vendredi 28 novembre 2014

Immobilier - Ne pas se mettre les pieds dans les plats

Allons directement à la question de Stéphanie, qui a un déniché un immeuble avec beaucoup de potentiel nécessitant beaucoup d'amour et de jus de bras (traduction pour les cousins Français: huile de coude!).

"Nous sommes un jeune couple de professionnel avec encore un peu de dettes d'étude et pas vraiment d'économie. Par contre, nous avons une belle porte d'entrée sur un projet super intéressant. Il s'agit d'un 6-plex très bien situé à Montréal et dans un état peu entretenu. 

Les logements ne sont pas tous loués et les loyers sont bas en comparaison au prix du marché. L'immeuble n'est pas encore à vendre mais nous savons qu'il serait possible de l'acquérir sous peu. Quelle serait la meilleure manière de mettre en marche ce projet étant donné que nous n'avons pas la mise de fond pour ce 6-plex. Trouver un investisseur? Proposer au propriétaire de nous financer? Aussi est-ce réaliste ou complètement inatteignable comme projet? 

Bref, nous savons que c'est un gros défi puisque ce serait notre première propriété mais il y a énormément de potentiel et nous cherchons à démarrer le projet. Je te remercie d'avance pour ta réponse et continue tes articles c'est très intéressant."

Savoir dans quoi on s'embarque

Un 6-plex ayant besoin d'amour et avec des logements vides. Je m'y connais. C'était exactement l'état du 6-plex que j'ai acheté en 2012 et dont je vous parle fréquemment.

Immeuble à problème: Il faudra investir de l'argent et du jus de bras.

Premièrement Stéphanie, tu dois savoir dans quelle aventure vous allez vous embarquer. Un 6-plex se finance uniquement grâce aux revenus des loyers. La banque ne considérera pas vos revenus personnels dans l'équation. Vos loyers sont bas et les logements ne sont pas tous loués. Ce sera un problème lors du financement pour passer les ratios des banques et de la SCHL. Idéalement, il faudrait qu'ils soient tous loués AVANT d'envoyer le dossier à la banque. La banque (avec SCHL) va financer que 85% de la valeur économique, et ce calcul est basé uniquement sur les revenus et dépenses de l'immeuble, pas sur les comparables avec les autres immeubles similaires vendus.

Deuxièmement, un 6-plex ayant besoin d'amour… ça peut couter cher pour le remettre en état. Dans le cas de mon 6-plex, deux ans plus tard, c'est près de 60,000$ qui ont été investi pour retaper la propriété… et c'est loin d'être terminé. Pour augmenter les loyers, ça prend nécessairement des logements attrayants. Et ça ne se fera pas qu'avec du jus de bras. Ça va vous prendre de l'argent. Beaucoup. C'est l'erreur qu'on a faite pour le 6-plex. Vive les marges de crédit et les week-ends à travailler pour tout retaper ça.

Des pistes de solutions

Pour la stratégie de financement, je ne suis pas un spécialiste des solutions créatives. Il est toujours possible de demander au vendeur de vous financer une partie, de demander du love-money à vos proches, etc. Si vous comptez passer par les banques sans demander de prêt-rénovation, essayer d'envisager un terme de 1 ou 2 ans pour pouvoir refinancer plus rapidement qu'après un terme normal de 5 ans. J'aurais dû faire cela dans le cas du 6-plex, je n'aurais pas à payer 6.5% sur des marges de crédit pour les travaux en attendant de renégocier le terme dans encore 3 longues années. Un partenaire qui a de l'argent, mais pas de temps, serait évidemment une bonne solution pour commencer.

Ne sous-estimez pas les travaux! C'est la où la plupart des débutants (dont moi, ça arrive encore) se plantent. Un toit, des fenêtres, refaire la brique, des plombiers par ici, des électriciens par là, et voilà, vous êtes rendu à 75,000$ facilement.

Ça peut en valoir la peine si vous payez substantiellement sous le prix du marché et si l'immeuble est bien situé. De grâce, entourez-vous de personnes qui vont vous aider dans votre montage financier et dans l'estimation des travaux car ça pourrait rapidement mal tourner. Dans la vie, qui risque rien n'a rien. J'ai personnellement fait plein d'erreurs depuis 6 ans, mais je ne regrette presque rien.

13 commentaires:

  1. Hello,
    Savoir s'entourer et, surtout, se former...
    Des erreurs, on en fait tous... et on en fera encore. Quand on est assis financièrement, qu'on a de la bouteille, on gère bien plus facilement les problèmes. On sait qu'il y en aura, on les attend presque ;)

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  2. Article intéressant !!! avec toutes les questions qu'on se pose sur le "avant"...je me lance dans celui la ou pas...pour le financement des travaux demander sur 1 ou 2 ans je ne savais pas tout ça et que c'était 5 ans normalement = intérêts..$$ merci de lui avoir répondu publiquement,

    (pas rapport ...tu as écrit publié cet article à 4h28 du matin ...O_O ?? ou bien tu n'es pas à montréal...vers l'europe ou l'afrique et il était 10h28 le matin..?)

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    1. En effet, je suis en mission en Haute-Savoie en France...

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  3. Assurez vous d inclure dans votre d achat une condition afin de vous permettres de bien évaluez le cout des rénovation par des spécialistes. Ca permet de bien evaluer les couts et de bien se préparer!

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  4. "Il s'agit d'un 6-plex très bien situé à Montréal et dans un état peu entretenu. "

    Je demande c'est où un endroit bien situé ?

    S'il était bien situé l'immeuble serait plein et bien entretenu par le proprio.

    Actuellement le marché est extrêmement favorable aux locataires.

    Ce qu'ils recherchent est un appartement moderne "comme un condo" à deux pas du métro au prix d'un taudis.

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  5. J'ai 2 immeubles de 6 logements. Pour le premier c'est pas mal la situation citée en exemple. À l'achat c'était un bloc de merde avec locataires de merde. J'ai mis entre 5 000 et 25 000 dans 5 des 6 appartements.

    Conclusion;
    -Ça prends de l'argent en sacrament pour faire des rénovations qui ont du sens. Il faut calculer au moins 15 000 à 20 000 pour retaper un logement. Tout ce qui est extérieur est encore pire et sans aucun payback.

    -Durant cette mise à niveau qui s'échelonne sur plusieurs années, à un certain moment, on se retrouve avec la moitier des locataires qui ont du sens et l'autre moitier de crottés. Cette période est vraiment difficile parce que le monde qui ont du sens partent au lieu de se plaindre des crottés. On se retrouve donc avec un roulement terrible dans les logements rénové et c'est vraiment dure sur le moral de voir des bons locataires partir à tout bout de champ.

    Dans mon 2e immeuble, j'ai rénové un seul appart et je le remet en vente. Je n'ai plus d'énergie pour ça et en plus, le timing pour les logements est relativement mauvais. La rénovation de 14 000 m'a permis de monter le loyer de 25$ par mois. Bref, je ne suis pas certain que je recommencerais.

    Je suis porté à croire que la méthode pour faire de l'argent avec les vieux bloc c'est "run to fail". Ne pas mettre une cenne la dedans et attendre que le toit tombe. Ça aurait été drolement plus rentable de faire ça avec mon premier immeuble. Cependant, c'est pas mal plus de gestion et de troubles. Si un gars veut la paix, il n'a qu'a construire un immeuble et être condamné à ne pas faire une maudite cenne durant 25 ans. De toute façon la clientèle de nos jours est pas mal plus de type crotté que travailleur. Je reçois des téléphones du genre ; "c'est quoi ton logement le moins chère ?" Ça sous entend; je me fous qu'il y ai des trous dans les murs, pourvus que ça ne soit pas chère. De toute façon je vais en faire moi aussi des trous dans les murs !

    Bonne chance

    Francis

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  6. Mon conjoint et moi sommes dans le début de la trentaine et nous avons 2 X 5plex. Le 1er acheté en 2007 et le 2e cet été, tous les 2 dans le quartier Hochelaga Maisonneuve à Montréal. Les 2 immeubles sont très bien situés avec beaucoup de cachet. Le 1er immeuble était dans un état lamentable. Pour faire une histoire courte, il a fallu qu'on se sert la ceinture pas mal (pas de télé, pas de cellulaire, pas d'auto, une cuisine inexistante et une salle de bain tellement moche que nos parents ont pleuré quand on a emménagé dedans). On a chauffé le logement à 17C pour économiser sur les frais de chauffage, passer un hiver complet avec des marches de 2X4 et j'en passe encore. Les 5 premières années, on a retapé les logements petit à petit, fait plein d'erreurs et dépensé tout nos salaires dessus. Pendant tout ce temps, on a habité dans le logement le plus moche et on n'a même pas peinturé (par paresse et par économie)... Aujourd'hui, on ne regrette rien mais ça a été drôlement difficile. Nous aussi nous sommes 2 professionnels avec un salaire décent. Quand tu vois tes amis vivre dans un beau immeuble et que vous vous tapez des rénos tout le temps surtout quand c'est même pas pour vivre dedans, ça peut être décourageant.

    Comme Steve, on ne regrette rien. Avec le repaiement d'une partie de notre hypothèque, l'augmentation de nos loyers et la plus-value accumulée après 7 ans, on a acheté un autre immeuble. Cet immeuble est presque identique au 1er à l'exception près que c'est un immeuble en très bon état. La différence de prix? 1/4 de million de plus... Par contre, on sait que c'est le meilleur choix pour nous. Avec 2 emplois à temps plein et des projets familiaux, refaire ce qu'on a fait en 2007 serait utopique...

    Stéphanie: On t'encourage dans tes projets. Comme tu dis "qui ne risque rien n'a rien"!!

    Mais....

    Je suis du même avis que Steve Forget. Ça te prend des liquidités. Je vais même dire ça te prend ABSOLUMENT une forme de liquidités quelconque auquel vous aurez accès de manière immédiate. Un immeuble en mauvais état coûte les yeux de la tête (pas d'exagérations). Nous avions épargné avant alors on avait la mise de fonds mais après avoir acheté, on avait plus une cent. Pour faire les rénos, ça a été vraiment difficile. Chaque chèque de paye était vital et on avait quand même des salaires assez comfortables. Parfois, on a craint de ne pas y arriver mais on a survécu. On avait un plan pour le scénario catastrophe aussi qui était de prendre des colocataires et de prendre une 2e hypothèque. Mais on se rend compte que notre plan était vraiment nul parce que sur le contrat de l'hypothèque de 1er rang, ça dit pas d'hypothèque de 2e rang.... On a donc survécu par chance et parce qu'on a fait "extreme cheapstakes".

    Si vous avez de la famille avec des moyens assez aisés, vous pourriez discuter d'un emprunt d'argent. Si votre famille a des moyens "corrects", je laisserai tomber. Ce serait pas très correct parce qu'un 6plex ça a toujours un élément de risque et potentiellement compromettre leur avenir financier serait irresponsable. Même chose pour les amis. Si le propriétaire vous finance, c'est une bonne chose mais personnellement, je ferai encore plus de due diligence sur l'immeuble (à moins que le vendeur soit de la famille et il fait cela à cause de cela). À Montréal, un 6plex bien situé et pas cher, il a pas besoin de financer les acheteurs. Le marché est baissier mais pas au point de se rendre à financer des acheteurs. Si aucun de ces scénarios ne s'appliquent, essayez extreme cheapskates pour 1 an et économiser. Si vous êtes capables, ça va vous confirmer que vous êtes capables d'y arriver. Si vous n'êtes pas capables d'économiser en 1 an, ça devrait allumer un signal d'alarme pour votre projet. L'immobilier c'est pas si facile que ça et ça demande des sacrifices.

    Dans tous les cas, on vous souhaite la meilleure réussite dans vos projets.

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    1. Merci Alphie de ce témoignage! Je peux te dire que plusieurs de mes locataires ont également de plus belles cuisines et de plus belles salles de bain que dans le logement que j'occupe depuis 5 ans… Je n'ai pas de beau comptoirs, ni de lave-vaisselle, une salle de bain correct des années 1980s…

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    2. Je croirais relire ma propre histoire dans le récit de Steve et Alphie. Définitivement vrai sur toute la ligne.

      Et pour les blocs à rénover attention aux augmentation de loyer suite à des rénovations majeures avec le nouveau bail et sa super clause G en couleur jaune fluo pour être sûr que le locataire conteste votre remise du loyer au prix du marché.

      L'ancien locataire payait 500$ pour vivre dans un taudis ?

      Tu mets 25,000$ dans le logement pour le remettre en état pensant le relouer à disons 750$ ?

      Et là tu te lèves un matin et vlam...jugement de la régie, tu n'as droit qu'à 3.18$ d'augmentation par mois pour tes 25,000$ investis et tu peux être sûr que le locataire va rester longtemps dans ton beau logement tout neuf.

      Durée avant de juste récupérer tes 25,000$ : 38 ans.

      Bienvenu dans le monde de l'investissement locatif résidentiel au Québec.

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  7. très beau témoignage de Alphie

    Perso, je me promène avec des vieux véhicules de plus de 15 ans, pas de voyages, pas de sorties, 3 enfants , ma conjointe est maman à la maison, une job saisonnière et j'ai 5 immeubles dans la region de Montreal donc c'est faisable, ma valeur nette est très appreciable mais SACRIFICE , êtes-vous prêt?

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  8. Bonjour,

    J'apprécie vraiment votre blog et les nombreux commentaires.

    J'ai acheté mon premier immeuble il y a 1an et demi. C'est un quadruplex à Joliette. Il n'avait pas eu d'entretien depuis des années. Le lendemain de l'achat, un locataire n'est pas joignable et le 1er du mois suivant nous ne recevons pas de paiement. J'ai appris sur le tas la gestion de mauvais locataire avec une plainte à la RDL pour finir avec une expulsion du locataire. J'ai passé mon temps des fêtes à nettoyer le loyer et le remettre au goût du jour. 4 mois de loyer perdus plus tard, j'ai réussi à le relouer 20$ de plus par mois à un bon locataire qui ne m'a pas causé de problème depuis. Ceci va dans mon bagage d'expérience.

    Au 1er juillet dernier, j'ai été en mesure de rénover un loyer (cuisine et peinture) en 2 semaines entre 2 locataires tout en réajustant considérablement le loyer. Ceci n'était pas prévu à court terme mais j'ai sauté sur l'occasion.

    Maintenant, je veux m'attaquer à l'extérieur. Les fenêtres en bois date de Matusalem, le jointement sur un des côtés est à refaire, les balcons de ciment arrière sont grandement détériorés, des poutres sont à ajouter à certains endroits dans la cave. Je suis devant plusieurs travaux couteux à réaliser qui ne donnent pas nécessairement de plus-value à mon immeuble. Mon prix d'achat a été en conséquence... mais pas complètement. Je pense à toutes les réaliser cette année en sachant très bien que je n'aurai pas nécessairement de retour sur mon investissement. Après ces rénovations, il n'y aurait pas de rénovations majeures avant plusieurs années (je l'espère). Ceux-ci me permettrait selon moi d'attirer de meilleurs locataires et d'augmenter ma valeur locative (plainte sur les coûts de chauffage des bons locataires actuels). Je voudrais connaître quel est votre approche concernant ses rénovations. Et quel est votre façon de trouver de bons entrepreneurs? Réno-assistance?

    Merci!

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    1. Ma meilleure solution est via des références d'autres investisseurs. À Montréal je n'ai pas encore trouvé une équipe de rêve pour les rénovations. Je ne recommanderais pas personne en ce moment!

      Par curiosité, votre 4-plex est-il en brique peinturé en jaune à Joliette? C'est le seul que j'ai en tête qui a été vendu l'an dernier!

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    2. Non! J'ai fait l'offre sur le mien la première journée. Il a été publié que 2 semaines en été. Il est dans le même secteur mais dans un meilleur état que le jaune! (Les briques tiennent par la peinture sur le jaune!) Merci, je crois que je vais tester réno-assistance pour les premiers travaux.

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