dimanche 22 juin 2014

Gare à la spirale de l'endettement

Je dois avouer que ces derniers temps, le financement de plusieurs projets m'a causé quelques problèmes de sommeil.

C'est un cumul de projets d'investissement, de travaux et quelques projets personnels qui pèsent lourdement sur les finances depuis le début de l'année et pour quelques mois encore. Voici un petit survol des dépenses engendrées.

Financer les travaux à crédit?

Achat d'un plex sans argent

Je vous l'ai déjà dit, mon dernier achat a été fait sans argent de mon côté. La mise de fonds a été prise sur une marge de crédit hypothécaire. Rien d'énervant ici, mais c'est quand même 41,000$ à rembourser éventuellement. Pour le moment, je ne rembourse que les intérêts. Heureusement ceux-ci sont déductibles d'impôts et le taux sur cette marge est bas, à 3.25%. Je rembourserai cette somme sur une dizaine d'années.

Ajouter à cela bientôt, ma part de taxes de mutation et de taxes municipales. La propriété va éventuellement générer des flux positifs pour payer ces taxes, mais comme on a acheté il y a deux mois, nous n'avons pas encore ramassé ce montant avec les revenus des loyers.

Travaux majeurs, rénovations et entretiens coûteux

Alors là, c'est toute une année de ce côté. En terme d'envergure de travaux et en terme de besoins financiers pour réaliser tous ces projets.

Refaire un studio et petits travaux d'entretien sur le nouveau plex

Au départ, nous pensions faire ce projet nous même pour environ 6,000$. Puis nous avons décidé de délayer à un entrepreneur. Je vous reparlerai de ce projet plus tard, mais il y a eu un sérieux dérapage financier dans ce projet au cours du dernier mois… nous en sommes rendu à près de 20,000$ et les travaux sont encore loin d'être terminés. Le tout sera financé sur une marge de crédit normale.

Expulsion d'un locataire et rénovations importantes au logement

Je vous ai présenté un vidéo de ce logement il y a quelques jours. Les travaux sont presque terminés. Il ne reste que la peinture à faire le week-end prochain. L'entrepreneur a travaillé vite et bien. Même trop bien! Il en a fait un peu trop lors de reconstruction et insonorisation du mur mitoyen entre deux logements que nous avons fait détruire. Il a insonorisé des deux côtés du mur! Normalement on ne fait ça que d'un seul côté. Je ne pourrai pas vous montrer l'état final de ce logement car la nouvelle locataire aura emménagée lors de mon retour au pays en juillet.

Les coûts de cette rénovation seront autour de 12,000$, financés je ne sais pas trop comment encore!!! Si nous avons de la chance, l'entrepreneur fera comme d'habitude et nous enverra sa facture dans 2 ou 3 mois seulement… Nous allons probablement refinancer cette propriété avant la fin de l'année car nous avons effectué énormément de travaux depuis 18 mois et il est temps de faire réévaluer la propriété pour sortir un peu d'équité afin de nous aider à rembourser les travaux.

Nouvelles portes et fenêtre sur un 6-plex

Sur le même immeuble que les travaux du point précédent. Les fenêtres n'ont jamais été changées depuis la construction en 1960. Ce n'est donc pas un grand luxe! J'étais gêné de faire visiter certains logements où les fenêtres étaient assez dégradées. Évidemment, nous avons payé cette propriété à un bon prix, mais probablement un peu trop chère quand même. Après coup, on estime avoir payé un bon 15,000$ de trop.

Nouvelles portes et fenêtres sur le 6-plex.

Pour changer 5 portes extérieures et environ 26 fenêtres, le coût sera d'un peu moins de 19,000$, taxes et installations incluses. Même si nous sommes deux propriétaires, ces travaux seront financés via ma marge de crédit hypothécaire sur mon premier plex, car les intérêts sont plus bas. Nous allons rembourser cette sommes sur ma marge sur une durée de 4 ans, avec des virements mensuels.

Faire peindre l'entrée commune d'un 4-plex

Petit projet simple que j'aurai pu effectuer moi-même. J'ai décidé d'embaucher un peindre car je n'ai pas de temps. Le coût total sera d'environ 2,000$ incluant la peinture.

Nouveaux planchers dans un logement 

Suite à la demande d'une locataire, j'ai accepté de refaire tous les planchers de son logement. Elle a des tapis un peu défraîchis, mais quand même en bon état. Ça va coûter environ 3,500$ vers la fin de l'été. J'ai négocié une augmentation de loyer en conséquence dès juillet. Travaux financés via la marge hypothécaire sur le 5-plex. L'immeuble génère un bon surplus mensuel, donc ce n'est pas vraiment un problème.

Rénovations de l'an dernier non encore complètement payées

Dans le même 5-plex que le paragraphe précédent, j'avais effectué une rénovation complète d'un logement en 2013. Coûts de près de 43,000$, en partie financés par la marge de crédit hypothécaire sur cette propriété. Il reste quand même un solde de 19,000$ en ce moment. Le remboursement sera fait d'ici 3 ans via le cash-flow de cette propriété.

Insonorisation supérieure d'un logement.

Projets personnels

À tous les travaux précédent, je pourrai ajouter quelques travaux plus personnels au chalet: une nouvelle salle d'eau en cours de finition, un gazebo en bois massif, la finition du terrassement suite aux travaux de remblaiement du terrain. Je ne détaillerai pas ces coûts ici, mais quelques gros projets seront aussi financés via des marges, de façon temporaire.

Gazebo au chalet.

Je termine ce texte et j'ai l'impression d'avoir encore plus de poids sur mes épaules!!! Je vis assez bien avec nos projets cependant, mais je dois avouer que j'aimerais diminuer mon taux d'endettement au cours des deux prochaines années. Le gros des travaux seront complétés sur toutes mes propriétés d'ici deux ans, ça devrait donc se calmer un peu pour quelques années.

Conclusion: dès l'étape de vos analyses financières avant l'achat, ne sous-estimez pas les coûts des travaux d'entretien et prévoyez déjà comment vous allez financer ces travaux. Où prendrez-vous l'argent? N'oubliez pas que vous aurez certainement des surprises une fois les murs et plafonds ouverts. Pour ceux qui n'ont pas d'argent pour acheter ou rénover ou qui n'ont pas un excellent salaire, tout ça pourrait très mal tourner!

Comment financez-vous vos travaux? Laissez-moi un commentaire ci-dessous.

3 commentaires:

  1. J'ai effectués des travaux l'année passée sur 2 duplex (coût total 30 000$- remboursement éco-energie) que j'ai mis sur ma marge de crédit personnelle (% + élevé mais correct). La raison est que je voulais avoir mon hypothèque et mes rénovations à part. (plus facile pour suivre les paiements et les remboursements se voient)

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  2. Comme on dit c est un coup a donner ,mais faut pas voir ca juste comme une dépense, c est aussi un investissement dans tes plex puisque cela donneras un plus value a tes immeubles en plus cela vas rentrer dans tes dépenses donc moins d impot a payer.

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  3. J’utilise une marge de crédit hypothécaire sur ma résidence principale pour les dépenses de mes (3) six logements a Montréal. Les blocs paient les paiements minimums (intérêts seulement) plus 1,000$ de capital par mois avec leurs cash flow. je trouve que cette structure financière est l'idéale pour avoir l'argent requis lors de travaux (beaucoup pour moi aussi dans la dernière année), mais aussi du coté fiscal!!!

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