Acheter un immeuble plus cher que l'évaluation agrée

Une des règles de base en immobilier, qu'on retrouve dans tous les livres et tous les cours, est qu'il faut acheter à un prix plus bas que le prix du marché pour trouver un bon deal. Je ne peux pas me vanter d'être celui qui ait réussi à faire ça très souvent.

Mon premier plex, je l'ai payé 4,000$ de plus cher que l'évaluation agréée. Le prix de mon deuxième plex était bizarrement en plein dans le mille par rapport à l'évaluation agréée. Le 3e, nous l'avons payé 5,000$ plus bas que l'évaluation. Le 4e aussi je crois. Voici le cas de Jean-François qui m'envoie le message suivant et qui vous demande à vous, les lecteurs, ce que vous en pensez.

21 ans et 200 000 $ à investir!

Bonjour j'ai lu tous les articles de votre blogue et je vous trouve très intéressant, même que j'aime mieux vous lire vous plutôt que le Club d'investisseurs immobiliers qui selon moi essaye toujours de vendre leurs séminaires et coaching à travers leurs écrits et soirées, je crois que ma situation pourrait faire un bon article sur votre blogue. Je vous explique. 

J'ai 21 ans et j'ai 150 000$ de disponible en mise de fonds suite à un héritage, plus un 50 000$ de liquidité. J'étudie en finance à l'université. J'ai pris de beaux risques calculés à la bourse et j'ai un esprit entrepreneurial très développé. 

Mon but est de faire de l'accumulation d'immeubles le plus possible pour avoir un bon parc immobilier. Le but ultime étant de travailler seulement pour mes immeubles et ne plus être salarié. Je regarde présentement un très beau 6 logements (6-plex) pratiquement clé en main, très bien situé à Lévis sur la Rive sud de Québec. La vendeuse ne l'a pas encore affiché sur Internet. 

Une stratégie risquée?

Un prix de vente non négociable, plus élevé que le prix de l'évaluation

Je sais très bien qu'au prix qu'elle demande, 575 000$, elle l'aura vendu très vite même si elle vend un peu cher. Je le sais puisque je magasine et scrute le marché depuis plus d'un an et je n'ai pas encore réussi à acheter. La vendeuse est non négociable sur le prix.

J'ai fait sortir l'évaluation par une firme d'évaluation agréée et l'immeuble a été évalué à 555 000$. Le bloc est rentable. Même financé à 100%, il resterait 1 500$ de liquidité à la fin de l'année. Les revenus sont bons, 31 000$ nets par années (après avoir enlevé toutes les dépenses d'opérations).  La localisation est bonne, et je pourrais éventuellement le louer en chambre (on verra rendu là). 

J'ai un peu comme mentalité qu'étant donné que je suis jeune, je peux me permettre de payer un prix un peu plus élevé pour m'assurer un bon investissement rentable. Bref je me dis "je suis jeune, le temps me donnera raison, si c'est rentable et bien c'est bon!" 

Si vous pouvez en parler sur votre blogue je crois que ça m'aiderait énormément ! Merci 1000 fois en avance ! Et au plaisir de continuer à vous lire encore longtemps!

Alors, vous en dites quoi? Devrait-il payer 3.6% de plus que la valeur agrée pour un immeuble très bien situé, avec son jeune âge? 

Commentaires

  1. Le fait que l'immeuble soit rentable même financé à 100% est bien. J'ai acheté mon premier triplex de la même façon, et ce fût un bon achat. Triplex presque neuf (il avait seulement 3 ans), bon quartier, payé au prix du marché et financé à 100% (aucune mise de fonds). Rentable surtout donc rien à payer de nos poches! Par contre, ce n'est pas le genre d'investissement qui permet de faire grandir rapidement un parc immobilier puisque le fait de l'avoir payé au prix du marché nous empêche de refinancer rapidement et de sortir l'argent du bloc. On doit attendre 5 ans avant de sortir de l'argent grâce à la capitalisation, augmentation des loyers et quelques travaux qui ont augmenté la valeur.
    Donc, pour répondre à la question, je crois que ce serait un bon achat pour du long terme, mais pas pour quelqu'un qui veut récupérer sa mise de fonds rapidement et passer à un autre achat. Pour récupérer son argent, il faut faire un profit à l’achat. Aussi, il faut se rappeler que la banque finance par rapport à la valeur économique parfois dans le 6 logements, alors la valeur économique pourrait être inférieure à la valeur marchande ce qui représenterait une mise de fonds encore plus importante à moins d'y aller de financement créatif. Bon, je ne veux pas écrire un roman non plus, alors je laisse les autres renchérir ;)! Bonne journée et bonne chance!

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  2. Oui tout à fait. En considérant que l'immeuble est clé en main (je suppose qu'il est en très bon état sans réparation/rénovation de nécessaire) et qu'il est rentable même financé à 100%, il pourra démarrer dans l'immobilier virtuellement sans risque et avec peu d'effort. L'évaluation donne souvent une valeur basée sur l'immeuble physiquement, mais ce qui est intéressant pour un investisseur, c'est une grande rentabilité, ce qu'on a ici. Vu la rentabilité, il pourra également rapidement agrandir son parc immobilier en faisant une prochaine acquisition dans un lapse de temps assez court. De plus, un immeuble bien situé permet d'avoir un taux de vacance très très bas et de pouvoir également avoir un certain choix par rapport aux locataires.

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  3. Je te conseillerais de refaire tes calculs. Selon mon expérience, les évaluations agréé sont plutôt élevés par rapport à la valeur marchande des immeubles. Donc règle de pouce, ne jamais payé au prix de l'évaluation agréé, sauf si tu es dans un secteur comme Montcalm à Québec.

    As-tu bien calculé tes dépenses? C'est-à-dire, outre les taxes municipales et scolaires, les assurances et les coûts d'énergie, as-tu calculé les dépenses possibles comme le déneigement et l'entretien extérieur, la conciergerie, la gestion et l'administration, l'entretien et la réparation?

    Je suis conscient que plusieurs pensent qu'ils n'auront pas ces coûts puisque c'est seulement un 6 logements et que tu feras tout toi-même, mais ces coûts existeront tout de même lors d'une autogestion.

    Même si tu autogères, tu auras des frais bancaires, des frais de comptabilité, des équipements, etc. etc.

    Si tu veux, je peux t'envoyer un fichier excel qui va t'aider à calculer tout cela ainsi que de prévoir la valeur économique que le banquier établira pour décider combien d'argent qu'il te prêtera. Car si le banquier établi que ton immeuble a une valeur économique de 550 000 $, tu sera obligé de mettre 25% de mise de fonds + 25 000 $ pour combler la différence. Un pensez-y bien!

    L'autre chose d'important est de protéger son capital, donc normalement je conseille de mettre la plus petite mise de fonds possible.

    Envoies-moi un courriel à nray@rayharveyimmobilier.com et il me fera plaisir de te donner le fichier excel mentionné ci-haut, ça devrait t'aider!

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    1. Bonjour, je suis interesse a recevoir votre fichier excel. C est tres apprecie de votre part. Voici mon email: mas33_top1@hotmail.com

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  4. Sébastien Levesque15 septembre 2014 à 16:02

    Ça dépend toujours de tes capacités et du produit immobillier que tu recherches... Tu sembles bien vivre avec le risque. Pourquoi pas un deal avec un peu de réno? Surtout si tu désires ré-hypothéquer rapidement pour agrandir ton parc. Je suis d'accord avec Guillaume, c'est un bon investissement long terme mais ça ne sera sans doute pas ta vache à lait à court et moyen terme. Moi je préfère spotter le potentiel dans des immeubles où d'autres ne le voie pas. Négocier plus férocement et l'actualiser avec mes propres ressources... Je ne connais pas le marcher dans ta région, mais quoi qu'il soit, l'expérience m'a appris que ce n'est parce du monde sont prêt à payer le gros prix sans négocier que c'est l'aubaine du siècle et automatiquement se jetter dessus... Je ne ferai pas un roman non plus, il y a deux revers à la médaille, et aussi une variable «imprévu» qu'on ne connais jamais. Ton clé-en-main peut aussi se transformer en «calisse, finalement j'avais pas vu ça venir» ;)

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  5. Vraiment un sujet et une question pertinente, je suis dans la même situation actuellement, je viens d'acheter un 6 logements (via SCHL mise de fond 15%, venant du refinancement de mon premier immeuble)

    L'immeuble est évalué à 525 000$ et je l'ai payé 520 000$, il dégage des revenus brut de 43 000 et net de 34 000, il est rentable même financé a 100% il reste environ 500$/mois de surplus pour les imprévus, conciergerie, entretien etc… Donc c'est très bien.

    Par contre, comme Guillaume Dufour le mentionne, je ne prévois pas pouvoir le refinancer avant 3-4 ans minimum pour avoir un montant intéressant pour une autre mise de fond pour un immeuble de 500 000$ (dépendant du marché à venir), je ne peux faire beaucoup d'amélioration car les revenus net sont assez haut, et l'immeuble a été complètement rebati en 1994, donc tout est pas mal aux normes d'aujourd'hui et en très bon état…

    C'est facile de répéter tout ce qui se dit dans les livres et sur le club des investisseur, dans le concret c'est plus difficile à appliquer, surtout pour les investisseurs débutants, comme deuxième immeuble mon je préférais payer un bon prix pour un immeuble rentable et en bon état, je ne voulais pas pour l'instant un immeuble avec un ménage de locataire a faire, et pleins de rénos pour améliorer les revenus, ca je l'ai fait avec mon premier immeuble et ca super bien été, j'ai payé 320 000 le 4 logements, j'ai mis 40 000$ de rénos (3 logements neufs main d'oeuvre gratos de mon beau père qui construit ses maisons lui même) et j'ai refinancé 2 ans plus tard à 456 000$.

    Pour l'instant j'aimerais bien avoir un autre immeuble le plus rapidement possible, mais je suis un peu bloqué, mais ca ne fait rien, j'adore mes locataires et mes deux immeubles.

    Pour répondre à ta question, je n'achèterais pas a 575 000 si tu as une évaluation a 555 000, anyway, ta mise de fond devra être plus grande car la banque va te prêter pour 555 000, et ton 1500 annuel de surplus, c'est très très limite... tu as un MRN de 18.54, c'est quand meme élevé, attention...

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    1. Il aurait un surplus de 1500$ s'il finance à 100%… ce qui ne sera certainement pas le cas.

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    2. oui étant donné que ca mise de fond n'est pas «emprunté», mais bien payé cash, il aura en effet un plus grand surplus que 1500$ étant donné qu'il n'a pas a remboursé sa mise de fond, c'est ce que tu veux dire Steeve ?

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    3. J'irais avec la schl pour la mise de fond, le rendement sur la mise de fond sera meilleure, même en payant la prime… pis si il est vraiment motivé, il pourrait acheter deux immeubles avec son argent :)

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  6. Je ne suis pas d'accord avec le post de «K»
    Il dit que l'immeuble a une très grande rentabilité, 1500 de surplus ce n'est pas ce que je qualifie de très grande rentabilité, de plus concernant l'évaluation, poru un 6 logements, l'évaluation est aussi financière, je ne sais pas si tu as déja vu un rapport d'évaluation d'un 6 logements versus un 2-3-4, mais c'est différent… et je ne vois pas comment il pourrait acheter un immeuble dans un court laps de temps comme tu dis
    bref, je ne comprend pas ta réponse, elle me semble bourré d'erreur :(

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    1. Parfaitement d'accord ! 1500$ ce n'est pas un immeuble rentable. Il faudra qu'il sorte de l'argent à chaque année pour payer l'impôt parce qu'il ne faut pas oublier que le capital remboursé n'est pas une déduction, donc est imposable. Le 1500$ ne couvrira pas l'impôt. Il faut être patient dans ses recherches, on fini toujours par trouver une bonne occasion auprès d'un vendeur motivé à vendre. Par contre, souvent ça demande un peu de temps pour gérer des rénovations ou faire un ménage des locataires parce qu'il y a souvent une raison lorsque le vendeur est motivé. Sur une douzaine de transaction (flip et investissement) depuis 2008, je n'ai acheté au prix du marché qu'une seule fois et ce fut ma seule erreur. Je n'ai pas perdu, mais je n'ai pas fait d'argent.

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    2. Bonjour Suzanne,

      Le 1500$, c'est dans l'hypothèse d'un financement à 100%, ce que l'acheteur ne fera pas. C'est son worst-case scénario. S'il met 15% de mise de fonds, ça va générer plus que ça par année, à l'oeil comme ça, ça va donner un bon 6000$ de plus par année en plus du 1500$. Juste pour expliquer un peu ses chiffres.
      Personnellement, j'ai pratiquement toujours acheté au prix du marché ou tout près et je ne considère pas que ce sont des erreurs. C'est vrai qu'on est plus en 2009 où les prix montaient tout seul non plus.

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  7. Avec un prix d'achat plus élevé que l'évaluation, il sera difficile de sortir de l'équité et utiliser l'effet de levier...

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  8. La formule de notre ami me semble bonne. Si l'immeuble dégage 1500$ après les dépenses d'opération il est fort à parier qu'avec une mise de fond de 15% il pourra se permettre un logement vacant et quelques petits imprévus par si par là. Donc si on considère la mise de fond de 15%, la taxe de bienvenue, frais de notaire et autres frais afférents, il est probable qu'il s'en sorte avec 100 000$ de comptant à débourser. La 2e avenue serait d'investir toutes ses liquidités pour ainsi générer plus de revenus, éviter la SCHL, et d'utiliser le financement et les revenus accumulés pour l'achat d'un second immeuble (disons après 2 ou 3 ans). Je crois que règle générale on obtient une meilleur rentabilité sur le long terme en investissant le plus petit montant possible et dans le cas échéant ça lui laissera une grande marge de manœuvre pour une seconde acquisition à très court terme. Tout dépend de ses ambitions?

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  9. Il ne faut pas oublier aussi que sa prime de schl sera de 23 215$ plus taxe (avec mise de fond de 15%), il faut ajouter cela au prix d'achat, donc ca fait 600 000$ pour l'immeuble, c'est sur qu'ici on parle sans avoir vu l'immeuble, mais à 600 000$ à Lévis, il faut qu'il soit vraiment beau, car il n'est pas donné du tout.

    Peut-être que le gars pourrait nous donner plus de détails sur l'immeuble... l'année de construction, les rénos en date d'aujourd'hui, les grandeurs de logement, etc...

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    1. Fenêtres 2012. Toiture 2009. Presque tout rénové depuis 5 ans. Une seule salle de bain à refaire. Le reste je sais pas.

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  10. Très bon point Louis!

    Comme il étudie en finance, j'en profiterais pour revoir me notes sur la gestion du risque et la diversification. D'autant plus qu'en fonction de ses objectifs à long terme, son investissement initial va s'avérer très important, car c'est ce qui va déterminer sa croissance futur et l'équité futur.

    Si j'étais à sa place, je reprendrais le logiciel de Steve et j'opterais pour trois scénarios de croissance des prix des immeubles et des revenus. Un optimiste 5% de plus value, un réaliste basé sur l'inflation actuelle 2% et un négatif avec un scénario à -1% et la même chose avec les dépenses à venir et le potentiel de revenu futur sur un espace temps de 5 ans.

    On sait que tous les marchés et ce peut importe les domaines ont vécu des corrections (plus ou moins importantes). Si on considère la situation du marché immobilier actuel au Canada, il y a un nuage gris qui plane, selon certains organismes le marché est beaucoup trop élevé avec un fort risque de correction et d'autres disent qu'il y aura un atterrissage en douceur. Par ailleurs, nous avons vu plusieurs institutions financières se faire déclasser du à l'importance des prêts hypothécaires que constitue leur portefeuille. Alors si c'était mon argent, j'opterais plutôt pour une entrée dans le marché de l'immobilier progressif sur une période de 3 ans à 5 ans ou lieu de faire un All In dans un seul immeuble, car une fois l'argent investit contrairement à la bourse, un immeuble n'est pas très liquide.

    À plus long terme en fonction de ses objectifs, je lui recommanderais de faire l'exercice à savoir s'il y aurait un avantage à revoir la façon dont il possède ses immeubles. Si tu le désires Steve j'ai un tableau qu'on utilise avec nos clients qui expliquent les options de détention des immeubles avec les avantages et les désavantages.

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  11. J'ai acheté mon premier immeuble il y a 8 ans et j'ai maintenant 14 logements. En passant Jean François, j'ai acheté mon premier 6 logement à 22 ans, donc mon histoire ressemble drôlement à ta situation. Actuellement je commence à être blasé des logements et à perdre confiance en ce type de placement. Bref, heureusement pour moi, j'ai payé mes immeubles au prix de débarra et donc, aujourd'hui, je fais de l'argent (seulement avec mes blocs, je fais plus que ma blonde avec son travail) . Si par contre, j'avais payé trop cher et que menton, cette aventure serais déficitaire, jumelé à "écoeurantite" ce serait un vrai cauchemar.
    Après toute ces années, je résumerais ce que j'ai appris sur le marché immobilier comme suit ; Tout se joue à l'achat, et arrange toi pour faire un bon coup si non, laisse tomber. Si on assiste à un "soft landing" de l'immobilier, et que dans 5 ans tu n'as pas fait une maudite cenne, tu ne trouveras pas ca agréable... crois moi ! Pire encore si tu en perds ...
    Autres points (certains déja mentionnés par d'autres ) ;
    -23 000 de SCHL à ajouter, ce qui représente environ tes 2 premières années de capital ...
    -0.3% de 550 000$ = 1650$. Donc 1500$ de surplus par année, c'est absolument rien. Tu signes à 0.5% plus haut que prévu et tu te retrouves avec un déficit de 1000$/an. Amazing...
    -Tu vas devoir payer de l'impôt sur 14 000$ par ans que tu payes en capital. Metton que tu as une job qui se respecte, ca fait 5600$ (40%) en impôt environ. Tu vois, tu es déja dans la rouge.
    -Tu vas devoir sortir 103 000$ pour acheter l'immeuble ( 15% de 555 000 + 20 000$)
    -En prenant le taux 4 ans BNC ( 2.95%) qui je suppose est le taux qui te donne un "surplus" de 1500$, après 5 ans et l'impôt, tu as payé de ta poche 4000$/ an mais tu as accumulé 45 800$ d'équité ( dont 20 000$ provenant de ton déficit que tu as toi même renfloué) Donc 25% de rendement sur ta mise de fond sur 5 ans ou 4.5%/ans.
    -En prenant le taux 5 ans BNC ( 3.39%) tu devras payer 5300/ans de ta poche mais tu auras 42 500 d'équité à la fin du terme (dont 26 500$ provenant de ton déficit renfloué). Donc 16% de rendement sur ta mise de fond sur 5 ans ou même pas 3.25% /ans. Après 8 ans et 14 logements, crois moi, tu ne veux pas d'immeuble pour seulement 3% de rendement ...
    Conclusion; c'est précaire en sacrament. Mon interprétation; tu vas peut être faire de l'argent, mais il est plus probable que tu en perdes. Un 20 000$ c'est vite passé en imprévus sur 5 ans et je ne crois pas non plus à l'augmentation de valeur infinie d'un immeuble déficitaire. Certains vont te dire que l'immeuble vaudra X de plus dans 5 ans. Moi je n'y crois pas parce que c'est a peine plus rentable que les obligations du Canada ... Place ton 200 000$ dans ce un celi. Au moins tu n'auras pas à gérer des locataires qui sont parfois vraiment lourds. Si tu plonges dans l'immobilier arrange toi pour faire de l'argent, pas pour battre de 0.01% les taux des dépôts a terme.

    Tiens nous au courant

    Francis

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  12. Sans vouloir te décourager Jean-François, je suis un peu dans la même situation que Francis. Triplex acheté en 2006 et convertis en condos dans un bon quartier de Montréal qui m'a donné la mise de fonds pour acheter un 8 logements dans un quartier moche de Montréal avec travaux et ménage de locataire à faire, mais avec potentiel et une belle maison en banlieue.

    Je suis tout à fait d'accord avec le commentaire de Francis au sujet de l'écoeurantite aiguë de la gestion des locataires et de l'immeuble. Il faut que l'investissement soit rentable car si tu te retrouves 5 ans plus tard avec 0$ cash flow car réinvestis en entretient et impôts et qu'en plus ton immeuble a perdu 1x le multiplicateur des revenus bruts parce que les taux d'intérêts ont augmentés disons de 1% à 1.5% et bien tu trouveras que ton immeuble est un lourd boulet à traîner. (Il fallait acheter à 10X le brut il n'y a que quelques années à peine, j'ai acheté à 9.6X le brut mon 8 logements à rénover en 2008 et maintenant on voit des ventes entre 13X à 16X le brut à Montréal).

    Je dis ça, parce que l'investissement immobilier ce n'est pas qu'une question de chiffres, c'est aussi un investissement en temps, surtout d'avril à septembre lors des déménagements, visites de logements, rénos, ménage, peinture, etc, mais dans un bon quartier tu paies normalement plus cher, mais la qualité des locataires est meilleure. Je ne connais pas assez Québec pour pouvoir me prononcer sur Lévis.

    Comme je disais, il faut prévoir avoir beaucoup de temps disponible à cette période de l'année et pas toujours quand ça fait ton affaire, genre dégât d'eau, locataire qui a perdu ses clés, locataire qui ne peut te payer qu'une partie du loyer en attendant son prochain chèque de paie, visites des logements, enquêtes de crédit, prise de rendez-vous, personnes qui ne se présentent pas aux rendez-vous, etc.

    Il faut aussi considérer les choix que tu devras faire pour ta carrière en finance. Je suis aussi diplômé en administration et arrive un certain moment donné où il faut faire des choix entre accepter des promotions ou continuer dans l'immobilier car avec un parc grandissant ça devient difficile de faire les deux. D'ailleurs Steve, je pense que c'est une des raisons pour laquelle tu as décidé de te lancer comme travailleur autonome.

    Je ne dis pas que le jeu n'en vaut pas la chandelle bien au contraire, mais il faut penser à tout ça lors de l'analyse de l'investissement. À mon avis beaucoup d'investisseurs ont fait de l'argent en immobilier depuis les années 2000 en raison de l'augmentation de la valeur naturelle des immeubles causée par la baisse des taux d'intérêt et de l'amélioration de l'économie du Québec après les années 90. Je fait partie des chanceux qui en ont profité, mais je pense que les fortes augmentations sont derrière nous avec les taux d'intérêt à un plancher historique depuis 2008. Fait le calcul avec un taux d'intérêt supérieur d'à peine 2% versus ce qu'on retrouve dans le marché actuellement et tu verras qu'un immeuble rentable devient vite un immeuble à perte. Ce n'est pas pour demain, mais disons que c'est dans le très réaliste d'ici 4 - 5 ans, même avant. En passant j'ai acheté mon premier triplex en 2006 à 6.5% d'intérêt.

    En terminant, l'immobilier se joue un immeuble à la fois et si tes calculs incluent les taxes, assurances, électricité et une prévision pour mauvaises créances/logements non-loués et qu'il ne manque que les frais d'administration et travaux d'entretient comme ce blogue semble l'indiquer et bien ça semble être un bon investissement car tu auras toujours 18K$ sur lesquels compter pour les imprévus / travaux d'entretient annuels.

    J'espère que mon expérience et celle des autres participants à ce blogue t'aiderons dans ton analyse.

    Pierre-Luc

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    1. Merci du commentaire réaliste!

      Mais, j'imagine aussi qu'avec un "quartier moche" pour reprendre ton expression, on n'a pas des locataires A1, donc plus de chance de faire une écoeurantite après 14 ans!

      Le points de l'impôts est trop souvent oubliés dans les calculs. Souvent dans les grilles de calculs financiers des immeubles, je constate que c'est vers la 15e année que ça devient problématique. L'immeuble tombe en cash-flow négatif car l'impôt à payer monte à chaque année, et les surplus annuels ne permettent pas de payer l'impôt. Ceux qui jouent avec mon fichier PLEX pourront le constater facilement.

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    2. Oui effectivement Steve le quartier moche y joue pour beaucoup, mais au moins après avoir fait le ménage et les travaux l'immeuble a pris 200K$ en 7 ans et rapporte maintenant en profits entre 15K$ et 20K$ par année selon les travaux d'entretient que je fais avec un financement initial à 100% et un refinancement de +100K$ pour sortir de l'équité après 3 ans.

      Le seul point disons négatif est que tous les cash flows ont été réinvestis en rénovation au cours des 7 dernières années (environ 100K$ de travaux), mais bon avec mon travail je n'ais pas besoin du cash flow de l'immeuble pour vivre.

      Juste pour éviter les mauvaise interprétations des mes chiffres Profits = Loyers collectés moins dépenses, dont une partie des profits va pour payer l'hypothèque et une autre partie qui va en cash flow.

      Il a des moments où on est écœuré, mais au moins on se réconforte en ce disant que nos efforts sont récompensés monétairement et il faut bien commencer en quelque part lorsqu'on n'a pas beaucoup d'argent à investir au début. Maintenant que j'ai plus de capital, j'aimerais investir dans de meilleurs quartiers, mais pour débuter en immobilier un immeuble payé à un ratio revenus/prix réduit dans un quartier moche peut être une bonne stratégie financière si on a du temps de disponible. Ça l'a été pour moi en tout cas.

      Désolé pour la grossière erreur du 1,500$ par mois au lieu de par année. Je me disais bien aussi que quelque chose clochait à 1,500$ de cash flow par mois financé à 100%.

      Le but de mon commentaire n'est pas de décourager personne bien au contraire, mais simplement de partager mon expérience et de voir les non-dits que les livres de Robert Kiyosaki ou que le Club immobilier ne vous disent pas comme ça il n'y a pas de déception et vous savez ce à quoi vous attendre.

      Je trouve ce blogue ainsi que les commentaires des gens très instructifs et honnêtes à cet égard car on n'essaie pas de vous vendre un livre ou des cours de formation à grand frais, mais bien de discuter des vraies réalités du marché immobilier.

      Pierre-Luc

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  13. C'est pas 1500 mensuel son surplus, mais annuel… donc oublie le 18 000...

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    1. Je répète pour la 3e fois que son surplus annuel de 1500$ est S'IL METTRAIT ZÉRO CASH-DOWN, DONC 100% FINANCEMENT. Il ne va pas mettre zéro cash-down. Son surplus sera pas mal plus élevé que ça, avant impôt.

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    2. Je sais mais Pierre-Luc avait compris 1500 mensuel, donc 18 000 annuel, on est loin de ca, meme si il met 15% de mise de fond, voila :) si il met le minimum de 15%, il va surement avoir un surplus d'environ 400 mensuel...

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  14. Sur une note plus positive, je crois que en 2014, si on passe a travers les 10 premieres années, ca peut devenir interessant quand même. Si on reussi pendant plusieurs années sans sortir de son argent personnel, le jeu peut en valoir la chandelle, car veut veut pas, un jour l'immeuble sera quand même payé entièrement par l'argent des locataires :)

    Les deux derniers commentaires de Pierre-Luc et Francis sont excellent et pertinent, un peu décourageant, mais je crois que quelqu"unde motivé qui fait de bons achats peut s'en sortir si il passe à travers le temps :)

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  15. Steve, as tu des nouvelles du gars en question, ca serait plaisant qu'il vienne écrire ici après avoir lu les commentaires des gens :)

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    1. Eh, moi qui avait changé ton nom pour garder l'anonymat ;)

      Bonne négociation!

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    2. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  17. Salut Félix-Olivier, si tu es certain de l'acheter, même à 575 000, je te conseil de le faire inspecter, et ensuite tu va négocier avec la dame, avec le rapport d'inspection ET le rapport d'évaluation.

    Car si demain tu réussi à faire baisser de 15 000, tu conclu un accord, ensuite tu le fais inspecter et que tu trouves des problêmes qui nécéssite réparation rapidement, elle pourrait être irrité que tu lui redemande une deuxième baisse de prix.

    Donne nous des détails de l'immeuble, moi je veux savoir pourqu'oi elle dit qu'il vaut 575 000.
    - revenus
    - les grandeurs de logements
    - les rénos avec les années
    - année de construction
    - type de chauffage
    - rénos à venir selon toi
    - logement au sous-sol ?

    etc

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  18. "il resterait 1 500$ de liquidité à la fin de l'année"

    Autrement dit, l'immeuble n'est pas rentable et vendu au sommet de la bulle immobilière en étant capitalisé à un taux minuscule.

    Je viens de changer un chauffe-eau chez-moi. Le coût en matériels ~ $750 (pas de la scrappe) . Si j'avais utilisé les services d'un plombier, la job aurait monté facilement à $1200.

    Maintenant imagine une toiture à refaire.

    Ensuite à 21 ans on est loin d'être stable. Qu’arrivera t-il si tu as un emploi à Montréal et qu'un locataire t’appelle à 1 am pour te dire qu'il n'a pas d'eau chaude?

    Tu envoies un plombier à temps double pour t'apercevoir que le locataire a éteint le chauffe-eau par erreur?

    Avec six logements, c'est comme si tu avais 6 enfants à charge.





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    1. Salut Incubus,

      Pour l'exemple du manque d'eau chaude à 1h du matin… je lui recommanderais de faire comme je fais. En passant ça m'est déjà arrivé un 31 décembre au soir, j'étais en Thailande sur la plage en pleine fête. Tu prends ton téléphone, tu lui dit d'attendre au lentement. Tu appelles ton plombier, pis il fait la job lui-même… ça coute un ti-peu cher car c'est les vacances, mais bon, des trucs comme ça, il m'en est arrivé que deux fois en 6 ans. La dernier avec un dégât d'eau tard le soir, ça a coulé sur 3 étages. Les assurances ont payées. Ça coûte quelques chose, mais bon, c'est pas comme si ça arrivait tous les 3 jours.

      Ton exemples est excellent en passant. J'ai payé une fortune pour le plombier… pour qu'il réalise que c'est un problème électrique. Mon entrepreneur avait été foutre une vise dans un fil quelques jours avant… Faque cette fois là, plombier à temps double… et électricien à temps double. Maintenant j'en rigole.

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    2. Salut Steve,

      Le problème c'est le cash flow, une dépense non prévue et c'est une partie de la paye qui part à faire des réparations.

      Si on a les poches pleines cela peut passer, mais quelqu'un qui est à le cenne risque de ne pas la trouver drôle.

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  19. Bonjour a tous, oui l'immobilier est cher aujourdhui. Moi meme j'ai acheté 4 immeubles depuis 3 ans et je considère que je les ai tous payés cher. Parcontre dans 5, 10 ans je vais dire comme tous ceux qui ont acheté en 2005, j'ai eu un bon deal, 3% d'intérêt, etc... En somme l'important est de toujours acheter et faire ses achats le plus jeune possible car un immeuble se paye en 25 ans...c'est long longtemps. Le plus difficile est d'avoir la mise de fonds! Aussi ne jamais sous-estimé le travail de gestionnaire de locataires. Des fois c'est difficile mais 95% du temps c'est fantastique, chèques post-datés, dépôts directs, etc..Un petit truc, lorsque vous faîtes une offre, demandez les baux et vérifiez si les locataires actuels sont en défaut. Vous pouvez vérifier à un bureau de la régie du logement ou sinoin sur le site web soquij. Si par hasard vous découvrez qu'il y a un locataire indésirable dans le bloc, vous pourrez faire une offre d'achat conditionnelle à l'expulsion de ce locataire indésirable. Bref n'ayez pas peur des histoires d'horreur et du si ça monte ou si ça descends...bla bla bla. Le meilleur temps d'acheter est quand tu réussis à avoir la mise de fonds. Bien sûr quelques calculs sont nécessaires mais si vous oubliez de les faire la banque les fera pour vous :-)

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  20. Je viens de regarder le journal de Québec dans la rubrique à louer. Pas la majorité mais un nombre important de mois gratuits. Vous me direz que c'est toujours important de payer le moins possible mais c'est peut être particulièrement pas le temps de payer trop chère ! Ca sent la soupe chaude...

    Francis

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    1. C'est un vrai fléau ça ces mois gratuits dans Lanaudière.

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    2. A Montréal aussi, il y a des mois gratuits.

      J'ai actuellement plusieurs vacant et rien ne bouge, cette semaine j'ai eu 25 courriels, et je viens de parler avec le concierge pour savoir si le téléphone avait sonné.

      Il m'a répondu 2 fois! et il a eu la visite d'un trou du cul.
      J'imagine qu'avec un mois gratuit, on doit attirer de la racaille.

      La construction tout azimut de condo est en train de créer un vacuum majeur à Montréal. Cette année, j'ai perdu plusieurs locataire qui ont préféré s'endetter pour acheter leur logement que de rester dans un logement tranquille. Je leur ai dit qu'ils faisaient une grave erreur, mais évidement il doivent passer par là pour comprendre.

      Cela sent donc vraiment la soupe chaude, je crois que l'on peut oublier les augmentations de loyer pour suivre l'inflation des taxes, les proprio qui vont tenter de refiler les augmentations aux locataire vont voir leurs logements se vider.

      On dirait un remake des années 90, avec stagnation des loyers et même recul réel.


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  21. Excellent article à ce sujet dans La Presse Plus d'aujourd'hui samedi 4 octobre dans la section immobilier. C'est le fun, mais aussi un peu épeurant de voir la courbe des taux des prêts hypothécaires qui sont en diminution constante depuis les années 1980 et l'augmentation des valeurs qui a suivi.

    Je suis un optimiste de nature, mais que se passera-t-il avec la valeur des immeubles lorsque la courbe des taux d'intérêts prendra le chemin inverse et qu'on ne sera plus à des taux plancher comme depuis 2008 ?

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