et pas un autre produit là-bas? En plus d'offrir un produit de qualité, les acheteurs cherchent une expérience différente. Pourquoi en serait-il différent en immobilier locatif? Pourquoi un locataire est-il prêt à payer plus cher pour un logement par rapport à un autre logement similaire dans le même quartier?

Comment réussir à louer un logement plus cher

Je dois avouer ici que je n'ai pas beaucoup d'expérience dans ce domaine. Depuis que j'ai acquis mon premier immeuble à revenus il y a 3 ans,  j'ai eu des locataires assez
Chambre fermée avant d'ouvrir le mur


stables. Je vous ai déjà parlé de l'appartement que j'ai rénové l'an dernier suite au départ d'un locataire. J'avais complètement rénové cet appartement, ce qui m'avait permis d'augmenter considérablement le loyer mensuel (de 500$ à 735$ par mois). Mon seul regret est de ne pas l'avoir loué plus cher. Je l'ai loué très facilement en moins de 3 jours. J'aurais pu aller chercher 750$ ou 775$ par mois.

Ouverture du mur en cours
Comme je vous l'avais également annoncé il y a quelques semaines, une autre locataire a quitté hier. Elle a brisé son bail avant le terme, et je l'ai laissé partir car je veux en profiter pour améliorer un peu cet appartement et augmenter les revenus mensuels.

L'appartement est déjà en bon état, mais a certaines lacunes: il n'y a pas assez de prises électriques et il n'y a pas de ventilateurs dans la salle de bain ni dans la cuisine. Le prix du loyer était aussi trop bas pour le secteur, 510$. Sans même faire de rénovation, je pourrais probablement aller chercher au-dessus de 650$ par mois.

Donner un effet Wow à un appartement

Comment donner un effet Wow à un logement? Sur les deux photos tout en haut de ce texte, je vous montre une amélioration faite il y a 18 mois qui génère des Wow à chaque fois que quelqu'un voit cette cuisine. L'installation d'une porte-patio change complètement la luminosité de cette pièce.
Chambre ouverte sur l'autre pièce

Dans un de mes logements ayant 3 chambres à coucher, une de ces chambres n'avait pas de fenêtre. C'était une pièce déprimante, en plus de ne pas être conforme avec les exigences de la Ville pour être une chambre. J'ai donc ouvert le mur entre deux des chambres afin de former une grande pièce-double. J'ai mis des portes françaises escamotables (pocket doors) pour séparer les deux pièces au besoin. L'effet Wow est saisissant (voir photos avant-après sur le côté).

Dans le logement qui vient de se libérer, je vais installer de nouvelles portes-miroirs pour le placard au lieu des vieilles portes accordéon en bois des années 80. Ça va définitivement changer l'allure de cette pièce-double, à un coût de moins de 200$. Je vais repeindre tout l'appartement en blanc afin de lui donner plus de luminosité. Je vais relooker les armoires de cuisines (jaunies avec le temps) en les peinturants et en changeant les poignées de porte. Plutôt que d'avoir l'impression d'être dans une cuisine de 1985, le look sera beaucoup plus moderne. Je vais également acheter 4 électroménagers neufs, ce qui n'était pas inclus dans le bail de l'ancienne locataire.

Ajout d'une porte-miroir au fond
Avez-vous des trucs et astuces à me donner pour augmenter la valeur locative d'un logement?

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8 commentaires:

  1. Très beau travail, c'est ce qu'il faut faire lorsque que la clientèle existe dans ton secteur pour ce genre d'appartement et à ce prix.

    Il faut prier pour que tu ne rentres pas des cochons qui vont souiller ton travail.

    Dans mon cas, cela serait comme jouer à la roulette russe.

    Je fais donc des rénovations de base qui doivent être solides et résiter aux locataires. Changer les armoires de cuisine serait pour moi d'une futilité la plus totale. Il est plus simple de repeindre.

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  2. Qui fait les travaux ? Et combien cela a-t-il coûté au total ?
    Ludovic

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    1. @Ludovic,
      Je fais faire les travaux par mon entrepreneur habituel. Pas cher pour ces travaux-ci, environ 4000$. Ce sera fait la semaine prochaine (pendant que je m'amuserai dans ton pays!!!). Je fais beaucoup de travaux moi-même, mais dans le cas ci-haut, ce sont surtout des travaux électriques et je ne touche pas à ça...

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    2. Peux-tu nous mentionner dans quel quartier se trouvent tes logements ?

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  3. Salut Steve,
    Je trouve ton blogue super interressant.

    Je semble etre atteint du syndrome "tant qu'à y être" moi aussi mais j'essai de me guerir. Je suis d'accord qu'une renovation augmente la valeur de l'investissement mais, malheureusement, la valeur ajoute par ces renovations plafonne selon la valeur des residences entourante du meme type.

    Je m'explique:
    Mon premier investissement immobilier a ete une maison en range dans un quartier sud de Bangkok (oui... je voyage beaucoup). Le quartier possedait des tonnes de maison comme la mienne, j'ai reussi a louer la maison pendant 3 ans. Comble de maleur, lorsque mes locataires ont demenager, la maison etait dans un etat pitoyabe !! Les termites m'ont mange ma cuisine, les meubles et electromenager bon pour la poubelle, drain de cuisine et de toilette completement bouche par ... vous ne voulez pas le savoir :)

    Pour faire une histoire courte, j'ai depense sans compter pour remettre la maison a MON gout, tant qu'à y être. Coucher des murs, refait la cuisine en ciment cette fois, refait pres de 200m2 de ceramique (tant qu'à y être... tres abordable en Thailande), change 3 gros A/C, pose des ventillateur suspendu au endroit critique enfin bref la maison avait vraiment un effet de wow ! Vous savez le sentiment lorsqu'on se dit, oui moi je pourrais vivre ici facilement... J'en etait fier.

    Pour revenir au sujet de mon message, les maisons entourantes se vendaient en moyenne 2.4M baht sans renovation, sans cuisine (comme on connait), sans A/C. J'ai mis env 400K baht de renovation. Lorsque j'ai mis la maison en vente, meme si chaque personne on complimente l'etat, personne n'etait interresser a debourser le 3.1M que je cherchais a avoir.

    J'ai finalement vendu la maison pour 2.8M. Je n'ai pas perdu d'argent mais mes renovations n'ont pas aide a vendre ma propriete plus cher. Je n'ai pas benifier de l'effet de levier.

    Les morales de cette histoire sont: oui, il est possible de construire une cuisine en ciment et ne jamais renover au delas de la valeur moyenne des maisons semblable avoisinante.

    Dom

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  4. Bonjour,

    Bravo pour le blogue.

    J'envisage d'acheter mon premier plex et je me demandais, les électro, est-il mieux que se soit fourni par le proprio ou par les locataires?

    J'imagine que le type de locataire et le quartier influencerait la réponse...

    Merci pour vos suggestions

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    Réponses
    1. Bonjour,

      Je loue mes petits logements avec les électroménagers récents inclus. Ça permet de louer un peu plus cher, parfois jusqu'à 50$ de plus par mois par logement. Pour les 4 1/2 et plus, je ne loue pas semi-meublé. J'en loue comme ça à Montréal et dans Lanaudière et je n'ai pas de problème.

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