jeudi 30 avril 2015

Refinancement hypothécaire 101

Trois ou quatre fois par semaine, je reçois une question d'un lecteur sur la possibilité de refinancer un immeuble pour en acheter un deuxième. Trop souvent, presque tout le temps, les lecteurs ont une très mauvaise compréhension du concept d'équité disponible pouvant servir de mise de fonds sur un 2e immeuble.

Voici un exemple de message que j'ai reçu aujourd'hui. 

"J'ai une question pour toi. Je possède en ce moment un triplex avec ma soeur. Nous voulons essayer d'acheter un 4-plex ou un 6-plex, puisque nous trouvons difficile de rentabiliser un triplex. Nous voulons donner notre premier immeuble en garantie collatérale avec Desjardins. Notre prêt hypothécaire est de 232 000$ et la valeur de l'évaluation municipale est de 338 000$. Nous avons donc une équité disponible de 106 000$. 

Voilà enfin ma question: À chaque fois que je fais une évaluation financière avec ton fichier PLEX, tous les immeubles donnent des cash-flows négatifs. Comme l'achat sera financé à 100%, avec une garantie collatérale sur notre 1er immeuble, les revenus ne couvrent pas toutes les dépenses. Quoi faire?"

Utiliser l'effet de levier pour acheter un 2e immeuble.

Décortiquons plusieurs éléments de cette question.

L'évaluation municipale ne veut rien dire

Tout d’abord, pour le refinancement de ton premier plex, ça ne sera pas basé sur l’évaluation municipale, mais plutôt sur la valeur marchande de la propriété. Souvent les deux valeurs sont assez différentes. Pour le savoir, il faut une évaluation par un évaluateur agréé. L'évaluation agréée sera basée sur des immeubles, similaires au tien, vendus dernièrement dans le même secteur. L'évaluateur va ajuster la valeur des comparables pour les rendre similaires au tien. 

Si ta valeur marchande est évaluée à 360 000$ par exemple, tu vas pouvoir retirer l’équité entre 80% de cette valeur moins ton solde hypothécaire actuel. 80% représente le maximum que tu peux refinancer ton premier plex, car la banque exige d'avoir au minimum 20% d'équité.

En prenant ce scénario:

  • 80% de 360 000$ = 288 000$
  • 288 000$ moins ton solde hypothécaire de 232 000$ = 56 000$

Que tu refinances ta propriété ou que tu donnes l’équité en garantie collatérale (avec Desjardins seulement), ton équité disponible pour un 2e achat ne va pas dépasser 56,000$ (enfin, tu comprends que j’ai fait un calcul fictif basé sur une valeur de 360,000$). Ça pourra être plus ou moins dépendant de la valeur marchande.

Tu n’as donc pas une marge de disponible de 106,000$ comme tu me le disais. 

Des plex financés à 100% qui ont des cashflows négatifs

Pour la 2e partie de la question, en effet, la plupart des immeubles à revenus à vendre sur le marché ne sont pas rentables! Ils se vendent bien trop cher! Sur 100 à vendre, moins de 5% sont intéressants.

Tu fais le bon raisonnement, quand tu utilises le fichier PLEX. Comme ta mise de fonds va provenir d’un endettement sur ton premier plex (ou d'un financement à 100% avec le 1er bloc en collatéral), tu dois donc mettre 0$ dans la ligne mise de fonds. Tu vas voir que ça va pas mal éliminer tous les immeubles…Très rarement tu vas obtenir un bon cashflow positif avec un immeuble financé à 100%.

Pour contredire ce que je viens juste de dire, un cash-flow négatif ne veut pas nécessairement dire que l'immeuble n'est pas rentable! Comme tu mets zéro de mise de fonds, il est possible que le taux de rendement soit quand même intéressant en considérant une augmentation de la valeur dans le temps et le remboursement du capital. Cependant, tout ceci peut être dangereux pour tes finances d’avoir à réinjecter de l’argent à tous les mois.

La banque n’aimera pas beaucoup non plus et ce sera difficile à financer.

8 commentaires:

  1. Excellent article!
    Ou puis-je avoir accès au fichier PLEX?

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  2. Je constate que tu as trouvé... je viens de voir la confirmation de ton inscription!

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  3. Je comprends bien le raisonnement derrière tout cela. Cependant je continu à coire que c'est tordu pas mal qu'un "placement" déficitaire augmente de valeur. Dans le fond, ça intéresse qui un placement déficitaire? L'idée est d'acheter déficitaire dans le but de revendre plus chère au prochain qui se retrouvera avec quelque chose d'encore plus déficitaire. Ca ne fonctionne tout simplement pas. Le fait que la valeur augmente est carrément de la masturbation mentale. Un moment donné, il arrivera quelque chose ...

    Bon, ca m'a fait du bien

    Francis

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    1. Tu n'as pas tout bien saisi je crois.

      Nul part je dit qu'un placement déficitaire augmente la valeur! C'est deux choses différentes dont on parle. Dans le cas ci-dessus, l'immeuble est déficitaire car il est financé à 100%. S'il était financé à 75% ou 80%, ce serait surement pas le cas. Donc un acheteur qui lui achèterait avec un plus gros cash-down ne serait sans doute pas déficitaire. Pour ce qui est de la valeur, pour du 5-plex et moins, elle est basé sur les comparables vendus, et souvent ça n'a rien à voir avec les revenus et dépenses de l'immeubles.

      Pour ce qui est de qui ça intéresse un placement déficitaire, je t'invite à lire cet article que j'ai déjà écrit. Ce n'est pas parce qu'un immeuble est déficitaire qu'il n'est pas rentable...

      http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2012/06/immeuble-avec-cash-flow-negatif-2e.html

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    2. Ok je l'avoue, je choix de mes mots n'était pas 100% exacte. Il faudrait remplacer déficitaire par ; procure un rendement pratiquement nul ou négatif. Il reste qu'avec ton commentaire, tu appuis ce que je voulais démontrer. Si un immeuble financé à 100% au taux de 3% est déficitaire, veux-tu bien me dire qu'elle magie va s'opérer s'il est financé à 75% ? En fait, le gars qui met une mise de fond devra accepter un taux inférieur au 3% de la banque. C'est vrai que ce n'est pas "déficitaire" mais il n'y a pas de rendement. S'occuper d'un bloc pour un "pas de rendement", moi ca ne m'intéresse pas. En plus de dire qu'un tel immeuble pourrait prendre de la valeur, eh bien c'est carrément de la magie.

      C'est la définition même d'une bulle ; la valeur de l'immeuble ne représente plus ce qui devrait la justifier comme par exemple le rendement locatif.

      Je sais que mathématiquement tu peux prouver un rendement. Tu achète un immeuble de 500 000$ avec 100$ de mise de fond et à la fin de l'année tu dégage un 500$. Tu pourrais dire que tu as un retour sur ton investissement de 500%. C'est vrai. Mais il ne faut pas oublier aussi que tu t'es aussi exposé à un risque de perdre metton 100 000$. Toujours par rapport à ta mise de fond de 100$ ca fait -100 000%. Cette 2e partie est trop souvent oubliée. C'est ici que ca n'a plus de sens. La seule justification à cela est de se dire " l'immobilier monte toujours" ou encore " ca ne peut tout simplement pas descendre". L'histoire à déjà démontrée que oui, l'immobilié ça peut perdre de la valeur.

      Je t'aime pareil.

      Francis

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    3. "Si un immeuble financé à 100% au taux de 3% est déficitaire, veux-tu bien me dire qu'elle magie va s'opérer s'il est financé à 75% ? En fait, le gars qui met une mise de fond devra accepter un taux inférieur au 3% de la banque."

      C'est le contraire mon cher...

      Pleins d'erreurs dans ce que tu dis, ça me prendrait 3 pages y répondre. Mais en bref, même sans cash-flow, un immeuble peut être rentable. La rentabilité est dû à 3 facteurs: 1) le cashflow. 2) le remboursement en capital et 3) l'augmentation de valeur dans le temps. Il peut aussi y avoir un contrôle des dépenses qui fait augmenter la rentabilité (et la valeur...) d'un immeuble.

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  4. C'est plate qu'Incubus ne vient plus sur ton blog... j'aurais aimé lire son avis.... :p

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  5. Pour quelqu'un comme moi qui connaît absolument rien dans l'immobilier et qui aimerait un jour acheter le duplex de ses beaux-parents avec son conjoint. Nous vivons dedans également. Comment savoir combien il vaut et combien nous devons nous prévoir de cashflow?

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