dimanche 18 mars 2012

La piqûre de l'immobilier

Achat de plusieurs condos en Floride
Je vous raconte l'histoire de Benoît et Johanne âgés de 47 et 50 ans. Ce couple qui prévoit prendre sa retraite d'ici 10 ans possède un luxueux condo, payé depuis plusieurs années déjà. Un condo exceptionnel avec une vue magnifique sur les plaines d'Abraham.

Il y a environ 1 an et demi, durant un souper lors d'un voyage, ils m'ont dit à quel point ils n'étaient pas intéressés par l'immobilier et la gestion des locataires: jamais, jamais!

Il n'y a que les fous qui ne changent pas d'idée

Trois jours plus tard, à notre plus grande stupéfaction, ils se sont achetés un condo en construction au Mexique, dans un but locatif et récréatif. Rien de moins. Je ne sais pas exactement ce qui s'est produit pour qu'ils changent d'idée ainsi. Ils venaient d'être piqués par l'immobilier. Violemment.

Lors d'un voyage en Floride durant les dernières vacances de Noël, lors d'une journée pluvieuse, ils se mettent à regarder les condos à Miami, pour le plaisir... Et bien, j'étais sous le choc lorsqu'ils nous ont annoncé à leur retour qu'ils venaient de s'acheter un autre condo, à un prix bien intéressant, qu'ils vont louer pour du long terme.

Ils ne semblent plus vouloir s'arrêter

Mais comment financent-ils ces achats? Pour le condo du Mexique, ils ont utilisés leurs économies personnelles. Comme ce condo n'est pas encore terminé, ils font les versements par tranches selon l'avancement des travaux. Or, ils ont utilisé une partie de cet argent pour acheter le condo en Floride, qu'ils ont dû payer en argent comptant (car c'était une reprise de faillite).

Où prendront-ils l'argent pour finir de payer le condo du Mexique (car ils l'ont utilisé pour la Floride...)? Ils sont en train de refinancer leur condo de la Floride avec une banque canadienne. Ils réhypothèquent la propriété de Floride à hauteur de 75% de sa valeur. Les revenus des loyers permettront de financer 100% de cette propriété. La logique voudraient qu'ils prennent l'argent du refinancement pour finir de payer le condo du Mexique, non?

Et bien non. Ils viennent de dénicher un autre condo à Miami, dans une excellente localisation, qu'ils vont aussi louer (et recommencer le jeu du refinancement pour aller chercher l'équité).

Stratégie risquée?

J'ai beau être généralement optimiste face à mes transactions immobilières, dans leur cas je trouve qu'ils vont un peu trop vite. Trois achats en 12 mois et encore aucun revenu de location. Là je dis: attention.

Je crois fermement à la stratégie des petits pas. Un pas à la fois, un immeuble à la fois. Il faut prendre le temps de digérer chaque transaction. Voir si nos hypothèses de revenus sont réalistes. J'aimerais aller plus vite, mais si cette stratégie risque de déraper, je dis...ralentissons un peu!

La tolérance aux risques - chacun sa stratégie

Dans le cas de Johanne et Benoît, ces investissements immobiliers ne déstabiliseront pas leurs revenus de retraite. Ils ont une solide situation financière. De bons placements autres que dans l'immobilier. Des boulots très payants avec des salaires qui vont augmenter sensiblement au cours des prochaines années. Ils peuvent se permettre d'augmenter leur exposition aux risques. Je les trouve courageux, mais j'irais quand même un peu moins vite...

Sur le même thème:

Acheter en Floride

Acheter un condo au Mexique

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